2011年7月上海明園森林都市項(xiàng)目三期市場(chǎng)部分提報(bào)

1、明園森林都市項(xiàng)目三期 市場(chǎng)部分,2,Contents,1、項(xiàng)目本體,3,項(xiàng)目位于閘北區(qū)大寧板塊，緊鄰南北高架和中環(huán)路，離1號(hào)線汶水路站僅5分鐘路程，出行交通極為便利,地理位置: 位于閘北區(qū)大寧板塊，東臨平型關(guān)路，西依南北高架，南至永和東路，北靠中環(huán)路 交通情況： 項(xiàng)目緊靠南北高架和中環(huán)路 ；沿南北高架驅(qū)車僅需5分鐘到達(dá)內(nèi)環(huán)線，繼續(xù)行駛5分鐘即可達(dá)到人民廣場(chǎng)；步行至1號(hào)線汶水路站僅需5分鐘，15分鐘即可到達(dá)人民廣場(chǎng)。,4,項(xiàng)目周邊交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，商業(yè)、自然景觀、商貿(mào)中心、多功能園區(qū)、教育資源等生活配套較為成熟。,5,項(xiàng)目四至交通通達(dá)度好，多為主干道，但稍欠居住氛圍,6,三期項(xiàng)目工程進(jìn)度較快，已接近

2、封頂；臨近攬翠苑別墅區(qū)；三期工地周邊多為極利的生活配套,工地圍墻,三期工地,三期工地,7,7,Contents,1、項(xiàng)目本體,3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場(chǎng),4、本體市場(chǎng)研究,2、上海市場(chǎng),5、類比板塊分析,6、競(jìng)品分析,7、綜合研判,8,上半年上海樓市出臺(tái)政策: 1.26，滬九條出臺(tái)出臺(tái)；1.28，上海開征房產(chǎn)稅；5.16，滬版一房一價(jià)細(xì)則出臺(tái),政策出臺(tái)密集，行業(yè)政策與貨幣政策力度遠(yuǎn)超去年，供求關(guān)系開始逐漸轉(zhuǎn)變 上海樓市上半年受政策影響較大，整體態(tài)勢(shì)不容樂觀 未來政策將持續(xù)深入，進(jìn)一步影響供求與價(jià)格。,2011年上半年上海出臺(tái)新政一覽,9,受調(diào)控、政府限制、土地成本過大、溢價(jià)率過低、開發(fā)商那地謹(jǐn)慎等因素

3、影響，上半年商住類土地供應(yīng)下滑成交萎縮，預(yù)期將保持緊縮態(tài)勢(shì),從整體土地供給來看10年年底出現(xiàn)大面積土地供應(yīng)，11年上半年土地供應(yīng)與同期相差不大。 11年上半年商住土地成交同比微跌，成交均價(jià)較為穩(wěn)定波動(dòng)極小。,10,從供給來看截止11年6月底供應(yīng)量?jī)H為537萬方。同比10年439萬方供給增幅22.23%。 成交面積為390萬方，同比增幅為10.2%。 總體成交均價(jià)為21939元m2,同比增幅為0.04%,未見房?jī)r(jià)下降跡象。,受調(diào)控政策影響供求關(guān)系開始改變，上半年整體供求大幅下 跌，市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，價(jià)格依舊堅(jiān)挺,11,10年區(qū)域市場(chǎng)主要成交項(xiàng)目集中于剛需主導(dǎo)的郊縣市場(chǎng)。 11年2月區(qū)域集體成交量開始

4、大幅下跌。 內(nèi)環(huán)內(nèi)成交急劇萎縮，近半年內(nèi)月最高成交量?jī)H為8.7萬方。預(yù)期態(tài)勢(shì)不明朗。,上半年整體成交量大幅下跌，預(yù)期中短期不會(huì)有大的漲跌,12,10年各區(qū)域成交價(jià)格平穩(wěn)，全年基本無較大波動(dòng)。 11年2月各區(qū)域價(jià)格都存在下跌情況，但很快回暖。 內(nèi)環(huán)內(nèi)3月同比跌幅更達(dá)到23.5%，但后期大幅回暖，普遍均價(jià)在5萬以上,價(jià)格雖有一定波動(dòng)，但總體價(jià)格依然堅(jiān)挺，未來不存在太大下行可能,13,受調(diào)控政策影響上半年別墅住宅市場(chǎng)供過于求，量?jī)r(jià)齊跌；5月后別墅市場(chǎng)逐漸開始回暖，低總價(jià)（500萬以內(nèi)）別墅熱銷；未來走勢(shì)不容樂觀,上半年別墅市場(chǎng)受政策影響較大，波動(dòng)極為明顯。 整體市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)供過于求量?jī)r(jià)齊跌的局面，其

