房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目案例分析【52p】

房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究案例101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析1011市場分析和需求預(yù)測市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬人，面積187平公里。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析市1949年市區(qū)面積僅34平方公里，人口約36萬人。各類房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區(qū)的4800戶貧苦市民，人均居住面積不足25平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9700余間人口，除此之外無房可住的不計(jì)其數(shù)。市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達(dá)到了529萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到105萬人，各類房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會(huì)以來，城區(qū)住宅大幅度增長，10多年來，住宅建設(shè)投資平均每年以18的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多，市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析根據(jù)市統(tǒng)計(jì)年鑒（1998）顯示，缺房戶數(shù)8000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶3000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析從全市商品房市場看，1998年全市商品房竣工面積1924萬平方米，實(shí)際銷售1466萬平方米，預(yù)售189萬平方米，空置497萬平方米，實(shí)際銷售總金額達(dá)到9831萬元，總體情況比較理想。隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)消費(fèi)、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)等各項(xiàng)配套政策的逐步出臺(tái)與完善，經(jīng)濟(jì)形勢將得到回升，人們消費(fèi)預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項(xiàng)目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強(qiáng)，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配的實(shí)施，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的興旺。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析1012建設(shè)指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析1013建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模小區(qū)占地878公頃，總建設(shè)面積157萬平方米，其中，一期工程建設(shè)面積34萬平方米已經(jīng)竣工發(fā)售。北小區(qū)項(xiàng)目屬二期工程，建筑面積123萬平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積31萬平方米，占地5683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點(diǎn)式樓，建筑面積91萬平方米，占地3850平方米。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析1014規(guī)劃選址北小區(qū)位于市區(qū)東北部，南臨東風(fēng)路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設(shè)路，中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)、水文隊(duì)、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程7150米左右，最大高差約03米，地勢較為平坦。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析1015規(guī)劃與住宅布局由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會(huì)、文化活動(dòng)站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點(diǎn)式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯(cuò)落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設(shè)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點(diǎn)綴點(diǎn)式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個(gè)半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個(gè)組團(tuán)，即南部的兩個(gè)居住組團(tuán)，北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán)。以南部兩個(gè)居住組團(tuán)形成小區(qū)的基本居住單元。小區(qū)的主要入口有3個(gè)，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。在學(xué)院路的主要入口處設(shè)置新置新村標(biāo)志，增強(qiáng)小區(qū)的識(shí)別性。同時(shí)，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為112。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析1016小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析1017方案設(shè)想北小區(qū)住宅方案設(shè)計(jì)主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。方案設(shè)計(jì)的原則是1堅(jiān)持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設(shè)計(jì)原則；2堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析1018實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及計(jì)算期計(jì)劃2000年10月開始施工，建設(shè)工期為3年。項(xiàng)目計(jì)算期為6年。1019用款計(jì)劃用款計(jì)劃見表101。項(xiàng)目金額（萬元）123土地費(fèi)用420100前期工程費(fèi)28100基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10100建筑安裝工程費(fèi)9917103357公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)9663334開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用99333333銷售費(fèi)用99175032開發(fā)期稅費(fèi)367413326其他費(fèi)用183553312不可預(yù)見費(fèi)44933333表101用款計(jì)劃表101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析10110投資估算本項(xiàng)目總投資為12391萬元，其中土地費(fèi)用420萬元、前期工程費(fèi)28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬元、建筑安裝工程費(fèi)9917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各99萬元（按建筑工程工程費(fèi)的1計(jì)）、開發(fā)期稅費(fèi)367萬元、其他費(fèi)用183萬元、不可預(yù)見費(fèi)449萬元及財(cái)務(wù)費(fèi)用772萬元組成。詳見表102。序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)總投資12391111213141516171819110111112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用420281099179699993671834497222經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資12391313233開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金12391表102項(xiàng)目總投資估算表單位萬元101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析10111資金籌措項(xiàng)目總投資12391萬元。