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文檔簡(jiǎn)介
美國(guó)政府住房政策,一、美國(guó)政府住房政策的回顧,根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦法律規(guī)定,住房政策的著力點(diǎn)和住房管理部門(mén)的主要任務(wù)是幫助中低收入家庭解決注房問(wèn)題,而對(duì)中上收入者采取靈活的政策。,1羅斯福與杜魯門(mén)時(shí)代1932年,為應(yīng)討經(jīng)濟(jì)大蕭條出現(xiàn)的住房建設(shè)和金融危機(jī),羅斯福政府介入住宅市場(chǎng),設(shè)立了“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”(FHLB),并批準(zhǔn)住宅抵押貸款法(HOLA),依此成立了“房產(chǎn)貸款公司”(HOLC),改變以前由地方私人金融機(jī)構(gòu)操作的短期、一次性還本付息的抵押貸款方式,由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)擔(dān)保,形成提供長(zhǎng)久性、分期還款方式運(yùn)作的抵押市場(chǎng)。,1934年,國(guó)會(huì)正式通過(guò)國(guó)家住房法(NHA),成立“聯(lián)邦住宅管理局”(FHA)和“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司”(FSLIC),組建“互助抵押貸款保險(xiǎn)基金”,負(fù)責(zé)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)。,為解決中低收人人士的住房難題,國(guó)會(huì)在1937年又通過(guò)“公共住宅法案”,設(shè)立“聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處”(USHA),以建立永久性的中央補(bǔ)助。由地方政府執(zhí)行的低租金平民新襯方案(LPHP),最初在亞特蘭大和德克薩斯的奧斯丁兩地進(jìn)行實(shí)施,但受二戰(zhàn)的影響,實(shí)際在戰(zhàn)后才開(kāi)始操作。,1949年,杜魯門(mén)政府修訂了國(guó)家住房法,提出住房目標(biāo):“讓每一個(gè)美國(guó)人擁有合適的住宅和居住環(huán)境”,并計(jì)劃在其后六年內(nèi)年均興135,000個(gè)公共住宅單位,實(shí)際上只是在1950年達(dá)90,000個(gè)的規(guī)模,一般僅建成25.000個(gè)左右。,2肯尼迪與約翰遜時(shí)代1961年,肯尼迪政府改變傳統(tǒng)的幫助低收入人士的做法,提出由私人機(jī)構(gòu)興建并出租低收入家庭住房的設(shè)想。,主要?jiǎng)幼魇侵贫ǖ?21(d)(3)條款的“低于市場(chǎng)水平利率”的貸款計(jì)劃,即鼓勵(lì)私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)按照比市場(chǎng)水平低的利率向租賃性住宅項(xiàng)目提供貸款,而將此抵押權(quán)按照正常的市場(chǎng)行情出售給聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì),其間差額由聯(lián)邦政府補(bǔ)貼。從1961一1965年,約有90,000個(gè)住宅單位實(shí)施了此項(xiàng)計(jì)劃。,但是,由于上述補(bǔ)貼數(shù)額龐大,政府財(cái)政收支很難平衡。1965年,約翰遜政府又提出“租金增補(bǔ)”計(jì)劃,將低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20,其余租金部分的差額則由政府提供補(bǔ)助。,1968年.出臺(tái)第236條款的新住房貸款計(jì)劃,政府鼓勵(lì)私人發(fā)展商從私人金融機(jī)構(gòu)那里按照市場(chǎng)利率貸款,但實(shí)際須付利率為1,其間差額由聯(lián)邦政府貼息。同年,住房與城市發(fā)展法頒布,“住房與城市發(fā)展部”(HUD)成立,后來(lái)的許多住房計(jì)劃由此部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施。,3尼克松與福特時(shí)代1969年,尼克松上臺(tái)之后,先后實(shí)施了第235條款的“自置居所計(jì)劃”和第236條款的“租賃住宅計(jì)劃”,但收效甚微,尤其是當(dāng)時(shí)的公屋建設(shè)或公私合作的住房計(jì)劃受到很大非議,加上經(jīng)濟(jì)不景氣,尼克松暫時(shí)中斷公屋建設(shè)。,1970年,國(guó)會(huì)通過(guò)“緊急住宅融資法案”,批準(zhǔn)成立隸屬“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”(FHLB)的“聯(lián)邦住宅貸款抵押公司”(FHLMC),協(xié)助FHLB下屬的各儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)開(kāi)辟二級(jí)抵押市場(chǎng)。1974年8月,經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的醞釀,出臺(tái)了“住房與社區(qū)發(fā)展”法案第8條款計(jì)劃(下文簡(jiǎn)稱“第8條款計(jì)劃”)。