四級(jí)房地產(chǎn)策劃師模擬題庫34

1、姓名：_ 班級(jí)：_ 學(xué)號(hào)：_-密-封 -線- 四級(jí)房地產(chǎn)策劃師模擬題庫34考試時(shí)間：120分鐘 考試總分：100分題號(hào)一二三四五總分分?jǐn)?shù)遵守考場(chǎng)紀(jì)律，維護(hù)知識(shí)尊嚴(yán)，杜絕違紀(jì)行為，確?？荚嚱Y(jié)果公正。2013四級(jí)房地產(chǎn)策劃師模擬題庫及答案由房地產(chǎn)策劃師收集整理，供廣大考生參考練習(xí)，希望能對(duì)您的復(fù)習(xí)備考有所幫助！三、論述題（每小題10分，共20分）1試論房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)?2房地產(chǎn)策劃的地位和作用?四、計(jì)算題（每小題10分，共10分）1根據(jù)以下數(shù)據(jù)，估算住戶住宅需求量。19902010年某地區(qū)人口及住戶數(shù)目、住戶規(guī)模 年份 人口 住宅數(shù)目 住宅規(guī)模 1990 2582901 581077

2、 44 1995 3191036 710899 448 1998 2601240 787670 33 2000 3731030 2003 3550904 967418 36 2005 3281676 947056 346 2007 3134900 101272327 31 2010 3125400 292985 參考答案：1問卷：問卷又稱調(diào)查表，是指調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的和要求，設(shè)計(jì)出的由一系列問題、備選答案及說明等組成的向被調(diào)查者收集資料的一種工具。2市場(chǎng)主導(dǎo)者：是指在某一行業(yè)擁有最大的市場(chǎng)占有率，在價(jià)格變動(dòng)、新產(chǎn)品開發(fā)、分銷渠道的覆蓋面和促銷力量等方面都有主導(dǎo)作用的某一打企業(yè)。3商業(yè)房地產(chǎn)：指

3、以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)與經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)開發(fā)，通過經(jīng)營管理可以獲取可持續(xù)回報(bào)或者可以持續(xù)增值的物業(yè)。4區(qū)位：指某一種經(jīng)濟(jì)事務(wù)或經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所占據(jù)的空間位置以及其周圍圍觀主題或中觀環(huán)境之間的經(jīng)濟(jì)地理關(guān)系。二、簡答題1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃是指對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的組織領(lǐng)導(dǎo)、人員配置、考核、工作進(jìn)度、完成時(shí)間和費(fèi)用預(yù)算等做出安排，使調(diào)查工作能夠有計(jì)劃、有次序地進(jìn)行，以保證調(diào)查方案的實(shí)現(xiàn)。2分析有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手需要大量的數(shù)據(jù)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面的資料數(shù)據(jù)有許多：公開發(fā)表的報(bào)告，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手管理層的講話，經(jīng)濟(jì)新聞，對(duì)本公司于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共同的顧客、供應(yīng)商及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)測(cè)，工程技術(shù)人員的推測(cè)，從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手過去的管理人員或其他人員中

4、收集的信息等。3要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行評(píng)價(jià)，首先是要吧主要特性分解成一個(gè)個(gè)可測(cè)量的因素，用一些指標(biāo)進(jìn)行描述，并用一個(gè)從小到大的排序或權(quán)數(shù)來確定這些因素的作用與重要程度。然后總結(jié)評(píng)分的結(jié)果，得出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)特色。1對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目特性進(jìn)行分解2對(duì)地點(diǎn)區(qū)位的主要因素進(jìn)行評(píng)價(jià)3對(duì)作用因素的重要性程度進(jìn)行評(píng)價(jià)4得出對(duì)l71從城市的整體和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，合理有序地配置城市空間資源。2通過空間資源配置，提高城市的運(yùn)作效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，3確保城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，增強(qiáng)城市發(fā)展的可持續(xù)性。4建立各種引導(dǎo)機(jī)制和控制機(jī)制規(guī)劃，確保各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)與城市發(fā)展目標(biāo)相一致。5通過信息提供和控制規(guī)劃，

5、促進(jìn)城市房產(chǎn)有序和健康運(yùn)作。81投資和消費(fèi)雙重性。2功能上的娛樂性和休閑性3消費(fèi)檔次高4消費(fèi)可存儲(chǔ)型和期權(quán)消費(fèi)。91住宅及用地的規(guī)劃布置2居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃布置3居住區(qū)道路的規(guī)劃布置4居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置5居住區(qū)的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)。101一梯多戶的樓層格局收到挑戰(zhàn)2房間功能區(qū)分要求更明晰3朝向觀念的變革4追求戶型內(nèi)部空間層次的豐富5廚房、衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)6無障礙設(shè)計(jì)三論述題一試論房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)?有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項(xiàng)目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項(xiàng)目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不切實(shí)際的，這里從技術(shù)層面

6、概括了項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開始，到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除為止經(jīng)過的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的使用期限長，一般為4050年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個(gè)階段。（一）論證設(shè)計(jì)階段指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個(gè)粗包裝（項(xiàng)目建議書）。認(rèn)可后，緊接著搞出一個(gè)精包裝（項(xiàng)目可行性研究報(bào)告）。認(rèn)可后，委托設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。（二）籌措資金階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案完成到項(xiàng)目開工為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)南千方百計(jì)地說服投

7、資者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，從而落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)需用資金。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。（四）項(xiàng)目試運(yùn)營階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投放運(yùn)營到運(yùn)營正常為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。此階段時(shí)間較短，一般一年左右。（五）項(xiàng)目正常運(yùn)營階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)并獲取利潤，且收支變化幅度較小。（六）項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)備更新到項(xiàng)目需修復(fù)改造為止的階段。此階段，需追加投資用于更新設(shè)

8、備、改善服務(wù)、提高利潤水平。（七）項(xiàng)目修復(fù)改造階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目準(zhǔn)備抗除為止的階段。此階段，需投入大量資金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。（八）項(xiàng)目拆除階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的階段。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的豐富多彩：1、房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投資機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開發(fā)經(jīng)營出階段性成果后再行

9、轉(zhuǎn)手或融資。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機(jī)會(huì)。2、處在房地產(chǎn)壽個(gè)周期每一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都可以在市場(chǎng)上交易，都可以買進(jìn)賣出，從而為房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的增多提供了保證：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營，既可以按整個(gè)壽命周期進(jìn)行，也可以在每一階段暫時(shí)停止。每一階段性成果都可以在市場(chǎng)上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)。七。果只能進(jìn)行整個(gè)壽命周期或者半個(gè)壽命周期的買賣的話，那么投資機(jī)會(huì)將少之又少。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣，是房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增多的保證。3、處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場(chǎng)供求狀況不同，由于對(duì)市

10、場(chǎng)預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)價(jià)值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會(huì)。4、隨著城市人口的增加和社會(huì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大大增多。除了對(duì)原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建、擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。這就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對(duì)象，提供了更多的投資機(jī)會(huì)?？傊?，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期有長有短，壽命周期內(nèi)的每個(gè)階段也長短不一，所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同，但基本上都經(jīng)過上述八個(gè)階段。2房地產(chǎn)策劃的地位和作用?地位：第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手。第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。作用：第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形