5、中，供求比逾1：，遠(yuǎn)不如調(diào)控下去年同期市場(chǎng)。下半年別墅市場(chǎng)將重點(diǎn)消化上半年存量，別墅中長期內(nèi)市場(chǎng)仍將處于冰凍狀態(tài)。,14,上半年第一季度供大于求成交萎縮；4月后市場(chǎng)逐漸趨于相對(duì)供求平衡、價(jià)穩(wěn)量緩，剛需釋放，中低端公寓成回暖主力，預(yù)期平穩(wěn),11年上半年上海全市公寓整體供應(yīng)情況好于去年同期。雖有一定波動(dòng)但基本處于供求平衡。 公寓市場(chǎng)11上半年第一季度供應(yīng)量大，成交旺盛；第二季度供求齊跌，價(jià)格堅(jiān)挺。 公寓市場(chǎng)好于別墅市場(chǎng)，預(yù)期將繼續(xù)保持平穩(wěn)，不會(huì)有太大的量?jī)r(jià)突破。,15,上半年公寓市場(chǎng)成交面積段中小于90M2的占比32%，90-120M2的占比32%，表明新政下，90-120左右面積段產(chǎn)品市場(chǎng)接受度

6、最好，產(chǎn)品安全性高,上半年公寓產(chǎn)品總成交335萬 方，其中成交比例最大的為小于 90和90-120面積段，各占比32% 成為上半年調(diào)控下的主力成交支撐； 150-180和180以上共占到14%。,16,90-120左右戶型產(chǎn)品對(duì)于價(jià)格敏感型剛需客戶，均價(jià)相對(duì)較低 是造成熱銷的重要原因,公寓產(chǎn)品成交面積段中，90以 下、90-120產(chǎn)品均價(jià)基本在1.7 萬左右浮動(dòng)，均價(jià)較低。 90-120產(chǎn)品均價(jià)較低，對(duì)于對(duì) 價(jià)格敏感的剛需客戶更易于接受， 是造成熱銷的重要原因。,17,2011年1-6月全市公寓成交中： 70-90，總價(jià)在120-150萬的公寓成交比例約占6.7% 90-120公寓成交中總價(jià)段

7、在120-150萬、150-180萬及180-250萬的成交比重較均衡，各占全市的7%左右。,18,小結(jié),受政策影響較大，上半年上海市場(chǎng)整體成交出現(xiàn)了價(jià)穩(wěn)量跌的態(tài)勢(shì)。 上半年別墅市場(chǎng)明顯供過于求、成交萎縮，中短期內(nèi)將繼續(xù)處于冰凍期；公寓市場(chǎng)以剛需為主導(dǎo)的中小戶型成為逆市下的旺銷產(chǎn)品，未來走勢(shì)樂觀，繼續(xù)保持小幅上揚(yáng)。 大面積產(chǎn)品相對(duì)不被看好，低總價(jià)產(chǎn)品開始走俏市場(chǎng)。 受政策影響，投資客逐步被擠壓，首置改善客戶比重變大，隨著二三線城市的調(diào)控，投資客將擇機(jī)入市。 整體來看下半年市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，受供求關(guān)系影響更大。,19,Contents,20,上半年內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場(chǎng)成交22.25萬方，均價(jià)57

