西安小戶型公寓市場(chǎng)研究ppt課件

1、,西安小戶型公寓市場(chǎng)研究,1,小戶型公寓分布以各版塊核心區(qū)域，主干道為主,區(qū)域分布,城南區(qū)：長(zhǎng)安路沿線為主;,高新區(qū)：以唐延路、高新路沿路為主;,城北區(qū)：以未央路沿路兩邊為主;,城內(nèi)區(qū)：見縫插針，分布較為分散;,二環(huán)：分布較為分散，以各區(qū)域繁華交匯處為主。,7000元/,9000元/,7500元/,7500元/,2,小戶型產(chǎn)品成交均價(jià)高約其他面積800元/小戶型公寓成交穩(wěn)定，成交量占全市10%左右,小戶量?jī)r(jià)分析,2010年小戶型成交量占比,3,小戶型公寓城北成交量最大，城內(nèi)成交價(jià)最高,區(qū)域量?jī)r(jià)分析勢(shì),2010年各區(qū)域小戶型成交量比,城北成交量最大 高新項(xiàng)目最多 城南量?jī)r(jià)表現(xiàn)最穩(wěn) 城內(nèi)占比最高，

2、價(jià)格最高,2010年區(qū)域小戶型成交均價(jià),單位：元/,單位：,4,主要集中在以辦公、商業(yè)、科研、文教等為主區(qū)域以剛需、首置、投資客戶為主,區(qū)域分析,城南區(qū)：區(qū)域以辦公，商業(yè)，文教等為主；區(qū)域內(nèi)剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生、教師、工薪白領(lǐng)等剛需、投資客戶為主；,高新區(qū)：西安市經(jīng)濟(jì)最活躍區(qū)域、區(qū)域集聚辦公，產(chǎn)業(yè)，科研等為主，以工薪白領(lǐng)、剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生、投資客戶為主,城北區(qū)：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)新區(qū)；客戶以工薪白領(lǐng)等剛需、投資客戶為主,城內(nèi)區(qū)：主要以商業(yè)為主；土地供應(yīng)量少，區(qū)域價(jià)值高，多以投資客戶為主,二環(huán)：主要集中在各區(qū)域的繁華交匯處，以工薪白領(lǐng)、投資客戶為主,5,剛需以收入一般的年輕客戶為

3、主投資以收入水平較高，炒房為目的客戶為主,客戶群分析,小戶型市場(chǎng)的客戶特征：1、年齡客戶比較年輕，其中以自用為主的客戶較年輕，主要年齡在28-30歲范圍，以投資為主的客戶在35-40歲之間居多；客戶文化水平高，80以上客戶為大專以上水平。租住的客戶以即將或者剛畢業(yè)的大學(xué)生為主，年齡約在24-28之間居多。 2、收入自住客戶一般工作穩(wěn)定，儲(chǔ)蓄不多，家庭月收入水平在30005000元之間；投資客戶一般有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在10000以上。 3、家庭家庭結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，多數(shù)為婚房，部分為單身家庭。 4、現(xiàn)狀目前居住狀態(tài)以租房為主，急于擺脫目前的租房生活，住房的使用以過渡性為主，投資性客戶分兩類

4、：1、租房收入填補(bǔ)新房月供2、以炒房為目的。 5、階層以普通工薪白領(lǐng)首次置業(yè)為主，占到一半左右的比例；純投資客戶約15-20左右，其他如個(gè)體、自由職業(yè)者等占到2成左右的比例。,6,項(xiàng)目總體體量小，容積率高，戶型以小面積一房、二房為主,產(chǎn)品分析,7,小戶型公寓集中于商務(wù)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)且交通便利區(qū)域,區(qū)域共性及現(xiàn)狀,項(xiàng)目體量小，容積率高。,項(xiàng)目所在位置均以區(qū)域主干道為主，交通方便。,戶均面積以3070平方米為主，建筑形式一般為高層一梯58戶,項(xiàng)目所在位置均以商務(wù)、商貿(mào)，產(chǎn)業(yè)為主。,公寓型項(xiàng)目對(duì)交通，周邊配套的依賴性較強(qiáng)。,小戶型公寓項(xiàng)目面積小，總價(jià)低，精巧實(shí)用，潛在客戶群廣泛，以剛需首置性客戶 小戶

