2011年酒店定位基礎報告修訂終稿

1、酒店定位基礎報告,2011年5月,目 錄,第一部分 天津酒店行業(yè)基本情況 第二部分 空港物流加工區(qū)酒店行業(yè)基本情況 第三部分 酒店的市場分析與定位 第四部分 酒店的經(jīng)營模式 第五部分 酒店的設計功能與投資分析 第六部分 酒店的運營過程中關鍵點控制,第一部分 天津酒店行業(yè)基本情況,1、酒店業(yè)的發(fā)展初期酒店業(yè)是天津乃至全國最早向外資開放的行業(yè)之一。近幾年來，假日酒店管理集團、萬豪酒店管理集團、臺灣華距集團等國際著名酒店管理集團又相繼在天津建立了由其投資并參與管理的多家四、五星級高檔酒店，如假日酒店、濱江萬麗酒店、君悅酒店等。在經(jīng)歷最初的起步階段后，天津的酒店業(yè)開始進入一個新的發(fā)展時期,一、天津酒店

2、行業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢,2、目前的數(shù)量和規(guī)模自改革開放以來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和旅游業(yè)的蓬勃興起，天津酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模也在加速發(fā)展，酒店的供給量隨著需求擴大而快速增長。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2010年底，天津總共建成并投入使用的星級賓館、飯店共362家，其中五星級以上酒店23家，四星級40家，三星級45家，經(jīng)濟型酒店254家，呈現(xiàn)星級酒店較少，經(jīng)濟型酒店較多的格局，即經(jīng)濟型酒店占據(jù)目前天津酒店業(yè)的供應主體,3、努力發(fā)展具有國際水平的個性化酒店將成為新的趨勢 具有國際水平的個性化酒店將成為未來競爭和建設的重點。個性化酒店也是外國酒店集團的關注點，據(jù)世界旅游組織預測，到2020年中國將成為世界第一大旅游接

3、待國和第四大客源輸出國。可以預見，個性化酒店將成為未來國內(nèi)酒店業(yè)的一個新的增長點。隨著帶薪假期的實施、交通條件的改善、民眾收入水平的提高，國內(nèi)旅游迅速發(fā)展，國內(nèi)、外游客將成為酒店不可忽視的客源。未來需求的一個趨勢是裝修樸素、干凈衛(wèi)生、設施便利、價位適中的個性化酒店將應運而生。天津的中、低檔酒店數(shù)量雖然較多，但和國際標準相差很遠。所以，改造天津現(xiàn)有的中、小酒店，使其符合未來發(fā)展需求，這是將來天津酒店行業(yè)建設上的一個重點,未來酒店營銷的競爭將集體體現(xiàn)在酒店提供產(chǎn)品的多樣性與有效性。根據(jù)市場需求的變化發(fā)展多樣化的產(chǎn)品，是酒店在競爭中的致勝法寶。同時，酒店文化越來越受到客人重視，創(chuàng)建獨具特色的酒店文化

4、成為塑造酒店優(yōu)勢品牌的一部分,在未來天津酒店業(yè)的其它趨勢展望,天津近代歷史文化資源和旅游價值使天津成為一個具有較大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小５诎l(fā)展的過程中，酒店業(yè)一定要找準其文化定位、目標市場和綜合功能。要有超前意識、國際化意識，并結合當?shù)靥厣?，這些目標都應具體體現(xiàn)在酒店的內(nèi)部功能布局上，以及建筑外觀設計上。在全球經(jīng)濟一體化浪潮中，面對資源共享、游戲規(guī)則也日益統(tǒng)一的國際化環(huán)境，眾多國際知名酒店集團大舉進入并高位搶灘天津酒店市場，預計在未來的幾年中，天津酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好，雖然競爭會更加激烈，但酒店業(yè)市場將會在規(guī)范中逐步走向成熟,綜 述,第二部分 空港物流加工區(qū)酒店行業(yè)基本情況,目前空港物流加工區(qū)內(nèi)

5、共有4家酒店，其中五星級2家（天津濱海圣光皇冠假日酒店 、天津空港格蘭云天大酒店），四星級1家（天津空港白云酒店），三星級1家（天津圣光快捷假日酒店,a、天津濱海圣光皇冠假日酒店 位于天津空港物流加工區(qū)的天津濱海圣光皇冠假日酒店,是一家擁有388間客房的國際五星級豪華飯店。酒店毗鄰加工區(qū)管委會,步行即可到達天津國際溫泉高爾夫俱樂部,距離空客（天津）和天津濱海國際機場分別僅有5分鐘和10分鐘的車程。乘車20分鐘即可到達市中心,領略天津古文化街,南市食品街,第五大道歐式風情區(qū)及大悲禪院的風土人情；從酒店通過快速公路可輕易到達有著渤海灣經(jīng)濟增長引擎之稱的天津濱海新區(qū)，以及楊柳青，塘沽洋貨市場，漢沽航