8、502元；隨著內(nèi)環(huán)稀缺性凸顯，未來價(jià)格將持續(xù)走高,11年上半年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)整體公寓市場(chǎng)供應(yīng)24.15萬方成交22.25萬方。 成交均價(jià)浮動(dòng)較小價(jià)格堅(jiān)挺，半年成交均價(jià)為57502元。 隨著內(nèi)環(huán)內(nèi)可售體量減少，土地稀缺性凸顯，預(yù)期呈現(xiàn)價(jià)格持續(xù)走高，供不應(yīng)求的局面。,21,22,內(nèi)環(huán)內(nèi)部分區(qū)域基本已停止供應(yīng)，呈現(xiàn)供小于求的局面，價(jià)格持續(xù)走高，產(chǎn)品稀缺性未來進(jìn)一步凸顯,23,小結(jié),內(nèi)環(huán)內(nèi)上半年公寓供應(yīng)24.15萬方，成交22.25萬方，均價(jià)57502元，表明在高價(jià)格、淡市下市場(chǎng)整體去化能力仍然很強(qiáng)。 但隨著未來供應(yīng)量將持續(xù)減少，部分區(qū)域幾近零供應(yīng)，產(chǎn)品稀缺性開始進(jìn)一步凸顯，價(jià)格必定也將不斷攀升；成為稀缺

9、、獨(dú)有型產(chǎn)品。 內(nèi)環(huán)內(nèi)存在一定的客戶擠壓和購買力轉(zhuǎn)向其他周邊區(qū)域的態(tài)勢(shì),24,Contents,25,閘北區(qū)位于上海市中心城區(qū)北部，南臨蘇州河，與黃浦、靜安兩區(qū)隔河相望，北同寶山區(qū)接壤，東和虹口區(qū)為鄰，西與普陀區(qū)緊靠，是上海市9個(gè)中心城區(qū)之一。 區(qū)域面積29.2平方公里，常住人口79.9萬。 上?！瓣懮洗箝T”之稱，目前形成了鐵路、城市輕軌、地鐵、地面和高架道路等立體交通，成為具備樞紐型交通的重要區(qū)域。隨著南片商貿(mào)功能的增強(qiáng)，北片居住人口的增加，閘北將成為上海北部重要的居住區(qū)域之一。,核心交通區(qū)域,城市門戶地位,26,新興開發(fā)區(qū)域,居住、商貿(mào)、工業(yè)功能組合,總體規(guī)劃,27,共和新路規(guī)劃,建設(shè)兩大

10、景觀區(qū)域 共和新路東側(cè)： 建設(shè)上海大學(xué)景觀區(qū)域，以科學(xué)人文為主題，兩年內(nèi)建成景觀區(qū)域。 共和新路西側(cè)： 打造大都市中心城區(qū)高品質(zhì)的休閑游覽型生態(tài)景觀區(qū)，以一個(gè)中心（大寧靈石公園）兩條發(fā)展帶為核心（廣中路、彭越浦河）利用大寧靈石公園（核心景觀）、彭越浦河道（濱水生態(tài)風(fēng)景線）等環(huán)境資源，突出建設(shè)生態(tài)景觀的目標(biāo)。 建成彭浦生態(tài)型特色景觀河道，并與周邊居住區(qū)、商圈交互融合，大幅度提升該區(qū)域市容環(huán)境面貌和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。 共和新路： 一號(hào)線北段延伸，途經(jīng)閘北區(qū)有漢中路站上?；疖囌局猩奖甭氛狙娱L路站上海馬戲城站汶水站彭浦新村站共康路站8個(gè)站。,生態(tài)綜合景觀帶,28,共和新路規(guī)劃,規(guī)劃范圍： 規(guī)劃區(qū)域范圍為：

11、南起廣中路，北至汶水路；東自俞涇路，西至共和新路?？傄?guī)劃用地157公頃。 規(guī)劃原則： 提高本地區(qū)文化內(nèi)涵，形成對(duì)外部區(qū)域的地域吸引力。 提升本地區(qū)環(huán)境質(zhì)量。 以人為本的原則，創(chuàng)造多樣化的城市空間，加強(qiáng)本區(qū)域的城市活力。 城市功能定位： 環(huán)境宜人、生活服務(wù)設(shè)施齊備的中高檔都市居住區(qū)。,共和新路,汶水路,俞涇路,廣中路,城市中檔居住區(qū),生活設(shè)施完備,29,區(qū)域范圍： 蘇州河以北、中山北路以南區(qū)域，主要以不夜城地區(qū)為核心。 功能定位： 以交通功能為先導(dǎo)，以商業(yè)、商務(wù)為重點(diǎn)，通過蘇州河沿線綜合整治和海寧路、西藏北路沿線改造與開發(fā)，形成新型功能區(qū)。 規(guī)劃措施： 深化不夜城地區(qū)交通功能，進(jìn)一步促進(jìn)不夜城地

