偉業(yè)顧問2008年北京亦莊13C1綜合體項(xiàng)目第一階段匯報(bào)220

1、亦莊13C1綜合體項(xiàng)目第一階段匯報(bào),偉業(yè)顧問2008,B.A.Consulting,項(xiàng)目分析思路,項(xiàng)目特性判斷,系統(tǒng)分析,綜合分析判斷,區(qū)位條件 開發(fā)目標(biāo) 機(jī)會(huì)條件,地緣分析,綜合分析 定位策略,定位方向,市場(chǎng)動(dòng)態(tài)判斷,城市發(fā)展角色判斷 市場(chǎng)判斷 客戶需求判斷,整體定位 案例分析 方案建議 方案對(duì)比,新城線 市場(chǎng)線 產(chǎn)業(yè)線,項(xiàng)目特性判斷1：區(qū)位條件,新城.新中心.新地標(biāo),項(xiàng)目特性判斷1：區(qū)位條件,新城： 大北京 京津城鎮(zhèn)走廊的重要節(jié)點(diǎn) 距北京最近的新城,新中心： 產(chǎn)業(yè)核心區(qū) 多中心發(fā)展的新核心 工業(yè)區(qū)與生活區(qū)的交通節(jié)點(diǎn),新地標(biāo)： 中部榮華路商務(wù)帶亦莊長(zhǎng)安街 商務(wù)核心區(qū)的競(jìng)合關(guān)系標(biāo)志建筑,項(xiàng)目特

2、性判斷2：開發(fā)目標(biāo),高檔次的責(zé)任地產(chǎn)，良好的持續(xù)生命力,項(xiàng)目特性判斷2：開發(fā)目標(biāo),社會(huì)責(zé)任感-拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展 開發(fā)區(qū)服務(wù)平臺(tái)-服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、服務(wù)招商引資、服務(wù)工委、管委 典范品質(zhì)形象要求-樹立主流商務(wù)形象 提升區(qū)域價(jià)值-增強(qiáng)外部競(jìng)爭(zhēng)力，承接CBD商務(wù)需求轉(zhuǎn)移,新城區(qū)域中心-亦莊門戶效應(yīng) 商務(wù)中心-掌握產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈搏，滿足市場(chǎng)客觀需求 經(jīng)濟(jì)效益-追求利潤(rùn)，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng),社會(huì)效益VS經(jīng)濟(jì)效益,遠(yuǎn)期效益VS近期效益,企業(yè),項(xiàng)目,項(xiàng)目特性判斷3：機(jī)會(huì)條件,后期發(fā)展空間決定項(xiàng)目整體定位,4C3地塊： 占地0.93萬(wàn) 建面：,13C3及13C4地塊： 占地1.47萬(wàn)（不含萬(wàn)源公寓） 建面：,供熱廠： 占地2.

3、95萬(wàn) 建面：,項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷3：機(jī)會(huì)條件,13C1地塊 容積率3.0-3.5 占地1.76萬(wàn) 建面6.16萬(wàn) 建筑密度40% 綠地率25% 限高80m,13c1規(guī)模小，可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品單一且實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)壓力較大，自身難以形成影響力 相鄰地塊的可改造性為項(xiàng)目延展生命力提供空間,前期開發(fā)力度VS后期拉動(dòng)空間,新城.新中心.新地標(biāo) 高檔次的責(zé)任地產(chǎn) 良好的持續(xù)生命力,本項(xiàng)目應(yīng)該是,如何體現(xiàn),如何定位,我們要從高度出發(fā)，結(jié)合案例研究，動(dòng)態(tài)的解決核心問題。讓我們先從自身出發(fā),機(jī)會(huì)條件,項(xiàng)目分析思路,項(xiàng)目特性判斷,系統(tǒng)分析,綜合分析判斷,區(qū)位條件 開發(fā)目標(biāo) 機(jī)會(huì)條件,地緣分析,綜合分析 定位策略,定位方向,市場(chǎng)動(dòng)

4、態(tài)判斷,城市發(fā)展角色判斷 市場(chǎng)判斷 客戶需求判斷,整體定位 案例分析 方案建議 方案對(duì)比,新城線 市場(chǎng)線 產(chǎn)業(yè)線,B.A.Consulting,新城線,地緣分析,產(chǎn)業(yè)線,市場(chǎng)線,宏觀 中觀 微觀 用地,地緣分析宏觀區(qū)位,大北京區(qū)域,亦莊新城 位于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上，是京津城鎮(zhèn)走廊上的重要節(jié)點(diǎn)。 京津兩地城市發(fā)展促使亦莊發(fā)展提速,大北京區(qū)域發(fā)展 “雙核多中心都市圈戰(zhàn)略,亦莊位于城市圈最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，構(gòu)成新城特有的區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì),地緣分析宏觀區(qū)位,北京城市空間,北京城市空間布局 “兩軸兩帶多中心,打破“攤大餅”的傳統(tǒng)格局 形成多中心的城市空間新格局 亦莊為重點(diǎn)發(fā)展的新城之一,作為最重要的新城之

5、一，具有政策和資源優(yōu)勢(shì),首都功能核心區(qū)： 東城、西城、崇文、宣武 首都功能的最主要載體，體現(xiàn)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能。 城市功能拓展區(qū)： 朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山 承擔(dān)面向全國(guó)和世界的外向型經(jīng)濟(jì)服務(wù)功能。 城市發(fā)展新區(qū)： 通州、大興、順義、昌平 北京疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，是未來(lái)北京經(jīng)濟(jì)重心所在。 生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)： 門頭溝、房山、平谷、懷柔、密云、延慶 首都堅(jiān)實(shí)的生態(tài)屏障和北京市民休閑的理想空間,地緣分析宏觀區(qū)位,北京功能規(guī)劃,在新城市功能定位中，未來(lái)亦莊將向居住、商務(wù)雙向發(fā)展方向,市政府規(guī)劃的11個(gè)新城距天安門的直線距離 亦莊 16.5公里 通州 20公里 順義 30公里 大興

6、18公里 房山 30公里 昌平 25公里 懷柔 30公里 密云 30公里 門頭溝 25公里 平谷 80公里 延慶 75公里,城市擴(kuò)張速度加快 道路交通設(shè)施建設(shè)提速,地緣分析宏觀區(qū)位,北京城市發(fā)展,亦莊于北京的吸引力逐步加大，居住、商務(wù)需求雙向拉伸區(qū)域價(jià)值 亦莊的表率作用和標(biāo)桿地位與生俱來(lái),空間優(yōu)勢(shì)明顯 要求城市化進(jìn)程提速 優(yōu)先完成新城建設(shè)義不容辭,地緣分析中觀區(qū)位,亦莊功能規(guī)劃,兩帶七片多中心,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心 高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地 國(guó)際宜業(yè)宜居新城,城市發(fā)展改變區(qū)域角色要求多中心、立體開發(fā) 多中心將帶來(lái)一定持有型物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展,未來(lái)多中心格局的建立將分散局部核心作用 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)仍是

7、亦莊發(fā)展重點(diǎn),地緣分析中觀區(qū)位,亦莊內(nèi)部規(guī)劃,中央商務(wù)帶,核心居住區(qū),居住區(qū),物流中心,工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū),N,輕軌12號(hào)線,榮華中路,本案,中央商務(wù)帶：位于亦莊核心地段，位于開發(fā)區(qū)用交通主軸環(huán)島附近 交通聯(lián)絡(luò)節(jié)點(diǎn)：連通西部生活區(qū)和東部工業(yè)區(qū) 軌道規(guī)劃：臨近規(guī)劃輕軌12號(hào)線,本案所屬西區(qū)發(fā)展已進(jìn)入穩(wěn)定期 東區(qū)發(fā)展后勁十足 未來(lái)亦莊物流貿(mào)易中心是亦莊的發(fā)展中心,一期：西區(qū),二期：東區(qū),成熟區(qū)域需要綜合功能物業(yè)，但競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視,土地利用計(jì)畫図,中央商務(wù)帶的商務(wù)定位明確，需要共同形成中央商務(wù)氛圍 目前尚屬啟動(dòng)期，潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力大 先期啟動(dòng)項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存 潛在土地供應(yīng)不再有綜合體項(xiàng)目上市可能,地