6、空母艦，薊縣黃崖關長城等一批風景名勝。酒店內(nèi)娛樂設施齊全，有溫泉SPA、游泳池、室內(nèi)網(wǎng)球場。房間平均面積是42平米天津酒店中最大的，配有大床房或雙人房的房型。（價格區(qū)間700-1500元/每晚/間,天津濱海圣光皇冠假日酒店服務與設施 早餐價格：RMB 92/ 每位（中西式自助） 酒店餐飲：風之細語 - 各式零點佳肴隨時恭候您，此外這里還是自助餐的天堂，一日三餐無盡美味任您選擇和享用。霞 （日本料理餐廳） - 最正宗的日式餐廳用最新鮮的原料為您打造原汁原味的日式料理，獨具特色的壽司吧，鐵板燒，特設兩間包房，定是您各式商業(yè)聚餐的理想場所。富醇（中餐廳） - 正宗、新派的粵菜，精品川菜 和湖南菜，各

7、式廣東小點更是品種繁多、琳瑯滿目。15間奢華包房從小到大滿足不同客人的需求。歐羅吧 - 伴隨現(xiàn)場樂隊的傾情演奏品嘗香醇佳釀，更有桌球和實況體育轉(zhuǎn)播使您度過一個精彩的良宵。大堂酒吧 - 特制的精美糕點與飲品 。 支持卡類：Visa card,牡丹卡,金穗卡,長城卡,龍卡,太平洋卡,東方卡,萬事達卡,運通卡,大萊卡,JCB card 交通指南：天津機場： 距離天津濱海國際機場8公里，乘坐出租車價格為RMB 20，時間約為10分鐘?；疖囌? 距離天津火車站23公里，乘坐出租車價格為RMB 70，時間約為25分鐘。配套交通：公交車：10分鐘步行至公交車站點出租車：提供出租車服務,樓高10層，共有客房總

8、數(shù)388 間（套），面向商旅人群,房型、面積及價格,b、天津空港格蘭云天大酒店 酒店位于天津濱海新區(qū)空港經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，與區(qū)域內(nèi)各行政職能部門、商務辦公樓、金融街等共同組成空港的商務、行政中心。198間客房及套房寬敞潔凈、舒適溫馨。特設私人保險箱、寬頻上網(wǎng)端口、衛(wèi)星電視等現(xiàn)代化設施。中西餐、大堂酒廊齊備；會議設施完善，娛樂康體設施豐富，另配有高檔精品商店。 酒店位于西二道與中環(huán)西路交匯處，鄰近空港金融中心、空港國際汽車園，交通便利。【前往酒店】： 距離天津站18公里，乘坐出租車約25-30分鐘；距離天津北站18公里，乘坐出租車約25-30分鐘；距離天津濱海國際機場7.5公里，乘坐出租車約15分鐘；或

9、由機場乘坐機場專線3路至汽車園東路站或西三道站下，步行約5-10分鐘可達酒店。 【酒店周邊信息】：距離空港金融中心750米，步行約10分鐘；距離空港國際汽車園2公里，乘坐出租車約5分鐘；距離華明示范鎮(zhèn)4.5公里，乘坐出租車約10分鐘；距離萬科東麗湖國際水上運動公園14公里，乘坐出租車約25分鐘；距離東麗湖度假村15公里，乘坐出租車約25分鐘。（價格區(qū)間350-1500元/每晚/間） 支持卡類： Visa card,牡丹卡,金穗卡,長城卡,龍卡,太平洋卡,東方卡,萬事達卡,運通卡,大萊卡,JCB card,樓高11層，客房總數(shù)198間（套）。主要面對商務人群,房型、面積及價格,C、天津空港白云酒