12、區(qū)綜合功能的形成與完善。 推進(jìn)南部蘇州河沿線綜合整治工程，有效調(diào)控沿線地塊開發(fā)。,商業(yè)商務(wù)主導(dǎo),綜合新型功能區(qū),南區(qū)規(guī)劃,30,規(guī)劃面積：1.42平方公里 建筑總量：280萬平方米 總投資：250億元人民幣,規(guī)劃定位： 城市交通樞紐、市級(jí)商業(yè)、商務(wù)中心、現(xiàn)代信息港分港，將建成多功能、綜合性、外向型、全天候的城市公共活動(dòng)中心，集金融、貿(mào)易、咨詢、娛樂、辦公、購物、餐飲、居家于一體。 作為交通樞紐，不夜城客運(yùn)占全市總量48%,公交運(yùn)輸占全市總量50%,貨輸占全市總量5.9%,長途汽車客貨運(yùn)輸占全市總量33.27%。,南區(qū)規(guī)劃,綜合商貿(mào)中心,強(qiáng)交通人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域,31,綠地位置： 北起天目路、東臨南北

13、高架、南至規(guī)劃曲阜路、西臨華康路。 項(xiàng)目規(guī)模： 約37176平方米，總投資3.2億元。 項(xiàng)目規(guī)劃：分兩期進(jìn)行。 一期為天目西路南側(cè)、共和路北側(cè)、華康路東側(cè)，面積15430平方米。 二期為規(guī)劃曲阜路北側(cè)、天目中路南側(cè)、南北高架西側(cè)，面積21746平方米。 規(guī)劃目標(biāo)： 建設(shè)以完善城市功能，美化環(huán)境，恢復(fù)城市生態(tài)平衡為主要目標(biāo)，提高中心城區(qū)生態(tài)環(huán)境和城市景觀質(zhì)量，遵循“以人為本，以綠為主，尊重自然，特色突出”的原則，形成開放式公共綠化空間。,南區(qū)規(guī)劃,32,中區(qū)規(guī)劃,中山北路,區(qū)域范圍： 中山北路以北、走馬塘以南區(qū)域， 功能定位： 以文化娛樂、休閑、居住和城市性工業(yè)功能為主，是極具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d開發(fā)

14、區(qū)域。 規(guī)劃措施： 營造中部地區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境。 建成大寧-靈石開放式大型公共綠地； 建成以綠為主題的廣中西路景觀休閑特色街。 以共和新路為中軸，加快建設(shè)中部休閑娛樂、生態(tài)居住、城市型工業(yè)、教育園區(qū)和商業(yè)文化五大功能區(qū)域。 重點(diǎn)開發(fā)大寧綠地、和田地區(qū)、彭浦分中心等精品住宅基地； 依托馬戲城、閘北體育場(chǎng)、廣中公園等設(shè)施，重點(diǎn)建設(shè)周邊道路景觀休閑特色街； 加快建成教育園區(qū)。,中區(qū)規(guī)劃,教育生活園區(qū),產(chǎn)業(yè)園區(qū),生態(tài)精品住宅,33,大寧國際社區(qū)規(guī)劃,中區(qū)規(guī)劃,規(guī)劃范圍： 北臨大寧路，東至共和新路，南迄鐵道醫(yī)院北界，西靠田堵宅居住小區(qū)。規(guī)劃控制用地面積6.99公頃，實(shí)際用地面積5.35公頃。 結(jié)構(gòu)布局：

15、 二軸：人流匯集軸和主要交通軸 人流匯集軸：位于地塊中部，呈45度對(duì)角布置。該軸是地塊內(nèi)三大功能區(qū)塊（集中綠地、大型商場(chǎng)和文化娛樂中心）的主要人流通道和休憩空間。主要交通軸：在地塊內(nèi)呈半環(huán)形布置，局部為地下。 三空間：外部綠化環(huán)境空間、內(nèi)部廣場(chǎng)休憩空間、過渡空間。 四組群：大型商業(yè)建筑組群、辦公建筑組群、文化活動(dòng)中心建筑組群大寧博覽街。 五大板快：上海馬戲城、商業(yè)步行街、體育場(chǎng)、購物中心、閘北體育場(chǎng)、大寧靈石綠地。,閘北體育館,娛樂休閑商業(yè)一體,綜合功能分區(qū),34,小結(jié),閘北區(qū)作為傳統(tǒng)的上海市中心區(qū)域、城市門戶地位，具有一定的地域邊緣屬性，城市規(guī)劃和舊城改造進(jìn)度相對(duì)較慢，整體居住環(huán)境和區(qū)域認(rèn)知

