物業(yè)管理風(fēng)險防范范.ppt

物業(yè)管理風(fēng)險防范與服務(wù)案例,主講：20123月,導(dǎo)讀,劃分,主觀風(fēng)險客觀風(fēng)險,按形成風(fēng)險內(nèi)在原因,一、物業(yè)管理風(fēng)險類別,按形成不同風(fēng)險內(nèi)在因素,按造成風(fēng)險損失類型,項目客觀風(fēng)險經(jīng)營管理風(fēng)險人為責(zé)任風(fēng)險,劃分,財產(chǎn)風(fēng)險損失人身風(fēng)險損失責(zé)任風(fēng)險損失,劃分,導(dǎo)讀,二、風(fēng)險來源,過度依附房地產(chǎn)開發(fā)商。各行政部門、專業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不到位。業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不成熟和不規(guī)范運(yùn)作。,外部風(fēng)險,內(nèi)部風(fēng)險,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。內(nèi)部管理不科學(xué)、不規(guī)范。,風(fēng)險來源,導(dǎo)讀,三、風(fēng)險防范的對策物業(yè)管理公司要學(xué)法、懂法和守法。加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)部管理。妥善物業(yè)管理管理活動相關(guān)主體間的關(guān)系。重視宣傳，樹立良好形象。適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。提升防范意識，建立危機(jī)管理機(jī)制。要注意研究風(fēng)險的發(fā)生規(guī)律，加強(qiáng)控制和防范風(fēng)險的能力，把握風(fēng)險的規(guī)律性，應(yīng)建立事先科學(xué)預(yù)測，事中應(yīng)急處理，事后妥善解決的風(fēng)險防范和控制的機(jī)制，把握風(fēng)險的規(guī)律，引入先進(jìn)的風(fēng)險防范技規(guī)避轉(zhuǎn)移和控制風(fēng)險。,目錄,第一章物業(yè)管理項目承接風(fēng)險,第一章物業(yè)管理項目承接風(fēng)險,一、招投標(biāo)過程中的風(fēng)險防范,存在的風(fēng)險,防范措施,背景調(diào)查,可行性分析決定,了解開發(fā)商的資信情況、歷史產(chǎn)品質(zhì)量等。了解新項目所在地物業(yè)項目中的層次和地位、同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率情況。了解新項目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī)、地方性財稅政策、地方性勞動用工政策等。了解新項目所在地的公共事業(yè)費(fèi)結(jié)算處理方法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素。,通貨膨脹風(fēng)險,經(jīng)營風(fēng)險,自然條件,其它風(fēng)險,第一章物業(yè)管理項目承接風(fēng)險,二、簽訂合同過程中的風(fēng)險防范,存在的風(fēng)險,防范措施,合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的使用和管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任以外，一定要注重免責(zé)條款的約定。,缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查,承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平高于與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對等的服務(wù)內(nèi)容和水平,合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏,物業(yè)管理合同中存在不平等條款,物業(yè)管理收費(fèi)問題不明確,物業(yè)管理責(zé)任范圍不明確,第一章物業(yè)管理項目承接風(fēng)險,三、接管驗收中的風(fēng)險防范,存在的風(fēng)險,防范措施,交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗收合格。,注意保存驗收資料的完整性及真實性。對驗收資料，要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。,對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的，由當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。,物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題,開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決,第一章物業(yè)管理項目承接風(fēng)險,四、新舊物業(yè)交接中的難點與對策,1、新舊物業(yè)管理交接難的表現(xiàn),2、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策處理好三方面關(guān)系；處理好與業(yè)委會的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場心態(tài)；新物業(yè)公司要加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識。