5、型物業(yè)租售市場(chǎng)旺盛，投資回報(bào)較高,8,精裝修公寓，方便，舒適，且可以提高溢價(jià),精裝修市場(chǎng)分析,精裝修可分三個(gè)檔次：低擋、中檔、高檔 低擋：800元/平方米以下的裝修，裝修相對(duì)很簡(jiǎn)單，所用材料材質(zhì)也很普通； 中檔：800-1500元/平方米之間，選用的材料多是一些品牌產(chǎn)品，裝修也較為全面和精細(xì)； 高檔：1500元/平方米以上，除了具有高質(zhì)量的裝修外，往往還配以品牌的家具、家電等；,精裝小戶型優(yōu)勢(shì)： 1、省時(shí)省力，拎包入住 2、酒店式的物業(yè)管理 3、低成本、高質(zhì)量 4、尋求提高售價(jià)的產(chǎn)品理由 5、增加產(chǎn)品附加值 6、避免裝修的污染,9,精裝修房售價(jià)較高、裝修標(biāo)準(zhǔn)多數(shù)為高檔裝修,精裝修市場(chǎng)分析,西安

6、目前在售小戶型公寓大約有50個(gè)左右，精裝修項(xiàng)目大約有20個(gè)左右；,10,市場(chǎng)小戶型公寓以30-50為主流，30-40出租回報(bào)率最高,精裝修市場(chǎng)分析,回報(bào)率：投資回報(bào)率=月租金*12/總房款，結(jié)果數(shù)值越大，表明投資回報(bào)約高,11,各區(qū)域代表性小戶型公寓項(xiàng)目,經(jīng)典案例,MAX未來城,糖果house,海星未來城,民樂園萬達(dá)廣場(chǎng),萊安逸境,12,MAX未來,總面積：約11.5畝； 總建筑面積： 56000平方米； 容積率：7.3； 綠化率：35%； 車位配比1：0.5； 住宅總戶數(shù)：580戶 建筑形態(tài)：項(xiàng)目以精裝修公寓、辦公、商業(yè)為一體的智控社區(qū) 樓層狀況：2棟30層及5層商業(yè)組成 地址：未央大道與鳳

7、城五路交匯處 銷售均價(jià)：7300-7800元/平米（2000元精裝修）,地鐵物業(yè)、周邊配套齊全，緊鄰世紀(jì)金花、沃爾瑪、西安中學(xué)等、交通便利，南鄰地鐵二號(hào)線；升值潛力，宜居、投資。,智能化社區(qū)： 節(jié)能凈水、隔熱降噪、富氧新風(fēng)、智能安防,智能化社區(qū),13,四大科技系統(tǒng)定義高端社區(qū),MAX未來,14,MAX未來,戶型特點(diǎn)： 落地飄窗設(shè)計(jì)、獨(dú)特的轉(zhuǎn)角式客廳,以39-52平一房為絕對(duì)主力戶型,15,萊安逸境,總面積：150000平方米； 總建筑面積： 40000平方米； 容積率3.6； 綠化率：39%； 車位配比1：0.4； 住宅總戶數(shù)：1800戶 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代 樓層狀況：6棟33層 地址：高新區(qū)唐延

8、路一號(hào) 銷售均價(jià)：9500元/平米（2000元精裝修）,精裝酒店式公寓、恒溫有氧泳池、健身會(huì)所、內(nèi)庭臺(tái)地水景園林景觀、下沉廣場(chǎng)、500米線性主題商業(yè)街、架空層泛會(huì)所，鋼琴鍵式的外立面設(shè)計(jì)；,配套化社區(qū),交通核、公園核、豪宅核、都市核、事業(yè)核,16,項(xiàng)目自身風(fēng)格化配套功能,架空層泛會(huì)所,下沉式廣場(chǎng),500米線性主題商業(yè)街,住宅區(qū)自動(dòng)扶梯出入系統(tǒng),鋼琴鍵式里面設(shè)計(jì),萊安逸境,17,萊安逸境,戶型特點(diǎn)： 景觀陽臺(tái)，落地飄窗、空中花園、雙層高露臺(tái)、270度轉(zhuǎn)角飄窗、面積贈(zèng)送,精裝一房，60-70小兩房公寓占多數(shù),18,糖果house,總面積：12666平方米； 總建筑面積： 70000平方米； 容積率

9、5.53； 綠化率：35%； 車位配比1：0.45； 住宅總戶數(shù)：1086戶 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代 樓層狀況：4棟30層，一二層商街 地址：高新區(qū)灃惠南路 銷售均價(jià)：6300元/平米（2000元精裝修）,特點(diǎn)：樓體布局呈逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)15度，二層架空平臺(tái)，社區(qū)院落疊加式分布，獨(dú)特的外立面設(shè)計(jì).不同角度呈現(xiàn)不同色彩。,時(shí)尚化社區(qū),19,年輕化，時(shí)尚化的風(fēng)格設(shè)計(jì)，彰顯出社區(qū)年輕的活力,糖果house,四棟高層不同外立面顏色與開放式廣場(chǎng)、陽光車庫(kù)、中央會(huì)所、架空平臺(tái)等構(gòu)成交互式3度空間，年輕時(shí)尚化的外立面設(shè)計(jì)，彰顯了社區(qū)年輕的活力,20,糖果house,項(xiàng)目以一房為主，戶型設(shè)計(jì)常規(guī)，無亮點(diǎn),圍合式設(shè)計(jì)分布，戶