16、度相較其他內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域稍差; 本區(qū)以立體交通為導(dǎo)向，具備核心交通樞紐。憑借其強(qiáng)大的人口導(dǎo)入能力，未來的規(guī)劃目的主遙測(cè)重點(diǎn)在于打造新興的人文居住社區(qū)、多功能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和具備綜合功能的商業(yè)商貿(mào)配套區(qū);定位為居住、商貿(mào)、工業(yè)功能組合區(qū); 中區(qū)為閘北核心區(qū)域，未來將規(guī)劃為：以自然景觀帶為主導(dǎo)、生活配套完備的城市中檔居住區(qū)；南區(qū)規(guī)劃為以商務(wù)為主導(dǎo)的綜合商貿(mào)中心和開放式公共綠化區(qū)域; 大寧國際社區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展，將會(huì)拉動(dòng)區(qū)域整體房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)展，成為未來的城市副中心高檔住宅區(qū)，輻射全市。,35,2010-2011年6月上海閘北土地成交情況,10-11年6月閘北區(qū)共成交9幅土地，其中主力成交面積的商住類土地共5幅

17、，共計(jì)20.57萬方；中短期無供應(yīng)量,36,11年上半年供應(yīng)量較少，但成交量大幅上揚(yáng)，市場(chǎng)旺盛；價(jià)格有一定上行空間，,10年上半年閘北區(qū)供求價(jià)處于較低水平，下半年供求價(jià)成長速度較快。 10年下半年供應(yīng)量較大，僅11月一月商品住宅供應(yīng)面積逾10萬方。 11年上半年受政策影響加之消化10年底存量，商品住宅供應(yīng)量較，成交量穩(wěn)步上揚(yáng)，價(jià)格堅(jiān)挺。 11年下半年開始，整體市場(chǎng)供量大幅上升，未來趨勢(shì)看好。,37,彭浦板塊,彭浦板塊 區(qū)位：位于閘北區(qū)北部，由于有成熟的彭浦社區(qū)為依托。 周邊配套：該板塊雖然已經(jīng)形成生活聚居區(qū)，但是沒有較為發(fā)達(dá)的商業(yè)配套設(shè)施，沿街商鋪或社區(qū)商鋪不多。 居住情況：屬于較老的住宅區(qū)，

18、自住率較高。區(qū)域內(nèi)多為老工房，均價(jià)相對(duì)較低。 市場(chǎng)特點(diǎn)：隨著改善性住房需求上升，二手房交易逐漸開始活躍。房屋買賣多以置換為主、二手房交易為主，由于供小于求近年來價(jià)格上漲明顯。拆遷動(dòng)遷補(bǔ)償情況較多，隨著該板塊的價(jià)格持續(xù)走高原先較低房?jī)r(jià)的優(yōu)勢(shì)也基本消失。 客戶分析：本地老閘北人為主；動(dòng)遷回遷補(bǔ)償客戶。 在售項(xiàng)目：無,38,彭浦板塊,10年至11年上半年彭浦板塊無商品住宅供應(yīng)量，11年上半年基本無成交，價(jià)格在2萬元左右浮動(dòng)，未來基本無供應(yīng),10-11年上半年全區(qū)無商品住宅供應(yīng)，總共成交不足0.8萬方。 價(jià)格基本在2萬左右浮動(dòng)，歷史最高價(jià)格僅為21535萬元。 未來基本不會(huì)有太大供應(yīng)。,39,大寧板塊

