我國房地產(chǎn)金融存在的問題及對策

我國房地產(chǎn)金融存在的問題及對策房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的的總稱。摘要：房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融存在息息相關(guān)、相互影響，目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處在轉(zhuǎn)型升級階段，正由以往的粗放型的經(jīng)營模式逐步轉(zhuǎn)移到精細(xì)化管理模式。房地產(chǎn)金融是促進(jìn)我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產(chǎn)一起進(jìn)入改革創(chuàng)新之路。論文研究了我國房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中存在的主要問題，并為了解決我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中存在的問題，提出了相關(guān)對策與建議。關(guān)鍵詞：地產(chǎn)金融 金融風(fēng)險 金融體系一、房地產(chǎn)金融的特征房地產(chǎn)金融是為房地產(chǎn)服務(wù)的，主要存在于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等相關(guān)環(huán)節(jié)當(dāng)中，通過信用與貨幣等方式進(jìn)行融資。其主要有以下3個特征：1.房地產(chǎn)金融融資期限比較長。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期比較的長，工程建設(shè)過程中可能會發(fā)生很多的不確定因素，因此使用資金的周期相對比較長;2.房地產(chǎn)金融融資的金額相對大。房地產(chǎn)個人以及購買商品房的消費(fèi)者均沒有一次性付款的實力;3.房地產(chǎn)金融債權(quán)相對可靠。由于房地產(chǎn)是我國典型的不動產(chǎn)財產(chǎn)，相對于其他商品而言，其保值增值和抵抗通貨膨脹的能力是比較的強(qiáng)，因此，很多金融機(jī)構(gòu)比較傾向于向開發(fā)商提供資金擔(dān)保，從而從提供的信貸業(yè)務(wù)中獲得穩(wěn)定投資的回報。二、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中的主要問題(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性我國房地產(chǎn)金融發(fā)展主要是因住房改革制度的需要?？傮w來說，沒有具有長遠(yuǎn)、長效的機(jī)制和具有實際指導(dǎo)作用的戰(zhàn)略性目標(biāo)，該這種僅相當(dāng)于臨時的、短期的種應(yīng)急救援措施。目前，我國尚未形成卓有成效的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現(xiàn)狀。(2)風(fēng)險集中一級市場，二級市場發(fā)展緩慢在我國房地產(chǎn)金融一級市場，房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者主要依靠信貸資金。而對房地金融市場來說，目前，我國房地產(chǎn)金融行業(yè)體系只有銀行才有能力支撐起來，我國的房地產(chǎn)二級市場的規(guī)模暫時還未成形，導(dǎo)致了在我國房地產(chǎn)二級市場當(dāng)中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時無法拋售出去，使得銀行的金融風(fēng)險可控度不斷在降低。我國政府對房地產(chǎn)金融市場當(dāng)中的二級市場還在進(jìn)行摸索。2005年12月15日，建設(shè)銀行發(fā)行了30.17億元外針對個人住房抵押貸款后，就暫沒有發(fā)現(xiàn)其他銀行發(fā)行類似的新產(chǎn)品。因而二級市場的融資擔(dān)保嚴(yán)重缺乏有效機(jī)制，阻礙了房地產(chǎn)的融資渠道，二級市場中的資本的流動性無法得到提高，加重了一級市場的風(fēng)險程度。(3)尚未形成專業(yè)且獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系目前我國有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)局、保監(jiān)局等。多部門的監(jiān)管模式，其應(yīng)變市場的能力滯后，監(jiān)管體系效率十分低下。另外，我國房地產(chǎn)金融支持體系大部分是非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和能對住房融資評級、擔(dān)保和保險等獨(dú)立機(jī)構(gòu)嚴(yán)重缺乏。與美國、歐洲等成熟的房地產(chǎn)金融市場比較起來，我國房地產(chǎn)金融體系和組織結(jié)構(gòu)體系還有很多地方不夠完善。三、對我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對策與建議(1)堅持房地產(chǎn)金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)是以生產(chǎn)或制造產(chǎn)品并直接服務(wù)于生產(chǎn)或生活的經(jīng)濟(jì)活動。