10、型設(shè)計(jì)無特點(diǎn)，有面積贈(zèng)送,21,海星未來城,總面積：37300平方米； 總建筑面積： 200000平方米； 容積率4.62； 綠化率：30%； 車位配比1：0.2； 住宅總戶數(shù)：1500戶 樓層狀況：4棟24-30層高層 地址：太白南路電子科技大學(xué)對(duì)面 銷售均價(jià)：830010000元/平米（1500元精裝修）,智能化公寓：光化照明，智能化遠(yuǎn)程控制，室內(nèi)環(huán)保凈化處理,多元化社區(qū)、品牌家居家電,精裝化公寓：海爾品牌全套家電,配套化公寓：2萬平米景觀廣場(chǎng)、6萬平米商業(yè),22,海星未來城,一房為絕對(duì)主力，室內(nèi)活動(dòng)墻獨(dú)特設(shè)計(jì),戶型特點(diǎn)：臥室與客廳之間有活動(dòng)墻設(shè)計(jì)，不同情況可隨意分割，衛(wèi)生間干濕分離，闊景

11、陽臺(tái),23,民樂園萬達(dá)廣場(chǎng),總面積：110000平方米； 總建筑面積： 280000平方米； 容積率2.94； 綠化率：16%； 車位配比1：0.2； 住宅總戶數(shù)：1700戶 樓層狀況：13棟711層住宅 地址：解放路民樂園 銷售均價(jià)：800010000元/平米（600元精裝修）,項(xiàng)目位于城內(nèi)繁華區(qū)，緊鄰火車站，交通方便，周邊配套齊全，自身配套休閑商業(yè)步行街，升值潛力，宜居，投資；,配套化社區(qū),24,民樂園萬達(dá)廣場(chǎng),戶型設(shè)計(jì)普通，亮點(diǎn)不多，空中花園設(shè)計(jì),25,個(gè)案小結(jié),借鑒： 強(qiáng)勢(shì)資源占有，突出資源優(yōu)勢(shì)MAX未來 、萊安逸境、海星未來城、萬達(dá)廣場(chǎng) 獨(dú)特的風(fēng)格萊安逸境、糖果house 高科技、贈(zèng)

12、送面積、配套等附加值MAX未來 、萊安逸境、海星未來城、糖果house 精細(xì)產(chǎn)品塑造萊安逸境、糖果house、,26,總價(jià)低、首付低、首置受寵受通脹影響，投資小戶型市場(chǎng)樂觀,發(fā)展趨勢(shì),投資,首置 剛需,房?jī)r(jià),總價(jià)高,首付高,總價(jià)低、首付低,租售市場(chǎng)旺盛、回報(bào)高,9月、首付提高二套房貸收緊 三套房停貸,改善性及高端性住房,改善性,三次以上置業(yè),小戶型公寓,27,地鐵將拉大城市骨架，同時(shí)將對(duì)小戶型公寓帶來廣度分布及量?jī)r(jià)的提升,發(fā)展趨勢(shì),28,未來小戶型公寓將會(huì)越來越精致、更加的受到市場(chǎng)的歡迎,發(fā)展趨勢(shì),目前西安仍以毛坯房為主要的交房形式，但精裝小戶型產(chǎn)品越來越多，也受到廣大客戶的青睞，后期必對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)品進(jìn)行沖擊；,未來小戶型市場(chǎng)展望： 1、供應(yīng)量將維持在較高的水平，但消化并不困難 2、小戶型物業(yè)開始向泛中心化區(qū)域擴(kuò)展 3、戶型設(shè)計(jì)越來越精致，居住主題越來越被重視4、稀缺戶型、個(gè)性化戶型將會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎,小戶型未來產(chǎn)品特點(diǎn)： 精裝化、風(fēng)格化、科技化、配套化、泛中心化,29,市場(chǎng)小結(jié),1、政策對(duì)二次房貸及三房停貸的打壓，影響到剛需對(duì)大戶型首付的壓力，對(duì)小戶型公寓影響較小。 2、小戶型公寓以城南、城北、高新、城內(nèi)為主，主要沿板塊主要干道分布，依賴于區(qū)域交通及周邊產(chǎn)