成都北改詳細解讀及趨勢預測PPT課件

成都市“北改”詳細解讀及趨勢預判,目錄：,北改規(guī)劃現(xiàn)狀“北改”規(guī)劃影響“北改”政策對樓市影響“北改”分區(qū)規(guī)劃對樓市影響“北改”事件對樓市影響“北改”發(fā)展方向預測,一、二、三、,目錄：“北改”規(guī)劃背景關鍵詞：均衡發(fā)展,民生工程城市升級,城西新貌,成都市急需“北改”大平臺推動城北均衡發(fā)展，從根本上解決整個成都市的發(fā)展瓶頸，從而統(tǒng)籌“成都中軸”協(xié)調發(fā)展，最終全面實現(xiàn)現(xiàn)代化、充分、國際化的世界現(xiàn)代田園城市的總體發(fā)展目標。成都：一南一北，遙相呼應。且城南天府新區(qū)已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略。,成都城北,成都城南,均衡發(fā)展？,城北,成都市城北是成都中心城區(qū)發(fā)展最薄弱、城區(qū)面貌反差最大的區(qū)域，并伴隨著“東調”戰(zhàn)略和東郊危舊房改造惠民工程的成功實施，“北改”作為成都市有一重大民生工程，順應民意、惠澤百姓。,城北成都名副其實的“北大門”,城北“北改”,宜業(yè)、宜商、宜居的現(xiàn),代化、國際化城區(qū),“北改”造福超百萬人口，增強,城北幸福感。,城市國際化的背景,重大民生工程,成都市發(fā)展日新月異，城北卻仍然老舊不堪，區(qū)域基礎設施短缺、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)低端、城市形態(tài)老舊、綜合治理任務艱巨等諸多問題亟待解決，城北急切呼喚華麗轉身，為一座城市的未來發(fā)展定下基調。,基礎設施短缺產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)低端,城市形態(tài)老舊,城北關鍵詞：臟、亂、差破舊低端城北發(fā)展升級,目錄：“北改”規(guī)劃關鍵詞：范圍及格局項目及投資,產(chǎn)業(yè)及生態(tài)文態(tài),城西,新貌交通區(qū)域周期,東至：新成華大道,南至：抵一環(huán)路（局部至府河）,西至：西大街金牛大道（老成灌路）,成都市城北“北改”總面積約195平方公里（含繞城高速內新都區(qū)部分區(qū)域），涉及金牛區(qū)、成華區(qū)、新都區(qū)三個區(qū)域，集中“四軸四片”，重點改造總面積約104平方公里。關鍵詞：四軸四片北至：繞城高速金牛、成華北邊界,成都市城北“北改”規(guī)劃建設用地規(guī)模為168.64平方公里，規(guī)劃人口約為246萬人。,形成“四軸九片、一核八心”的“北改”片區(qū)總體結構,城北“北改”是成都市最大規(guī)模民生工程，工程項目約360個，總投資3300億元，其中2012年擬啟動的項目約200個，總投資超過1500億元。北改工程已成為未來幾年成都市為民辦實事民生工程的首位。,2012年“北改”啟動項目投資情況：,北改涉及人群：近2萬家個體商戶，400多家企業(yè)，從業(yè)人員10多萬人，居民逾百萬。,關鍵詞：北改項目投資,2013年北改將啟動173個項目，6棚戶區(qū)4725戶搬新家,2013年“北改”計劃啟動項目173個，總投資約1800億元，計劃完成投資550億元。其中，市級重點項目計劃啟動81個，總投資約1106億元，計劃完成投資約314億元。“兩橫兩縱”路網(wǎng)構架將啟動建設，4725戶棚戶區(qū)居民的居住條件將得到改善。