住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的思考

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的思考十多年來，我縣住房制度改革不斷深入，住宅小區(qū)建設(shè)有效推進(jìn)，為住房制度的商品化、社會化，為提高城市形象，改善居民居住條件，推動社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。而住宅小區(qū)建成后，其物業(yè)管理則是一項長期的工作，直接影響到一個城市的管理水平和居民的安居環(huán)境，也成為社會各界及廣大居民關(guān)注的焦點。為全面了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問題，調(diào)查隊就此開展了專題調(diào)研，旨在為進(jìn)一步加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作提出對策建議。1.住宅小區(qū)情況。我縣商品住宅小區(qū)建設(shè)始于上世紀(jì)九十年代后期，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已建成的各類住宅小區(qū)近30個，（不含單位或個人合資建房），這些小區(qū)存在多元化結(jié)構(gòu)，一是由市

2、場化運(yùn)作開發(fā)，二是政府開發(fā)，主要是安置房及經(jīng)適房、廉租房小區(qū)，三是少數(shù)由個人開發(fā)的小區(qū)。隨著房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，我縣也于年出臺了縣城區(qū)物業(yè)管理辦法，但長時間內(nèi)仍沒有全面啟動小區(qū)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理工作。到年后，我縣的物業(yè)管理才有了起步，從無到有,到目前為止，我縣先后注冊成立了“紅太陽”、“銅佳”2家物業(yè)管理公司，取得了三級資質(zhì)等級證書。兩家公司目前共服務(wù)步行街、水岸春天、豐潤園、鴻運(yùn)樓、儒風(fēng)苑等5個住宅小區(qū)，住戶1500余戶，物管和服務(wù)總面積達(dá)16萬平方米。我縣的物業(yè)管理工作目前仍處于較低水平的層面上，物管服務(wù)面不廣，全面搞好物管的大氣候還未形成，物業(yè)服務(wù)公司的運(yùn)行和發(fā)展存在較大的困難，業(yè)主物業(yè)

3、管理費(fèi)用收取率低，企業(yè)運(yùn)行成本高，服務(wù)的規(guī)范性和能力水平不高，目前進(jìn)入了物管的小區(qū)比例較低，大部分的住宅小區(qū)目前還沒有專門的物業(yè)管理。我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理沒有跟上發(fā)展的步伐，導(dǎo)致小區(qū)管理水平低，措施嚴(yán)重滯后，甚至是無管理的局面，后續(xù)問題較多，主要反映在以下方面：2.房屋公共設(shè)施維修困難。房屋經(jīng)過長期的使用，一些設(shè)施不斷老化，需要維修和更新，如公共排水排污系統(tǒng)、供電線路、戶外道路、外墻粉刷裝飾、樓道設(shè)施等等，由于沒有物業(yè)的統(tǒng)一管理，造成損壞嚴(yán)重，維修困難。如直接涉及住戶利益的則由受益人共同協(xié)商解決，如屬公共的設(shè)施，不直接關(guān)系住戶利益的問題，如外墻破損、扶梯損壞、戶外排水受阻、道路損壞等則無人問津

4、,得不到及時的維修。4.小區(qū)安全無保障。我縣一些住宅小區(qū)多為四通八達(dá)、出入自由的開放式樓房，未能形成封閉式的區(qū)域，不能實施封閉式管理，加上沒有保安值勤，沒有電子監(jiān)控設(shè)施，使得小區(qū)安全無保障，偷盜案件時有發(fā)生。此外，由于沒有統(tǒng)一的管理，小區(qū)用電、用氣、交通等各類安全工作得不到落實，存在不少的安全隱患。三、制約我縣小區(qū)物業(yè)管理滯后的癥結(jié)2.小區(qū)小，難于形成規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化管理。我縣的住宅小區(qū)規(guī)模小，住戶少，大點的小區(qū)也就300戶左右，小的則幾十戶，規(guī)模小的小區(qū)因其服務(wù)對象少，收費(fèi)有限，滿足不了各項物管的付出需要，更談不上提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。幾年前，縣房管部門也曾聯(lián)系縣外的專業(yè)物業(yè)管理公司來承接小區(qū)物

5、業(yè)管理業(yè)務(wù)，但因我縣市場規(guī)模小而未果。4.小區(qū)業(yè)主的物管意識不強(qiáng)。業(yè)主的觀念落后，普遍對物管的認(rèn)識程度低，一部分農(nóng)村進(jìn)城居民根本沒有物管的概念，對服務(wù)的要求也低，而一些原單位職工，還沒有從思想上真正接受市場化的物業(yè)管理，思想上還停留在集體宿舍單位管理的模式，認(rèn)為公共管理是政府或單位的職能，不需要物業(yè)或者認(rèn)為自己買房就已經(jīng)買了服務(wù)，物業(yè)就是額外亂收費(fèi)，將開發(fā)商與物業(yè)公司混為一談；由過去的“無償服務(wù)”變成了“花錢買服務(wù)”，業(yè)主思想準(zhǔn)備不足，商品意識和物業(yè)消費(fèi)意識尚未確立。實施了物業(yè)管理的小區(qū)，一方面業(yè)主要求物業(yè)應(yīng)提供高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，一方面又不愿按規(guī)定交納物管費(fèi)，大多數(shù)群眾對物業(yè)管理尚未形成正確認(rèn)識