10、店 天津空港白云酒店位于天津空港物流加工區(qū)，是宏大投資發(fā)展有限公司按四星級標準投資興建的集客房、餐飲、會議、娛樂于一體的新型現(xiàn)代化商務酒店。是全球最大的酒店連鎖貝斯特維斯特國際集團酒店品牌天津旗艦店。酒店建筑面積11188平方米，地理位置優(yōu)越，毗鄰天津濱海國際機場，乘車只需六分鐘，距高爾夫休閑俱樂部乘車只需5分鐘，至天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)僅需20分鐘，至市區(qū)僅需15分鐘車程。（價格區(qū)間400-800元/每晚/間,天津空港白云酒店服務與設施 早餐價格：自助早餐(6:30-9:00) 加床價格：180元/床 服務設施：電梯,無線上網(wǎng)區(qū)域,免費停車場,有償接送機服務,前臺行李寄存,前臺貴重物品保險柜,會

11、議室,洗衣服務,殘疾人服務,客房叫醒服務 酒店餐飲：中餐廳,酒吧 支持卡類：Visa card,牡丹卡,金穗卡,長城卡,龍卡,太平洋卡,東方卡,萬事達卡,運通卡,大萊卡, JCB card,酒店擁有客房119間套。主要面對商務人群,房型、面積及價格,d、天津圣光快捷假日酒店 位于天津空港加工區(qū)南側毗鄰天津國際溫泉高爾夫俱樂部酒店可提供外幣兌換、信件郵寄、商務中心、貴重物品保管、訂票和世界各地洲際集團酒店預定等簡單而高效的服務。還可為優(yōu)選俱樂部會員提供快速登記入住及結帳服務。（標準間358元/每晚/間） 離機場距離（公里）：10；離火車站距離（公里）：天津臨時火車站6.3公里；離市中心距離（公里

12、）：7.5 早餐價格：中式早餐15元/位(6：00-9：30) 服務設施：電梯,無線上網(wǎng)區(qū)域,免費停車場,外幣兌換,有償接送機服務,前臺行李寄存,前臺貴重物品保險柜,多功能會議廳,洗衣服務,殘疾人服務,客房叫醒服務,郵政服務,DDD電話,商務中心 酒店餐飲：中餐廳,茶座 支持卡類：Visacard,牡丹卡,金穗卡,長城卡,龍卡,太平洋卡,東方卡,萬事達卡,運通卡,大萊卡,JCBcard,樓高7層，客房總數(shù)200間（套），面向商旅人群,房型、面積及價格,第三部分 本項目酒店的市場分析與定位,一、空港區(qū)域內(nèi)的市場分析 天津空港物流加工區(qū)（TAIP）地理位置優(yōu)越，地處天津濱海國際機場東北側，距市區(qū)3

13、公里，距港口30公里，距北京110公里，是天津市中心城區(qū)進入濱海新區(qū)的門戶，銜接天津城區(qū)、濱海新區(qū)重要的結合點。 天津空港物流加工區(qū)位于天津市東南部東麗區(qū)界內(nèi)，用地西部為天津濱海國際機場，用地東北部為集居住、商業(yè)、旅游為一體的東麗湖。 該區(qū)域為天津臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)（航空城）核心建設區(qū)域，與民航科技產(chǎn)業(yè)化基地（IBCA）、濱海國際機場、空中客車（AURBUS）天津總裝廠、空港物流區(qū)、中國民航學院，構成天津航空城富于高新技術企業(yè)總部聚集的發(fā)展空間,空港項目總體介紹 天津空港經(jīng)濟區(qū)位于濱海國際機場東北側，規(guī)劃面積45平方公里，是濱海新區(qū)距離市區(qū)最近的經(jīng)濟功能區(qū)。經(jīng)過多年發(fā)展，在航空、電信、裝備制造、軟件服

14、務外包、總部經(jīng)濟五大產(chǎn)業(yè)業(yè)已初步形成的基礎上，正在著力打造“三區(qū)九組團”，包括高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，內(nèi)有航空產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)、空港物流三個組團；研發(fā)轉(zhuǎn)化區(qū)，內(nèi)有電信、生物、光電三個組團；商貿(mào)服務區(qū)，內(nèi)有商務、商業(yè)和生活配套三個組團?？崭劢?jīng)濟區(qū)內(nèi)還設有保稅區(qū)、綜合保稅區(qū)等國家級特殊經(jīng)濟區(qū)，區(qū)位和政策功能優(yōu)勢突出,圖例,截至目前，完成固定資產(chǎn)投資450多億元，200多個項目竣工投產(chǎn)，聚集了歐洲空客、美國卡特彼勒、加拿大鋁業(yè)、麥格納、法國阿爾斯通、泰雷茲、中國直升機、中興通訊、大唐電信等世界500強和知名公司投資的項目，成為濱海新區(qū)重要經(jīng)濟功能區(qū)和重要的發(fā)展引擎,圖例,商貿(mào)服務區(qū)分析 1、商貿(mào)服務區(qū)分為三個組