19、,大寧綠地板塊 區(qū)位：位于閘北區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃的地鐵一號(hào)線沿線和中片文化休閑、居住功能區(qū)內(nèi)，占地面積157公頃，區(qū)域范圍包括廣中路以北、汶水路以南、粵秀路以西、共和新路以東。 規(guī)劃及配套：大寧國際社區(qū)將建設(shè)成為總建筑面積約147萬的高檔社區(qū)，其中住宅項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積約為123萬，周邊交通便捷、生活及商業(yè)配套設(shè)施齊全。 市場(chǎng)特點(diǎn)：本區(qū)域內(nèi)多為中高端住宅區(qū)域，區(qū)域內(nèi)在售待售項(xiàng)目較多，產(chǎn)品線豐富，均價(jià)普遍較高，去化情況良好?？蛻糁饕獮橹苓呑宰傂铻橹鳎枨笫苷哂绊懴鄬?duì)較小，同時(shí)格式支撐了閘北區(qū)的整體成交。 客戶分析：主要以本地人口為主。其主要購房者也基本都是本地自住者，也有少部分上海其它區(qū)域的自住

20、者，投資客戶少。,40,大寧板塊,10年至11年上半年大寧板塊經(jīng)歷兩次供應(yīng)高峰，隨受政策影響但整體供需兩旺，成為閘北區(qū)域成交的主力支撐，預(yù)期看好,11年上半年大寧板塊商品住宅供應(yīng)面積10.2萬方，成交面積9.417萬方，成交均價(jià)32106萬元 受政策影響相對(duì)較小，供求基本趨于平衡 下半年將主要消化4月份供應(yīng)量，供需仍較為旺盛，成長空間較大,41,大寧板塊,大寧板塊項(xiàng)目較多，基本都為新開盤在售項(xiàng)目，均價(jià)在35000左右浮動(dòng)；中短期內(nèi)基本無太大體量供應(yīng),本案,42,大寧板塊,大寧板塊在售項(xiàng)目一覽,43,不夜城板塊,內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊（不夜城板塊） 區(qū)位：閘北區(qū)南部，蘇州河以北、中山北路以南。是傳統(tǒng)市中心區(qū)

21、域?yàn)閿?shù)不多的、尚待開發(fā)的區(qū)域 區(qū)域現(xiàn)狀：目前區(qū)域的住宅開發(fā)主要是對(duì)舊區(qū)的再開發(fā)和整理，區(qū)域周邊情況并不理想，拆遷工地、待建工程等項(xiàng)目較多。老城區(qū)密布，火車站外來人流較多，加之上海居民的傳統(tǒng)居住觀念，該板塊的住宅檔次為邊緣居住區(qū)域。 周邊配套：以不夜城商圈為中心商業(yè)配套，各項(xiàng)配套成熟；缺乏全市輻射力的商業(yè)、文化中心。 市場(chǎng)特點(diǎn)：缺少品質(zhì)住宅，產(chǎn)品線匱乏多以城區(qū)改造的小規(guī)模開發(fā)為主。 客戶分析：大量閘北老區(qū)拆遷戶，改善性住房 需求者，拆遷戶居多。,中山北路,不夜城板塊,44,不夜城板塊,不夜城板塊11年下半年基本無供應(yīng)量，月均基本無成交，價(jià)格受區(qū)域的帶動(dòng)，成長速度較快,11年上半年不夜城板塊零供應(yīng)

22、量。 走勢(shì)圖來看，主要成交在去年年底，11年后每月基本無交。 價(jià)格受區(qū)域拉動(dòng)，基本在3萬以上浮動(dòng)，5月歷史最高均價(jià)超過37000元。,45,不夜城板塊,不夜城區(qū)域在售項(xiàng)目較少，價(jià)格差異較大，但都在35000以上浮動(dòng)，下半年預(yù)期將有少量供應(yīng),均價(jià)34000，精裝,42000以上，精裝,中海萬錦城,均價(jià)42000，毛胚+精裝,46,不夜城板塊,不夜城板塊在售項(xiàng)目一覽,47,小結(jié),區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)多以剛需客戶為主，受政策影響較??； 整體市場(chǎng)供量較小，需求旺盛； 區(qū)域產(chǎn)品類型主要以中小戶型公寓為主,為調(diào)控下安全產(chǎn)品； 區(qū)域大寧板塊供需兩旺，處于領(lǐng)跑地位； 客戶以區(qū)域剛需改善客戶為主，少量外區(qū)域客戶，投資