,A、小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。B、物業(yè)資料移交難。C、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問題處理難（物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂；代收費(fèi)用的差額問題；物業(yè)管理費(fèi)欠交。其它費(fèi)用）,第一章物業(yè)管理項目承接風(fēng)險,案例一、如何認(rèn)定委托抄表讀數(shù)及滯納金的法律效力？2007年A物業(yè)公司與景苑小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定管理費(fèi)2.2元每平米。業(yè)主水費(fèi)由A物業(yè)公司代收代繳，同時與供水部門簽訂供水委托代收代繳協(xié)議，并按業(yè)主實際用水量向業(yè)主收取水費(fèi)。業(yè)主應(yīng)按月向A物業(yè)公司繳納管理費(fèi)及水費(fèi)，逾期支付按日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計算帶納金。2008年4月20日，原告與景苑小區(qū)業(yè)主委員會達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)至至2。6每平米。廣森公司是景苑小區(qū)的業(yè)主，從2007年11月至2009年8月，無正當(dāng)理由共拖欠管理費(fèi)人民幣1800元、水費(fèi)418元，滯納金118元。A物業(yè)公司提起訴訟要求被告繳清管理費(fèi)、水費(fèi)和根據(jù)物業(yè)管理合同的約定滯納金。被告認(rèn)為：1、原告關(guān)于水費(fèi)的訴訟請求依據(jù)不足，原告主張拖欠水費(fèi)的證據(jù)是自已打印的，沒有經(jīng)過被告確認(rèn)，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律效果；2、物業(yè)管理合同中關(guān)于滯納金的約定沒有法律效力。滯納金帶有公權(quán)性質(zhì)，不是平等主體可以約定，因此物業(yè)管理合同的約定的滯納金為無效約定；3、原告與業(yè)主委會簽訂的補(bǔ)充協(xié)議未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，對全本業(yè)主沒有法律約束力。問題：一、如何確認(rèn)原告水費(fèi)抄表打單的證據(jù)效力？二、被告關(guān)于滯納金的抗辯理由是否成立？三、你認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議是否有力，對補(bǔ)充協(xié)議訴效力，原告應(yīng)當(dāng)提供哪一些證據(jù)？四、如果你是原告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？,第一章物業(yè)管理項目承接風(fēng)險,案例二、維修資金檔是否屬于物業(yè)公司所有？A物業(yè)公司于1998年8月開始管理晶品小區(qū)，2000年3月，晶品小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂晶品小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議，合同期為3年。2003年9月，雙方解除協(xié)議。2004年3月，晶品小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)公司就晶品小區(qū)進(jìn)行財務(wù)移交，但物業(yè)公司未將公共維修資金的收支明細(xì)及相應(yīng)的財務(wù)憑證進(jìn)行移交。之后，經(jīng)多次交涉無效。晶品小區(qū)業(yè)主委會訴至法院，原告：要求物業(yè)公司移交有關(guān)公共維修資金的明細(xì)及相關(guān)財務(wù)憑證。被告辯稱：晶品小區(qū)不具備訴訟主體資格，并且訴訟請求沒有任何事實和法律依據(jù)。問題一、晶品小區(qū)業(yè)委會是否具備訴訟主體資格？二、晶品小區(qū)業(yè)委會的訴訟請求是否能獲得法院支持？三、如果你是被告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？,第二章治安風(fēng)險,第二章治安風(fēng)險,入室盜竊,搶奪、搶劫,故意殺人等,由于外界第三人的過錯和違法行業(yè)，給物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主造成人身損害和財產(chǎn)損失導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險。,治安風(fēng)險,故意傷害,第二章治安風(fēng)險,治安風(fēng)險防范措施明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識。完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。完善執(zhí)行管理制度。安排護(hù)衛(wèi)巡邏，堅持對巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。充分挖掘護(hù)衛(wèi)人員的防范能效。委托給專業(yè)護(hù)衛(wèi)公司。做好群防群治工作。突發(fā)事件應(yīng)有應(yīng)急預(yù)案。,第二章治安風(fēng)險,案例、物業(yè)管理放行條制度是否違法？2009年11月上午，業(yè)主朱某租用一輛輕貨車到灣畔花園小區(qū)搬運(yùn)一大二小舊沙發(fā)。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無“放行條”不放行，朱某稱“放行條”于法無據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權(quán)，是違反憲法的違法行為?！