15、團：商務組團、商業(yè)組團、生活配套組團 2、各個組團目前發(fā)展情況介紹 商務組團商務組團 規(guī)劃面積3.7平方公里，建筑面積300萬平方米。主要功能為總部、商務辦公、酒店等。目前建成投資服務中心、金融中心、中冶天工、寶鋼北方總部、華盈大廈、空港國際中心 (論壇 新聞)、圣光皇冠酒店、白云賓館等，建筑面積約65萬平方米；在建項目包括中航直升機、萬順融合廣場、百利商務辦公、銘朗商務廣場、遠航商務中心、寶德科技、鞍鋼北方總部、萬華商務公寓等，建筑面積約90萬平方米。 商業(yè)組團 規(guī)劃面積2.3平方公里，建筑面積200萬平方米。主要功能為濱湖文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、目的型消費中心、空港汽車園。目前建成汽車展銷及4S店，建

16、筑面積約40萬平方米；在建國際時尚服裝精品城，建筑面積約20萬平方米。 生活配套組團 規(guī)劃面積6平方公里，建筑面積700萬平方米。主要功能為保障性商品住宅、藍領公寓、白領公寓、國際社區(qū)、生活配套設施等。目前建成遠洋新干線一期（8萬）、藍領公寓一期（7萬）等，建筑面積15萬平方米；在建項目包括白領公寓（7萬）、藍領公寓二期（6萬）、鄰里中心（2萬）等，建筑面積15萬平方米；擬建項目包括保障性商品住宅（35萬）、九年制學校（2萬）、幼兒園（0.4萬）、國際社區(qū)（26萬）等，建筑面積63萬平方米,市場優(yōu)勢 空港物流加工區(qū)作為天津臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)（航空城）的重要組成部分，截至目前，已經(jīng)累計完成固定資產(chǎn)投資1

17、31億元，600多家中外企業(yè)在加工區(qū)注冊，100多個項目竣工投產(chǎn)，70多個項目正在緊張建設。目前，一期基礎設施已經(jīng)完成，累計基礎設施和企業(yè)固定資產(chǎn)投資130億元，注冊企業(yè)600多家，其中外資企業(yè)200家，每平方米投資密度超過500美元。隨著天津濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國家總體規(guī)劃和空客A320項目的帶動，越來越多國內(nèi)外航空企業(yè)慕名而來，已經(jīng)注冊落戶11家航空制造企業(yè)，30個航空產(chǎn)業(yè)項目正在進行洽談，其中10個是空客A320的配套項目。天津空港物流加工區(qū)初步形成航空產(chǎn)業(yè)的聚集勢頭。 此外，加拿大的麥格納、日本的豐田合成、意大利的高利爾和金威啤酒等103個項目竣工投產(chǎn)，意大利的扎努西、中興通信等80多

18、個項目正在建設。市政府與國家民航總局共建的國家民航產(chǎn)業(yè)化基地，與中科院合作的工業(yè)生物研發(fā)轉(zhuǎn)化基地已全面啟動建設,根據(jù)規(guī)劃，至2010底，園區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位將滿足25萬人就業(yè)需求，常住人口將超過13萬人，為空港內(nèi)的酒店業(yè)發(fā)展提供強有力的企業(yè)比例占到70以上，為建設高檔商務型酒店奠定了雄厚的客源,附區(qū)域內(nèi)政府企事業(yè)單位名錄,職能部門,駐區(qū)機構,二、酒店的定位 1、運營模式定位： 與品牌連鎖酒店合營 運營酒店的經(jīng)驗欠缺及運營資源系統(tǒng)性欠缺是梅江物業(yè)公司的短板，故應采用與品牌連鎖酒店合營的形式，可以利用合作方品牌優(yōu)勢、依賴品牌連鎖酒店的營銷網(wǎng)絡及其運營經(jīng)驗與資源，此種方式可規(guī)避試驗性的成本浪費,2、酒店