8、緣分析中觀區(qū)位,亦莊內(nèi)部規(guī)劃中央商務(wù)帶,整體商務(wù)定位，明確本案與區(qū)域內(nèi)部為競(jìng)合關(guān)系 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)要求本案選擇差異化路線,開發(fā)區(qū)的榮華路,軸線規(guī)劃】 規(guī)劃榮華路為BDA地區(qū)標(biāo)志性大道,主體片區(qū)規(guī)劃】 北部地區(qū)：產(chǎn)業(yè)展示，進(jìn)駐企業(yè)扶植區(qū) 中部地區(qū)：標(biāo)志性地區(qū) 南部地區(qū)：環(huán)境共生商務(wù)辦公區(qū),北部地區(qū) 結(jié)合產(chǎn)業(yè)展示和振興以及扶植進(jìn)駐企業(yè)的功能定位，主要的土地用途為辦公，文化展示，商業(yè)，酒店及酒店式公寓的復(fù)合功能為主。 中部地區(qū) 結(jié)合以金融商務(wù)和商業(yè)為中心的高密度復(fù)合城市空間的功能定位，主要土地用途設(shè)為商業(yè)辦公，兼?zhèn)渚频?，酒店式公寓以及SOHO的復(fù)合功能。 南部地區(qū) 結(jié)合環(huán)境優(yōu)美的中高層商務(wù)辦公區(qū)的功能定位

9、，主要土地用途設(shè)為辦公，兼設(shè)酒店，酒店式公寓以及低層部商業(yè),榮華路的標(biāo)志效應(yīng)就是中央商務(wù)帶的核心價(jià)值,地緣分析中觀區(qū)位,亦莊內(nèi)部規(guī)劃榮華路,受原有建筑及國(guó)融國(guó)際、一品亦莊形象影響，榮華路目前居住氛圍濃重 徹底修正中央商務(wù)帶氣氛需要本案形象壓倒性的突出，且應(yīng)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，否則難以形成重點(diǎn),原有規(guī)劃方案,用地周邊環(huán)境,地緣分析微觀區(qū)位,中央商務(wù)區(qū)定位要求本案商務(wù)形象突出且應(yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)地位 建筑高度、項(xiàng)目體量直接影響項(xiàng)目的帶動(dòng)作用,地緣分析微觀區(qū)位,用地周邊環(huán)境,緊鄰用地的東側(cè)建筑形象老舊與核心區(qū)域形象定位不符，有待改造 榮華中路兩側(cè)建筑西高東低，使兩側(cè)形象不對(duì)稱，易形成壓迫感，建議本案局部拔高，形

10、成立體開發(fā),東側(cè)：萬(wàn)源飯店100間標(biāo)準(zhǔn)間，165元/間日，68間長(zhǎng)租。檔次低、風(fēng)貌差,東南側(cè)：萬(wàn)源商務(wù)公寓，掛三星標(biāo)準(zhǔn)。101間帶廚衛(wèi)客房，500900元/間日,南側(cè)：北京大寶化妝品有限公司，遮蔽地塊南側(cè)視線,東北側(cè)：開發(fā)區(qū)政府采購(gòu)中心、燃?xì)庵行模L(fēng)貌老舊,東側(cè)：交管、城管、人才、規(guī)劃，開發(fā)區(qū)機(jī)構(gòu)辦公物業(yè),周邊環(huán)境瑕疵要求改造力度大,地緣分析微觀區(qū)位,用地周邊環(huán)境,西側(cè)：在售國(guó)融國(guó)際中型商業(yè)、小面積辦公、公建立面公寓,西北側(cè)：成熟住宅項(xiàng)目一品亦莊,北側(cè)：開發(fā)區(qū)未出讓空地,東北側(cè)：數(shù)公里處有煙囪佇立，項(xiàng)目位于下風(fēng)向處將形成不利因素,東側(cè)：將建成的輕軌會(huì)形成一定的噪音干擾，但對(duì)于非住宅項(xiàng)目影響不大

11、,用地西側(cè)臨區(qū)域干道，建筑形象整齊、現(xiàn)代，為項(xiàng)目形象提出要求 西側(cè)現(xiàn)狀及潛在存在商務(wù)氣氛，本案宜主要依托西側(cè)商務(wù)環(huán)境 受西側(cè)一品亦莊、國(guó)融形象影響，本案要求提高一定壓制效力，樹立正確標(biāo)桿,要求項(xiàng)目標(biāo)志性表現(xiàn)立體開發(fā)，突破高限,地緣分析交通條件,外部交通,項(xiàng)目所處亦莊與外部交通核心聯(lián)絡(luò)線上，車流、人流量較大 由于亦莊內(nèi)部區(qū)域功能劃分明確，且周邊尚未形成中央商務(wù)功能，未能形成有效客流駐留，但潛力巨大,直達(dá)五環(huán)，通往四環(huán)的出口,亦莊五環(huán)出口，連接北環(huán)北路，通往舊宮,通往津京塘的出口,通往六環(huán)，馬駒橋,亦莊居住區(qū),亦莊工業(yè)園,項(xiàng)目所核心商務(wù)帶,核心交通位置，尚未形成聚集,2007年12月17日全線貫通

12、 2008年8月正式運(yùn)營(yíng) 全長(zhǎng)120公里 時(shí)速300公里/小時(shí) 北京-天津?qū)崿F(xiàn)30分鐘通達(dá),東區(qū)交通樞紐 京津城際鐵路、軌道L2線、S6線在亦莊樞紐站交匯 預(yù)留京津城際鐵路亦莊站 輕軌L2于2012年建成，市郊鐵路S6線2020年建成,京津城際鐵路亦莊樞紐站使亦莊成為京津新門戶 和京津第二通道所形成的復(fù)合交通走廊將加強(qiáng)京津塘產(chǎn)業(yè)帶、港口、貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)的聯(lián)系,外部交通升級(jí)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展縱深擴(kuò)大 投資空間加大，為本案帶來(lái)京城周邊外地客源機(jī)會(huì),地緣分析交通條件,外部交通京津城際,地緣分析交通條件,亦莊內(nèi)部路網(wǎng)清晰通暢為項(xiàng)目奠定良好可達(dá)性基礎(chǔ),區(qū)域交通,北環(huán)東路：目前進(jìn)入亦莊多數(shù)公交車的途徑路段,榮華路：進(jìn)出

13、亦莊最為集中的道路，可直達(dá)南四環(huán),萬(wàn)源路：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活區(qū)，雙向可達(dá),隆慶街：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活區(qū)，雙向可達(dá)，并設(shè)有輕軌站點(diǎn),天華路：聯(lián)通北環(huán)西路,中和街：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活區(qū)，雙向可達(dá),可達(dá)性好，利于匯集工業(yè)園、居住區(qū)兩股人流,正面影響：亦莊外向交通解決方案，聚集大量人氣 負(fù)面影響：大量人員滯留，形成節(jié)點(diǎn)性擁堵；輕軌的噪音及地上高架視覺影響,項(xiàng)目位于隆慶街站西北側(cè) 其中13C3地塊緊鄰宏達(dá)北路,2004年獲批方案 線路長(zhǎng)度：19.5公里 途經(jīng)車站10個(gè),最終施工方案,北起5號(hào)線宋家莊站 連接亦西區(qū)東區(qū) 2010年運(yùn)營(yíng),本案應(yīng)主動(dòng)提出解決滯留方案，以物業(yè)功能疏散大量人流 建議輕軌站適當(dāng)北移盡量縮

14、短連接距離，轉(zhuǎn)移對(duì)周邊區(qū)域負(fù)面影響 本案需通過(guò)設(shè)計(jì)手法加強(qiáng)建筑亮點(diǎn)，并考慮噪聲污染和視覺干擾,地緣分析交通條件,區(qū)域交通分析-亦莊輕軌,地緣分析交通條件,亦莊輕軌符合TOD發(fā)展要求，建成后將有效匯聚人流，綜合體將有利于疏導(dǎo)匯聚人流 緊鄰項(xiàng)目周邊道路、軌道、公共交通均為項(xiàng)目提供良好可達(dá)性，滿足綜合體要求 受距離限制和地塊周邊多層建筑物的影響，本案發(fā)揮疏導(dǎo)作用有一定難度,微觀交通分析,榮華中路：亦莊門戶干道，雙向四車道,公交723、927、976：外部通往北京西客站、前門、北湖渠；內(nèi)部通往馬駒橋,輕軌12號(hào)線，開通后在項(xiàng)目附近設(shè)站點(diǎn)，帶來(lái)大量的外來(lái)人流,天華北街：區(qū)域支路，雙向單車道,公交324、

15、運(yùn)通202：外部通往公主墳、馬家堡；內(nèi)部通往奔馳廠區(qū),十三支路：區(qū)域支路，雙向單車道,并不卓越的微觀環(huán)境，提出項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通改善及設(shè)計(jì)要求,地緣分析用地條件,用地概況,規(guī)模小，形成商務(wù)氣氛有難度,13C1: 位置：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路東側(cè) 用地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè) 使用年限：40年 總占地：17615平米 容積率：3.03.5 建筑密度： 40 建筑使用性質(zhì)：辦公和商業(yè) 建筑面積：（地上）5284761665平方米 機(jī)動(dòng)車：65輛/萬(wàn)平方米 綠化率： 25,13C1地塊 容積率3.0-3.5 占地1.76萬(wàn) 建面6.16萬(wàn) 建筑密度40% 綠地率25% 限高80m,4C3地塊： 占地0.93萬(wàn)