23、性需求被擠壓； 大寧板塊依托大寧國際社區(qū)利好，成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，將領(lǐng)跑區(qū)域輻射全市。,48,Contents,1、項(xiàng)目本體,2、上海市場(chǎng),3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場(chǎng),5、類比版塊分析,4、本體市場(chǎng)研究,6、競(jìng)品分析,7、綜合研判,49,武寧、長壽板塊是指普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)、中山北路以南、蘇州河以北的區(qū)域。,與本區(qū)域相似，兩大板塊均處于準(zhǔn)城市中心、城市副中心的位置,50,中山公園板塊位于長寧區(qū)，南抵武夷路，西到凱旋路和內(nèi)環(huán)線。 四川北路板塊位于虹口區(qū)東起大連東路，北至大連西路、廣中路，西到西北寶新路、羅浮路，南抵海寧路、周家嘴路。,兩大板塊與本體區(qū)域臨近，是本體市場(chǎng)的外圍區(qū)域主要購買客戶,51,主力成交均價(jià)在

24、4-萬之間波動(dòng)，產(chǎn)品總價(jià)高，壓制區(qū)域部分客戶,面積大，主力面積段普遍在130-160之間浮動(dòng),52,產(chǎn)品戶型面積大、總價(jià)高、不能滿足剛性需求是四大板塊成交萎縮的直接誘因，將存在四大區(qū)域客戶的購買力轉(zhuǎn)向和客戶外流,53,本案,類比板塊商圈,強(qiáng)關(guān)聯(lián)商圈,54,55,軌道交通條件優(yōu)越，高于商圈軌道均值。為人口流動(dòng)和區(qū)域交通資源共享帶來利好，具備強(qiáng)人口導(dǎo)入能力,56,商業(yè)總體量、人流量大，具備商圈擴(kuò)體量和區(qū)域輻射力,57,寫字樓數(shù)量較多，中高收入人群、白領(lǐng)等客戶群豐富，具備高購買意向,58,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集，商業(yè)流通量大，人口承載的消費(fèi)能力強(qiáng)，具備強(qiáng)購買力,59,日均人流量大，具備較強(qiáng)的人口區(qū)域溢出力

25、,60,研判一,研判二,不能滿足剛需客戶需求是外圍區(qū)域購買力轉(zhuǎn)向的誘因，本體區(qū)域具備承前啟后導(dǎo)入外圍區(qū)域客戶的條件,本體區(qū)域的產(chǎn)品處于價(jià)格洼地、剛需產(chǎn)品為主，依托種 種利好輻射全市，成為未來的城市副中心,61,Contents,1、項(xiàng)目本體,2、上海市場(chǎng),3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場(chǎng),6、競(jìng)品分析,4、本體市場(chǎng)研究,5、類比板塊分析,7、綜合研判,62,主要競(jìng)品分布,1,2,本案,3,4,5,6,63,主要競(jìng)品指標(biāo),64,競(jìng)品情況,瓏庭和源祥邸,65,競(jìng)品情況,兩房?jī)蓮d一衛(wèi)88平方米,戶型方正南北通透，布局緊湊動(dòng)靜分 離，區(qū)域功能化明顯 ，格局合理打造,66,競(jìng)品情況,媒體選擇 東方早報(bào) 新聞晨報(bào) 新聞

26、晚報(bào) 新民晚報(bào) 投放頻次 一周一次,廣告釋放內(nèi)容 大寧國際社區(qū) 適婚族優(yōu)選 稀缺學(xué)區(qū)房 2110.12.16 大寧國際社區(qū) 現(xiàn)代教育園區(qū)旁 適婚族優(yōu)選2010.12.16 大寧國際板塊 稀缺學(xué)區(qū)洋房 優(yōu)質(zhì)生活全解決2010.11.25 坐享閘北教育園區(qū) 大寧板塊稀缺學(xué)區(qū)房2010.12. 23,67,競(jìng)品情況,68,競(jìng)品情況,69,競(jìng)品情況,70,競(jìng)品情況,媒體選擇 新聞晚報(bào) 新聞晨報(bào) 新民晚報(bào) 東方早報(bào) 租售情報(bào) 其他 廣告釋放內(nèi)容 大寧國際生活圈 完美生活配套 盡享暢達(dá)交通；大寧國際生活圈 尊榮府邸 傳承海派人文情懷；靈動(dòng)多變空間 私享空中花園 歡迎君臨品鑒；盛大公開 開盤一周 已勁銷30

