賀倩明 城中改造涉及的法律體系介紹_0

1、賀倩明 城中改造涉及的法律體系介紹 建緯（深圳）律師事務(wù)所 賀倩明 / 建緯城中村改造及拆遷法律 tel? 城中改造涉及的法律體系介紹 ? 深圳城市更新政策介紹 ? 城中村改造中違法建筑的處理問(wèn)題 ? 城中村改造拆遷法律實(shí)務(wù) ? 城中村改造中的融資實(shí)務(wù) 賀倩明簡(jiǎn)介 ? 賀倩明，北京大學(xué)法律碩，房地產(chǎn)專業(yè)律師，擔(dān)任多家大型建筑房地產(chǎn)企業(yè)的常年 法律顧問(wèn)，在房地產(chǎn)開發(fā)、城中改造方面具備豐富的經(jīng)驗(yàn)，其擔(dān)任的職務(wù)有： ? 建緯深圳所主任、高級(jí)合伙人 ? 深圳仲裁委員會(huì)仲裁員 ? 中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)華南分會(huì)調(diào)解專家 ? 中國(guó)人民大學(xué)律師學(xué)院客座教授 ? 廣東省律師協(xié)

2、會(huì)建筑房地產(chǎn)專家?guī)鞂＜?? 深圳建筑業(yè)協(xié)會(huì)專家?guī)鞂＜?? 深圳律師協(xié)會(huì)第六屆房地產(chǎn)與建設(shè)工程專業(yè)委員會(huì)主任 ? 深圳律師協(xié)會(huì)第七屆業(yè)務(wù)發(fā)展和業(yè)務(wù)培訓(xùn)委員會(huì)副主任 第一部分 城中村改造涉及的法律體系介紹 一、全國(guó)性法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件 l 2、中華人民共和國(guó)物權(quán)法 涉及內(nèi)容：所有權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的注銷方式、共有關(guān)系、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)取得方式、宅基地認(rèn)定、擔(dān)保法律關(guān)系等。 3、中華人民共和國(guó)合同法 涉及內(nèi)容：合同主體的認(rèn)定、合同效力的認(rèn)定、合同轉(zhuǎn)讓、合同全面履行的認(rèn)定、違約行為和違約責(zé)任的認(rèn)定、租賃合同法律關(guān)系等。 4、城市居民委員會(huì)組織法 涉

3、及內(nèi)容：居民委員會(huì)的性質(zhì)、居民委員會(huì)成員、集體事項(xiàng)決定程序、集體財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定等。 第一部分 城中村改造涉及的法律體系介紹 一、全國(guó)性法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件 5、村民委員會(huì)組織法 涉及內(nèi)容：村民的認(rèn)定、村民委員會(huì)的性質(zhì)、居民委員會(huì)決定事項(xiàng)和程序、居民委員會(huì)財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定等。 6、中華人民共和國(guó)土地管理法及中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 涉及內(nèi)容：土地所有權(quán)性質(zhì)、土地所有權(quán)劃分、土地使用權(quán)取得方式、土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地取得方式、土地征收征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。 7、土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法 涉及內(nèi)容：土地利用總體規(guī)劃的編制、內(nèi)容、審查和批準(zhǔn)等。 第一部分 城中村改造涉及的法律體系介紹 一、

4、全國(guó)性法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件 8、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 涉及內(nèi)容：國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限、出讓方式、土地用途變更等。 9、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 涉及內(nèi)容：須招、拍、掛的用地、招、拍、掛的程序等。 2 10、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法 涉及內(nèi)容：申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審的程序、審查的內(nèi)容等。 11、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 涉及內(nèi)容： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的申請(qǐng)、城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改、違法建筑的處罰等。 12、中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法 涉及內(nèi)容：必須招標(biāo)的項(xiàng)目、招標(biāo)文件的要求、招標(biāo)程序、中標(biāo)無(wú)效的情形及法律后果等。 13、城市房地產(chǎn)管理法 涉及內(nèi)