16、 建面：,13C3及13C4地塊： 占地1.47萬(wàn)（不含萬(wàn)源公寓） 建面：,后期延展空間大小直接影響項(xiàng)目前期開發(fā)目標(biāo),地緣分析地塊條件,供熱廠： 占地2.95萬(wàn) 建面：,周邊地塊,地緣分析用地條件,土地價(jià)值,因勢(shì)利導(dǎo)，將區(qū)域優(yōu)勢(shì)融入場(chǎng)地設(shè)計(jì),直接臨次干道，附近有公交車站，適宜布置次入口，引入人流為主,臨核心交通干道，車流的主要來(lái)向，適宜布置主入口引導(dǎo)車流,主體建筑區(qū)域，適宜布置寫字樓等交通動(dòng)線較為單一的業(yè)態(tài),直臨輕軌一側(cè)，可布置商業(yè)等業(yè)態(tài)，吸引輕軌乘降人流,和項(xiàng)目主體斜街相望，可做相對(duì)獨(dú)立的業(yè)態(tài)類型，分流部分客群,保留的萬(wàn)源公寓,環(huán)保要求達(dá)標(biāo)排放，遠(yuǎn)期拆除煤改氣，被綠化帶、輕軌隔離，銜接性不強(qiáng)

17、，未來(lái)利用靈活,地緣分析,優(yōu)越但不卓越,潛力區(qū)域 優(yōu)勢(shì)政策資源 居住、商務(wù)雙向拉升 新城標(biāo)桿影響,未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 與中央商務(wù)帶的競(jìng)合關(guān)系 綜合體物業(yè)機(jī)會(huì)有市場(chǎng)需求 標(biāo)志就是價(jià)值,周邊環(huán)境瑕疵 標(biāo)志性要求突破高度 交通核心，但尚未產(chǎn)生節(jié)點(diǎn)價(jià)值 工業(yè)園居住區(qū)需求雙托舉 微觀交通條件不卓越,從地緣分析引發(fā)對(duì)整體定位的思考,規(guī)模小，商務(wù)氛圍難形成 后期空間決定前期開發(fā),宏觀,中觀,微觀,用地,強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)、拐點(diǎn)作用,綜合體效應(yīng),形象突出、突破高限,必須高強(qiáng)度開發(fā),那么，綜合體是什么？綜合體效應(yīng)是什么？我們希望綜合體在本案中發(fā)揮何等作用,綜合體定義,洛克菲勒中心,美國(guó)紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑

18、綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心 洛克菲勒中心是世界上最富盛名的標(biāo)志性建筑群之一 物業(yè)類型含蓋辦公、旅店、購(gòu)物、居住和娛樂 地下鐵道貫穿連結(jié),洛克菲勒中心開啟了建筑綜合體的時(shí)代，并且以實(shí)踐證明了辦公、旅店、購(gòu)物、居住和娛樂是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功 能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)，最終實(shí)現(xiàn)獨(dú)有的綜合體效應(yīng),項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷綜合體效應(yīng),定義：都市綜合體是都市中各種物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈的建筑、文化意識(shí)形態(tài)的集合體,CITY COMPLEX,綜合體效應(yīng),拉升區(qū)域形象，構(gòu)筑城市中心,日本六本木新城（Roppongi Hills） 歷史：六本木

19、，二戰(zhàn)前上流階層與外國(guó)大使居住區(qū)，二戰(zhàn)期間遭摧毀，戰(zhàn)后陸續(xù)形成高密度居住區(qū)，區(qū)域形象較差 現(xiàn)狀：2003年建成六本木新城，成為日本東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心，包括東京凱悅大酒店、維珍TOHO影城、朝日電視臺(tái)、森大廈、森藝術(shù)中心、新城住宅、露天廣場(chǎng)、毛利庭園、屋頂庭園等一批標(biāo)志建筑和景觀設(shè)施,項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷綜合體效應(yīng),綜合體效應(yīng),拉升物業(yè)價(jià)值,北京銀泰中心 用地面積：31305平方米 總建筑面積：350000平方米 中央主樓地上63層，高249.9米 東西兩棟配樓地上42層，高186米 物業(yè)：柏悅酒店、公寓柏悅居、柏悅府、寫字樓、商業(yè) 公寓柏悅居實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)4萬(wàn)元/平米，超過(guò)周邊住宅一倍以上,高

20、度、位置雖然是公寓產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成的重要因素，但綜合體中酒店、商業(yè)對(duì)公寓價(jià)值起到了關(guān)鍵的支撐作用,項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷綜合體效應(yīng),建筑綜合體的優(yōu)勢(shì)：建筑綜合體可以體現(xiàn)出HOPSCA的特質(zhì)，具備較高的自我調(diào)節(jié)能力。建筑綜合體中的各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式；各種功能互為裨益，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)。 HOPSCA由多種地產(chǎn)功能互補(bǔ)和連動(dòng)，體現(xiàn)了資源共生、聚合增值的優(yōu)勢(shì)。 建筑綜合體復(fù)合的功能越多、功能間的協(xié)同性和集聚效益越好，給使用者帶來(lái)的生活就越方便,國(guó)際化 HOPSCA,以國(guó)際視野對(duì)城市中心土地規(guī)劃利用的地產(chǎn)開發(fā)形式，得源于法國(guó)拉德芳

21、斯，指將完整的城市綜合功能凝縮于一個(gè)項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的綜合性。 H（HOTEL）O（OFFICE）P（PARK）S（SHOPPING）C（CLUB）A（APARTMENT）的產(chǎn)生條件是苛刻的： 高可達(dá)性（城市中心的區(qū)位）+高集約性(工作日商務(wù)人流進(jìn)出密集，夜晚及周末居住、消費(fèi)人流集中，功能全面、集中)+整體統(tǒng)一性(建筑群體與外部空間的協(xié)調(diào))+功能復(fù)合性（自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系）+空間連續(xù)性（包括立面以及各功能的建筑景象的連續(xù),鍛造國(guó)際產(chǎn)品。樹立國(guó)際建筑。創(chuàng)始國(guó)際生活。 本項(xiàng)目可以承載國(guó)際化水準(zhǔn)的期望,項(xiàng)目核心價(jià)值,項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷綜合體效應(yīng),綜合體特質(zhì),綜合體發(fā)展趨勢(shì),項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷

22、綜合體效應(yīng),都市綜合體發(fā)展規(guī)律： 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的標(biāo)識(shí)性與強(qiáng)化作用越來(lái)越顯著,”城市-區(qū)域”一體化 將越來(lái)越有個(gè)性：城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環(huán)境生態(tài)化、城市資源集約化 所具有的功能越來(lái)越細(xì)分 越來(lái)越以可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，引領(lǐng)城市與區(qū)域發(fā)展,地標(biāo)性,功能復(fù)合性,定位明確,前瞻性,本案定位目標(biāo),強(qiáng)大的輻射力和帶動(dòng)力,綜合體在本案中應(yīng)發(fā)揮的作用,整體市場(chǎng)機(jī)會(huì) 城市標(biāo)桿的形成 區(qū)域內(nèi)部供需關(guān)系 區(qū)域內(nèi)部機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)要求,區(qū)域核心動(dòng)力產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)、支撐作用,從核心問題引發(fā)的系統(tǒng)研究思路,城市擴(kuò)張速度對(duì)亦莊的影響 亦莊城市功能定位的變化趨勢(shì) 區(qū)域背景條件及發(fā)展 政策影響,核心問題：

23、 本案開發(fā)綜合體的背景是什么 市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)我們的影響是什么 開發(fā)區(qū)需要什么,新城線,市場(chǎng)線,產(chǎn)業(yè)線,項(xiàng)目分析思路,項(xiàng)目特性判斷,系統(tǒng)分析,綜合分析判斷,區(qū)位條件 開發(fā)目標(biāo) 機(jī)會(huì)條件,地緣分析,綜合分析 定位策略,定位方向,市場(chǎng)動(dòng)態(tài)判斷,城市發(fā)展角色判斷 市場(chǎng)判斷 客戶需求判斷,整體定位 案例分析 方案建議 方案對(duì)比,新城線 市場(chǎng)線 產(chǎn)業(yè)線,B.A.Consulting,新城線,地緣分析,產(chǎn)業(yè)線,市場(chǎng)線,城市的發(fā)展 亦莊的發(fā)展 亦莊的經(jīng)濟(jì) 亦莊的產(chǎn)業(yè) 亦莊的基礎(chǔ)設(shè)施 亦莊人口 亦莊消費(fèi)力 亦莊房地產(chǎn)需求 亦莊政策,亦莊,都市圈戰(zhàn)略：“雙核、多中心都市圈” 亦莊區(qū)位：京津發(fā)展主軸的重要節(jié)點(diǎn) 亦莊產(chǎn)

