2011年嵩基·鴻潤(rùn)城項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建筑產(chǎn)品修改建議方案

1、嵩基鴻潤(rùn)城項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建筑產(chǎn)品修改建議方案,2011年7月24日,目 錄,第一部分：市場(chǎng)定位,一：總市場(chǎng)定位,二：產(chǎn)品定位,三：功能定位,四：品質(zhì)定位,五：價(jià)格定位,六：客戶定位,七：地位定位,第二部分：建筑產(chǎn)品修改建議,一：建筑設(shè)計(jì)修改目標(biāo),二：建筑設(shè)計(jì)修改原則,三：建筑設(shè)計(jì)理念與主題概念,四：建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新要點(diǎn),五：總平面布局建議,六：戶型規(guī)格建議,七：建筑風(fēng)格建議,八：建筑景觀建議,九：建筑科技建議,十：建筑設(shè)計(jì)文化建議,十一：配套設(shè)施建議,十二：裝修標(biāo)準(zhǔn)建議,十三：物業(yè)管理建議,十四：交房標(biāo)準(zhǔn)建議,PART 1,市場(chǎng)定位,總體市場(chǎng)定位,區(qū)域歸屬定位,中央政務(wù)區(qū),是一個(gè)城市的政治活動(dòng)、行

2、政管理的運(yùn)營(yíng)中心，具有一個(gè)城市的核心價(jià)值,作為領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的所在地，在發(fā)揮政務(wù)功能的同時(shí)，彰顯社會(huì)的主流價(jià)值,中央政務(wù)區(qū)的形成還將帶動(dòng)信息 、商務(wù)、金融、科技、人才等城市精華要素的高度聚集,國(guó)際上統(tǒng)稱為“COD”，即central offical distract，是一個(gè)城市內(nèi)政外交的名片,中央政務(wù)區(qū),目前，這里已經(jīng)具備了中央政務(wù)區(qū)的一切不可或缺的因素。交通局、財(cái)政局、稅務(wù)局、國(guó)土局、檢察院等核心機(jī)關(guān)單位的相繼入駐，使區(qū)域具備了行政中心的向心力。 同時(shí)，已經(jīng)在建的新客運(yùn)站、人民公園等大型公共設(shè)施，將使本項(xiàng)目所在區(qū)域的城市功能配套更加人文化、現(xiàn)代化,Add Your Text,總體市場(chǎng)定位,開(kāi)發(fā)理念

3、定位,創(chuàng)造城市價(jià)值 創(chuàng)造生活價(jià)值,滿足封丘人民對(duì)高品質(zhì)住宅和繁華購(gòu)物街區(qū)的需求,樹(shù)立一個(gè)城市的高度，成為城北新區(qū)的地標(biāo),創(chuàng)造城市價(jià)值 創(chuàng)造生活價(jià)值,在高尚行政街區(qū)，倡導(dǎo)一種有秩序、有地位、有氣質(zhì)的優(yōu)越生活方式，符合社會(huì)主流人群的生活價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),創(chuàng)造城市價(jià)值 以全新的建筑風(fēng)貌彰顯封丘的城市形象。 臨街商鋪、緊靠新客運(yùn)站，成就封丘購(gòu)物新地標(biāo)。 在行政區(qū)現(xiàn)代化新城的基礎(chǔ)上，為高品質(zhì)生活區(qū)的城市概念再做詮釋,創(chuàng)造生活價(jià)值 基于中央政務(wù)區(qū)的的優(yōu)越生活環(huán)境，創(chuàng)造全新的生活價(jià)值。 小高層、高層高品質(zhì)住宅，商業(yè)街的購(gòu)物環(huán)境，城市精英匯集的區(qū)域，在物質(zhì)與精神上同時(shí)為生活品質(zhì)加分,總體市場(chǎng)定位,樓盤總定位,中央政務(wù)

4、區(qū) 封丘門戶新區(qū)首席高品質(zhì)生活街區(qū),結(jié)合以上定位，本項(xiàng)目總定位呼之欲出,中央政務(wù)區(qū)- 封丘門戶-新區(qū)首席高品質(zhì)生活街區(qū),中央政務(wù)區(qū),封丘門戶,新區(qū)首席,高品質(zhì)生活街區(qū),黨政機(jī)關(guān)密集，社會(huì)上層人士聚集的城市核心區(qū)域,緊鄰新客運(yùn)站，封丘人出入的門戶,在新區(qū)高品質(zhì)生活區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步超越，做新區(qū)代言人,融合高檔住宅 與繁華商業(yè)街，營(yíng)造便利生活氛圍，創(chuàng)造街區(qū)價(jià)值,總體市場(chǎng)定位,定位依據(jù),區(qū)域特征 基地條件 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 競(jìng)爭(zhēng)需要,定位依據(jù),區(qū)域特征,基地條件,市場(chǎng)機(jī)會(huì),競(jìng)爭(zhēng)需要,封丘新區(qū)，迎合城市發(fā)展的趨勢(shì)，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。 黨政機(jī)關(guān)集中，政務(wù)氛圍濃厚。 綜合概括為：新行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)、工業(yè)區(qū),位居行