胺判袟l”作為物業(yè)管理一種手段不具有強(qiáng)制性。如果你懷疑我偷盜他人物品，你可以報警。但門衛(wèi)保安不聽朱某的勸說，仍然要求朱某出示“放行條”才能放行。無奈之下，朱某不得不將沙發(fā)又運(yùn)回到家。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。原告稱：被告以安全為借口、擅自立私法，強(qiáng)逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權(quán)，并使原告蒙受租車損失。被告的行為違反了物業(yè)管理條例第47條第2款已構(gòu)成侵權(quán)，請求被告書面道歉并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失800元。問題一、被告制定的放行條制度是否合法？二、被告是侵害了原告的自由出入權(quán)？三、如果你是被告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？,第三章消防事故和隱患風(fēng)險,第三章消防事故和隱患風(fēng)險,由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。,第三章消防事故和隱患風(fēng)險,風(fēng)險防范措施,接管時確認(rèn)是否有消防驗收合格證,業(yè)主裝修時要做好防火工作,監(jiān)督消防隱患的整改,物業(yè)公司消防組織建立。確定區(qū)域防火責(zé)任人。簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書。,積極開展消防宣傳和培訓(xùn),做好消防檔案的管理,加強(qiáng)消防檢查巡查,建立消防組織，全員參與消防工作,定期開展消防演習(xí),物業(yè)公司消防組織建立。確定區(qū)域防火責(zé)任人。簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書。,明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感、風(fēng)機(jī)、排煙、消防栓、防火卷簾門、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。確定消防設(shè)施安全檢查的責(zé)任人及要求。要求做好消防檢查記錄。,第三章消防事故和隱患風(fēng)險,組織消防演習(xí)的相關(guān)步驟,2.Descriptionofthecompanyssubcontents,制定消防演習(xí)方案,申請批準(zhǔn),消防演習(xí)實施通知,消防演習(xí)前的培訓(xùn)和宣傳,做好消防設(shè)備設(shè)施器材等的準(zhǔn)備,準(zhǔn)備工作落實情況的檢查,消防演習(xí)實施,消防演習(xí)相關(guān)記錄生成與存檔保管,第三章消防事故和隱患風(fēng)險,案例、高空墜物致人死亡物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？2007年10月10日下午，李某的母親準(zhǔn)備帶兩歲半大的孫子陳義（化名）下樓散步，在9樓欲坐電梯下樓時走散，陳義不知去向，后發(fā)現(xiàn)其已墜至一樓不幸死亡。經(jīng)法醫(yī)鑒定為“高墜死亡”。李某向?qū)⑽飿I(yè)公司和開發(fā)商告上了法庭。原告稱：所居住的小區(qū)存在嚴(yán)重的安全隱患，離電梯口不足一米的樓道通風(fēng)窗戶太低且沒有任何防護(hù)措施、安全消防通道的通風(fēng)窗口離地面高度不足50厘米。該走道及安全消防通道窗戶根本無法關(guān)閉。作為被告一開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)保證其開發(fā)出售的房子能適合人體居住并能保障人體安全而且杜絕明顯的安全隱患；被告二物業(yè)公司作為小區(qū)的管理單位應(yīng)盡到責(zé)任保護(hù)好每位住戶及其家庭的生命財產(chǎn)安全，物業(yè)公司擁有先進(jìn)的安全監(jiān)控設(shè)備，應(yīng)當(dāng)合理地預(yù)見可能在安全事故并在預(yù)可能發(fā)生的安全事故時盡力避免。一個剛二二歲的，身高不過1米的小孩獨(dú)立在電梯里時，被告物業(yè)公司使用的監(jiān)控設(shè)備應(yīng)當(dāng)能夠發(fā)現(xiàn)并應(yīng)當(dāng)立即派人保護(hù)，可是，被告不僅沒有發(fā)現(xiàn)且在原告的母親去尋找孩子時也不能提供準(zhǔn)確地點，故二被告應(yīng)承擔(dān)此次事故的責(zé)任，請求賠償各項損失60萬。,第三章消防事故和隱患風(fēng)險,（接上頁）被告一開發(fā)商辯稱：在原告之子死因未明的情況下，由被告承擔(dān)責(zé)任沒有依據(jù)；涉案小區(qū)是通過國家主管部門驗收合格的商品房，被告不存在過錯，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。被告二物業(yè)公司辯稱：1、原告之子的死亡是由于原告監(jiān)護(hù)過錯造成，理應(yīng)自己承擔(dān)責(zé)任。2、監(jiān)控錄像示發(fā)現(xiàn)陳義獨(dú)自在電梯的蹤跡。被告在實施物業(yè)管理的過程中沒有過錯行為，不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。3、根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)定，被告物業(yè)公司無權(quán)自己決定改造小區(qū)的物業(yè)設(shè)施，涉案的樓梯口用于通風(fēng)的窗戶，物業(yè)公司只能維系現(xiàn)狀，無權(quán)改造。