24、業(yè)：京津產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的紐帶 亦莊交通：聯(lián)結(jié)京、津雙核的戰(zhàn)略樞紐 亦莊新城大北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶核心節(jié)點(diǎn),城市空間布局：“兩軸兩帶多中心” 亦莊區(qū)位：距南四環(huán)3.5公里，距南三環(huán)7公里 亦莊功能：城市東部發(fā)展帶助推器 亦莊地位：北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一 亦莊面積：規(guī)劃46.8平方公里 亦莊新城承載輻射、帶動(dòng)周邊的城市職能,亦莊,區(qū)域區(qū)位條件優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)動(dòng)力強(qiáng)勁、發(fā)展前景樂觀,城市發(fā)展,新城線,區(qū)域發(fā)展歷程回顧,1994年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),2002年北京市批準(zhǔn)通過(guò)亦莊衛(wèi)星城總體規(guī)劃,2005年批準(zhǔn)通過(guò)的北京城市總體規(guī)劃中亦莊為重點(diǎn)發(fā)展的新城,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展,缺乏平衡發(fā)展導(dǎo)致“臥城

25、”的尷尬,產(chǎn)業(yè)、市政、交通、住宅、生態(tài)環(huán)境綜合發(fā)展,亦莊正在由“衛(wèi)星城”向“新城”過(guò)渡，亦莊的未來(lái)將是“國(guó)際化新城,啟動(dòng)階段,發(fā)展過(guò)程,遠(yuǎn)景規(guī)劃,亦莊發(fā)展,新城線,亦莊經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)迅速,亦莊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高于北京整體水平，02年后步入穩(wěn)定增長(zhǎng),亦莊經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)占北京市GDP的比例呈逐年上升,區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)不斷增強(qiáng)，發(fā)展勢(shì)頭良好； 亦莊在北京的經(jīng)濟(jì)地位逐漸加強(qiáng)，說(shuō)明亦莊吸引力不斷提升,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),亦莊經(jīng)濟(jì),新城線,1）電子信息通信業(yè)聚集了諾基亞、京東方、中芯國(guó)際、康寧等多家知名公司在內(nèi)的100多家企業(yè)，獲得了國(guó)家級(jí)電子信息產(chǎn)業(yè)園稱號(hào),2）生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集中了拜

26、爾、同仁堂、通用醫(yī)療等90多家知名企業(yè)，形成了從研發(fā)到孵化器再到醫(yī)療器械和醫(yī)藥生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集群,3）汽車制造產(chǎn)業(yè)匯集了奔馳、德爾福發(fā)動(dòng)機(jī)、康明斯發(fā)動(dòng)機(jī)、偉業(yè)汽車動(dòng)力機(jī)械等知名企業(yè)，正在規(guī)劃建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園,4）裝備制造業(yè)含蓋微電子、數(shù)控機(jī)床、印刷機(jī)械、智能儀器儀表、電子專用設(shè)備、激光技術(shù)、機(jī)器人等產(chǎn)業(yè),亦莊產(chǎn)業(yè),發(fā)展現(xiàn)狀：技術(shù)領(lǐng)先、實(shí)力強(qiáng)勁、輻射世界、發(fā)展成熟,新城線,道路交通 城際道路：處于京津交匯的節(jié)點(diǎn) 亦莊道路：客貨分流、拓寬改造 公共交通：公交線路13條 軌道交通：輕軌12號(hào)線連接亦莊新城與市中心區(qū) 園區(qū)環(huán)境、綠化 2500畝國(guó)際企業(yè)文化園 醫(yī)療設(shè)施 亦莊醫(yī)院、北京同仁醫(yī)院南院、雅強(qiáng)口腔、

27、北京寶天中醫(yī)診所、北京正安門診等 教育設(shè)施 21世紀(jì)小學(xué)、開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、亦莊中學(xué)、國(guó)際藝術(shù)學(xué)校、國(guó)際管理專修學(xué)院等 體育設(shè)施 開發(fā)區(qū)體育中心,基礎(chǔ)設(shè)施日趨完備，商務(wù)、生活配套日漸成熟,亦莊基礎(chǔ)設(shè)施,新城線,亦莊人口,伴隨亦莊從業(yè)人員迅速增長(zhǎng)、常住人員不斷蓄積，消費(fèi)需求持續(xù)增加，向商務(wù)、生活雙方向發(fā)展,核心區(qū)約3平方公里，聚集有效常住人口2.86萬(wàn)人，三年內(nèi)將增加常駐人口約1.2萬(wàn)人。人口密度適中，消費(fèi)力較高。 輻射區(qū)常住人口達(dá)到3萬(wàn)人，隨著馬駒橋、三羊區(qū)域的漸次開發(fā)，預(yù)計(jì)在2009年后達(dá)到5.56萬(wàn)人。人口密度適中，消費(fèi)力層次處于中等水平,常住人口,從業(yè)人員,新城線,亦莊產(chǎn)業(yè)人員人均消費(fèi)力與

28、北京平均水平基本相當(dāng),亦莊消費(fèi)力,亦莊從業(yè)人員報(bào)酬起點(diǎn)高，隨著產(chǎn)業(yè)工人的增加和流動(dòng)年人均報(bào)酬有所波動(dòng) 03、05年高于北京市水平說(shuō)明有存在一部分穩(wěn)定的有消費(fèi)力的中高收入人群,新城線,開發(fā)區(qū),衛(wèi)星城,新城,工業(yè)園+低端住宅 （產(chǎn)業(yè)先行、居住落后,工業(yè)園+低密度住宅 （臥城、鐘擺式交通,商務(wù)（辦公+酒店） +商業(yè)（生活+商務(wù)） +居住配套（高密度住宅） （宜業(yè)宜居,價(jià)格導(dǎo)向,環(huán)境導(dǎo)向,多元化,產(chǎn)業(yè)工人+區(qū)域居民,周邊擴(kuò)張,北京東南中心,新城發(fā)展方向：需求多元化發(fā)展、功能多樣、來(lái)源廣泛、內(nèi)部聯(lián)動(dòng)更加密切,亦莊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),新城線,亦莊政策,稅收優(yōu)惠政策 對(duì)象： 1.注冊(cè)于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)中關(guān)村

29、科技園區(qū)亦莊科技園并經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)（按現(xiàn)行政策包括內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)）享受國(guó)家級(jí)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策 2.認(rèn)定的軟件企業(yè) 3.認(rèn)定的集成電路企業(yè) 4.經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目 5.從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓，技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之有關(guān)的技術(shù)咨詢的單位和個(gè)人 具體辦法： 根據(jù)產(chǎn)業(yè)特性、經(jīng)營(yíng)情況和時(shí)間在不同程度上對(duì)企業(yè)所得稅、地方所得稅、進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅等方面減征減免 其他優(yōu)惠政策 研發(fā)費(fèi)用等方面攤銷或抵扣所得稅,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒,政策扶植，主要針對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在稅收、經(jīng)營(yíng)自由度等方面給與實(shí)惠 2003-06年間平均每年批準(zhǔn)企業(yè)個(gè)數(shù)456.75個(gè) 未來(lái)亦莊政策將與其他區(qū)域政策相同，

30、絕對(duì)優(yōu)勢(shì)弱化,初期亦莊絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力已促使亦莊形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，未來(lái)保持穩(wěn)定競(jìng)爭(zhēng)力,新城線,新城線小結(jié),城市的發(fā)展 亦莊的發(fā)展 亦莊的經(jīng)濟(jì) 亦莊的產(chǎn)業(yè) 亦莊的基礎(chǔ)設(shè)施 亦莊人口 亦莊消費(fèi)力 亦莊房地產(chǎn)需求 亦莊政策,伴隨城市擴(kuò)張、距離感逐漸弱化 國(guó)際化新城的發(fā)展目標(biāo) 角色越發(fā)重要，吸引力不斷提升 技術(shù)領(lǐng)先，實(shí)力強(qiáng)勁，輻射世界，發(fā)展成熟 日趨完備，商務(wù)、生活配套日漸成熟并加大區(qū)域吸引力 從業(yè)人口、常駐人口雙向增多，需求多元化 未來(lái)與北京市內(nèi)持平 需求多元化、功能多樣、來(lái)源廣泛、內(nèi)部聯(lián)動(dòng)更加密切 已促成產(chǎn)業(yè)規(guī)模、未來(lái)保持穩(wěn)定競(jìng)爭(zhēng),區(qū)域優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、空間優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化要求亦莊帶動(dòng)及輻射作用 新城國(guó)際化新城，將形

