房產(chǎn)企業(yè)成本核算與企業(yè)所得稅的影響分析論文

1、房產(chǎn)企業(yè)成本核算與企業(yè)所得稅的影響分析張梅深圳市建筑設(shè)計研究總院有限公司 518031 摘要：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè) ,對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的推動作用越 來越大。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說， 企業(yè)成本核算方式直接關(guān)系到企業(yè)的利潤水平， 更是給稅務(wù)機關(guān)依法征收企業(yè)所得稅帶來影響。 因此，本文將對房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成 本核算方式以及對企業(yè)所得稅所帶來的影響進行了分析，并提出相應(yīng)的建議。 關(guān)鍵詞：企業(yè)；所得稅；成本核算近些年來隨著城市建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個與其它行業(yè)不 同的特殊行業(yè)， 發(fā)展勢頭迅猛， 房價一路攀升。 但由于其成本核算方式呈現(xiàn)出繁 雜多樣的特點， 已經(jīng)給房產(chǎn)企業(yè)準確地進行財務(wù)

2、核算工作， 進而及時地掌握開發(fā) 成果帶來了非常大的困難，同時也為代表國家的稅務(wù)機關(guān)參與企業(yè)的利潤分配， 按照法律法規(guī)做好企業(yè)所得稅的征收工作帶來一定程度上的影響， 由此對所得稅 的影響也引起人們的高度關(guān)注。從財務(wù)會計管理這個角度進行分析， 對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算并沒有一個 規(guī)范的統(tǒng)一方法， 這也造成了企業(yè)在核算方法上的混亂。 各企業(yè)在成本核算方法 的選擇上， 在實際的管理活動中往往從結(jié)合自身的利益進行選擇， 具有較大的隨 機性，從而容易引發(fā)政策性不穩(wěn)，針對性不強，準確性不高的后果，同時不可避 免地給房地產(chǎn)企業(yè)當期盈利水平的真實反映帶來影響。 為了便于分析， 筆者對目 前房企關(guān)于成本核算方式的

3、實際性操作展開了一番調(diào)查， 經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)主要有如 下幾種方式 :1. 單位成本法 :即以單位商品房面積 （商品房面積是指扣除不可以銷售的公共 面積之后，以可以出售或者出租的面積 ）作為成本核算的重點對象，單位成本結(jié) 合開發(fā)樓盤所發(fā)生的實際建造成本在每一個平方米商品房面積之間采用平均分 攤的方式進行分攤， 在對企業(yè)銷售收入進行確認的同時， 按照確定的銷售商品房 面積對產(chǎn)品成本進行結(jié)轉(zhuǎn)的一種方法。2. 計劃成本法 :是指通過預(yù)算總成本與開發(fā)總面積之間的比例來核定已出售 面積的成本 （ 建筑面積 ）或以預(yù)算總成本與計劃收人之比來核定已經(jīng)實現(xiàn)銷售部 分的成本 （銷售收入 ），待完工之后再做出相應(yīng)的成本

4、差異調(diào)整的一種方式。3. 收入百分比法 :就是嚴格按照收入與成本配比和會計核算遵循謹慎原則的 要求，以銷售單元 單套房屋為成本核算對象， 以每一個銷售單元的商品房面積 以及銷售單價計算每個銷售單元的預(yù)計收入， 并且最終按照收入實現(xiàn)的程度確定 成本的方式。即:銷售單元成本 =（ 該銷售單元的預(yù)計收人 /該樓盤預(yù)計總收人 ）x 該樓盤的總 成本4. 分類系數(shù)法 :就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目對開發(fā)費用進行歸集， 按照價值系數(shù) 分配各類不同價值開發(fā)產(chǎn)品成本的一種成本計算方式。 在這種情況下的成本核算 方式是在按開發(fā)產(chǎn)品項目對開發(fā)費用進行歸集的基礎(chǔ)之上， 根據(jù)不同價值的各類 開發(fā)產(chǎn)品之間的價值系數(shù)對成本分配

