房產(chǎn)中介店經(jīng)理必看之《商圈精耕》

房地產(chǎn)中介經(jīng)理應該看商圈精耕。第一，商業(yè)圈是什么？簡而言之，商業(yè)圈耕作是在商店的座位位置主動與顧客接觸或互動的商圈。為了保持關(guān)系，發(fā)掘潛在客戶，創(chuàng)造賣場口碑的經(jīng)營上的努力。房地產(chǎn)經(jīng)紀人負責在特定市場地區(qū)全面掌握市場調(diào)查、分析、規(guī)劃、房地產(chǎn)市場信息資料，并通過隨時掌握的商圈內(nèi)的資料制定商圈地區(qū)內(nèi)的營銷戰(zhàn)略，實現(xiàn)和產(chǎn)出在特定地區(qū)內(nèi)運行的最佳成果的系統(tǒng)商圈開發(fā)和營銷。房地產(chǎn)中介賣場在實際運營上，在特定市場商圈區(qū)域內(nèi)，一個或多個商店可以同時運營。流通圈慶景還作為中介賣場和經(jīng)紀人的基礎(chǔ)課題之一，在畫完周邊商家和社區(qū)、大廈后，對其進行了細致的整理，從對周邊房地產(chǎn)共同體的交通、商業(yè)店、教育設施等的一般理解到熟悉房地產(chǎn)的家具數(shù)、入住率、財產(chǎn)稅、財產(chǎn)費、房地產(chǎn)投資和入住情況等，總之，對經(jīng)紀人要了解房地產(chǎn)的所有情況，這一要求深植人心。二、商業(yè)圈為什么要耕種：房地產(chǎn)中介業(yè)也要像蜘蛛網(wǎng)一樣人脈廣。所謂的法明-商圈農(nóng)耕，和農(nóng)耕一樣，是為了細心栽培豐收而做出的努力。此外，商圈耕作是最省時、最有效、最直接的方法，商圈鄭甲還提高了本商圈中介賣場的知名度和信任度，使附近社區(qū)的買賣率容易增加，商圈耕作好，市場份額自然提高，家居客人也不斷增加，同事長期使公司保持地區(qū)優(yōu)勢。商業(yè)圈耕作對商店和經(jīng)紀人的好處很明顯。首先，當客戶通過商業(yè)社區(qū)詢問相關(guān)房地產(chǎn)信息時，經(jīng)紀人會對房地產(chǎn)信息進行實地考察，充分展示經(jīng)紀人的專業(yè)技能和服務質(zhì)量，從而在客戶心中樹立專業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀人形象。另外，對于大多數(shù)中高檔客戶來說，購買目標明確，直接明確購買意向的情況較多，經(jīng)紀人通過商圈新政，可以大大縮短客戶指定房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)時間，大大提高房地產(chǎn)交易配對率。為什么上卷耕作的原因：1、因為短距離，訪問管理，銷售方便，節(jié)省時間；2、區(qū)域市場和市場動態(tài)，能更深入地了解；3、全時區(qū)域管理，資源有效分配；4、加強了與社區(qū)居民委員會、房地產(chǎn)經(jīng)理保安、社區(qū)各色等社區(qū)各銷售網(wǎng)絡的聯(lián)系；第一只手得到租賃住宅和游客。5、建立將成為社區(qū)房地產(chǎn)顧問的商圈指導、商圈調(diào)查表、區(qū)域行情表；6、參與社區(qū)活動發(fā)掘潛在客戶，讓所屬商圈的人在買賣住房時都提名你。當然，商圈景對賣場和經(jīng)紀人的最大好處在于業(yè)績。以上海新邊住宅商圈耕種最成功的北京西路店為例，新邊住宅北京西路店自2003年第一次煉油的樓盤國際利都城交易后，到2005年底為止進行了近80多套交易，交易總額超過2億件。僅通過種植一個國際麗都省的樓盤，新邊集北京西路店就創(chuàng)造了超過500萬韓元的傭金收入，總的來說，新邊集北京西路店培育的幾個樓盤產(chǎn)生的業(yè)績占該店整體業(yè)績的80%以上，北京西路店也以商圈慶祝方面的優(yōu)異成績連續(xù)兩年成為上海新邊的塔賣場。身邊的其他分店也在一定程度上在政經(jīng)商圈、房地產(chǎn)等方面取得了一定的成果，經(jīng)過身邊的各個門店時，行人往往會在門店櫥窗里看到“我們中標了* *努版* *套”政經(jīng)努版公告。