31、成北京東南，拉近城市距離感，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力將擴(kuò)大 亦莊整體發(fā)展趨勢(shì)依托于城市發(fā)展，且競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng) 亦莊在城市中的功能將由單一轉(zhuǎn)化為生活、辦公、生產(chǎn)、娛樂等完善的多元,亦莊的拐點(diǎn)時(shí)期急待滿足多元化需求，具備區(qū)域帶動(dòng)作用的綜合體項(xiàng)目來(lái)驗(yàn)證區(qū)域?qū)嵙?市委市政府對(duì)亦莊工作的肯定：經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速增長(zhǎng)、改革開放成就顯著、初步形成集約化發(fā)展模式、亦莊新城面貌發(fā)生重大變化，真正實(shí)現(xiàn)“以城促業(yè)”,B.A.Consulting,新城線,產(chǎn)業(yè)線,市場(chǎng)線,整體市場(chǎng) 區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng) 重點(diǎn)個(gè)案,地緣分析,整體市場(chǎng) 區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng) 重點(diǎn)個(gè)案,市場(chǎng)線,CBD,望京,亞奧,金融街,廣安門,方莊,北京財(cái)富中心： 公寓：50000元/

32、平 寫字樓：28美元/平.月 商業(yè)：80美元/平.月,世華國(guó)際中心： 公 寓：20000元/平 寫字樓：20000元/平 商 業(yè)：20000元/平,東亞望京中心： 商住樓：11300元/平 寫字樓：9008元/平 商業(yè)：25000萬(wàn)元/平,鉑宮國(guó)際中心： 公 寓：20000元/平 寫字樓：未定,盤古大觀： 公寓：50000元/平 寫字樓：未定 商業(yè)：90元/平.月,金融街中心廣場(chǎng)： 寫字樓： 25000元/平 金樹街商業(yè)：9-20元/平.天,朗琴國(guó)際： 寫字樓：20000元/平,茶貿(mào)國(guó)際中心： 商住樓： 13800元/平 寫字樓：13800元/平 商業(yè)：一層35000元/平，二層2500元/平

33、,北京VISA： 公寓：15000-18000元/平 寫字樓：15000-18000元/平 商業(yè)：未定,中關(guān)村公館： 公寓：23000元/平 寫字樓：23000元/平 商業(yè)：未定,上地清河,亦莊,國(guó)融國(guó)際： 寫字樓：平層7800元/平、OFT12000元/平；公寓：8500元/平； 商業(yè)：11000-15000元/平,北京綜合體市場(chǎng)整體出售價(jià)格較高，CBD、亞奧、金融街相對(duì)最高，其他板塊次之。 相對(duì)北京整體市場(chǎng)而言，亦莊呈現(xiàn)價(jià)格洼地,市場(chǎng)線綜合體整體市場(chǎng),整體綜合體市場(chǎng)中以公寓、寫字樓、商業(yè)組合最常見 公寓以高檔居住公寓和小戶型SOHO為主，且大部分出售 寫字樓大戶型吸引企業(yè)自用購(gòu)買或租用，持

34、有型寫字樓多有企業(yè)整售現(xiàn)象 商業(yè)出售、出租均有，整體檔次越高持有型物業(yè)比例越大,項(xiàng)目支撐綜合體市場(chǎng)規(guī)律，本區(qū)域存在價(jià)格差距,市場(chǎng)線綜合體整體市場(chǎng),整體市場(chǎng)線小結(jié),綜合體市場(chǎng),綜合體受綜合體效應(yīng)影響，整體價(jià)格高 項(xiàng)目立地條件符合綜合體規(guī)律，區(qū)域存在價(jià)格差距,酒店市場(chǎng),酒店式公寓市場(chǎng),寫字樓市場(chǎng),酒店業(yè)的合作大于競(jìng)爭(zhēng) 本地需求外溢,本地供應(yīng)稀缺，需求外溢 可支撐租金高 不支持大量,亦莊商務(wù)市場(chǎng)初級(jí)階段 價(jià)格洼地,因偉業(yè)判斷：亦莊商業(yè)市場(chǎng)尚屬初級(jí)，此處不做全市場(chǎng)研究,相較整體市場(chǎng)，亦莊的綜合體存在價(jià)格上升空間 整體打造綜合體，有助于提升形象、品質(zhì)，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)格 酒店、酒店式公寓、寫字樓存在整體市場(chǎng)空

35、間,整體市場(chǎng) 區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng) 重點(diǎn)個(gè)案,市場(chǎng)線,酒店市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀,伊夢(mèng)華都酒店,速8酒店,圣坤酒店,錦江富源大酒店,紅恩度假村,博大萬(wàn)源,北京青年假日,中冀宴豪,亦莊酒店分布分散，主要集中在工業(yè)區(qū)、居住區(qū),現(xiàn)狀,分散 少 經(jīng)營(yíng)良好、需求旺盛、長(zhǎng)住,潛在,量大 檔次多元 競(jìng)爭(zhēng)集中,酒店供應(yīng)市場(chǎng)小結(jié),中高檔酒店有較大市場(chǎng)空間，但未來(lái)有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力，但同時(shí)會(huì)共同形成多層次的商務(wù)配套群效應(yīng) 會(huì)議、商務(wù)中短住需求較多，會(huì)議型酒店、酒店式公寓有市場(chǎng)機(jī)會(huì) 目前酒店配套功能不成熟，本案的綜合體可形成一定優(yōu)勢(shì),分物業(yè)需求分析酒店,居住需求特征,截至2007年6月底，入?yún)^(qū)企業(yè)2236家，投資總額153.93億美元

36、，其中三資企業(yè)521家，投資總額124.03億美元，三資企業(yè)平均投資額2381萬(wàn)美元 80多家著名跨國(guó)公司落戶開發(fā)區(qū) 57家世界500強(qiáng)企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資了71個(gè)項(xiàng)目 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，亦莊大型企業(yè)均有在亦莊居住區(qū)常租公寓現(xiàn)象,企業(yè)中長(zhǎng)期、多次商務(wù)往來(lái)需求日益增大 伴隨亦莊的外向性、世界性、實(shí)力性產(chǎn)業(yè)發(fā)展，催生高服務(wù)水平酒店,分物業(yè)需求分析酒店,會(huì)議發(fā)布需求特征,1）電子信息通信業(yè)聚集了諾基亞、京東方、中芯國(guó)際、康寧等多家知名公司在內(nèi)的100多家企業(yè)，獲得了國(guó)家級(jí)電子信息產(chǎn)業(yè)園稱號(hào),2）生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集中了拜爾、同仁堂、通用醫(yī)療等90多家知名企業(yè)，形成了從研發(fā)到孵化器再到醫(yī)療器械和醫(yī)藥生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)

37、集群,3）汽車制造產(chǎn)業(yè)匯集了奔馳、德爾福發(fā)動(dòng)機(jī)、康明斯發(fā)動(dòng)機(jī)、偉業(yè)汽車動(dòng)力機(jī)械等知名企業(yè)，正在規(guī)劃建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園,4）裝備制造業(yè)含蓋微電子、數(shù)控機(jī)床、印刷機(jī)械、智能儀器儀表、電子專用設(shè)備、激光技術(shù)、機(jī)器人等產(chǎn)業(yè),以研發(fā)、加工制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)形式，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)大量產(chǎn)品展示、發(fā)布需求,亦莊四大產(chǎn)業(yè),分物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析酒店,需求 中長(zhǎng)期居住包房 大型會(huì)堂 展覽展示廳 高檔次商務(wù)宴請(qǐng),供應(yīng) 酒店式公寓稀缺 服務(wù)水平低 會(huì)議廳少 高檔宴請(qǐng)地點(diǎn)數(shù)量有限 潛在各檔次酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈,酒店式服務(wù)公寓、會(huì)議型商務(wù)酒店有市場(chǎng)機(jī)會(huì) 伴隨區(qū)域發(fā)展的成熟，酒店市場(chǎng)將更加活躍 高檔餐飲可通過(guò)本案商業(yè)配套實(shí)現(xiàn),市場(chǎng)線區(qū)域分物業(yè)

38、市場(chǎng),萬(wàn)源商務(wù)中心,大地商務(wù)中心,BDA國(guó)際企業(yè)中心,朝林大廈,中航技大廈,嘉捷科技園,國(guó)盛科技園,創(chuàng)新大廈,亦莊對(duì)外租售型寫字樓供應(yīng)主要集中在榮華路兩端,寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)已使用,規(guī)模92萬(wàn)平米以獨(dú)棟為主兼有少量寫字樓，其中小戶型公寓式辦公35萬(wàn) 主要分布榮昌西街，售價(jià)7000-8300元/平米 小戶型辦公、商住產(chǎn)品銷售速度快，多以投資為目的，且可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格,BDA國(guó)際企業(yè)大道2期，19萬(wàn)平米，2008年底前入住，8700元/平方米,嘉捷科技園 二期3.9萬(wàn)平方米，2007年底入住。7300元/平米,隆盛大廈，7萬(wàn)平方米 租金3.5元/平米.天 售價(jià)8000元/平米 2008年3月入住,BDA