舊城改造項目主要包括棚戶區(qū)改造和企業(yè)自主改造兩大類，共17個，占地面積約4000畝，拆遷面積近40萬平方米。加快推進荷花池小商貿市場、駟馬橋果品市場、512建材市場等大型專業(yè)市場的調遷工作。棚戶區(qū)改造，擬實施市委黨校、華西集團片區(qū)、新華印刷廠南片區(qū)、建設南路地塊土地整理項目、68片區(qū)紅線外點位、省建校等6個棚戶區(qū)改造項目，涉及住戶4725戶，改造面積29.15萬平方米；同時在單位自主改造項目較為集中的八里莊二仙橋、昭覺寺、人民北路等片區(qū)掀起建設高潮，形成“北改”新的引爆點。,成都城北商賈云集，以專業(yè)市場為主，“北改”將商品市場外遷，并在繞城內不再布局任何專業(yè)市場，提檔升級，打造城北現(xiàn)代商業(yè)商務中心。,關鍵詞：,產(chǎn)業(yè)提檔升級,2012年工作：啟動商品市場、貨運場站、物流服務站、倉儲企業(yè)搬遷工作；客運站整合調遷工作；區(qū)域拆遷安臵工作。,商品市場：以荷花池片區(qū)、火車北站片區(qū)、五塊石片區(qū)、駟馬橋片區(qū)、八里莊片區(qū)為調遷先期重點。,多商業(yè)中心布局：在新建區(qū)和改舊區(qū)聚集高端商業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，初步形成北部城市級商業(yè)中心、火車北站商圈、各城市組團或板塊的商業(yè)商務中心。,成都“北改”以“統(tǒng)籌規(guī)劃、集中集約、引導外移、提檔升級”的發(fā)展原則，按照“關閉-改造-轉型”的發(fā)展思路，打造城北城市級商業(yè)中心以及組團商業(yè)商務中心。,關鍵詞：產(chǎn)業(yè)發(fā)展,兩大產(chǎn)業(yè)集約發(fā)展功能區(qū),成都“北改”生態(tài)環(huán)境工程也是打造的重點，結合區(qū)域所獨有的生態(tài)資源，,文化底蘊，城北將建設城市最大的都市綠島、天回鎮(zhèn)文化地標等生態(tài)項目。,關鍵詞：生態(tài)文態(tài)以鳳凰山、天回山、虎頭山為重點的北部“198”區(qū)域，結合區(qū)域獨有的生態(tài)資源，建設城市最大都市綠島；打造城北獨特的親水生態(tài)環(huán)境；打造天回場鎮(zhèn)文化旅游片區(qū)；提升昭覺寺、駟馬橋、三洞古橋文化元素；打造國際大熊貓文化品牌。,成都“北改”大力推進基礎設施建設，全面梳理城北的路網(wǎng)體系，規(guī)劃“8橫10縱”的骨干路網(wǎng)，為城市形態(tài)升級奠定基礎。,關鍵詞：,8橫10縱,成都“北改”交通先行，著力打通城北斷頭路、打通梗阻點，2012年將啟動總長約46.5公里的道路、立交橋等基礎設施建設，總投資約79億元。,疏通易堵路,川陜路新都段改造明年建成通車，屆時川陜路將變身8車道景觀大道改造貨運路,貨運大道繞城高速互通立交預計6月通車，屆時貨車統(tǒng)一走貨運大道打通斷頭路,打通人民北路、蜀龍路5期等斷頭路，盡快完成2.5環(huán)金牛、成華段,關鍵詞：46.5公里路橋建設,金牛區(qū)是成都“北改”工程的主要承載地，以區(qū)域“四軸八片”為金牛區(qū)“北改”工程推進的重點區(qū)域。,關鍵詞：四軸八片,四軸：,老成灌路,交大路沙西線人民北路,川陜路和解放路,5大舊城改造片區(qū)：人民北路火車北站片區(qū)、解放路曹家巷駟馬橋片區(qū)、沙灣路鐵二局西南交大片區(qū)、金牛大道茶店子金牛賓館片區(qū)、川陜路天回舊場鎮(zhèn)片區(qū),3大新區(qū)開發(fā)片區(qū)：北新干道鳳凰山片區(qū)、北新干道國際商貿城片區(qū)、沙西線“198”片區(qū),八片：,成都金牛區(qū)“北改”劃分為新建區(qū)、優(yōu)化區(qū)、整治區(qū)三個功能區(qū)來實施工程項目建設，區(qū)域首批40個龍頭工程項目已經(jīng)確定。