5、容：土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件、商品房預(yù)售的條件等。 14、中華人民共和國(guó)建筑法 涉及內(nèi)容：建筑工程施工許可證的申請(qǐng)、建筑工程的發(fā)包和承包、建筑工程監(jiān)理、建筑工程的安全管理、質(zhì)量管理等。 15、城市房屋拆遷管理辦法（已廢止） 涉及內(nèi)容：拆遷許可證的申請(qǐng)條件、拆遷安置補(bǔ)償、行政裁決等。 16、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 涉及內(nèi)容：國(guó)有土地上房屋征收的條件、征收補(bǔ)償安置主體、補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)等。 17、城市居民委員會(huì)組織法 涉及內(nèi)容：居民委員會(huì)的性質(zhì)、居民委員會(huì)成員、集體事項(xiàng)決定程序、集體財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定等。 18、中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法 涉及內(nèi)容：國(guó)家保護(hù)的文物種類、工程建設(shè)中文

6、物的保護(hù)等。 二、關(guān)于城中村改造及拆遷的地方性法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件 1、深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定 2、深圳市人民政府關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的施行意見(jiàn) 3、深圳市城市更新辦法 4、中共廣州市委辦公廳、廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和 “城中村”改造有關(guān)政策問(wèn)題的意見(jiàn) 5、昆明市城中村改造征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見(jiàn) 6、昆明市城中村改造項(xiàng)目管理辦法 7、武漢市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見(jiàn) 8、西安市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范城中村改造項(xiàng)目管理有關(guān)問(wèn)題的通知 9、關(guān)于開展寧波市市區(qū)城中村改造工作的實(shí)施意見(jiàn) 10、鄭州市城中村改造規(guī)定（試行） 一、

7、土地取得方式 3 1、通過(guò)招拍掛程序取得 （xxxx年底開始深圳舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項(xiàng)目都是統(tǒng)一以招拍掛方式取得土地使用權(quán)） 2、協(xié)議取得（權(quán)利主體自行實(shí)施類城市更新項(xiàng)目 ） 第二部分 深圳城市更新政策介紹 二、改造主體確認(rèn) 1、鼓勵(lì)權(quán)利主體自改 2、政府組織改造(依職能、依申請(qǐng)) 三、地價(jià)問(wèn)題 根據(jù)用地性質(zhì)的不同，其地價(jià)優(yōu)惠政策也不同，包括： 1、城中村用地 2、歷史遺留項(xiàng)目用地 3、鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)用地 4、多種類別用地 5、零星用地 6、地下空間用地 3、市場(chǎng)主體組織改造（權(quán)利主體協(xié)議委托） 四、改造方式 1、綜合整治（包括改善消防設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治

8、和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能） 2、功能改變（改變部分或全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)） 3、拆除重建 （嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施） 五、更新流程（拆除重建類） 1、更新意愿調(diào)查及委托 2、更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào) 3、土地清理 4、更新單元規(guī)劃的編制和審批 5、拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂 6、建筑物清理 7、改造實(shí)施主體確認(rèn) 8、房屋拆除 9、土地使用權(quán)出讓 10、項(xiàng)目建設(shè)、銷售 第三部分 城中村改造中違法建筑的處理問(wèn)題 4 一、違法建筑的涵義 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 第六十四條 未取得建設(shè)工程

9、規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的? 第六十五條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的? 違法建筑，是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。 二、違法建筑的分類 （1）占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑； （2）不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑； （3）擅自改建、加建的建筑； （4）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；城中村內(nèi)城市化的居民委員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑； （5）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過(guò)政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑； （6）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑； （7）逾期未拆除的臨時(shí)建筑； （8）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其它建筑。 三、違法建筑的歷史及現(xiàn)狀以深圳寶安為例 深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立二十五年來(lái)，爆發(fā)過(guò)五次較大的違法建筑風(fēng)潮。 第一次：特區(qū)成立之初； 第二次：從1987年的土地有償使用開始到1989年深圳特區(qū)內(nèi)的集體土 地統(tǒng)一征用的過(guò)程中； 第三次：1992年特區(qū)城市化以及1993年寶安縣撤縣改區(qū)的過(guò)程中； 第四次：1999年到xxxx年深圳市查處違法建筑相關(guān)政策出臺(tái)期間； 第五次：xxxx年底寶