中建華府淡市下的運營體系

1、1,中建華府 淡市下的運營體系,2,匯報提綱,一、項目概況 二、項目發(fā)展歷程及掠影 三、項目進度 四、經(jīng)濟指標完成情況 五、淡市下的運營經(jīng)驗分享,3,一、項目概況,項目區(qū)位,產(chǎn)品定位,主要經(jīng)濟技術指標,項目規(guī)劃,4,該項目位于德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，晶華大道以西，三八東路北，緊鄰城市主干道，處于城市發(fā)展方向,周邊范圍配套相對齊全，但規(guī)模較小，品質較低,項目區(qū)位,5,項目產(chǎn)品類型豐 富，涵蓋情景洋房、電梯洋房和多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài),項目主要經(jīng)濟技術指標,6,基于對德州房地產(chǎn)市場的充分調研和分析，以及對各種產(chǎn)品組合方案的成本利潤測算，確定“多層洋房小高層”的組合方案最為經(jīng)濟，市場認知度最

2、高，利潤空間最大,最優(yōu)方案：多層+洋房+小高層,產(chǎn)品定位,7,通過合理規(guī)劃，形成“一環(huán)三口、綠心雙軸、高區(qū)多院落”的居住總體格局，建筑空間組織有序合理,一環(huán)+三口”的規(guī)劃布局,規(guī)劃方案,8,綠心,綠心：南側正對步行入口，以環(huán)形道路圍合的扇形綠化廣場，作為小區(qū)的集中景觀綠地。 雙軸：正對南、東兩個小區(qū)主要出入口，組織兩條綠化軸線,綠心+雙軸”的規(guī)劃布局,規(guī)劃方案,9,圍合式院落組團方式，為本項目的一大亮點,規(guī)劃方案,10,院落效果示意,規(guī)劃方案,11,多層外檐,規(guī)劃方案,12,情景洋房外檐,規(guī)劃方案,13,電梯洋房外檐,規(guī)劃方案,14,高層外檐,規(guī)劃方案,15,沿三八路規(guī)劃了近9000平米的商業(yè)

3、。通過與小區(qū)南入口的有機結合，力爭打造成沿三八路的高品質商業(yè)街區(qū),復合型生活商業(yè)廣場街區(qū),規(guī)劃方案,16,榮獲獎項,2010年中建華府項目獲得 “全國人居經(jīng)典建筑規(guī)劃設計方案競賽 規(guī)劃金獎,規(guī)劃方案,17,二、項目發(fā)展歷程,項目發(fā)展歷程,項目掠影,18,項目發(fā)展歷程,19,項目掠影,2008年10月銷售中心開放,20,2009年5月多層樣板間開放,項目掠影,21,2009年5月多層樣板間開放,項目掠影,22,2009年10月多層開盤,項目掠影,23,2011年4月情景洋房開盤,項目掠影,24,2011年8月情景洋房樣板間開放,項目掠影,25,2011年8月電梯洋房樣板間開放,項目掠影,26,中

4、心景觀實景,項目掠影,27,五、淡市下的運營經(jīng)驗分享,28,產(chǎn)品定位：“多層+洋房+小高層”的產(chǎn)品組合方案,項目定位：規(guī)劃理念要領先德州3到5年，要建設主要針對中高端 客戶的高品質樓盤，注重細節(jié)和品質的打造，引領居住新概念,準確的項目定位和產(chǎn)品定位,從營銷角度考慮：主打差異化產(chǎn)品，易于打造高品質，易于去化； 從控制成本角度考慮：有效的降低了建安成本，利潤空間最大,29,準確的項目定位和產(chǎn)品定位,異地開發(fā)市場調研至關重要，要求調研工作不走過場，匯報工作不講修辭，深入細致扎實全面的調研工作使我們準確把脈德州房市,依據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，客觀分析項目區(qū)位及發(fā)展前景，確定項目定位及產(chǎn)品定位,項目定位及產(chǎn)品定

5、位的準確性和前瞻性是項目始終具有競爭力的保證,30,以市場研究為基礎，產(chǎn)品創(chuàng)新為手段，借鑒優(yōu)秀案例，打造項目核心競爭力,產(chǎn)品創(chuàng)新能力決定競爭力,圍合院落的園中園設計成為德州市場獨有的亮點,31,結合圍合院落的安防設計：三重門禁系統(tǒng),給業(yè)主以領域感、安全感和尊貴感,產(chǎn)品創(chuàng)新能力決定競爭力,32,以客戶為中心，認真推敲產(chǎn)品細節(jié)，積極進行產(chǎn)品創(chuàng)新，增加產(chǎn)品的附加值,情景洋房增加南側臥室，使用舒適度，空間 布局更加合理,改良頂層4躍5戶內布局空間，雙露臺、書房、 儲藏室等附加值,解決洋房產(chǎn)品樓梯抗性，增加電梯洋房產(chǎn)品,產(chǎn)品創(chuàng)新能力決定競爭力,33,深入研究當?shù)鼐幼√匦约吧盍晳T，以先進理念引領德州新生

6、活,改變原有的北廳設計，采用全陽南廳設計,改變當?shù)睾喲b交房標準，采用毛坯交房,洋房引用花園入戶方式，增強生活品質,產(chǎn)品創(chuàng)新能力決定競爭力,34,整盤的推售策略： 通過對德州房地產(chǎn)市場的深入調研，為實現(xiàn)項目開發(fā)利潤最大化，確定項目分三期銷售；以市場接受度最高的多層和洋房產(chǎn)品貫穿整個銷售周期，各期均以多層為快銷產(chǎn)品，洋房為標桿產(chǎn)品和高利潤產(chǎn)品；既保證期期熱銷，又便于拉升價格，實現(xiàn)較高利潤,整盤銷售周期： 項目整體銷售周期按3年半考慮，即2009年5月2012年12月,營銷策略的制定要有戰(zhàn)略思維,35,2010年 熱銷：體驗營銷，領航市場,2009年 亮相：火爆開盤，搶占市場,2011年 應變：全面

7、提速，逆市飄紅,2012年 改變：分批推售 精細營銷,營銷策略的制定要有戰(zhàn)略思維,36,制定完善的計劃管理體系，確保計劃制定的科學嚴謹,嚴格的考核辦法，確保計劃管理不成為紙上談兵,在整個項目的運營過程中，計劃管理工作都承擔著重要的保障性作用,用計劃統(tǒng)一思想，用計劃管理提升執(zhí)行力從而極大地提高了公司運作效率,計劃管理確保行動的一致和高效,37,計劃管理的主責部門：運營管理部； 計劃管理辦法相關文件： 興渤海公司計劃節(jié)點考核辦法 管理層績效考核辦法 普通員工績效考核辦法,計劃管理確保行動的一致和高效,38,通過嚴格的業(yè)務培訓加強物業(yè)人員服務意識，提升服務質量,通過各種激勵機制使員工看到自己的進步和發(fā)展空間,通過各種活動的組織，增加團隊的凝聚力,行業(yè)最具競爭力的團隊,華府物