,關鍵詞：三區(qū),重點片區(qū)產(chǎn)業(yè),改造模式部分項目,成都成華區(qū)以道路建設、公建配套和龍頭產(chǎn)業(yè)項目帶動，推進“北改”工程項目的實施，同時加速高端業(yè)態(tài)聚集，整合生態(tài)文化資源，加快構建生態(tài)田園環(huán)境。,關鍵詞：兩區(qū)五軸七片,改造模式配套建設,率先啟動項目,成都新都區(qū)“北改”按照“兩廊兩帶三片多點”重點區(qū)域實施，構建“一主四廊三軌”的空間布局和產(chǎn)業(yè)體系，以“兩廊兩帶三片區(qū)”核心起步區(qū)，其他區(qū)域為政策輻射區(qū)和產(chǎn)業(yè)承接區(qū)。關鍵詞：兩廊兩帶三片區(qū)一主四廊三軌交通產(chǎn)業(yè),昭覺寺片區(qū)居成都“北改”七大重點片區(qū)之首，規(guī)劃面積約為1.56平方公里（2340畝），打造傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明交融的國際文化旅游商貿區(qū)。,成都市“北改”鎖定“一年出形象，三年見成效，五年大變化”的目標，摘下“北亂”的帽子，將城北打造成為“三位一體”，“四態(tài)合一”，宜業(yè)宜商宜居、更加宜人的現(xiàn)代化城區(qū)。,2014年三年見成效繞城內不再有任何批發(fā)市場，荷花池、五塊石，八里莊等商品市場調遷；關閉荷花池汽車站，整合五塊石汽車站，新建北站汽運站。力爭三年內見成效。,2016年五年大變化通過五年努力，打造產(chǎn)業(yè)城北、生態(tài)城北、生活城北，讓城北成為高端化、多樣化、特色化，宜業(yè)、宜商、宜居、宜人的現(xiàn)代化城區(qū)，讓惠群眾。,關鍵詞：“北改”時間表2012年一年出形象交通先行，交大路改造，年內徹底打通2.5環(huán)，加強金芙蓉大道、金鳳凰大道等骨干道路建設，并貫通2.5環(huán)黃忠大道茶店子段。,成都市城北“北改”工程正式啟動，規(guī)劃已完成并不斷完善，按照規(guī)劃實施，以交通先行為改造準則，從基礎道路建設和搬遷任務為主，從而為提升城北形象奠定牢實的基礎。,1月,2月,3月,6月,10月,“北改”動員大會,“北改”工程啟動大會“北改”規(guī)劃方案征集昭覺寺綠水青龍項目、區(qū)域舊城改造項目啟動交大路改造啟動,完成“北改”區(qū)域規(guī)劃完成詳規(guī)、城市設計、交通、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)等專題規(guī)劃川陜路改造啟動,啟動建設項目34個,交大路改造完成,貫通2.5環(huán)黃忠大道茶店子段完成“五軸七區(qū)兩片”實施規(guī)劃貨運大道-繞城高速互通式立交建成通車,關鍵詞：“北改”2012年時間表,開工建設金芙蓉大道、金鳳凰大道、天回大道、天豐路等道路完成羊西線、解放北路、金牛大道綜合整治改造工程西北村低洼棚戶區(qū)、成鐵木材廠片區(qū)改造項目全面竣工,12月,目錄：,北改規(guī)劃現(xiàn)狀“北改”規(guī)劃對樓市影響“北改”政策對樓市影響“北改”分區(qū)規(guī)劃對樓市影響“北改”事件對樓市影響“北改”發(fā)展方向預測,一、二、三、,目錄：“北改”規(guī)劃政策對樓市影響關鍵詞：交通建設,產(chǎn)業(yè)升級舊城改造土地供應,城西未來商業(yè)副中心,城西新貌,“北改”之交通：“8橫10縱”的骨干路網(wǎng)，突破城北交通瓶頸，催生改建道路周邊新興樓市熱點區(qū)域，綜合體或商業(yè)體為主，商品住宅價值提升，,熊貓大道斷面改造,三環(huán)路交大立交建設老成灌路建設,二環(huán)路快速路建設二環(huán)路快速路建設,同時提升城北樓市居住品質，為宜居城北奠定基礎。