房地產(chǎn)策劃師(基礎(chǔ)知識).ppt

房地產(chǎn)策劃師（基礎(chǔ)知識）,2010.4.15,目錄,CHAPTER1.職業(yè)道德房地產(chǎn)策劃知識,CHAPTER2.房地產(chǎn)策劃知識,CHAPTER3.相關(guān)法律法規(guī)知識,第一章:房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則,一.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德的概念二.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范三.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則1.遵紀(jì)守法,尊重知識產(chǎn)權(quán)2.忠誠敬業(yè),恪盡職守3.公正誠信,杜絕欺詐,房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的基本知識結(jié)構(gòu),1.企業(yè)策劃知識2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識3.市場營銷知識4.項(xiàng)目管理知識5.城市規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)知識6.人文基礎(chǔ)知識7.房地產(chǎn)政策與法規(guī)知識8.房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識和專業(yè)能力,房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力,掌握全局的能力充分的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)出色的創(chuàng)新能力敏銳的洞察能力較強(qiáng)的合作能力,房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì),1.對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識2.對當(dāng)代國際精神流行文化生活形態(tài)有著較為深入的理解.3.對特定區(qū)域特定城市的歷史文脈、城市精神、價(jià)值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)知。4.對民族以及世界的建筑歷史建筑文化建筑思潮有著較為全面的了解.5.對各種營銷理論微觀經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識.6.深諳各種廣告品牌傳播理論的精髓,熟練運(yùn)用宣傳造勢手法,同時(shí)具有較強(qiáng)的駕御語言的能力.7.對藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力8.對設(shè)計(jì)的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認(rèn)識,第二章房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識,房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)業(yè)國土開發(fā)的基本目標(biāo):尋求經(jīng)濟(jì)人口資源環(huán)境之間的最佳組合.城市開發(fā)的基本目標(biāo):謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)統(tǒng)一建設(shè)統(tǒng)一管理)房地產(chǎn)綜合開發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營是綜合性的,兼有生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng).從縱向來看,要對建設(shè)的全過程,從立項(xiàng)論證規(guī)劃設(shè)計(jì)征地拆遷招標(biāo)投標(biāo)土地平整組織施工完工驗(yàn)收一直到房屋經(jīng)營管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接互相配合協(xié)調(diào)發(fā)展,以達(dá)到較高經(jīng)濟(jì)效益,較好社會(huì)效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一.,小知識點(diǎn),七通一平:供水排水供電供熱供氣電信道路通暢場地平整獲得土地方式（協(xié)議），招標(biāo)，拍賣土地法及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。,外延型開發(fā)和內(nèi)涵型開發(fā),外延性開發(fā)：單純增加土地面積內(nèi)涵性開發(fā)：在原有土地上通過增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎(chǔ)設(shè)施，新建和翻新，擴(kuò)建房屋等形式來實(shí)現(xiàn)）,房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn),綜合性長期性時(shí)序性地域性風(fēng)險(xiǎn)性,房地產(chǎn)開發(fā)策劃的內(nèi)容,開發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)進(jìn)度的分析與選擇（比如上海金融中心）開發(fā)合作方式的分析與選擇項(xiàng)目融資方式的分析與選擇開發(fā)完成后產(chǎn)品推廣方式的分析與選擇,開發(fā)商資金來源,自有資金，預(yù)售或預(yù)租收入，抵押貸款，合作方出資，集資或發(fā)行債券，融資性租賃融資租賃：非常適合小企業(yè)。對于房產(chǎn)項(xiàng)目比如電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。,房地產(chǎn)開發(fā)程序,項(xiàng)目立項(xiàng)階段項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目建設(shè)階段項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段,項(xiàng)目立項(xiàng)階段,投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申請定點(diǎn)申請購置土地，辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖提交總圖，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段,選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好七通一平工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位,項(xiàng)目建設(shè)階段,組織承包商進(jìn)場加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收,項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段,辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)資料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作,第二節(jié)：城市規(guī)劃,城市規(guī)劃的概念、任務(wù)“合理、有效和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境”,城市規(guī)劃的原則,1.