6、。部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性，我縣部分小區(qū)居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照物管價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)，甚至認(rèn)為不需要物管，物管是沒有必要的消費(fèi)。四、加強(qiáng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的對策建議一是政府及相關(guān)部門應(yīng)高度重視物業(yè)管理工作，充分認(rèn)識小區(qū)物管在加強(qiáng)城市管理、構(gòu)建和諧社區(qū)、創(chuàng)新社會管理中的重要作用。物業(yè)管理與居民生活密切相關(guān)，解決好物業(yè)管理問題關(guān)系到群眾的根本利益，體現(xiàn)著我縣城市管理和服務(wù)的水平，因此，需要用相當(dāng)?shù)臅r間，調(diào)動各方面力量齊抓共管。二是切合我縣實際制定完善小區(qū)物業(yè)管理辦法等規(guī)定，細(xì)化物管條例，抓好管理落實，認(rèn)真學(xué)_和借鑒外地先進(jìn)的物管經(jīng)驗，引

7、入好的管理方式和手段，提高我縣物管的服務(wù)水平。三是搞好部門協(xié)調(diào)，加強(qiáng)小區(qū)物管工作不是一個單位能做好的，要充分調(diào)動房管、城管、建設(shè)、交通、公安、社區(qū)、環(huán)衛(wèi)等部門的職能作用，縣政府要成立由政府牽頭，有關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)組成的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，專門設(shè)立物業(yè)管理辦公室，抓好協(xié)調(diào)，共同努力做好規(guī)劃設(shè)計及監(jiān)督管理工作，促進(jìn)小區(qū)物管健康發(fā)展。三是切實做好新建小區(qū)的物業(yè)前期介入工作，新建小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時充分考慮物管的相關(guān)功能，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)在規(guī)劃設(shè)計時按有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定嚴(yán)格把關(guān)，在房產(chǎn)開發(fā)商辦理商品房預(yù)售許可證時，房產(chǎn)部門要求開發(fā)建設(shè)單位必須按規(guī)定做好小區(qū)物管設(shè)施、設(shè)備配套工作，并現(xiàn)場嚴(yán)格核查，確保配套設(shè)施落實到位，重

8、點督促開發(fā)建設(shè)單位搞好“建管交接”，由開發(fā)商提交一定比例的維修基金和質(zhì)保金，保質(zhì)期內(nèi)運(yùn)用質(zhì)保金進(jìn)行維修，以后運(yùn)用維修基金進(jìn)行維修，全力做好售后服務(wù)，切實解決好“重建輕管”、“建管脫節(jié)”的問題，建立起小區(qū)物管的一條龍政策和措施。宣傳引導(dǎo)工作是物業(yè)管理市場健康發(fā)展的關(guān)鍵，我縣應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)管理以及相關(guān)新聞的正面宣傳報道工作，利用各種形式與載體，加強(qiáng)物業(yè)管理政策、法規(guī)及有關(guān)小區(qū)管理實施辦法的宣傳，讓“享受服務(wù)就應(yīng)該盡繳費(fèi)義務(wù)”的觀念深入業(yè)主心中，努力為做好物業(yè)管理工作營造良好的輿論氛圍，統(tǒng)一思想，推動各方思想觀念轉(zhuǎn)變，主動宣傳物業(yè)管理的必要性。從新的小區(qū)建設(shè)初期物業(yè)就開始介入，在推介樓房時同

9、時推介物業(yè)，簽訂購房合同時一并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，使業(yè)主在購房初期就形成接受物業(yè)的概念，房屋交付時辦理好物管的交接，避免小區(qū)入住后物管難進(jìn)入的現(xiàn)象，從根本上培養(yǎng)群眾正確的消費(fèi)觀念、契約意識和法律意識。政府及主管部門要及時推廣物業(yè)管理有效做法，要讓群眾逐步接受“有償服務(wù)、出資受益”的現(xiàn)代生活理念，正確認(rèn)識物管，接受物管，最終自覺配合物管。根據(jù)小區(qū)小而散的特點，積極探索適宜的物業(yè)管理模式，促進(jìn)我縣小區(qū)物業(yè)管理能力和水平的快速提高。一是加強(qiáng)調(diào)查研究，全面摸清我縣小區(qū)分類、規(guī)模、管理現(xiàn)狀、居民反映及訴求和期望。二是選擇我縣小區(qū)管理模式，破解物業(yè)管理難題，探索我縣普通住宅小區(qū)物業(yè)分類管理模式，應(yīng)針對我縣物

10、業(yè)管理的特殊性和小區(qū)小而散的特點探索不同的物業(yè)管理模式。一方面是培育物管公司，在引入縣外大型物管公司困難的情況下，應(yīng)著力培養(yǎng)本土的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)的市場重點選擇1-2家進(jìn)行扶持，前期起步階段，采取政府財力支持和相關(guān)職能部門派人協(xié)助等措施進(jìn)行扶持，物管公司除聘請一定的管理人員，還應(yīng)配備相關(guān)行業(yè)的技術(shù)職員，如保安、綠化管理、水電維修、房屋維修等工種人員，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，可采取長期聘用，或臨時性用工合同制，以滿足物業(yè)管理全方位服務(wù)需要。另一方面實行分類管理方式，對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)

11、權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，通過政府出資、社會集資方式進(jìn)行小區(qū)整治，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題,逐步過渡到規(guī)范化物業(yè)管理。對于新建商品房小區(qū)，在對開發(fā)商誠信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，做好建管銜接，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，按現(xiàn)代物業(yè)的要求，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建造、高要求管理，使物業(yè)管理工作一步到位。5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，物管之外的相關(guān)組織建設(shè)工作仍然需要。因此，在落實物業(yè)管理職能中，要通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善區(qū)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點，深入開展調(diào)查研究，由房管部門和社區(qū)居委會牽頭，組建業(yè)主委員會，明確職責(zé)義務(wù)和工作范疇，針對性地建立區(qū)規(guī)民約，吸引業(yè)主參與小區(qū)的建設(shè)和管理，提高居民自治水平，依靠居民自身力量加強(qiáng)小區(qū)的管理，提升我縣小區(qū)管理