法院查明：9樓電梯間窗戶從窗臺到地面的高度為21.5厘米，窗臺上安裝有護(hù)欄，護(hù)欄高度為78厘米；樓梯間窗戶從窗臺到地面的高度為64.5厘米，沒有安裝護(hù)欄。問題：一、陳義的父母是否承擔(dān)責(zé)任？二、開發(fā)商的抗辯理由是否成立？三、物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？,第四章裝修管理風(fēng)險防范,第四章裝修管理風(fēng)險防范,裝修引起的風(fēng)險問題,相鄰關(guān)系處理,安全隱患,建筑外觀形象,侵占他人利益,違規(guī)裝修,環(huán)境衛(wèi)生,施工噪聲,施工人員管理,第四章裝修管理風(fēng)險防范,重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂,進(jìn)行多方溝通、尋求深度合作,與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行合作,制定完善的裝修管理方案,四,一,二,三,風(fēng)險防范措施,集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室,五,第四章裝修管理風(fēng)險防范,在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理,六,裝修前的準(zhǔn)備工作。材料、工人進(jìn)場進(jìn)的管理。水、電線路施工管理。結(jié)構(gòu)改造管理。地板、地磚鋪設(shè)。下水管道、煙道的施工管理。木工施工管理。油漆施工。裝修工程的收尾及驗收。違規(guī)裝修的工程管理。,裝修三個階段,裝修巡檢要點,裝修手續(xù)辦理（裝修手續(xù)圖）裝修施工過程裝修驗收,第四章裝修管理風(fēng)險防范,違規(guī)裝修的工程管理,七,線路改動以及房屋外觀改變,結(jié)構(gòu)改動,改變房屋用途,在承重墻上開門、開孔、做壁櫥。改變室內(nèi)樓梯位置。在室內(nèi)砌磚墻。在天花板上安裝很重的物品。在室內(nèi)安裝閣樓。拆除臥室窗下墻體。在外墻上隨意打孔開門開窗等。注：堅決制定這一類違規(guī)裝修，和要時采取一些非常手段，同時上報相關(guān)管理部門共同處理。,破壞環(huán)境衛(wèi)生,第四章裝修管理風(fēng)險防范,案例、室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財產(chǎn)損害賠償案。2005年4月28日，樂德公司與第三人簽訂一份租賃合同，約定原告向第三人租賃某大廈6層0106單元。2006年6月23日凌晨3時左右，大廈615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部，通過樓道浸泡了樂德公司的辦公室。樂德公司要求：稱自己的裝修工人于凌晨5時左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到物業(yè)公司的保安人員，但物業(yè)公遲至上午9時才來處理該事故。物業(yè)公司未及時解決水管爆裂導(dǎo)致的積水問題，造成了樂德公司重新裝修及裝修材料報廢的損失35.2萬，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全部賠償損失，將物業(yè)公司告上法庭。物業(yè)公司辨稱：1、本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財產(chǎn)損失是因615房的使用人琥珀公司裝修不慎導(dǎo)致615房間內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水浸泡而造成。琥珀公司是侵權(quán)人，因此不應(yīng)當(dāng)成為本案的被告。2、被告收到原告裝修工人的報告后即派巡邏人員上樓組織搶險，并于6時30分清潔完畢，被告已履行了自己的職責(zé)，不存在過錯，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。問題：一、被告的第一項抗辯理由是否成立？二、針對第二項抗辯理由，被告應(yīng)當(dāng)提供哪一些證據(jù)？三、此案對于我們有何提示和啟發(fā)？,第五章高空墜物風(fēng)險防范,第五章高空墜物風(fēng)險防范,高空墜物兩種情況一是建筑物上的建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻。一是高空拋物。,民法通則第126條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。,高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。高空拋物的危害：A）衛(wèi)生保潔難維護(hù)；B）小區(qū)居民挑起矛盾；C）事故賠償風(fēng)險難免。,建筑物上的墜物,高空拋物,第五章高空墜物風(fēng)險防范,風(fēng)險防范措施,建筑物及附著物風(fēng)險防范,承接項目時考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì)。就幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修與開發(fā)做出相關(guān)約定交接時要謹(jǐn)慎。加強(qiáng)外墻面維護(hù)和保養(yǎng)的監(jiān)督力度。按照玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)定，在竣工驗收后一年時，書面通知書玻璃幕墻的施工單位對其進(jìn)行一次全面檢查，此后每五年要求檢查一次，并做好相關(guān)記錄。定期排查隱患。購買適當(dāng)?shù)谋ｋU。,高空拋物風(fēng)險防范,高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司積極處理,隨意亂拋垃圾。盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機(jī)會。裝修階段明確責(zé)任。學(xué)校、居委會、街道辦共同合作，加強(qiáng)社會宣傳。,無事故損失的處理。發(fā)生損失的事故處理。認(rèn)真對待居民投訴。,第六章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險及預(yù)防,第六章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險及預(yù)防,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保障，目前我國物業(yè)管理市場不規(guī)范，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，也成為投訴的熱點，并影響了業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。,一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛的表現(xiàn)：部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛產(chǎn)生的原因：對服務(wù)不滿，對受約束不滿。對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項目、方式等不滿。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)太高。業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際含意。建設(shè)單位遺留問題所致。企業(yè)內(nèi)部管理問題。鄰里關(guān)系等問題引起的。對外部大環(huán)境不滿。無支付能力。,第六章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險及預(yù)防,三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛風(fēng)險防范措施：多走訪業(yè)主、多做溝通工作。借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。自覺增加物業(yè)管理費(fèi)用的透明度。改進(jìn)服務(wù)、計費(fèi)方式和收費(fèi)方法。完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事。分析業(yè)主拖欠的原因。選擇恰當(dāng)?shù)氖召~策略。A）收款方法。B)催款要注意預(yù)防超過訴訟時效。對欠費(fèi)業(yè)主保持足夠的壓力。建立應(yīng)收賬款壞賬制度。在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決。,第六章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險及預(yù)防,案例、物業(yè)服務(wù)合同終止后的管理費(fèi)是否應(yīng)支付？A公司與華融大廈建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期為三年，從2005年1月1日至2007年12月31日，2007年3月，華融大廈成立業(yè)委會，同時經(jīng)業(yè)主大會決議，華融大廈業(yè)委會通過公開招標(biāo)的方式重新選聘B公司，并與B公司簽訂了為期三年的物業(yè)服務(wù)合同，同年12月，華融大廈業(yè)主委會員書面通知A公司，要求其于2008年1月1日退出物業(yè)管理區(qū)域。A公司認(rèn)為華融大廈業(yè)主委會員組織召開的業(yè)主大會違反法律規(guī)定，拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。在政府主管部門協(xié)調(diào)下，A公司于2008年3月31日退出。2008年10月，A公司將華融大廈業(yè)主陳某告上法庭，原告：要求其支付2005年3月至2008年3月的管理費(fèi)4200元。陳某稱：原告的合同期限至2007年12月31日屆滿，其無權(quán)收取2008年之后的管理費(fèi)；原告服務(wù)質(zhì)量差無權(quán)收費(fèi)，大廈經(jīng)常停電停水，電梯無法正常運(yùn)行，而且原告的財務(wù)管理混亂、拖欠水電部門費(fèi)用，業(yè)主繳納的各項費(fèi)用不知去向；原告主張2005年3月至2006年10月的管理費(fèi)已超過法定的訴訟時效。問題：一、原告是否有權(quán)向被告收取2008年的管理費(fèi)？二、被告以服務(wù)質(zhì)量差作為免交管理費(fèi)的理由是否成立？三、被告關(guān)于訴訟時效的抗辯理由是否成立？四、如果你是原告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？,第七章公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范,第七章公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范,物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風(fēng)險頻頻發(fā)生。,第七章公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范,一、無過錯責(zé)任原則的概念也稱無過失責(zé)任原則，是指沒有過錯造成他人損害的，依法律規(guī)定由與造成損害原因有關(guān)的人承擔(dān)民事責(zé)任的歸責(zé)原則。