人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則2.歷史環(huán)境與未來環(huán)境相和諧的原則3.城市環(huán)境中各社會(huì)集團(tuán)之間社會(huì)生活相和諧的原則,城市規(guī)劃的層面及主要內(nèi)容,城市發(fā)展戰(zhàn)略層面的規(guī)劃：確定城市發(fā)展目標(biāo)、原則、戰(zhàn)略部署等重大問題。建立在市民參與和法律法規(guī)的基礎(chǔ)上。我國城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃屬于這個(gè)范疇建設(shè)控制引導(dǎo)層面的規(guī)劃：對具體每一地塊未來開發(fā)利用做出法律規(guī)定，它必須尊重并服從城市發(fā)展戰(zhàn)略對其所在空間的安排。,控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳規(guī),P43,城市總體規(guī)劃的調(diào)整、修改和審批,城市總體規(guī)劃的調(diào)整由城市人民政府作出，并報(bào)同級人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批修改總體規(guī)劃由城市人民政府組織，并需經(jīng)同級人民代表大會(huì)或常務(wù)委員會(huì)審查同意后報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。,第三節(jié)：房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)策劃的概念：本章節(jié)見自編教材,第四節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容：1）土地使用、用地邊界與面積2）環(huán)境容量：建筑容積率，建筑密度，人口密度，綠地率3）建筑控制：建筑高度，建筑后退，建筑間距4）城市設(shè)計(jì)5）建筑空間，功能及其經(jīng)濟(jì)性6）基地停車車位，總體布置，出入口,房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容及審批程序,“一書兩證”制度：實(shí)行選址意見書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度1、選址意見書制度：項(xiàng)目基本情況/選址依據(jù)2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度：現(xiàn)場勘察/征求意見/提供設(shè)計(jì)條件/審查總平圖和用地面積/核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度：建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請/初步審查/規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)意見書/方案審查/核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,工程勘察與工程設(shè)計(jì),勘察過程：資料分析（1：5000）/初步勘察（1：2000）/詳細(xì)勘察（1：1000）/施工勘察（不一定做）勘察工作內(nèi)容：地形測量/工程勘察/地下水地表水的勘探/氣象調(diào)查設(shè)計(jì)過程：初步設(shè)計(jì)/技術(shù)設(shè)計(jì)/施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)工作具體內(nèi)容：總體設(shè)計(jì)/單體設(shè)計(jì)/建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)/抗震設(shè)防,城市土地分類,城市土地分為六大類：居住用地、公共活動(dòng)中心用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、市政公用設(shè)施用地及綠地環(huán)境容量指標(biāo)：居住區(qū)人口凈密度=住宅區(qū)總?cè)丝?住宅區(qū)建筑總用地人均住宅區(qū)用地=住宅區(qū)總用地/住宅區(qū)總?cè)丝谧≌瑓^(qū)建筑密度=住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積住宅區(qū)容積率=住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積參見各容積率對應(yīng)的建筑形態(tài)容積率是不是越高越好？,設(shè)施與布局,公共服務(wù)設(shè)施道路與停車設(shè)施教育設(shè)施綠地與戶外活動(dòng)場地設(shè)施管理設(shè)施市政設(shè)施從人本角度考慮：這些設(shè)施規(guī)劃時(shí)應(yīng)該注意什么？,道路交通組織,路網(wǎng)布局體系人車分行和人車混行居住區(qū)級道路/居住組團(tuán)級道路/宅間小路出入口停車位,建筑控制,建筑高度：還要考慮到航線、氣象觀測、通信消防、城市景觀建筑后退：道路寬度和建筑高度的對比，叫做路幅比一般路段沿路建筑高度不得超過規(guī)劃道路紅線寬度，并為建筑后退距離的1。5倍建筑間距：按照冬至日、大寒日兩級日照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置多層和高層住宅間距,城市設(shè)計(jì),總體“形、色、質(zhì)”單體建筑“點(diǎn)、線、體”內(nèi)外環(huán)境的轉(zhuǎn)換關(guān)系,建筑空間、景觀和形象,開放式討論：空間的創(chuàng)新突破景觀和形象：軟質(zhì)景觀和硬質(zhì)景觀（參考資料：綠城景觀成本）,住宅建筑設(shè)計(jì),功能定位建筑風(fēng)格和造型定位房型設(shè)計(jì)具體空間設(shè)計(jì)（臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室、書房、儲(chǔ)藏室、車庫）,公共建筑配套,千人指標(biāo)：居住區(qū)三級公建配置的重要依據(jù)千人指標(biāo)規(guī)定之外原則：“誰投資，誰經(jīng)營，誰受益”各地政策差別比較大：各地在開發(fā)過程中，除了繳納土地出讓金之外，還需繳納大配套費(fèi)用、小配套費(fèi)用若干。