39、國(guó)際港，2.1萬(wàn)平方米 租金4元/平米.天 售價(jià)6980元/平米 2008年6月入住,BDA國(guó)際廣場(chǎng)，12萬(wàn)平方米 租金4.2元/平米.天 售價(jià)7500元/平米 2008年6月入住,匯龍森國(guó)際企業(yè)港，12萬(wàn)平方米， 售價(jià)6200元/平米 2008年5月入住,北側(cè)綠化帶項(xiàng)目 22萬(wàn)平方米 公寓式辦公,國(guó)融國(guó)際，6萬(wàn)平方米 （其中2萬(wàn)寫字樓、4萬(wàn)公寓） 售價(jià)7800元/平米（毛坯2006.12）2008年4月入住 銷售情況：售罄 戶型：35-65平米,榮晶麗都，7萬(wàn)平方米 售價(jià)9000元/平米（就裝商住公寓，2008年10月入住 銷售情況：70% 戶型：35-45平米,亦莊寫字樓潛在供應(yīng)量大，以出

40、售形式為主，且售價(jià)水平較低 在居住需求擴(kuò)大的形勢(shì)下，辦公變異產(chǎn)品日益增多,4C1力寶中心 1.07萬(wàn)平方米 辦公,寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)未使用,寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)未使用,購(gòu)買客戶,主要以實(shí)力企業(yè)客戶自用整購(gòu)和個(gè)人小戶型投資購(gòu)買形式為主 出售型寫字樓存在整售和小戶型分割出售兩種市場(chǎng)機(jī)會(huì),已使用,榮華路集中 檔次低、大型企業(yè)的自有辦公及低密辦公為主 以租為主、租金低、養(yǎng)成期長(zhǎng)、低密度辦公銷受較好 以中小型企業(yè)為主，與亦莊產(chǎn)業(yè)相關(guān)性強(qiáng) 大面積、配套單一,未使用,以售為主，價(jià)格低 居住引發(fā)辦公變異 企業(yè)自用整購(gòu)和個(gè)人小戶型投資為主,寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)小結(jié),高品質(zhì)、高租金、高入住率 高品質(zhì)寫字樓須持有，資金壓力大，運(yùn)營(yíng)

41、有一定難度 出售型存在小戶型散售和相對(duì)獨(dú)立大面積整售空間 本案寫字樓具備地標(biāo)性條件,分物業(yè)需求分析寫字樓,寫字樓需求特征,需求特征：多樣化 購(gòu)買目的：資產(chǎn)升值+自用+ 投資,分物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析寫字樓,需求 投資型物業(yè)（性價(jià)比需求） 高檔次、高配置、地標(biāo)性的物業(yè)形象（升級(jí)需求） 個(gè)性化可持續(xù)性辦公條件（升級(jí)需求,供應(yīng) 小面積辦公較少 大面積辦公主流 個(gè)性辦公也相對(duì)有限 整體檔次不高,小面積辦公和大面積相對(duì)獨(dú)立辦公空間，兼顧自用和投資兩者功能，市場(chǎng)反應(yīng)好，有利于回收資金 個(gè)性化辦公可以模糊檔次需求特征 高檔次標(biāo)桿辦公物業(yè)有利于提高項(xiàng)目吸引力及吸引融資,市場(chǎng)線區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng),商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)商業(yè)級(jí)別,商

42、業(yè)級(jí)別劃分,目前，亦莊商業(yè)分級(jí)不完善，正處于社區(qū)商業(yè)階段，滿足當(dāng)?shù)厣钚枨蟆?伴隨區(qū)域發(fā)展，急待出現(xiàn)真正的集中商業(yè)，滿足區(qū)域各方需求,亦莊商業(yè)目前屬社區(qū)級(jí),整體分布,星島商業(yè)中心,富園西里商業(yè),貴園集中商業(yè),華冠集中商業(yè),境界底商,大雄集中商業(yè),金地格林底商,上海沙龍商業(yè),北環(huán)東路餐飲,宏達(dá)北路餐飲,文體中心,高度集中在居住區(qū)，可見亦莊商業(yè)以滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨鬄橹?其中以大雄商業(yè)中心和上海沙龍為核心，用地周邊尚未形成商業(yè)氛圍 未來(lái)榮華中路規(guī)劃未來(lái)中央公建區(qū)商業(yè)面積60-80萬(wàn)平米，商業(yè)價(jià)值潛力巨大,商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)分布,整體業(yè)態(tài)分布,從分布中可以看出，其他類基本生活性消費(fèi)比重最大，商業(yè)不成熟有待

43、整體升級(jí) 餐飲達(dá)73家之多，基本是工作午餐、加班晚餐及居民便餐為主 保健醫(yī)療、美容美發(fā)、服裝多是底商檔次低,只是滿足社區(qū)需求而已,商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)業(yè)態(tài),餐飲及基本生活需求成為亦莊商業(yè)業(yè)態(tài)的絕對(duì)主力,商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀,餐飲：有一定規(guī)模；居住區(qū)工業(yè)區(qū)皆有，分布分散；租金高；高檔次餐飲缺失；經(jīng)營(yíng)較好 健身：具備規(guī)模；集中分布在居住區(qū)；中高檔次有品牌迎合需求；工業(yè)區(qū)缺失 專業(yè)賣場(chǎng)：?jiǎn)蔚昝娣e大；品牌經(jīng)營(yíng)檔次尚可；能吸引外部客流 休閑餐飲：供應(yīng)不足；工業(yè)區(qū)缺失；檔次低、無(wú)品牌；維持經(jīng)營(yíng) 服裝：?jiǎn)蔚晷。患杏诰幼^(qū)；低檔次；可實(shí)現(xiàn)一定租金；投資者、經(jīng)營(yíng)者以亦莊居住人群為主；維持經(jīng)營(yíng) 超市：有一定規(guī)模；分布在居住

44、區(qū)；低租金有帶動(dòng)作用；檔次不高競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，有外區(qū)域分流現(xiàn)象 美容：?jiǎn)蔚晷?；集中在居住區(qū)；檔次一般，可實(shí)現(xiàn)一定租金；經(jīng)營(yíng)尚可,區(qū)域生活型商業(yè)相對(duì)初級(jí)，急待升級(jí)；商務(wù)型商業(yè)市場(chǎng)空白，需要補(bǔ)充,潛在,博客雅居 底商2萬(wàn)平米 建成時(shí)間2008年 單價(jià)6300元/平米,榮京麗都 底商0.3萬(wàn)平米 建成時(shí)間08年4月 單價(jià)9000元/平米,國(guó)融國(guó)際 底商3.6萬(wàn)平米 建成時(shí)間08年4月 業(yè)態(tài)：物美超市等 單價(jià)11000元/平米,中央公館 獨(dú)體 價(jià)格體量未知 時(shí)間2008年,北側(cè)綠化帶 3.7萬(wàn) 時(shí)間價(jià)格未知,潛在商業(yè)約18萬(wàn)平米，包括3.6萬(wàn)的百貨在本案西側(cè) 潛在競(jìng)爭(zhēng)主要分布在商務(wù)核心區(qū)，預(yù)計(jì)以租售結(jié)合形

45、式 本案商業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)激烈,商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)潛在,4C1力寶中心 商業(yè)展示及購(gòu)物建筑面積：6.5311萬(wàn)平米 底鋪及l(fā)ofts：2.5815萬(wàn)平米,現(xiàn)狀,亦莊商業(yè)整體檔次較低，供應(yīng)量大 以生活配套為主，商務(wù)配套稀缺 餐飲為亦莊商業(yè)形態(tài)絕對(duì)主力，但高檔宴請(qǐng)餐飲缺失；其次為生活配套業(yè)態(tài)；特色餐飲商務(wù)區(qū)域整體缺失等業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)呼喚主題商業(yè)體 大體量集中商業(yè)需要主力店拉動(dòng)周邊租價(jià) 專業(yè)賣場(chǎng)對(duì)區(qū)域有拉動(dòng)作用 標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)體商場(chǎng)百貨亦莊供應(yīng)缺失，存在風(fēng)險(xiǎn) 出售型商鋪以小戶型投資為主,未使用,商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)小結(jié),區(qū)域內(nèi)潛在直接競(jìng)爭(zhēng)激烈，要求本案差異化競(jìng)爭(zhēng),亦莊生活配套相對(duì)豐富且低檔，經(jīng)營(yíng)狀況一般 商務(wù)配套嚴(yán)重不足，存在市場(chǎng)空