交通改造建設,興起,高尚住宅城市綜合體體現(xiàn)價值城北宜居城北,“北改”之產(chǎn)業(yè)升級：利用“北改”的機遇，城北有選擇性地承接產(chǎn)業(yè)轉移，著力外遷商品市場到新都、青白江等地。正所謂產(chǎn)業(yè)格局影響樓市格局，并為區(qū)域帶來產(chǎn)業(yè)人群購買力，產(chǎn)業(yè)承接區(qū)域樓市將快速騰飛。,“北改”,青白江發(fā)展大豐鎮(zhèn)人口總量5年后將擴展至40萬。,高層為主，提升大豐樓市價值，宜,居價值，新建品質住宅已達27個。高層單價區(qū)間3980-6200元/平方米。彌補區(qū)域綜合體缺位狀況，如福地,關鍵字：大豐樓市目前，大豐鎮(zhèn)人口總量,10萬。,多層為主，單價區(qū)間26002800元/平方米。承接荷花池等市場無集中性的商業(yè)綜合體，,臨街商鋪商業(yè)業(yè)態(tài)混雜。青白江房價將不到2000元/平米,廣場入駐。成都市青白江區(qū)2012年第一批總投資308億元的重大項目集體開工，發(fā)展戰(zhàn)略從“紙上談兵”進入施展演練階段。聚集的產(chǎn)業(yè)人群消費力將帶動區(qū)域商業(yè)及住宅和商鋪的投資發(fā)展。房價達到了3000多元/平米。,“北改”,大豐樓市局部概覽青白江產(chǎn)業(yè)園區(qū)局部概覽,“北改”之舊城改造：以自主改造和原地返遷方式為主進行，短期內將不會直接刺激房地產(chǎn)市場需求，但會對租賃市場有直接的作用。值得一提的是，該部分人群閑臵資金較多，商品住宅和商鋪投資將會突起。,“北改”舊城改造重點在金牛區(qū)、成華區(qū)。,“北改”將引領土地市場新一輪放量，尤其是土地資源稀缺的主城區(qū)，北改新建、舊城改造將推出近3萬畝建設用地，滿足未來城北5-10年的土地需求。從而為城北成為開發(fā)商的新寵夯實基礎。,關鍵字：土地,注：鳳凰山、198片區(qū)建設用地規(guī)模按總用地規(guī)模*15%（政府相關標準）推算出,目錄：“北改”分區(qū)規(guī)劃對樓市影響關鍵詞：金牛區(qū),成華區(qū)新都區(qū),城西未來商業(yè)副中心,城西新貌,“北改”分區(qū)金牛區(qū)三環(huán)內均要進行舊城改造，未來樓市以城市商業(yè)綜合體為啟動項目可能性較大，商業(yè)地產(chǎn)會最先繁華；三環(huán)外區(qū)域未來將形成以鳳凰山和198為主的改善型住房片區(qū)。,“北改”分區(qū)成華區(qū)未來樓盤供應量較大，剛需物業(yè)主要集中在昭覺寺、駟馬橋、紅花堰片區(qū)，鳳凰山白蓮池片區(qū)主要以改善型住房為主，八里莊、猛追灣主要以商務辦公物業(yè)為主。,30,“北改”分區(qū)新都區(qū)作為城北產(chǎn)業(yè)主要承接地，商貿物流產(chǎn)業(yè)聚集，北新干道周邊以投資和剛需為主，蜀龍大道周邊以改善型住房為主。,目錄：“北改”事件對樓市影響關鍵詞：5大紅利,樓市格局成交市場樓市客群營銷廣告,城西新貌,“北改”拉動城北樓市升溫，刺激“北改”區(qū)域土地入市，利好樓市發(fā)展，整個成都樓市重心開始北移,32,“北改”5大紅利,5、“北改”概念作為樓市新的預期，可以預熱成都整體樓市，成為整體樓市的信心之火。