5、率進行計算， 并且據(jù)此計算出各類不同價值 開發(fā)產(chǎn)品的單位開發(fā)成本核算方法。即:各分類價值系數(shù)=各價值類別開發(fā)產(chǎn)品價格眾低類別價格加權(quán)平均單位成本=按項目歸集的開發(fā)費用 寧！各分類價值系數(shù)x各分類價 值開發(fā)產(chǎn)品所占面積 ）各類價值開發(fā)產(chǎn)品單位成本 =加權(quán)平均單位成本 x 各類別開發(fā)產(chǎn)品分類系數(shù)5. 估計推算法 :就是結(jié)合自身的發(fā)展， 綜合考慮各種因素， 包括房地產(chǎn)企業(yè)成 本核算的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)、所獲經(jīng)驗的具體數(shù)值以及與市場價格相關(guān)的信息等等， 人為地按照其銷售價格的一定比例， 通過非科學(xué)性地估計方式推算出銷售成本的 一種方式。目前，我們在對商品房開發(fā)成本的核算之中通常情況下是按照分區(qū)塊、 分樓 盤

6、或者分期進行核算的。 從實際上來講， 無論選擇何種成本核算方法， 最基本的 要求就是要把成本核算準確。 從理論上講， 無論選擇何種成本核算方式， 都應(yīng)該 嚴格按照企業(yè)會計制度或者房地產(chǎn)業(yè)會計制度的相關(guān)規(guī)定，將在房地產(chǎn) 開發(fā)的整個過程中所發(fā)生的構(gòu)成成本的費用直接歸集到各該區(qū)塊或樓盤成本中 進行核算，一旦開發(fā)任務(wù)完成之后， 將所歸集的開發(fā)費用結(jié)轉(zhuǎn)到 “開發(fā)產(chǎn)品 ”科目， 按照相應(yīng)的方式分配計入各成本計算的具體對象， 構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成 本或者已經(jīng)銷售開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營成本。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的特殊性而形成一些有別于一般工業(yè)、 商業(yè)企 業(yè)特殊的經(jīng)濟活動，并帶來其會計核算一些特殊處理 （包

7、括稅務(wù)處理的特殊性 ）， 比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在幾個年度里才能確認收益， 而現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 卻表現(xiàn)為年度的匯算清繳體系在時間的選擇上與當期收益之間不相匹配， 而且企 業(yè)所得稅匯算清繳時一般不會追溯到以前數(shù)個年度去審查企業(yè)的開發(fā)成本是否 真實合理，是否應(yīng)當全額在稅前扣除；而且無論是國家現(xiàn)行的所得稅暫行條例、 財務(wù)制度， 還是有關(guān)其它的政策性規(guī)定， 對成本的確定基本上僅僅明確的是收入 與支出相配比以及權(quán)責發(fā)生制的原則。由此可見，在成本核算方式上的選擇給房地產(chǎn)企業(yè)提供了自由選擇的空間， 這無疑也給房地產(chǎn)商帶來種種挑戰(zhàn)， 在成本核算方式上學(xué)會靈活的做出正確的選 擇，不僅僅體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的基本素

8、質(zhì)以及管理水平， 也在考驗企業(yè)的誠信問題， 是對企業(yè)能否正確處理好國家利益與企業(yè)利益關(guān)系的一個重大考驗。 因而正確恰 當?shù)剡x擇成本核算方式對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是無疑具有重大意義。選擇不一樣的成本核算方法對所得稅所帶來的影響是非常明顯的， 雖然從理 論上講，我們可以從中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的土地費用、 商 品房相應(yīng)的建筑成本以及配套費用等等都是確定的， 并沒有對于企業(yè)經(jīng)營成果的 反映以及實現(xiàn)企業(yè)所得稅造成影響， 但是事實上并非如此。 目前，企業(yè)通常情況 下會選擇自由裁量度較大的估計推算法對利潤進行隨意地調(diào)節(jié)， 在實施滾動開發(fā) 的時候，造成前期需要承擔起后期的成本， 在一定程度上對實