記?。∩罡?。商圈使再客和潛在客戶都能找到這個咨詢師，獲得主診客的功效。你就像是管區(qū)的人關(guān)心他們，成為他們的專業(yè)顧問，自然業(yè)績也在不斷涌現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)成熟，商業(yè)圈景對經(jīng)紀業(yè)、店鋪、經(jīng)紀人越來越重要。特別是目前市場在買方市場如何滿足購買顧客的要求，快速鎖定合適的住房是房地產(chǎn)交易的核心，這就是商譽修正的本質(zhì)。商圈情景，無論競爭對手多么強大，只要關(guān)注某個街區(qū)的深耕，就能形成局部優(yōu)勢，以“小池塘里最大的魚”打敗對手。我們可以在特定的商圈地區(qū)內(nèi)進行深度經(jīng)營，獲得客戶信任，如果我們還能成為勝者，就不必擔心同行的數(shù)量。三、商業(yè)圈部門：一般我們以賣場為中心，以自行車行駛距離為中心，以10分鐘以內(nèi)的賣場周邊字構(gòu)成核心商圈，以汽車10分鐘到20分鐘，汽車20分鐘以上為影響圈商圈?；蛘哌@樣劃分，以賣場為中心，3-5公里為核心商圈，5-10公里左右為輔助商圈，10公里以外為影響力商圈(小城鎮(zhèn)的范圍可以適當縮小)。我們主要可以在影響商圈內(nèi)進行核心商圈、第二商圈主要是日常開發(fā)和駐扎、開放屋等房地產(chǎn)住宅集中展示活動(通常公司的多家賣場共同進行住宅集中展示、市場調(diào)查等)。核心商圈：核心商圈是最接近賣場、擁有高密度顧客群的地區(qū)，一般顧客容易使用，核心商圈顧客一般占賣場銷售額的55-70%第二商圈：第二商圈位于核心商圈以外的相鄰地區(qū)，顧客到達需要一些時間，該商圈顧客一般占賣場銷售額的15-25%有影響力的商圈：表示商店可能到達或具有影響力的地區(qū)。顧客一般不直接到達，而是通過其他形式(如開放屋廣告)打開，一般占賣場交易額的10%以下。四、商業(yè)區(qū)耕作的主要內(nèi)容：1、建筑名稱的文件創(chuàng)建(建筑高度、房屋年齡、形狀、特性、財產(chǎn)管理成本.）2、interchange號碼、商圈內(nèi)住宅種類的區(qū)分(新舊社區(qū)、樓層劃分、等級、家具水平、大小環(huán)境).）3、街道，大路邊拐角商店的名稱標志。4、道路市場、房價分析(銷售中、交易市場建設類別)5、了解售前案例分析(上市日期、可銷售家具數(shù)、平均單價、商店主要單位、車輛價格、訴求重點、產(chǎn)品特征、銷售率、客戶重要來源分析).）6、商圈所屬地區(qū)內(nèi)部住宅或本質(zhì)案例分析。7、商圈所屬地區(qū)的發(fā)展演變(過去、現(xiàn)在、未來)8、商圈所屬地區(qū)的人文背景。9、商圈所屬地區(qū)重要公共設施調(diào)查統(tǒng)計(公園綠地、車輛位置、學區(qū)、交通路線、景觀等)10，商圈公告板數(shù)量統(tǒng)計。11、人口結(jié)構(gòu)和家庭數(shù)量統(tǒng)計。12、填寫商圈所屬地區(qū)內(nèi)各清私機關(guān)部署名單(開發(fā)信件、自薦書、生日卡、賀卡、贈品、公司DM等)13、與地區(qū)內(nèi)各商店、建筑物或社區(qū)管理員、超市老板、水電儀表讀數(shù)、社區(qū)負責人、報攤、郵遞員等建立良好的關(guān)系。14、了解、分析和比較公司及同行銷售中的住房。15、城市規(guī)劃動態(tài)掌握(道路規(guī)劃、公園、停車場、圖書館為公共設施預留規(guī)劃、主要交通建設規(guī)劃和完成日期、土地征用、重組、用途變更等)16.參與社區(qū)的鄰里活動，主要參與塑造自己和公司的形象。17、區(qū)域開放空間，空屋統(tǒng)計調(diào)查。18、與商圈地區(qū)內(nèi)開發(fā)公司建立良好的關(guān)系，尋求代理未開發(fā)。