虛擬經(jīng)濟(jì)主要進(jìn)行資本運(yùn)作，也就是我們平時說的影子經(jīng)濟(jì)。我國房地產(chǎn)金融行業(yè)應(yīng)借鑒歐債危機(jī)和美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)。始終要堅持以金融經(jīng)濟(jì)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿，落實依靠房地產(chǎn)發(fā)展帶動其轉(zhuǎn)型升級，最終促進(jìn)房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。(2)實行我國雙線并行的房地產(chǎn)政策建議政府執(zhí)行雙線并行的房地產(chǎn)政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進(jìn)行解決，而由市場經(jīng)濟(jì)來解決其他群體的住房問題。對于中等收入的家庭，政府應(yīng)調(diào)控商品市場的商品房來滿足市場需求，同時提高中產(chǎn)階級的家庭的支付能力。對于高等收入者，應(yīng)由市場根據(jù)供需平衡關(guān)系進(jìn)行處理，政府可借助貨幣手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給平衡，逐步建立我國特色的商品房體系和保障性住房體系。(3)改革房地產(chǎn)金融市場，創(chuàng)建多元化的融資渠道我國應(yīng)逐步建立起全方位、多層次的房地產(chǎn)金融市場，加大直接和間接融資手段。使當(dāng)前直接融資和間接融資之間結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象得到徹底改變，促進(jìn)證券市場的快速發(fā)展。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業(yè)由于自身實力達(dá)不到上市的條件，第二受到國家宏觀政策調(diào)控影響，監(jiān)管部門嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資。為促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產(chǎn)融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進(jìn)保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資行列中。(4)完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制首先，應(yīng)從立法的角度上加快法制建設(shè)的進(jìn)程，國家要對房地產(chǎn)融資從法律層面上進(jìn)行研究與探討，通過法律來確立房地產(chǎn)金融市場的功能和利益。其次，應(yīng)形成分業(yè)監(jiān)督管理的機(jī)制，形成具有實際效能的分業(yè)監(jiān)督管理。各部門間政策的協(xié)調(diào)性應(yīng)要加強(qiáng)，在辦事流程上無縫對接，在政策上避免出現(xiàn)矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強(qiáng)風(fēng)險控制機(jī)制的建立。一是對房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的逐步構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。二是，加強(qiáng)對預(yù)警系統(tǒng)的風(fēng)險的監(jiān)管力度。三是，加強(qiáng)信息不對稱與道德風(fēng)險的監(jiān)管。參考文獻(xiàn)：1葛瑛.美國房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融發(fā)展的歷史回顧.浙江金融，2011.2杜光平.中國住房金融體系研究：(碩士學(xué)位論文).西南財經(jīng)大學(xué)，2005.3董藩，王家庭.房地產(chǎn)金融.東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2009.4宋鑒明.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制新問題及對策研究J.中國總會計師，2012，(08).5劉娟.淺論企業(yè)財務(wù)管理與成本管理J.財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2012，(02).在它的第三個階段，即現(xiàn)在的發(fā)展過程中，Lending Club 通過和美國聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)擔(dān)保的猶他州特許銀行Web Bank 進(jìn)行合作，由Web Bank 向通過審核的借款用戶進(jìn)行相應(yīng)的放貸，Web Bank 再將這些貸款以憑證的形式賣給Lending Club，同時獲得由Lending Club 發(fā)行的會員支付憑證。