46、間,區(qū)域常住人口數(shù)量,目前亦莊常住人口數(shù)為5.86萬(wàn)人，預(yù)計(jì)2010年為9.61萬(wàn)人，人口密度適中，消費(fèi)力較高，主要集中在生活消費(fèi)上,分物業(yè)需求分析商業(yè),舊宮居住區(qū),核心居住區(qū),三羊居住區(qū),馬駒橋居住區(qū),河西居住區(qū),截止2006年底，亦莊已吸納約11.4萬(wàn)人在園區(qū)就業(yè) “十一五”期間（2006-2010年）計(jì)劃新增就業(yè)崗位12萬(wàn)個(gè)以上，在促進(jìn)周邊失地農(nóng)民就業(yè)的同時(shí)，不斷提高吸納中心城人口就業(yè)的能力,區(qū)域流動(dòng)人口-產(chǎn)業(yè)工人,分物業(yè)需求分析商業(yè),項(xiàng)目輻射商業(yè)人口統(tǒng)計(jì),目前，亦莊商業(yè)人口約17.25萬(wàn)人（含輻射區(qū)域） 2010年，該商業(yè)人口數(shù)將增至約23.01萬(wàn)人,居住區(qū)商業(yè)需求量受限 未來(lái)需求增長(zhǎng)

47、以工業(yè)區(qū)的商務(wù)需求為主,分物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析商業(yè),需求 級(jí)別：區(qū)域級(jí)商業(yè)配套 類型：生活配套升級(jí)商業(yè) 商務(wù)社交配套商業(yè) 業(yè)態(tài)： 集中社區(qū)型中高檔賣場(chǎng)、餐飲、美容美發(fā)、服裝服飾等 商務(wù)型特色餐飲、高檔餐飲、專業(yè)賣場(chǎng),供應(yīng) 級(jí)別：社區(qū)商業(yè)配套 類型：生活配套商業(yè)為主，商務(wù)型商業(yè)缺失 現(xiàn)狀： 商業(yè)設(shè)施缺乏、檔次偏低 業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)單一 商業(yè)分布分散 商業(yè)供應(yīng)的相對(duì)飽和形勢(shì),區(qū)域級(jí)商業(yè)相對(duì)飽和、需求升級(jí)，需要滿足商務(wù)需求，或升級(jí)生活需求 集中商業(yè)需要主題特色及主力店的拉動(dòng)，要求業(yè)主短期持有 出售型商業(yè)以小戶型投資為主,市場(chǎng)線區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng),綜合體整體市場(chǎng) 區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng) 重點(diǎn)個(gè)案,市場(chǎng)線,地理位置：亦莊核

48、心區(qū)天源北街東口 交通情況：多條公交線、地鐵12號(hào)線 配套情況：餐飲、娛樂、購(gòu)物、銀行、 郵政、學(xué)校等配套齊全， b1-f4為商業(yè)。 物業(yè)類型： A 、 B塔商住兩用公寓、 C塔寫字樓 裝修情況： 毛坯 銷售價(jià)格：寫字樓平層7800元/ LOFT12000元/ 公寓8500元/ 商業(yè)1.1-1.5萬(wàn)元,地理位置：亦莊核心區(qū)榮京東 街3號(hào) 交通情況：多條公交線路、地 鐵12號(hào)線 配套情況：餐飲、娛樂、購(gòu)物、 銀行、郵政、學(xué)校 等配套齊全，地上 四層為商業(yè)配套 物業(yè)類型：商住兩用公寓 裝修情況：精裝800-1000元/ 公寓價(jià)格：均價(jià)8500元/ 商業(yè)價(jià)格：未定,榮華中路,地鐵12號(hào)線,地鐵站,國(guó)

49、融國(guó)際,榮京麗都,地理位置：亦莊核心區(qū)4C1地塊 交通情況：多條公交線、地鐵12號(hào)線 用地性質(zhì)：公建用地，可兼容20%的公寓 綠化率：大于25% 物業(yè)類型：商業(yè)展示及購(gòu)物、辦公、酒店、公寓及酒店式公寓等 建筑結(jié)構(gòu)： 公寓、公寓式酒店框架剪力墻，綜合配套框架結(jié)構(gòu) 建筑高度：小于100米 層數(shù)高度：酒店地上15層，60米 公寓地上15-29層，60-80米左右 商務(wù)綜合配套地上4層，18-30米左右 進(jìn)度計(jì)劃：2007年第四季度開工 2009年第二季度竣工,4C1力寶中心,市場(chǎng)線重點(diǎn)個(gè)案,建筑與規(guī)劃 項(xiàng)目概念：中央MALL、鉆石家 主題特點(diǎn)：國(guó)際、現(xiàn)代城市化綜合體 規(guī)劃設(shè)計(jì)：塔樓結(jié)構(gòu)，A塔地上23

50、層、B塔地上22層、C塔地上17層；層高3.3m；20 戶/4梯。 立面造型：馬賽克式立面（采用玻璃幕墻和彩色鋁板,營(yíng)銷與推廣 營(yíng)銷賣點(diǎn)：亦莊顆心區(qū)黃金地段，周邊配套成熟。 目標(biāo)客戶：開發(fā)區(qū)周邊客群、部分投資客群。 簡(jiǎn) 析：項(xiàng)目在06年10月份入場(chǎng)蓄客，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為50年，但是區(qū)位與總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯（零居戶型、距工業(yè)區(qū)距離較近）， 項(xiàng)目前期蓄客階段較成功，C座寫字樓開盤一天就售罄,供應(yīng)量分析 占地面積：1.6萬(wàn) 總建筑面積：10萬(wàn) 商業(yè)建筑面積：3.6萬(wàn) 供應(yīng)量：共940套 戶型面積：35 、45 、65 ，相臨戶型可隨意打通 目前動(dòng)態(tài)：C塔寫字樓售罄， 商業(yè)銷售良好，A塔、B塔還未開盤,與項(xiàng)目隔路

51、相望，區(qū)位、交通、配套資源相同，是項(xiàng)目商業(yè)最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 其寫字樓銷售情況火爆與分割面積小直接相關(guān) 其商業(yè)價(jià)格充分肯定區(qū)域商業(yè)價(jià)值,市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案國(guó)融國(guó)際,建筑與規(guī)劃 項(xiàng)目概念：亦莊核心區(qū)爵版酒店式精裝空間 主題特點(diǎn)：低首付輕松入住 規(guī)劃設(shè)計(jì)：由一棟27層塔樓和一棟15層板樓組成； 層高3.1m；24戶/5梯 。 立面造型：造型簡(jiǎn)約，立面為玻璃幕墻,營(yíng)銷與推廣 營(yíng)銷賣點(diǎn)：亦莊核心區(qū)黃金地段，周邊配套成熟。 目標(biāo)客戶：亦莊核心區(qū)首次置業(yè)、25歲左右自住型客群；核心區(qū)高收入的投資型客戶，區(qū)域外投資型客戶。 簡(jiǎn) 析：項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為50年，戶型使用率只有70%，但是區(qū)位與總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯（零居戶型、精裝修、臨近

52、地鐵站、與工業(yè)區(qū)距離較近。蓄客階段較成功，平均每天吸引約40組客戶來(lái)訪,供應(yīng)量分析 占地面積：11750 建筑面積：72331 供 應(yīng) 量： 預(yù)計(jì)今年9月推出1期（27層塔樓共計(jì)552戶）； 二期產(chǎn)品15層板樓共330套，開盤時(shí)間未知。 戶型面積：一期三種戶型（35.3、 37.3、 42.5、45.6、 73.3），其中35.3與42.5為主力戶型。 目前動(dòng)態(tài)：公寓開盤，銷售情況良好，商業(yè)未開盤,位于項(xiàng)目東南，與項(xiàng)目相隔兩條路，區(qū)位較項(xiàng)目略差，盡管沒有直臨榮華路，但是緊臨規(guī)劃中的地鐵站，交通優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)項(xiàng)目造成直接競(jìng)爭(zhēng)，且將分流部分人流,市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案榮晶麗都,建筑與規(guī)劃 項(xiàng)目定位：北京次級(jí)商

53、務(wù)商業(yè)中心 規(guī)劃設(shè)計(jì)：經(jīng)典性地標(biāo)景觀建筑群 價(jià)格定位：整體定位在中低檔價(jià)格水準(zhǔn),營(yíng)銷與推廣 營(yíng)銷賣點(diǎn)：亦莊新城核心商務(wù)區(qū) 目標(biāo)客戶：公寓開發(fā)區(qū)和CBD工作的海外專家、高級(jí)管理人員技術(shù)人員提供中短期居住， 在亦莊定居的企業(yè)管理人員、私營(yíng)企業(yè)主、金融從業(yè)者、自由職業(yè)者； 商業(yè)沿街地商零售物業(yè)、銀行、證券公司、辦公用品、品牌餐飲、專賣店、健身體育用品、圖書,供應(yīng)量分析 占地面積：5.0745萬(wàn)平米 總建筑面積：17.2533萬(wàn) 商業(yè)展示及購(gòu)物建筑面積：6.5311萬(wàn)平米 辦公：1.076萬(wàn)平米 酒店：1.3211萬(wàn)平米 底鋪及l(fā)ofts：2.5815萬(wàn)平米 公寓及酒店式公寓：5.7436萬(wàn)平米 目前