9、現(xiàn)所得稅造成了影 響;另外，企業(yè)可以采用很多企業(yè)常常使用的單位成本法，使得單位成本已經(jīng)確 定的情況下， 將一般性的住宅房銷售一空， 暫留一些具有巨大利潤空間的營業(yè)用 房等市場上所說的 “優(yōu)價 ”房，或者轉(zhuǎn)為自己使用或者用作出租等商業(yè)用途， 有可 能產(chǎn)生的巨大利潤空間虛待在開發(fā)產(chǎn)品的賬面之上等等， 未能及時對所得稅進行 清繳，嚴重侵蝕了國家稅基。為加強成本管理， 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算， 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù) 制度的相關(guān)性規(guī)定， 加強對財務(wù)基礎(chǔ)工作的重視，強化核算管理，在要求房地 產(chǎn)企業(yè)按項目建立包括投資日期、 、實際建筑面積、占地面積土地成本、取得中 介機構(gòu)出具結(jié)算報告綜合驗收評定表的時

10、間、 銷售情況及價格、 建筑成本、 開票 情況以及收入等等項目在內(nèi)的臺賬基礎(chǔ)之上，以開發(fā)項目作為一個核算的單元， 遵循在沒有竣工之前將項目所發(fā)生的全部成本費用類計入開發(fā)成本， 待項目完工 辦理竣工結(jié)算之后， 再將開發(fā)成本全部轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的基本思路， 筆者提出以下 建議:1. 對具有一定規(guī)模、開發(fā)正常、財務(wù)力量尚可的房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮選用收 入百分比法。 因為它所遵循的是會計核算的基本原則， 利潤分配比較合理， 比較 真實地反映出企業(yè)的盈利水平， 基本上能夠保證了實現(xiàn)企業(yè)所得稅， 而且核算相 對來說比較簡便， 一般財務(wù)人員能夠勝任。 但由于用了預(yù)計收入數(shù)這個概念， 具 有一定的不確定性。2. 對

11、規(guī)模比較大、財務(wù)核算健全、電算化程度高、財務(wù)力量配備充裕的房地 產(chǎn)企業(yè)，可以考慮選用分類系數(shù)法。 由于在這種方式對利潤進行分配往往比較合 理，對于營業(yè)成本以及庫存成本的分配比較適度， 資產(chǎn)實有額相對來說還是比較 準確，不至于出現(xiàn) “虛增 ”或者“虛減”的情況，能夠有效保證所得稅的實現(xiàn)。但對 核算提出的要求比較高，計算過程復(fù)雜且容易產(chǎn)生計算差錯。3. 對其他規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮選用比較簡單的計劃成本法、 單位成本 法。雖然對成本核算的準確性要求不高， 并不能夠全面地反映出企業(yè)實際的財務(wù) 現(xiàn)狀，但它只要抓住以項目核算這條主線， 總體而言， 其盈利水平反映出來的還 是企業(yè)實際上的經(jīng)營水平。4. 無論是什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)都建議不要采用估計推算法。 由于這種方法具 有較大的隨意性， 而且并不符合會計的基本原則， 往往造成脫節(jié)現(xiàn)象 （即開發(fā)成 本與銷售成本之間的嚴重脫節(jié)） ，人為操控因素過于明顯，不利于體現(xiàn)企業(yè)的盈 利水平，也不利于財務(wù)分析，往往會影響企業(yè)做出正確的財務(wù)決策。參考文獻1 於德家，鄭智萍關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題的探討J.經(jīng)濟師.2005(12)2 黃霖.房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算上會計與稅法的區(qū)別及對策J.財會學(xué) 習(xí).2006(12)3 郭曉燕.我國房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中的成本核算現(xiàn)狀J.金融經(jīng)濟.2010(02)4 史艷敏.淺析