27、0余套 歡迎君臨品鑒；位于國際型社區(qū)板塊 交通便捷 步行至軌道交通1號(hào)線，僅需5分鐘 90-140平米2房至4房即將全新面市 投放頻次 一到兩周或不定期,2010年5月20日,2011年6月30日,2011年7月25,71,競(jìng)品情況,72,競(jìng)品情況,73,競(jìng)品情況,74,競(jìng)品情況,媒體選擇 東地產(chǎn) 東方早報(bào) 上海樓市 時(shí)代報(bào) 新民晚報(bào) 新聞晨報(bào) 租售情報(bào) 投放頻次 總共投放56次，其中租售情報(bào)16次；東方早報(bào)9次時(shí)代報(bào)8次；新民晚報(bào)7次；新聞晨報(bào)8次；上海樓市6次；東地產(chǎn)2次。2010年8月投放2次，11月份14次平均每周4次，12月份共13次每周3次。2011年6月份總投放5次，平均每周一次

28、 。4月份投放17次，5月份投放3次，平均每周4次1月份投放2次。,釋放內(nèi)容 都薈豪庭 選婚房就是選擇一種生活方式 都薈豪庭 繁華內(nèi)環(huán)之心 尊貴精裝府邸 都薈豪庭 內(nèi)環(huán)精裝 新政下異軍突起的北上海標(biāo)桿 280萬起 即可擁有內(nèi)環(huán)品質(zhì)生活 內(nèi)環(huán)14.8萬方城市綜合體,2011年6月20日,2011年5月10日,2010年12月10日,75,競(jìng)品情況,76,競(jìng)品情況,77,競(jìng)品情況,78,競(jìng)品情況,媒體選擇投放頻次 第一財(cái)經(jīng)1，次東方早報(bào)4次，解放日?qǐng)?bào)1次，上海樓市6次 ，新民晚報(bào)11次，新聞晨報(bào)13，次新聞晚報(bào)1次 ，租售情報(bào)7次,廣告釋放 奢裝現(xiàn)房 即刻擁有 154-173平方米 內(nèi)環(huán)核心 精裝

29、華府王座 全城榮啟 愈中心 愈未來 中海萬錦城 華府王座 閃耀內(nèi)環(huán)財(cái)富核心 中海萬錦城城 中海地產(chǎn)巨匠之作,2010年12月25,79,競(jìng)品情況,80,競(jìng)品情況,81,競(jìng)品情況,三室兩廳兩衛(wèi)123.5平方米,三室兩廳兩衛(wèi)121平米,全明戶型，南北通透，戶型緊湊，利用率高； 雙臥朝南，采光效果很好，南北廳均帶有景觀陽臺(tái)； 主臥面積稍小，私密性較差；南向次臥易受干擾。,82,競(jìng)品情況,媒體選擇 新聞晨報(bào) 新聞晚報(bào) 東方早報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新民晚報(bào) 租售 廣告釋放內(nèi)容 大寧瑞士花園熱銷解碼2011.5.13 瑞仕逸品 華美府邸2011.5.5 4月27日 華美盛開 一期4月27日華美盛開 一期即將公開歡迎品鑒 大寧瑞士花園約121-142平方米精裝三房 即將面市,2011年4月27日,2011年5月5日,2011年5月13日,83,競(jìng)品情況,84,競(jìng)品情況,85,競(jìng)品情況,86,競(jìng)品情況,媒體選擇投放頻次 新聞早報(bào)8次 ，解放日?qǐng)?bào)3次，青年報(bào)1次，上海樓市5次，上海商報(bào)地產(chǎn)周刊3次，時(shí)代報(bào)3次，新聞晨報(bào)15次 ，新聞晚報(bào)4次，租售情報(bào)9次,廣告釋放內(nèi)容 踞上海中央 覽大寧盛世 72-141平米一至三房精粹之座即將登場(chǎng) 10.23售樓處盛大公開 嘉悅天地 將經(jīng)典進(jìn)行到底 嘉悅天地 下一個(gè)傳奇 三期即將登場(chǎng),87,競(jìng)品情況,88,89,競(jìng)品客戶源分析,思考1：本案客群定位