19、類型定位： 會議型商務酒店 本公司對本案做此種類型的定義主要依據(jù)如下幾個觀點： a、區(qū)域內(nèi)的市場需求及未來酒店業(yè)的發(fā)展趨勢 本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已有國內(nèi)外各大型企業(yè)600多家，且未來會不斷增長，故商務往來、會議及各類活動會十分頻繁，對此類型的酒店必將需求旺盛 未來酒店營銷的競爭將集體體現(xiàn)在酒店提供產(chǎn)品的多樣性與有效性。根據(jù)市場需求的變化發(fā)展多樣化的產(chǎn)品，是酒店在競爭中的致勝法寶。同時集中人力、物力、對整體市場進行科學有效的細分，通過突出自己產(chǎn)品差異性和個性化，進行市場營銷，以取得競爭優(yōu)勢。 b、與競爭對手的產(chǎn)品差異化 本區(qū)域內(nèi)已有的4家酒店雖均為星級酒店，但均采用相對傳統(tǒng)的運營與管理模式，產(chǎn)品缺乏個性，

20、品牌文化不突出，同類化感覺明顯。因此，建議本酒店在產(chǎn)品定位、建筑形式、內(nèi)外部裝修風格以及運營管理模式上要與其他幾家有明顯區(qū)別，突出自己的品牌個性與酒店文化，立足于商務會議、配套齊全、個性突出、人性化服務的基礎上創(chuàng)立科學高效先進的管理模式，以爭取在市場上脫穎而出，創(chuàng)造良好的效果,第四部分 酒店的經(jīng)營模式,品牌連鎖的酒店的建議 格林豪泰酒店管理集團是由徐曙光先生在中國創(chuàng)辦的高品位、高性價比的商務型連鎖酒店，是目前躋身市場前六強的唯一全外資連鎖酒店。 2004年 格林豪泰進入中國，第一家酒店開門迎客。 2007年底 格林豪泰酒店數(shù)量突破100家。 2008年底 格林豪泰完成全國重點城市戰(zhàn)略布局，并實

21、施多品牌發(fā)展策略，酒店遍布中國43座大中城市，全面建立商務酒店、酒店公寓、貝殼酒店、快捷酒店等四大產(chǎn)品。 2010年底 格林豪泰酒店數(shù)量達到477家；其中已開業(yè)酒店305家，覆蓋北京、上海等近97個城市，大多數(shù)房間價格在160元至220元之間,格林豪泰 以為客人提供“ 超健康、超舒適、超價值、超期望 ” 的產(chǎn)品和服務為宗旨。酒店價格優(yōu)惠，交通便利，環(huán)境安全?！?開百年老店、樹百年品牌 ”，格林豪泰致力于創(chuàng)建中國高品位、高性價比的商務連鎖酒店第一品牌，樹立中國連鎖酒店在世界酒店業(yè)的卓越典范,第五部分 酒店的設計功能與投資分析,酒店設計功能基本建議：首層自持、二層定位餐飲為酒店做配套、三層以上作為

22、酒店，會議層設置，每隔4層設立中型會議室，半層作為VIP客房。 保留現(xiàn)有首層商鋪，獨立運營目前空港的商圈并未真正形成，還屬于一個建設和培育期，隨著各種綜合體項目和大型商業(yè)的建設，在不久的將來勢必將形成具有空港特色的高端商圈。因為我公司故此保留首層商鋪，根據(jù)空港整體建設進度和周邊情況，引進商家。 在硬件設施上，建議酒店房型齊全。配套設施建議配置各異風格的中餐廳、酒吧、咖啡廳，康體娛樂中心、商務中心、票務中心等設施，此外應具備對間設備先進的大小會議室以及一個具備多功能的宴會大廳,酒店房間數(shù)量建議：酒店客房總數(shù)應以130套為基準進行向上浮動，房間要分出檔次不可雷同 酒店目標客戶群建議：本區(qū)域內(nèi)各政府

23、職能機構及各大企業(yè)的商務人士，周邊區(qū)域及外阜與本區(qū)域有商務往來的流動客群,投資分析 出資總費用：按照每間房屋單價6萬計算，整體合計價格在840萬左右。此費用包括裝修費520萬左右（包含房間內(nèi)的裝飾物、軟片、布草）以及加盟費等相關費用。 開業(yè)三年年均成本和稅后毛利潤（不含租金） 第一年：總成本： 5,210,668 ；總收入：8,635,900； 稅后毛利潤：2,568,924 第二年：總成本：5,637,540；總收入9,869,600； 稅后毛利潤：3,174,045 第三年：總成本：5,664,238 ；總收入：9,869,600； 稅后毛利潤：3,154,022,酒店經(jīng)營分析 總成本構成： 1、毛利潤一般占總額的60%左右 2、成本占40%左右，其中成本主要包括： 1）人力成本占12%-14%； 2）能源費占10%-12% 3）一次性消耗品占4%； 4）洗滌費用占3% 5）日常維修占1%； 6）銷售費用占3,