適用這一原則，主要不是根據(jù)行為人的過錯，而是基于損害事實的客觀存在，根據(jù)行為人的活動及所管理的人或物的危險性質(zhì)與所造成損害后果的因果關(guān)系，由法律規(guī)定的特別加重責(zé)任。,民法通則第106條第3款規(guī)定：“沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！边@是我國民法對無過錯責(zé)任原則的承認(rèn)。無過錯責(zé)任原則適用于法律有特別規(guī)定的情況。,第七章公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范,二、無過錯責(zé)任的構(gòu)成要件1、損害事實的客觀存在。2、特殊侵權(quán)行為的法定性。包括侵權(quán)行為的法定性和免責(zé)事由的法定性。沒有法律條款的明文規(guī)定，不能構(gòu)成無過錯責(zé)任；同時，沒有法定的免責(zé)事由不能免責(zé)。3、特殊侵權(quán)行為與損害事實之間存在因果關(guān)系。4、行為人不必過錯。是指責(zé)任的承擔(dān)不考慮行為人是否具有過錯，在認(rèn)定責(zé)任時無需受害人對行為人具有過錯提供證據(jù)，行為人也無需對自己沒有過錯提供證據(jù)，即使提供出自己沒有過錯的證據(jù)也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。,第七章公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范,三、無過錯責(zé)任的法律特征(一)法定的適用范圍：無過錯責(zé)任原則必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)適用，不能隨意擴(kuò)大或者縮小其適用范圍。,民法通則規(guī)定的典型的適用無過錯責(zé)任的案件有：缺陷產(chǎn)品的侵權(quán)行為、高度危險作業(yè)的侵權(quán)行為、環(huán)境污染的侵權(quán)行為、地面施工引起的侵權(quán)行為、飼養(yǎng)的動物引起的侵權(quán)行為、國家機(jī)關(guān)工作人員執(zhí)行職務(wù)中的侵權(quán)行為、無民事行為能力或限制民事行為能力人的侵權(quán)行為、法人工作人員的侵權(quán)行為、因建筑物等物件引起的侵權(quán)行為致人損害的賠償案件。,(二)法定的免責(zé)事由：適用無過錯責(zé)任的特殊侵權(quán)行為的免責(zé)條件由法律規(guī)定，但各特殊侵僅行為的法定免責(zé)事由并不是完全相同的。,專項管理委托給專業(yè)公司,加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理,購買保險,事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對,雙擊添加標(biāo)題文字,交接過程中要進(jìn)行查驗,應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍,第七章公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范,風(fēng)險防范措施,重點部位設(shè)置警示標(biāo)識、定期檢查消除隱患,應(yīng)明確自己民法通則第126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理者人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。這種損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中沒有過錯或者損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。的管理責(zé)任范圍,建立完善標(biāo)準(zhǔn)體系預(yù)防性措施；技改組織措施（加強(qiáng)員工培訓(xùn)，開班會，加強(qiáng)協(xié)調(diào)）,第七章公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范,案例、公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成損害應(yīng)否賠償？李某是灣畔花園204號業(yè)主，2008年1月李某外出辦事，其間小區(qū)物業(yè)管理公司于1月7號電話通知其樓下房屋滲水，希望盡快回家處理。李某以為是自來水管問題，沒太在意。此后物業(yè)公司又?jǐn)?shù)次聯(lián)系李某，李某仍未予理會。2月1日，李某從外地返回家中，發(fā)現(xiàn)房因雨水倒灌受損嚴(yán)重。李某當(dāng)即找到鄰居黃某與管理處一起查看現(xiàn)場，并私自將現(xiàn)場各方談話內(nèi)容錄音。李某認(rèn)為公用雨水管堵塞是引起雨水管倒灌造成其財產(chǎn)損失的根本原因，于是將物業(yè)公司告上法庭，原告：要求物業(yè)賠償各項損失15萬元。被告辯稱：1、原告不能證明水浸是雨水倒灌引起的，原告在陽臺上私自安裝了自來水龍頭，水浸有可能是自來水龍頭漏水造成的；2、事情發(fā)生后，被告工作人員從雨水管掏出大量裝修垃圾，而此前只有原告進(jìn)行過裝修，雨水管堵塞很有可能是原告自己造成的，原告的損失應(yīng)由自己承擔(dān)。李某為支持其水浸原因的主張，向法院提交了黃某的證人證言和現(xiàn)場的談話錄音。被告未提交相應(yīng)證據(jù)。問題：一、李某向法院提交的證據(jù)是否以證明水浸的原因？二、物業(yè)公司的兩項抗辯理由是否成立？三、李某的損失應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)？四、如果你是被告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？