在這一過程中，投資人和借款人并沒有直接的發(fā)生債務(wù)債權(quán)關(guān)系，更重要的是，Lending Club 和WebBank 也并不承擔(dān)貸款違約風(fēng)險。在還款上，借款人每月通過Web bank銀行賬戶自動將借款轉(zhuǎn)還給Lending Club，最后由Lending Club 還給投資人。通過這一模式，Lending Club 可以通過交易手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)和管理費(fèi)等獲取收入。而WebBank也會根據(jù)其相應(yīng)的貸款標(biāo)準(zhǔn)對借款人進(jìn)行初步的審查，主要標(biāo)準(zhǔn)包括：FICO 分?jǐn)?shù)(根據(jù)Experian、TransUnion、Equifax三大征信局信用報告);債務(wù)收入比例低于40%;信用報告反應(yīng)以下情況：至少有兩個循環(huán)賬戶正在使用，最近6 個月不超過5 次被調(diào)查，至少36 個月的信用記錄。當(dāng)借款人通過了初始信用審查，Lending Club 的專有評分模型會對申請人進(jìn)行評估，并決定同意或拒絕申請。初始的評分模型將會提供給申請人一個相應(yīng)的信用分?jǐn)?shù)，此時再根據(jù)申請人的FICO分?jǐn)?shù)和其他信用屬性一起輸入Model Rank 中。Model Rank 根據(jù)內(nèi)部開發(fā)的算法來分析借款人成員的表現(xiàn)，并考慮申請人的FICO 分?jǐn)?shù)，信用屬性和其他申請數(shù)據(jù)。最后根據(jù)這些分?jǐn)?shù)進(jìn)行評級和分類，從而劃出不同的手續(xù)費(fèi)，從而開始進(jìn)行交易。在我國國內(nèi)，通過對Lending Club的發(fā)展模式借鑒，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展出了點(diǎn)融網(wǎng)等類似的P2P公司，就是所謂的直接P2P，或者又稱純粹P2P。在他們的模式中，他們并不是提供固定的理財產(chǎn)品和固定的收益率，將出借人的資金全部集中到一定的資金中，在點(diǎn)融網(wǎng)的運(yùn)營模式中，它們基于借款人的借款利率是和他們自身的風(fēng)險偏好程度相關(guān)的，對于高風(fēng)險的人群來說，他們的資金成本也應(yīng)該相對比較高，而低風(fēng)險的人群的支付的資金成本也相對較低。而平臺公司只是收取部分的手續(xù)費(fèi)。在這種運(yùn)營模式中，平臺公司只是收取部分的手續(xù)費(fèi)，所以這種直接可以由投資人的收益反應(yīng)借款人的實際風(fēng)險的運(yùn)營模式，就叫直接P2P。通過這種方式，P2P平臺就不再是中介平臺，而直接介入了交易，成為了一種金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，這種運(yùn)營模式的基礎(chǔ)還是建立在大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，只有P2P平臺和銀行擁有較為完整的用戶大數(shù)據(jù)，通過嚴(yán)格的審查后，進(jìn)行評分和放貸，從而達(dá)成交易。但是由于在國內(nèi)，大部分的P2P平臺還并沒有與銀行正式接軌，現(xiàn)在社會普遍看的阿里網(wǎng)貸平臺，數(shù)據(jù)仍然存在不完整性。所以大數(shù)據(jù)的獲取就是一大難點(diǎn)，此外，由于P2P行業(yè)并沒有統(tǒng)一的征信體系，那么等級的劃定就又是一點(diǎn)問題，這兩點(diǎn)問題都是需要我們?nèi)ゼ皶r解決的。五、總結(jié)從對現(xiàn)階段我國P2P行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀解讀我們可以看出，我國的P2P行業(yè)在呈現(xiàn)出整體繁榮、多方向發(fā)展的基礎(chǔ)上，仍然存在著很多的不足，包括缺乏統(tǒng)一的征信體系、擔(dān)保公司的正規(guī)性、去擔(dān)保化過程中的風(fēng)險備用金等問題;這些問題有些是因為我國的法制還不夠健全引起的，有些則是因為我國的行業(yè)發(fā)展還沒有完全放開所導(dǎo)致的。但是，總體來說，這些現(xiàn)階段的問題都是有方法可以解決的。通過和外國的P2P平臺發(fā)展?fàn)顩r、模式以及環(huán)境作對比，借鑒國外優(yōu)秀公司的發(fā)展模式，如Lending Club的發(fā)展模式和經(jīng)驗，我們可以逐漸明白我國發(fā)展發(fā)展模式中的不足，總結(jié)一套適合我國發(fā)展的方法來解決這一系列中國化的問題。但是，我們不能忽視中國作為一個新興的資本市場和作為擁有世界上最多人口的國家，我們不能忽略我們的發(fā)展存在著一定特殊性。所以，作為一名金融市場的參與者，我們不能照搬照套外國的發(fā)展方法和手段，而應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)、深化發(fā)展，從而做到不斷完善行業(yè)體系，從而嚷我國的金融發(fā)展模式向著更加快速、更加繁榮的方向發(fā)展，因此達(dá)到更大的繁榮。參考文獻(xiàn)