54、動(dòng)態(tài)：組織開工建設(shè),市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案4C1力寶中心,強(qiáng)競(jìng)合關(guān)系,市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案4C1力寶中心,與本項(xiàng)目競(jìng)合關(guān)系分析,市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案小結(jié),項(xiàng)目周邊的集中放量，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面，但同時(shí)炒熱區(qū)域價(jià)值 交通優(yōu)勢(shì)是區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)要點(diǎn)，更好改善交通對(duì)本案意義重大 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的小戶型辦公類產(chǎn)品脫銷，且辦公產(chǎn)品的變異趨勢(shì)明顯，預(yù)示競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域同質(zhì)化解決方案趨勢(shì) 在區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，差異化、主題化競(jìng)爭(zhēng)成為趨勢(shì) 本案的標(biāo)準(zhǔn)、高檔寫字樓將有利于形成地標(biāo),酒店,寫字樓,商業(yè),市場(chǎng)線分物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)初判,酒店式公寓 會(huì)議型商務(wù)酒店,小戶型投資辦公 相對(duì)獨(dú)立、個(gè)性自用辦公空間 高檔次、高配置標(biāo)志性辦公,商務(wù)配套型商業(yè) 主題商業(yè),亦莊的現(xiàn)狀市

55、場(chǎng)需求空間對(duì)本案物業(yè)組成及規(guī)模具有指導(dǎo)意義,B.A.Consulting,新城線,地緣分析,產(chǎn)業(yè)線,市場(chǎng)線,現(xiàn)狀,未來(lái),概況 產(chǎn)業(yè)特性 產(chǎn)業(yè)配套需求特征 典型產(chǎn)業(yè) 政策,亦莊東區(qū) 站前樞紐綜合區(qū) 采育,截至2007年6月底，入?yún)^(qū)企業(yè)2236家，投資總額153.93億美元，其中三資企業(yè)521家，投資總額124.03億美元，三資企業(yè)平均投資額2381萬(wàn)美元 80多家著名跨國(guó)公司落戶開發(fā)區(qū) 57家世界500強(qiáng)企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資了71個(gè)項(xiàng)目 國(guó)家863計(jì)劃項(xiàng)目和國(guó)家高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范工程，呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭 已初步形成電子信息通信、生物技術(shù)與新醫(yī)藥、汽車、裝備制造業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群化優(yōu)勢(shì)日益凸顯,產(chǎn)

56、業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,產(chǎn)業(yè)線亦莊現(xiàn)狀,工業(yè)園發(fā)展成熟，明星企業(yè)強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，引發(fā)區(qū)域商務(wù)需求加大,進(jìn)出口：進(jìn)出口總值達(dá)119.5億美元，其中出口62.6億美元，進(jìn)口56.9億美元,總投資額：入?yún)^(qū)企業(yè)投資總額140.48億美元，其中三資企業(yè)投資總額112.89億美元，三資企業(yè)平均投資額2196萬(wàn)美元,知名企業(yè)：奔馳-戴姆勒克萊斯勒、拜耳、諾基亞、通用電氣、博世、德爾福、IBM、康寧、施耐德、聯(lián)合利華已有57家世界500強(qiáng)企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資建設(shè)了71個(gè)項(xiàng)目,企業(yè)數(shù)目：開發(fā)區(qū)共入駐企業(yè)2236家，其中三資企業(yè)514家，內(nèi)資企業(yè)1656家,外向性產(chǎn)業(yè) 世界性產(chǎn)業(yè) 實(shí)力型產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)屬性：輻射世界的外向性、實(shí)力型

57、產(chǎn)業(yè)，呼喚高品質(zhì)服務(wù)的商務(wù)配套需求,產(chǎn)業(yè)特性,產(chǎn)業(yè)線亦莊現(xiàn)狀,產(chǎn)業(yè)線亦莊現(xiàn)狀,對(duì)比CBD,CBD政策 2003年11月，CBD管委會(huì)促進(jìn)北京CBD金融業(yè)發(fā)展的若干措施 “朝陽(yáng)區(qū)金融發(fā)展專項(xiàng)資金” 2006年1月，潮陽(yáng)區(qū)政府關(guān)于促進(jìn)北京商務(wù)中心區(qū)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見 入住一次性資金補(bǔ)助，辦公面積補(bǔ)貼 將文化傳媒產(chǎn)業(yè)作為下一階段工作的重點(diǎn)方向,CBD建設(shè) 截至2008年北京CBD地上建筑總規(guī)模將達(dá)到800萬(wàn)平方米，其中僅5A和超5A高品質(zhì)寫字樓超過(guò)370萬(wàn)平方米 中央電視臺(tái)新址、國(guó)貿(mào)三期,CBD平臺(tái) 北京CBD金融商會(huì)、北京CBD國(guó)際論壇、北京CBD傳媒產(chǎn)業(yè)商會(huì)和北京CBD物業(yè)管理及地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

58、協(xié)會(huì)等 2006年3月，北京CBD 赴港推薦“首都金融產(chǎn)業(yè)”活動(dòng),CBD產(chǎn)業(yè)特性 金融保險(xiǎn)業(yè)：銀行、保險(xiǎn)等 文化傳媒業(yè)：電視、廣播、報(bào)紙、雜志、廣告等 知識(shí)性服務(wù)業(yè)：信息技術(shù)服務(wù)、會(huì)計(jì)、法律、審計(jì)、評(píng)估、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)、研發(fā)服務(wù)業(yè)、人力資源服務(wù)業(yè)（含教育培訓(xùn)）、管理咨詢等,CBD硬件基礎(chǔ)強(qiáng)，有軟件保障，執(zhí)行力度高 依托優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)基本形成，并向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)延伸,配合相關(guān)軟件資源，本案可作為優(yōu)質(zhì)、實(shí)力硬件奠定引資環(huán)境基石,產(chǎn)業(yè)線亦莊現(xiàn)狀,與CBD的關(guān)系,調(diào)查中發(fā)現(xiàn) CBD在吸引企業(yè)管理本部和營(yíng)銷中心方面有優(yōu)勢(shì) 亦莊則在企業(yè)研發(fā)中心和生產(chǎn)基地方面有競(jìng)爭(zhēng)力 亦莊和CBD的企業(yè)在關(guān)聯(lián)度上很高,

59、在吸引企業(yè)方面，亦莊與CBD的機(jī)會(huì)均等，競(jìng)爭(zhēng)層面不同 在辦公綜合成本不斷增加的情況下，亦莊有機(jī)會(huì)吸引CBD遷出大型企業(yè)的總部或運(yùn)營(yíng)中心,本案應(yīng)開發(fā)高水平物業(yè)迎合未來(lái)多元化高端物業(yè)的需求,歷史 2005年6月北京吉普汽車有限公司重組變更為北京奔馳-戴姆勒克萊斯勒汽車有限公司 2006年9月北京奔馳新工廠在亦莊落成 規(guī)模 總占地3200畝 總建筑面積198萬(wàn)平米 1期建設(shè)面積21萬(wàn)平方米 3大車間、職工生活區(qū)和大型停車場(chǎng) 生產(chǎn)能力 1期年產(chǎn)10萬(wàn)輛 2期結(jié)束年產(chǎn)30萬(wàn)輛 車型：08年實(shí)現(xiàn)奔馳E級(jí)、C級(jí)以及克萊斯勒300C轎車、吉普 目標(biāo) 30-40%國(guó)產(chǎn)化率,奔馳汽車產(chǎn)業(yè)配套基地,奔馳,奔馳中國(guó)持

60、續(xù)投資擴(kuò)大規(guī)模，落實(shí)“新廠區(qū)、新技術(shù)、新產(chǎn)品、新投資、新管理層”戰(zhàn)略 國(guó)產(chǎn)化必然帶動(dòng)汽車配件業(yè)的發(fā)展,亦莊支柱產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)，增加亦莊區(qū)域吸引力 規(guī)模大，奔馳從業(yè)人員人數(shù)激增，帶來(lái)辦公、生活、居住等多樣化需求增加,產(chǎn)業(yè)線典型產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)線亦莊現(xiàn)狀,亦莊代表性的企業(yè)：諾基亞、可口可樂、奔馳-吉普汽車制造、鈴木、拜耳制藥、富士康、資生堂、ABB、大金空調(diào)、京東方、中芯國(guó)際、北工大軟件園、中視聯(lián)、同仁堂制藥、通化東寶、中國(guó)網(wǎng)通、北人股份等。 通過(guò)對(duì)500家企業(yè)隨機(jī)抽取統(tǒng)計(jì)后得到的企業(yè)類型如下,核心產(chǎn)業(yè)區(qū)域帶動(dòng)作用大；此類企業(yè)對(duì)集中辦公樓需求旺盛、且需要全方位外部配套,48%的企業(yè)為亦