,第八章公共環(huán)境風(fēng)險防范,第八章公共環(huán)境風(fēng)險防范,公共環(huán)境風(fēng)險,衛(wèi)生保潔風(fēng)險,綠化管理,占道管理,共它（顯性和隱性）,第八章公共環(huán)境風(fēng)險防范,風(fēng)險防范措施,一、保潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)劃分,第九章車輛管理風(fēng)險防范,第九章車輛管理風(fēng)險防范,車輛外表被兒童包括其他第三人用器具劃傷。,車輛停放風(fēng)險,車輛亂停亂放，造成交通堵塞。,被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞。,在停放期間被盜竊或搶劫。,四、制定車場意外應(yīng)變預(yù)案,第九章車輛管理風(fēng)險防范,一、加強(qiáng)交通的管理,劃出停車位。建立安全措施。制定、健全停車場管理制度。制定車場各崗位工程程序。進(jìn)出車輛嚴(yán)格控制。進(jìn)行車輛檢查、巡視。,停車卡的辦理。制定收費(fèi)制度。,風(fēng)險防范措施,三、嚴(yán)格停車卡的辦理和收費(fèi)管理,二、完善停車管理措施,第九章車輛管理風(fēng)險防范,案例一：車輛在消防通道上丟失物業(yè)公司應(yīng)否賠償？亞洲花園業(yè)主李某，2006年3月1日購買一臺豐田小汽車，價值21萬元，自購車之日起，李某每月向某物業(yè)公司交納停車費(fèi)100元，每日將車停在小區(qū)內(nèi)，2009年3月9日凌晨左右，李某駕車回小區(qū)，刷卡進(jìn)入停車場尋找車位，因車位不夠，又刷卡駛出停車場，將車停在小區(qū)大門內(nèi)消防通道上，當(dāng)時李某問值班的保安員王某“將車停在此處有無關(guān)系”，王某回答說“一般沒事”。3月10日下午二點，李某發(fā)現(xiàn)車輛被盜，當(dāng)即報警。事后，雙方多次協(xié)商賠償事宜未果。李某將物業(yè)公司告上了法庭。原告認(rèn)為：其按月向被告交納停車費(fèi)，被告為原告辦理了停車卡，雙方已構(gòu)成了車輛保管合同關(guān)系?，F(xiàn)原告的車輛在被告的停車場損失，被告應(yīng)賠償車輛被盜損失21萬元。被告辯稱：被告從未承諾為原告車輛提供保管服務(wù)，原告交納的是停車費(fèi)而非車輛保管費(fèi)。被告已在停車場入口公示僅供車輛停放，不負(fù)責(zé)車輛的保管。原告將車輛停放在消防通道上丟失，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失。法院查明：小區(qū)停車場有車輛出入的道閘，小區(qū)出入口無道閘，車場外公開張貼停車場管理規(guī)定第5條提示規(guī)定：車輛必須停放于指定的車位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車場嚴(yán)禁停車。問題：一、被告對停放在消防通道上的車輛是否有管理的義務(wù)？二、原告是否應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)車輛丟失的責(zé)任？三、此案例對你有何啟法和提示？,第九章車輛管理風(fēng)險防范,案例二、電動三輪車被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償？2008年2月1日凌晨二點，小區(qū)業(yè)主徐某的電動三輪車被二個不明身份的人撬掉防盜鎖，從小區(qū)內(nèi)盜走。徐某稱，自小區(qū)入住以來，從未拖欠物業(yè)管理費(fèi)，而物業(yè)管理公司在二個不明身份的人盜走其電動三輪車時，未履行其門衛(wèi)義務(wù)，因雙方協(xié)商未果，徐某將物業(yè)公司告上法庭。原告：請求法院判令物業(yè)公司賠償其購車款4800元。被告稱：其多次要求原告將電動三輪車停放到指定車棚內(nèi)并簽訂保管合同，但原告置之不理，本次失竊與被告無關(guān)，不同意原告的訴訟請求。原告提供了：交管理費(fèi)的單據(jù)，小區(qū)物業(yè)管理合同及購車單據(jù)和公安機(jī)關(guān)調(diào)取的監(jiān)控錄像證實相應(yīng)事實。法院經(jīng)審查明：2008年1月1日，原告購買的電動三輪車購買價格4800元，管理費(fèi)2008年1月至3月每月20元物業(yè)管理費(fèi)。2008年2月1日凌晨二點，兩個不明身份的人同乘一輛摩托車進(jìn)入正門完全敞開的住宅小區(qū)，大約5分鐘后，這二人乘一輛摩托車和一輛電動三輪車從大門開出去，未有任何人上門詢問。按規(guī)定大門應(yīng)有二名值班人員且凌晨通常應(yīng)適當(dāng)關(guān)閉大門，但從監(jiān)控錄像上看，凌晨二點至四點小區(qū)大門敞開，無其他人出入。2008年2月2日上午8時，原告向派出所報案，證明上述被盜事實。問題一、物業(yè)公司對徐某的電動車是否負(fù)有安全保障義務(wù)？二、物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？,第十章人力資源的風(fēng)險及防范,第十章人力資源的風(fēng)險及防范,招聘與配置,人力資源規(guī)劃,薪酬管理,績效管理,培訓(xùn)與開發(fā),人力資源系統(tǒng),勞動關(guān)系管理,第十章人力資源的風(fēng)險及防范,一、人力資源規(guī)劃,2、基本作用,狹議的人力資源規(guī)劃：人員配備計劃、人員補(bǔ)充計劃、人員晉升計劃；廣議的人力資源規(guī)劃：人員培訓(xùn)開發(fā)計劃、員工薪酬激勵計劃、職業(yè)生涯規(guī)劃,滿足企業(yè)總體戰(zhàn)咯發(fā)展的需求；促進(jìn)企業(yè)人力資源管理的開展；協(xié)調(diào)人力資源管理的各項計劃；提高企業(yè)人力資源的利用效率使組織與個人發(fā)展目標(biāo)相一致,1、基本定義,第十章人力資源的風(fēng)險及防范,二、招聘與配置1、招聘崗位分析：2、招聘渠道：3、招聘方式：4、招聘實施：,簡歷并不能代表本人工作經(jīng)歷比學(xué)歷更重要不要忽視求職者個性特牲讓應(yīng)聘者更多地了解組織給應(yīng)聘者更多表現(xiàn)機(jī)會注意不忠誠和欠缺誠意的應(yīng)聘者關(guān)注特殊員工慎重做決定面試考官注意自身的形象,招聘工作中應(yīng)注意的幾個問題,面試提問的類型,背景性問題知識性問題；思維性問題；經(jīng)驗性問題；情境性問題；壓力性問題；行為性問題。