其中項(xiàng)目資本金3000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為124、356和52；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見表103。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561總投資12391198338246119233155781112131415自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782資金籌措1239119833824611923315578表103投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位萬元212223242526261262263資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入其他借款固定資產(chǎn)投資長期借款自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款經(jīng)營資金人民幣借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578續(xù)表103投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位萬元101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析10112貸款條件年利率585，按單利計(jì)息，寬限期3年，3年等額還本。10113稅費(fèi)率稅費(fèi)率見表104。稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅5公益金5城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3任意盈余公積金0企業(yè)所得稅33不可預(yù)見費(fèi)4房產(chǎn)稅（按租金）12土地增值稅30、40、50超率累進(jìn)表104稅費(fèi)率表單位101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析10114銷售與出租計(jì)劃小區(qū)項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計(jì)劃在4年內(nèi)全部出售。住宅樓從項(xiàng)目開工第2年開始預(yù)售，分期付款，按20、70和10分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第4年為80，以后各年均為100。各類房屋銷售計(jì)劃見表105。年份類型2345高層樓房404020多層樓房30303010營業(yè)用房303040表105房屋銷售計(jì)劃表單位101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析根據(jù)市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售（租）價(jià)和居民購買力的預(yù)測，計(jì)劃小區(qū)高層住宅售價(jià)1800元/平方米，多層住宅售價(jià)1250元/平方米，營業(yè)用房一半出售，售價(jià)3500元/平方米。售房加權(quán)平均價(jià)為1670元/平方米。營業(yè)用房另一半出租，租價(jià)1000元/年平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析10115財(cái)務(wù)分析1分析依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，中國計(jì)劃出版社出版，2000年。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析2盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入20671萬元，可獲利潤4954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有2821萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為1137萬元，所得稅為1635萬元，土地增值稅為2202萬元，合計(jì)繳納稅金4973萬元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金3000萬元相比，在6年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納稅金的絕對(duì)額是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。詳見表106表108。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561售房收入204861557700571334028763111213可銷售面積平方米平均售價(jià)元/平方米銷售比例1226601004589816963745898169637277641632233100125032經(jīng)營稅金及附加11278638539222242212223營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加1024723178523502511357251120114638313土地增值稅2202163732754454994商品房銷售凈收入171581308588859873352622表106售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561租房收入185536666111213可出租面積平方米單位租金元/平方米出租率528100080660100010066010001002經(jīng)營稅金及附加10344212223營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加913333租金凈收入1755062624凈轉(zhuǎn)售收入4444注由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計(jì)算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計(jì)數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對(duì)值小于1時(shí)，用“”表示，以后各表同。表107租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561經(jīng)營收入206711557700571864094829111213商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入2028618515577005713353402866763662經(jīng)營成本123489484266432823844232122商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本攤銷1234179484266432622381342033出租房經(jīng)營費(fèi)用31911114自營部分經(jīng)營費(fèi)用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用7經(jīng)營稅金及附加113786385395225468土地增值稅2202163732754454999利潤總額4954360162217001020251表108損益表單位萬元10彌補(bǔ)以前年度虧損11應(yīng)納稅所得額495436016221700102025112所得稅16351195355613378313稅后利潤331924210871139683168公益金法定盈余公積金任意盈余公積金16633212245410957114346881714加年初未分配利潤205112915可供投資者分配的利潤2051129209858114316應(yīng)付利潤28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利潤2051129續(xù)表108損益表單位萬元101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為288，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為20時(shí)，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為781萬元，項(xiàng)目投資回收期為38年。資本金內(nèi)部收益率為392，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為909萬元。詳見表109和表1010。