房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容與特點

1、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容與特點2004 年 08 月 26 日 11:44房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風險。本文從實用的角度， 探討了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、 房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特 點，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效 性的途徑。一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容1、房地產(chǎn)市場分析的層次房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點上的不同要求，可分為以下三

2、個層次的分析，每一 后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn) 市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分 析等內(nèi)容。專業(yè)房地產(chǎn)市場分析 是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場 的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上， 對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。 它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。項目房地產(chǎn)市場分析 是在前兩個層次的基礎(chǔ)上，對特定地點特定項目作競爭能力分析， 預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租

3、金及售價、吸納量及吸納量 計劃進行預測。它側(cè)重于項目競爭能力分析等內(nèi)容。2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析 由于要求的側(cè)重點不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。地區(qū)經(jīng)濟分析是研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析；地區(qū)基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結(jié)果， 而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當 然，如沒能找到公共機構(gòu)的預測信息，也需作一些獨立預測。區(qū)位分析是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要

4、分析內(nèi)容。它要對項目 地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較， 發(fā)現(xiàn)市場機會； 在有兩個或兩個以上的可選用途時， 就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和 微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。市場概況分析 它包含對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析；把項目及其所在的 專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律 是否支持該項目。找出影響計劃項目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點。專業(yè)市場供求分析它包含根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究 區(qū)域；細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某

5、一消費群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子 市場；分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口；將供需缺口最大的子市場 確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量 ）。項目競爭分析 它包含：分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點、及地點的可達性等特征；根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點， 預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額 ）。這里面還包含要得出三個分析的側(cè)重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分 析不一定都包含所有的側(cè)重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標 物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)

6、品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢 的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結(jié)競爭項目歷史上 的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區(qū)、價格和市場份額間 的關(guān)系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。預測項目的吸納量 及吸納量計劃、敏感性分析 測定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不 確定定性。即測定關(guān)鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測定它閃在確保項目滿足投資 目標要求的情況下，允許變動的范圍。二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點在實際應(yīng)用中，某一使用者或部門可能會遇到所

7、有物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策 部門、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于 各自不同的目的需要，對市場分析報告的側(cè)重點和深度也有差別。1、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè) 投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發(fā)投資決策要決定市場 需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的 市場需求。2、項目融資中的房地產(chǎn)市場分析房地嚴項目融資中要時項目進行

8、市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的 主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項目可行性分析的一個重要都分 提供申請貸款的理由。金融機構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評估項目的投資潛力，確保貸 款和投資有一個好的市場基礎(chǔ)，確保項目的經(jīng)濟能國，作為貸款項目選擇的重要依據(jù)。3 、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值， 幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價等，為投資者提供抵押對象 的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場預期回報。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政 府擔保方及評級機構(gòu)提供房地產(chǎn)

9、的市場前景分析，價為分析證券實際價值的參考，并為進行 證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)?？傊瑸樽C券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場分析目的較復雜，它根本的側(cè)重 點在于關(guān)注房地產(chǎn)市場前景及項目物業(yè)的收益或回報率。4 、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設(shè)計或修訂投資策略，指導選 定位置，進行產(chǎn)品計劃、設(shè)計、品質(zhì)、定價、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機 構(gòu)貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場可按 納的售價和租金水平；根據(jù)項目特點進行亮點的挖掘，據(jù)此制定營銷策略；另外，市場分析 還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競

10、爭能力，實時調(diào)整營銷策略。5 、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律， 以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解 整個房地產(chǎn)宏觀市場， 以指導土地規(guī)劃及利用， 合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)； 了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要 確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發(fā)項目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的 開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。研究以上各類活動的特點， 得出各類房地產(chǎn)活動所需市場分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點如表所 示。

11、三、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑1 、影響房地產(chǎn)市場分析有效性的原因通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)研究，本文認為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析 師對房地產(chǎn)市場分析要點的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場分析的關(guān)鍵所在，才能 使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程 中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數(shù)據(jù) 是否充分、可靠。在一個房地產(chǎn)市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生，都會導 致市場分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。2、提高房地戶市場分析有效性的途徑總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活 動對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分 析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結(jié)論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏 輯清晰合理； 報告中采用的數(shù)據(jù)有針對性， 有兩個以上數(shù)