,第十章人力資源的風(fēng)險及防范,5、面試的分類：A、根據(jù)面試的標(biāo)準(zhǔn)化程序分為結(jié)構(gòu)化面試和非結(jié)構(gòu)化面試。B、根據(jù)面試實施的方式：單獨(dú)面試與小組面試。C、根據(jù)面試的進(jìn)程分為：一次性面試與分階段面試。D、根據(jù)面試題目的內(nèi)容：情景性面試和經(jīng)驗性面性。6、招聘決策：7、招聘成本核算（錄用率、離職率）：8、招聘風(fēng)險防范：A、建立科學(xué)的員工素質(zhì)測評體系（標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)度和標(biāo)記）B、設(shè)計科學(xué)的簡歷表C、背景調(diào)查,第十章人力資源的風(fēng)險及防范,根據(jù)冰山理論，影響員工行為的因素有知識、技能、態(tài)度和習(xí)慣。在海平面上可以看到的，可稱為“行為”，也就是說一個人表現(xiàn)在外面，為人們所看到的，如同冰山一角。,培訓(xùn)的冰山理論,行為的構(gòu)成，源自于員工知識的多少，技能的熟練程度、態(tài)度及習(xí)慣的好壞。所以，根據(jù)員工的行為，可以判斷出員工在知識、技能、態(tài)度以及習(xí)慣方面存在的問題。找準(zhǔn)問題，對癥下藥，使培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期的目的。,三、培訓(xùn)與開發(fā),第十章人力資源的風(fēng)險及防范,1、培訓(xùn)分為內(nèi)部培訓(xùn)和外部培訓(xùn)2、培訓(xùn)規(guī)劃的主要內(nèi)容：,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,培訓(xùn)規(guī)劃主要內(nèi)容,培訓(xùn)目的,培訓(xùn)目標(biāo),培訓(xùn)對象內(nèi)容,培訓(xùn)范圍,培訓(xùn)規(guī)模,培訓(xùn)時間,培訓(xùn)地點,培訓(xùn)費(fèi)用,培訓(xùn)方法,培訓(xùn)教師,計劃實施,第十章人力資源的風(fēng)險及防范,3、培訓(xùn)成本,2、間接培訓(xùn)成本,培訓(xùn)者與受訓(xùn)者的一切費(fèi)用總和。培訓(xùn)老師的費(fèi)用、學(xué)員往來交通、食宿費(fèi)用、教室設(shè)備的租借費(fèi)、教材印發(fā)購置的費(fèi)用。,培訓(xùn)項目的設(shè)計費(fèi)用。培訓(xùn)項目的管理費(fèi)用。培訓(xùn)對象受訓(xùn)期間的工資福利、培訓(xùn)項目的評估費(fèi)用等。,1、直接培訓(xùn)成本,第十章人力資源的風(fēng)險及防范,4、培訓(xùn)管理流程A、培訓(xùn)需求信息分析、培訓(xùn)前準(zhǔn)備（課件、器材、費(fèi)用等）、培訓(xùn)實施、培訓(xùn)評估。B、培訓(xùn)評估標(biāo)準(zhǔn)的確定：反應(yīng)評估、學(xué)習(xí)評估、行為評估、結(jié)果評估。5、培訓(xùn)項目成本收益分析（培訓(xùn)的質(zhì)量和培訓(xùn)的效果分析）投資回報率=培訓(xùn)項目產(chǎn)出/項目項目投入100%投資凈回報率=（培訓(xùn)項目收益-培訓(xùn)項目成本）/培訓(xùn)項目成本100%6、培訓(xùn)風(fēng)險防范A、簽訂培訓(xùn)協(xié)議，約定服務(wù)期限、違約責(zé)任和違約金。違約金=總培訓(xùn)費(fèi)用-乙方已服務(wù)月份（總培訓(xùn)費(fèi)用服務(wù)期限月份）B、保密協(xié)議等補(bǔ)充協(xié)議,第十章人力資源的風(fēng)險及防范,四、績效管理（MBO、KPI）五、勞動關(guān)系1、勞動關(guān)系的確認(rèn)2、勞動安全衛(wèi)生管理勞動安全衛(wèi)生管理制度：安全生產(chǎn)責(zé)任制度；安全技術(shù)措施計劃管理制度；安全生產(chǎn)教育制度；安全生產(chǎn)檢查制度；重大事故隱患管理制度；安全衛(wèi)生認(rèn)證制度；傷亡事故報告和處理制度；個人勞動安全衛(wèi)生防護(hù)用品管理制度；勞動者健康檢查制度。3、勞動爭議處理A、勞動爭議的分類：按勞動爭議的主體劃分：個別爭議、集體爭議、團(tuán)體爭議按勞動爭議的性質(zhì)牙分：權(quán)利爭議、利益爭議按勞動爭議的標(biāo)的劃分：勞動合同爭議；勞動安全衛(wèi)生、工作時間、休息休假、保險福利而發(fā)生的爭議；關(guān)于勞動報酬、培訓(xùn)、獎懲等因適用條件的不同理解與實施發(fā)生的爭議。,第十章人力資源的風(fēng)險及防范,4、勞動爭議處理的原則A、著重調(diào)解及時處理的原則。B、在查清事實的基礎(chǔ)上依法處理的原則。C、當(dāng)事人在適用法律上一律平等的原則。5、勞動關(guān)系風(fēng)險防范：A、嚴(yán)格遵守勞動法及相關(guān)的政策法律法規(guī)。B、建立科學(xué)合理的人力資源管理制度。C、建立各項勞動安全衛(wèi)生管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。D、高度關(guān)注企業(yè)員工的滿意度。E、員工過錯的相關(guān)證據(jù)和記錄給予嚴(yán)格保全。討論：如何面對基層員工供不應(yīng)求的局面？二、如何面對和解決物業(yè)管理費(fèi)不上漲，管理成本大