替代原先的第235條款計(jì)劃和第236條款計(jì)劃,明確為低收入家庭的交付租金提供信用擔(dān)保,在住房政策上有重大突破。,而后,福特提出“社區(qū)發(fā)展補(bǔ)助計(jì)劃”(CDBG),將住房建設(shè)、都市重建和其他住房資助計(jì)劃合在一起并將資金分配給各州和地方政府旨在加強(qiáng)相促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展。,4里根與布什時(shí)代在里根執(zhí)政之前,卡特曾設(shè)想幫助租客以合作社員的身份購(gòu)買所租住的人住宅,但由于難以承受還款的壓力而失敗。,為減少政府的財(cái)政壓力,里根在第一任期內(nèi)修訂第8條款計(jì)劃,提高租客承擔(dān)租金的能力(由家庭收入的25增至30),并且降低政府確定的“公平市場(chǎng)租金”之標(biāo)準(zhǔn)。為加快低收入家庭住房問(wèn)題的解決,里根在1987年的稅制改革中,相應(yīng)推行“低收入階層位房稅金信用計(jì)劃”,為針對(duì)低收入人士提供住房的項(xiàng)目業(yè)主予以稅收減免之優(yōu)惠。,1990年,布什政府出臺(tái)“國(guó)民可承擔(dān)住宅”法案,一方面通過(guò)擔(dān)保和信用證明方式為租客提供幫助,有效利用現(xiàn)存的住宅;,另一方面,加強(qiáng)地方政府和地方非營(yíng)利的社區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)在地方住宅建設(shè)中的作用。此外,將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略,實(shí)施“人人擁有居住機(jī)會(huì)”計(jì)劃(HOPE),把公屋出售,并將一些社會(huì)服務(wù)與住房問(wèn)題相融合。,5克林頓時(shí)代改革住房與城市發(fā)展部(HUD)的職能,在削減聯(lián)邦政府對(duì)住房有關(guān)預(yù)算的同時(shí),將執(zhí)行住房計(jì)劃的職能逐步轉(zhuǎn)交到州和地方政府.修改了第8條款租金資助計(jì)劃的部分條款,提高各州所得的稅金信用的人均標(biāo)準(zhǔn)(從1.25美元增至1.75美元).,在1997年正式出臺(tái)“多員家庭資助性住房改革及承受能力”法案,新增45億美元的資金用于支持在1998年到期的第8條款合約的更新.這將涉及180萬(wàn)個(gè)住宅單位和440萬(wàn)人的利益,同時(shí)也為1999年以后逐步改革由FHA提供保險(xiǎn)的抵押貸款體制創(chuàng)造條件。,二、美國(guó)主要住房法(19321990),年國(guó)家住房法()成立“聯(lián)邦住宅管理局()”,同時(shí)成立“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司()在國(guó)家住房法規(guī)定的條款內(nèi),實(shí)施其抵押貸款保險(xiǎn)職能。,年公共住宅法案()成立“聯(lián)邦平民建設(shè)總處”,負(fù)責(zé)對(duì)公共住房的建設(shè)提供長(zhǎng)期的補(bǔ)貼。年蘭漢姆法()規(guī)定建設(shè)萬(wàn)套國(guó)防住宅。,年士兵福利法案()成立退伍軍人管理局(),建立了住房擔(dān)保計(jì)劃,符合條件的退伍軍人可獲得一筆低息、高杠桿貸款用于購(gòu)房,特殊情況下可不必支付首付款。年國(guó)會(huì)將該計(jì)劃有效期確定為年。,年修訂原有國(guó)家住房法,頒布新的國(guó)家住房法把城市更新、城市再開(kāi)發(fā)計(jì)劃和針對(duì)特殊需要的抵押貸款擔(dān)保計(jì)劃、公共住房計(jì)劃相結(jié)合,制定了住房發(fā)展計(jì)劃,計(jì)劃在今后的六年內(nèi)每年興建個(gè)公共住宅單元。建設(shè)總計(jì)萬(wàn)套公共住房,開(kāi)始涉足公共住房領(lǐng)域。,年住房法案()繼續(xù)實(shí)行城市更新計(jì)劃,以補(bǔ)助、津貼或者降低房地產(chǎn)稅收的方式,刺激和鼓勵(lì)投資者與開(kāi)發(fā)商承擔(dān)城市更新費(fèi)用。年()住房和城市發(fā)展法為發(fā)展商提供低于正常水平的貸款利率,使其為中低收入者提供低于市場(chǎng)租金的住房,為中低收入購(gòu)房者提供低息貸款。,年布魯克修正案()公共住房的租戶支付的房租只能以家庭收入的作為上限,地方政府住房機(jī)構(gòu)提供住房管理和維修補(bǔ)貼。用直接支出計(jì)劃參與可支付住宅的建設(shè)。,住房和社區(qū)發(fā)展法()主要包括兩項(xiàng)新計(jì)劃:一項(xiàng)是用于社區(qū)發(fā)展的一攬子撥款計(jì)劃;另一項(xiàng)是租金援助第條款(),該條款計(jì)劃的房租補(bǔ)貼由實(shí)施發(fā)放,用于補(bǔ)貼市場(chǎng)租金和租房戶收入之間的差額。住房保障重點(diǎn)改為直接補(bǔ)貼需求者。,年稅收改革法案()中止年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇稅收法案,對(duì)房地產(chǎn)方面加速不動(dòng)產(chǎn)折舊、縮短維修壽命、建設(shè)期內(nèi)免除利息和稅賦的措施。法案授權(quán)對(duì)混
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