據(jù)悉，所謂大配套費(fèi)用，大配套一般是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中政府提供到地塊接口（路由）的市政項(xiàng)目，包括自來水、燃?xì)?、排水及道路及其他，一般不含兩電一熱（電力、電信、供熱），小配套一般是指小區(qū)非營業(yè)性公建費(fèi)用，包括中小學(xué)、幼兒園、老年公寓、居委會(huì)、派出所、垃圾站、交通站等7項(xiàng)，一般小配套的費(fèi)用包括在房地產(chǎn)開發(fā)前期中。,房地產(chǎn)投融資,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)：融資規(guī)模大，償還期長，房地產(chǎn)資金缺乏流動(dòng)性投資種類：住宅地產(chǎn)/商業(yè)房地產(chǎn)/工業(yè)房地產(chǎn)/旅游房地產(chǎn)/綜合房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)類細(xì)分：辦公/總部經(jīng)濟(jì)辦公/孵化器/生態(tài)園區(qū)辦公商業(yè)街SHOPPINGMALL,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的基本要求,1、確定合理的融資規(guī)模2、正確選擇渠道和方式、降低融資成本3、統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益。4、按規(guī)定建立資本金制度5、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu),案例,某公司擁有100萬股本，現(xiàn)投資一項(xiàng)目，投資收益率為12%。如果以10%的利率借入100萬元，與原始股本一并投資，收益水平仍然是12%。那么由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，100萬原始股的凈收益是多少？如果借貸利率為10%，而收益水平由于市場風(fēng)險(xiǎn)跌到8%，那么，同樣由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，100萬原始股的凈收益只有6萬元，收益率為多少？,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的決策,1、欲籌集資金的幣種、數(shù)額2、融資流量3、資金來源構(gòu)成4、融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施5、融資成本預(yù)算6、融資方法7、明確融資的權(quán)力責(zé)任關(guān)系,融資三大衡量指標(biāo),安全性經(jīng)濟(jì)性可行性,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的融資來源,自有資金：不只包括現(xiàn)金，還包括各種速動(dòng)資產(chǎn)。速動(dòng)資產(chǎn)：包括用于透支貸款，保函，或信用證的補(bǔ)償余額的凍結(jié)資金。如能爭取早日解除凍結(jié)，也屬于現(xiàn)金一類。速動(dòng)資產(chǎn)包括各種應(yīng)收的銀行票據(jù)、股票和債券（可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的證券），以及其它可立即售出的建成樓宇的回款和近期可立即售出的各種物業(yè)的應(yīng)收款。,銀行貸款,參見文章銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系參見文章我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況報(bào)告我國利率政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響.doc中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報(bào)告.doc,證券化資金,房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)債券信托資金產(chǎn)業(yè)基金,爭取外單位投資、外資、墊資、預(yù)售款、合作開發(fā),外資如何挑選國內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目？我們更傾向于擁有成熟現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)或者是具有升值空間的項(xiàng)目,第六節(jié)房地產(chǎn)市場營銷,市場營銷的概念指企業(yè)通過向顧客提供能滿足顧客需要的產(chǎn)品和服務(wù)，促使顧客消費(fèi)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略管理活動(dòng)。營銷與推銷的關(guān)系,市場營銷學(xué)的發(fā)展：,初創(chuàng)時(shí)期：19世紀(jì)末至20世紀(jì)20年代、周期性經(jīng)濟(jì)危機(jī)應(yīng)用時(shí)期：20年代至二戰(zhàn)結(jié)束形成和發(fā)展時(shí)期：戰(zhàn)略意義上的4P,PRODUCTPRICEPLACEPROMOTION,POWERPUBLICRELATION,市場營銷在企業(yè)中的地位,與生產(chǎn)職能、財(cái)務(wù)職能、人事職能處于同樣重要的地位當(dāng)市場需求不足時(shí)候，競爭激烈，銷售下降，成本提高時(shí)，營銷職能會(huì)更加重要市場營銷在我國的發(fā)展1978年以后重新發(fā)展，一門綜合性特點(diǎn)的科學(xué)，一門研究企業(yè)經(jīng)營管理的“軟科學(xué)”,企業(yè)經(jīng)營觀念：,生產(chǎn)觀念產(chǎn)品觀念推銷觀念市場營銷觀念社會(huì)營銷觀念,經(jīng)營觀念的最新發(fā)展：,CUSTOMERCOSTCONVENIENCECOMMUNICATION,RELEVANCYREACTIVITYRELATIONRETURN,4RS營銷4要素：,與顧客建立關(guān)聯(lián)提高市場反應(yīng)速度關(guān)系營銷越來越重要（AIDA模型）注意ATTENTION-興趣INTEREST-渴望DESIRE-行動(dòng)ACTION回報(bào)是營銷的源泉不是取代關(guān)系是完善發(fā)展關(guān)系。最終結(jié)果是促成交換。成功把握客戶需要是現(xiàn)代營銷的本質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入CS戰(zhàn)略，其重點(diǎn)在于全程客戶滿意。,房地產(chǎn)市