商品房投資利潤率利潤總額/總投資1004954/1239110040商品房資本金凈利潤率稅后利潤/資本金1003319/3000100110序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561現(xiàn)金流入20714155770057186409487311121314151617售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出17395198341927772195211823162122232425262728固定資產(chǎn)投資含方向稅開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅1239131113722021635198338248616311961193857325352339395754561155112254543377811469983表109財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位萬元3凈現(xiàn)金流量33191983263576752342912557累計(jì)凈現(xiàn)金流量198346185384150276233194所得稅前凈現(xiàn)金流量49541983251623157953248640累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量198344994730106643144954計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）2877195財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）78145投資回收期（年）382405基準(zhǔn)收益率（IC）2020續(xù)表109財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561現(xiàn)金流入207141557700571864094873111213141516售房收入租房收入自營收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出1739515002808574732492478161321222324252627資本金預(yù)售租收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資自營部分經(jīng)營費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3000550131113722021635150015009418616311940943857325352339395754561155112254543377811469983表1010財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）單位萬元2829210211212長期借款本金償還流動(dòng)資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應(yīng)付款38911297129712973凈現(xiàn)金流量3319150012521258393716157404累計(jì)凈現(xiàn)金流量150027521493244440593319計(jì)算指標(biāo)內(nèi)部收益率（FIRR）3916財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）909基準(zhǔn)收益率（IC）20續(xù)表1010財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）單位萬元101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析3清償能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從第4年開始分3年等額償還本金，每年還1297萬元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息722萬元。詳見表1011。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561長期借款償還1112131415年初借款本息累計(jì)本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計(jì)389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地產(chǎn)投資人民幣借款212223年初借款本息累計(jì)本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息38917224831448348313837018661866202517238913891233259425941551297129778表1011長期借款還本付息估算表單位萬元2425本年按約定還本付息還本付息年末借款本息累計(jì)3891722141448370701866172172389115301297233259414521297155129713741297783還本資金來源7178427352054253313233343536上年余額攤銷折舊利潤可利用售房收入其他7717117840952976222939083454償還等額還款本金1297129712975償還長期貸款本金能力71782976390829566長期借款償還期年600續(xù)表1011長期借款還本付息估算表單位萬元注有效利率為598。101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析4資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高時(shí)（第3年）僅47。因此從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見表1012和表1013。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561資金來源2760519834440903071864094873111213141516171819110111112商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442資金運(yùn)用241071983419277725346305917552122自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資含方向稅自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息表1012資金來源與運(yùn)用表單位萬元23242526272829210211212213214215216房地產(chǎn)投資含利息經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費(fèi)用自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤自營資產(chǎn)長期借款本金償還自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還房地產(chǎn)長期借款本金償還償還其他應(yīng)付款短期借款本金償還12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余資金34982481258184010348834累計(jì)盈余資金2481507334643813498續(xù)表1012資金來源與運(yùn)用表單位萬元序號(hào)項(xiàng)目1234561資產(chǎn)19835107821959644770349811111112113114121314流動(dòng)資產(chǎn)總額應(yīng)收帳款存貨現(xiàn)金累計(jì)盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值19831983510748592488219671315075964261833464770389438134984434542負(fù)債及所有者權(quán)益198351078219596447703498表1013資產(chǎn)負(fù)債表單位萬元212112122222122222323231232233234流動(dòng)負(fù)債總額應(yīng)付帳款短期借款借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負(fù)債小計(jì)所有者權(quán)益資本金資本公積金累計(jì)盈余公積金累計(jì)未分配利潤483483483150015001866186618663242300036205389138913891432830001991129259425942594337030003701297129712973473300047334983000498比率指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率2437474327續(xù)表1013資產(chǎn)負(fù)債表單位萬元101租售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例分析5敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方向變動(dòng)10，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至201和177，凈現(xiàn)值分別下降至12萬元和206萬元，投資回收期則增加到40和41年。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對(duì)較不敏感。最不敏感的因素是租房價(jià)格，這是因?yàn)橛?jì)算期只有6年，而且是從第4年才開始出租，租房收益占整個(gè)項(xiàng)目收益的比重較小。詳見表1014和圖101。序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度（）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案288781381開發(fā)產(chǎn)品投資102011240103921550362售房價(jià)格1039717693610177206423預(yù)售款回籠進(jìn)度103149423710241398414租房價(jià)格10288787381028777538表1014敏感性分析表8060402002040302010010203040FIRR（）12345敏感性因素變動(dòng)（）1售房價(jià)格；2預(yù)售款回籠進(jìn)度；3租房價(jià)格；4基準(zhǔn)收益率；5開發(fā)產(chǎn)品投資圖101敏感性分析（全部投資、所得稅前）101租