19、找出定點圖像、住宅等標牌的位置。20、定期探討商圈動態(tài)，隨時變更戰(zhàn)略，采取主動。(1)合理劃分所有安排的上權(quán)，根據(jù)時間計劃有計劃的日程(2)在地圖上事先計劃好線路，按字體路線走，記錄好(3)記錄的道路標記名稱和行車方向、財產(chǎn)和設施標記名稱和門牌號標記標簽也列在明細表中。(4)本店內(nèi)當天記錄刷新摘要。五、商業(yè)區(qū)耕作模式和分類：商圈精耕細作分類：1、樓臺經(jīng)：意味著對文店所屬商圈內(nèi)樓臺的詳細耕種和理解。2.人際關(guān)系的精細化：構(gòu)建與賣場所屬商圈內(nèi)各種顏色的深層人際關(guān)系。商圈精密耕作模式：一、直接駐扎1、公司出面與房地產(chǎn)房地產(chǎn)管理公司建立合作2、公司出面與房地產(chǎn)房地產(chǎn)管理官合作(公私)3、經(jīng)紀人個人和財產(chǎn)管理公司員工合作(個人對個人)二、間接部署(每日目標開發(fā)和銷售、展示)根據(jù)賣場的實際交易或業(yè)績需要，在所屬房地產(chǎn)市場選擇性地進行商圈的每日駐扎、銷售、住宅展示等活動。六、商業(yè)區(qū)耕作和管理階段商圈精耕細作管理階段：1、制定事業(yè)領(lǐng)域調(diào)查計劃，計劃：指定事業(yè)領(lǐng)域界限，研究周期和項目，參加者數(shù)，事業(yè)分工，管理指導準備和商圈劃分，貨物準備，研究階段分解，執(zhí)行監(jiān)督，商圈調(diào)查部角色設計，變量控制等一系列事業(yè)。商圈調(diào)查以三種形式進行。第一種形式是家庭訪問調(diào)查，第二種形式是現(xiàn)場調(diào)查，第三種形式是項目地區(qū)的交通流，公共設施引起的人流，以及其他人群的問卷調(diào)查等。2、商圈調(diào)查前的準備工作：參與商圈調(diào)查的經(jīng)紀人要努力學習，充分理解商圈調(diào)查的重要性，對模糊的問題和認為自己更合理的建議，在行動前要向上級領(lǐng)導提出。熟悉和準備名片、交通工具、各種文件、手冊、紙筆、地圖等各種物品的準備、調(diào)查的目的和內(nèi)容的安排，以及各種必備形式等。要事先熟悉分店經(jīng)理和經(jīng)理安排的行動，并安排第二天的日程。3、調(diào)查注意事項：中間人服裝、統(tǒng)一制服或便服要根據(jù)當時的具體情況按吩咐進行工作，各組的任務要明確，充分的名牌和宣傳彩頁，是訪員和客人的登記表。還有問題列表。調(diào)查過程中可能會有與客戶咨詢相關(guān)的問題，所以要積極、專業(yè)地回答。商圈調(diào)查一般在5個工作日內(nèi)進行。4、商圈范圍：從某一中心點以東西南北為主要道路，確定商圈名稱、商圈分類、商圈范圍5、現(xiàn)場調(diào)查區(qū)域內(nèi)的地理環(huán)境，并明確收集主要行政機關(guān)、商務中心、市場、學校、銀行、公園綠地、主要道路、公共汽車路線、有名或地標等信息6、明確社區(qū)建筑的設施、綠化、建設時代、房地產(chǎn)成本、住所等的道路、街道、巷、所得、號等社區(qū)、建筑地理環(huán)境的范圍。7、繪制商圈圖表：組合整理上卷照片資料內(nèi)容：(統(tǒng)一使用A4紙，從紙張向北)。把幾張A4紙合并成一張上卷圖表。)，以獲取詳細信息(1)主要建筑物：每棟建筑物都要標明建筑物高度，7層以上的建筑物名稱。(2)門牌：要在街角和路兩邊顯示門牌號碼。(3)街道、單行道或雙行路，道路寬度(每輛車2米)(4)公共設施：公園、綠地、廣場、兒童游樂場、學校、停車場、體育場、圖書館、批發(fā)市場、零售市場。(5)生活設施：商場、專營、醫(yī)療機構(gòu)、政府機關(guān)、消防設施、公安派出所、郵局、銀行。(6)相關(guān)厭惡設施：變電站、加油站、航空站、污水處理廠、焚化爐、高壓塔、移動通信塔、液化站、屠宰場、殯葬場、火葬場。