,4、吸引成都本土之外的有意向購買北區(qū)的人群，重新審視和定位北區(qū)映象，擴容北區(qū)消費特群，并且分流傳統(tǒng)南富西貴東升的消費者。,3、龐大的市場資本投放。北改刺激了剛需、原住民、二次升級臵業(yè)者、投資消費者的購房需求，進一步活躍了樓市。,2、打破城北土地市場。傳統(tǒng)的溫和和沉寂，土地價值明顯上揚，從而推動樓市價值增值預期，引領區(qū)域樓市的價格走勢。,1、城市的固態(tài)表情升級?；A設施、市容市貌等是北改的重頭戲，北改之后，城北面貌勢必煥然一新。,33,大量新增購房需求，促進市場成交回升；拆遷戶集中租房需求，二手房租賃市場表現(xiàn)活躍。舊城改造提供一定量的土地供應；因舊房改造帶來的住宅需求將在很大程度上刺激房地產(chǎn)市場，而區(qū)域未來的良好的發(fā)展前景，讓城北土地成為開發(fā)商爭奪的焦點。天府新區(qū)和城北改造都是城市投資，北改老城區(qū)在服務型和零售型商業(yè)受追捧，北改可能形成投資客戶新浪潮，商業(yè)地產(chǎn)（城北商務公寓和寫字樓）將最先繁榮起來。,1、對住宅需求的影響2、對土地供應的影響3、對商業(yè)需求的影響,“北改”促使造就城北樓市新格局，商業(yè)類地產(chǎn)繁榮，大量綜合體崛起。其產(chǎn)品類型以商品住宅及商鋪市場反應尤佳。,關鍵詞：住宅需求,土地供應,商業(yè)市場,未來（5年后）：吸引外區(qū)域改善型住房人群,樓市人群變化：在短期內，城北樓市主要吸引剛需和投資人群；憑借城北良好的生態(tài)環(huán)境未來將吸引外區(qū)域的改善型人群入市。短期內（3年內）：吸引外區(qū)域剛需和投資人群為主,北改啟動,1-2年,城市形態(tài)更新,5年,5年后,基礎設施完善,舊城改造,配套設施完善,3年-4年,產(chǎn)業(yè)完善,城北樓盤充分利用“北改”政策，以“北改”主題為廣告宣傳語，市場反應良好，刺激城北樓市成交。,目前城北代表樓盤：綠地世紀城、招商雍華府、中鐵青秀城、華潤翠林華庭,名稱：綠地世紀城,地址：金牛區(qū)北新干道鳳凰立交內側,定位：城北區(qū)域的地標性社區(qū)城市綜合體,廣告語：不要在地鐵苦等，姐隨時改走北新干道！價格：均價6200元/,結果：2月“北改”啟動以來，5次榮登日成交量冠軍。,目錄：,北改規(guī)劃現(xiàn)狀“北改”規(guī)劃影響“北改”政策對樓市影響“北改”分區(qū)規(guī)劃對樓市影響“北改”事件對樓市影響“北改”發(fā)展方向預測,一、二、三、,“北改”工程，覆蓋多個工作領域、涉及多方利益格局、交織多重矛盾問題，在抓好這項系統(tǒng)工程政策導向上，始終堅持“先改受益”的原則，堅持“政策紅利遞減”路線，保持“統(tǒng)一政策尺度”。,關鍵詞：北改政策,政策尺度統(tǒng)一,政策紅利遞減,北改導向：“北改”工程著重體現(xiàn)在“改”，拆遷難成為“北改”推進中一大難題，需區(qū)域群眾大力配合。,政府態(tài)度：讓北城群眾受益，但絕不能讓少數(shù)人牟暴利。堅定讓愿改者受益、不改者后悔。,“北改”政策制定權由政府主導，決定權由群眾掌握。,“政策尺度統(tǒng)一”,同類地區(qū)、同等情況的支持政策和補貼標準要保持一致。,“政策紅利遞減”對愿改、先改的，在環(huán)境建設、公建配套和交通資源給予傾斜和扶持。對少數(shù)人改造要價太高，暫“不改”；對之前暫“不改”，未來應業(yè)主要求再“改”，支持政策和補貼標準降低檔次。,廣納意見，制定相應改造政策。政策全面公開透明化。,天府新區(qū)和“