(7)休閑設施：電影院、百貨商店(標識名)；(8)公共汽車站：標記位置和車站標記方法：(9)高架橋、公路橋梁(10)鐵路、汽車客運站商圈圖的意義和目的1、什么是商圈圖：賣場所在的主要商圈的街道圖，表示內(nèi)部建筑名稱、門牌號、建筑樣式、商業(yè)形態(tài)、公共設施等的詳細位置圖稱為商圈圖。為什么要畫商圈？商圈經(jīng)營的目的是為了將來經(jīng)營的商圈內(nèi)、街道獲取路、建筑樣式、人文環(huán)境、商業(yè)行為、住宅湖等各種便利，順利推進商圈經(jīng)營的根源，熟悉各種住宅院的種類和交易行情，便于以后的桃園開發(fā)。3、使用商業(yè)圈圖表：通過詳細的繪圖過程，充分掌握商圈住宅銷售的咨詢，了解商圈主要客戶需求的物品種類和行情，迅速建立業(yè)主和買方的信任，擴大桃園，加強社區(qū)經(jīng)營，提高公司的品牌形象和市場份額。繪制商圈圖的方法準備工具：地圖、鉛筆、筆記本、用于地圖制作的方形紙、指北針繪制時間：1、新參們結(jié)束配送賣場，準備一天2-3小時橫掃街頭的日程。2、在橫掃街道的過程中，除了抄寫紅色紙條外，每天還要準備1-2幅主要街道畫。3、離線后7天內(nèi)完成上卷繪圖焦點：1、使圖面的方位符合實際情況。2、路牌，東西路單碼上方，南北路號碼右側(cè)。3.將周繪制范圍分成6等份，每天分成1等份，最后一天再除以整個數(shù)據(jù)。四、亮點：建筑物名稱、門牌號、巷街拐角商店名稱、標高高度、公共設施(公園站名、公園名稱、學校、市場、郵局、銀行).等)商圈調(diào)查過程中涉及的內(nèi)容應盡量詳細。內(nèi)容包括：1、房地產(chǎn)規(guī)劃和發(fā)展前景2、各區(qū)域的平面圖準確顯示區(qū)域的分布圖和其他設施分布3、商圈的批次等級。4、商業(yè)區(qū)建設時代5、交通條件。詳細標出車和起點的終點。6、以及商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)管理和收費。7、房子的建筑結(jié)構(gòu)。8、各地區(qū)的綠化狀況和評價等。要初步分析商業(yè)房地產(chǎn)項目上權(quán)范圍的大小，調(diào)查預測的上權(quán)范圍，只有通過詳細的調(diào)查分析才能確定項目上權(quán)范圍。商圈范圍調(diào)查的主要內(nèi)容包括消費者對中間時間和距離的要求，該住宅擁有對消費者有吸引力的大小，潛在客戶的地址等。9、商圈耕土的各種經(jīng)營特性分析，包括以下各種商業(yè)特性的詳細報告。七、商圈精耕細作經(jīng)營原則和特點分析1、工作區(qū)域范圍努力細分到每個單位、每個家庭。2、商圈特性分析必須確認，閱讀商圈的特性。3、將商圈競爭期與社區(qū)活動相結(jié)合，經(jīng)常與社區(qū)進行交流，進行部分公益性聯(lián)誼活動。4、商圈精準耕作的實施必須持續(xù)和持續(xù)。5、上卷經(jīng)計劃、執(zhí)行、檢查全面實施的同時，需要自我審查和改善。6、克服心理障礙，定好心態(tài)，準備被拒絕的思想。商圈精耕細作管理特點分析1、業(yè)務特征分析消費者的人口核計劃、社會特征和心理因素決定了消費者對購買住房中介或服務的決策過程，決定了需要什么樣的住房中介服務、需要住房中介或服務的價格水平、對移動時間和便利性的要求、娛樂環(huán)境和服務水平的要求等。根據(jù)商圈調(diào)查統(tǒng)計分析資料，計算商圈范圍內(nèi)各住宅的對象顧客比例，根據(jù)住宅用地的人品密度計算各住宅用地對象顧客的密度，然后以中介賣場位置為中心，在地圖上顯示商業(yè)房地產(chǎn)商圈內(nèi)各住宅用地的對象顧客密度，就可以從地圖上知道本店商圈內(nèi)主要商圈、次要商圈、邊緣商圈的范圍。2、辦公室特性分析，商圈內(nèi)辦公室辦公樓的數(shù)量，租賃和入住公司的特性，平均租金水平。入住率，該商圈內(nèi)的寫字樓數(shù)量，租賃及入住企業(yè)特性，平均租金。也