5、政分布線上，與城市權(quán)利階層毗鄰而居。 緊鄰新客運(yùn)站，執(zhí)掌封丘門戶。 商住綜合用地，構(gòu)建良好的居住生活圈,市政對(duì)新區(qū)投入力度大，區(qū)域價(jià)值凸顯。 前期幾個(gè)樓盤帶動(dòng)，區(qū)域發(fā)展日漸成熟，認(rèn)可度高。 小高層、高層稀缺，但客戶有此置業(yè)需求，填補(bǔ)空白,以領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)吸引目標(biāo)客戶。 以獨(dú)一無(wú)二的社區(qū)品質(zhì)打壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 以高端形象確立自己的市場(chǎng),產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位,本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，是在總市場(chǎng)定位前提下，對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行的定位。 本項(xiàng)目的建筑產(chǎn)品定位，首先要符合市場(chǎng)上目標(biāo)客戶的需求，引導(dǎo)目標(biāo)客戶消費(fèi)。其次，要區(qū)別于目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品類別，制造競(jìng)爭(zhēng)性優(yōu)勢(shì)，因此將本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為,戶型適中,高檔品質(zhì),運(yùn)動(dòng)休閑主題,復(fù)

6、合街區(qū),戶型適中 高檔品質(zhì) 運(yùn)動(dòng)休閑主題 復(fù)合街區(qū),產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位,中等戶型 高檔品質(zhì) 運(yùn)動(dòng)休閑主題 復(fù)合街區(qū),戶型適中,高檔品質(zhì),運(yùn)動(dòng)休閑主題,復(fù)合街區(qū),市場(chǎng)層面：考慮客戶置業(yè)需求，通過(guò)減少面積降低總價(jià)，使客戶更容易接受，同時(shí)保持一定的居住舒適性。 功能層面：設(shè)計(jì)面積不大功能全的全新戶型，而非單純減少面積。具體是基于現(xiàn)代家庭物質(zhì)儲(chǔ)藏和生活方式的豐富，增加壁柜和衣帽間,區(qū)域要素：中央政務(wù)區(qū)的高潛力區(qū)域，封丘高品質(zhì)樓盤的集中區(qū)域。 客戶要素：針對(duì)目標(biāo)客戶的調(diào)查，主要置業(yè)群體中高層次的收入狀況從根本上決定項(xiàng)目的規(guī)模特征。 項(xiàng)目限制要素：緊鄰客運(yùn)站，環(huán)境嘈雜；物業(yè)上為高密度社區(qū)，容積率略高，綠化

7、率較低。影響項(xiàng)目成為高檔項(xiàng)目的運(yùn)作能力,客戶需求：在前期客戶調(diào)查中，健身器材、休閑是客戶重點(diǎn)選擇的配套，說(shuō)明了人們對(duì)運(yùn)動(dòng)、休閑軟性需求的強(qiáng)烈。 差異化競(jìng)爭(zhēng)：目前在封丘各項(xiàng)目中，只有錦繡溫泉花園有此概念的宣傳，但力度不大。本項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)休閑為主題，更可以引起市場(chǎng)的關(guān)注,本項(xiàng)目要形成“小高層+高層+商業(yè)”的復(fù)合產(chǎn)品體系，一方面可以多種產(chǎn)品擴(kuò)大客戶層面，避免產(chǎn)品過(guò)于集中，充分滿足市場(chǎng)需求，另一方面可以多種產(chǎn)品的功能互補(bǔ)和形態(tài)差異，提升項(xiàng)目的綜合形象和利潤(rùn)價(jià)值。對(duì)于商業(yè)部分，既作為社區(qū)自身的日常生活配套，還可作為未來(lái)新區(qū)的商業(yè)中心,產(chǎn)品定位,產(chǎn)品規(guī)劃,住宅規(guī)劃：高檔、高層+小高層、戶型適中；商業(yè)規(guī)劃：社

8、區(qū)配套、新區(qū)商業(yè)中心,高檔,社區(qū) 配套,戶型 適中,高層+小高層,新區(qū) 商業(yè)中心,住宅,商業(yè),住宅進(jìn)一步帶動(dòng)商業(yè),商業(yè)滿足住宅配套需求,住宅部分規(guī)劃：整體檔次呈現(xiàn)高檔，物業(yè)形態(tài)以高層為主，包含部分小高層，戶型面積適中。 商業(yè)部分規(guī)劃：既作為社區(qū)配套，將來(lái)還將借助客運(yùn)站的密集人流，形成新區(qū)商業(yè)中心。 住宅與商業(yè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，商業(yè)滿足住宅區(qū)居民生活配套要求，住宅聚集的人氣可以進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)的繁榮,產(chǎn)品定位,住宅產(chǎn)品定位,住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以“高層為主，小高層為輔”；住宅戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)“面積適中、功能全、精細(xì)化”的特點(diǎn),本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，要以“高層為主，小高層為輔”，戶型設(shè)計(jì)要體現(xiàn)“面積適中、功能全、精細(xì)化

9、”的特點(diǎn),面積適中：總價(jià)低，目標(biāo)客戶更易接受,功能全：面積緊湊但功能齊全,精細(xì)化：設(shè)計(jì)精巧，布局別致,產(chǎn)品定位,住宅產(chǎn)品定位,戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新；提高得房率；新現(xiàn)代主義建筑立面；半地下車庫(kù)、立體綠化,采取一梯兩戶的設(shè)計(jì),戶型面積不大但功能齊全，戶內(nèi)增加壁柜和衣帽間，以滿足現(xiàn)代家庭的豐富生活需求,結(jié)構(gòu)合理，使用率高，高層的得房率控制在75%以上，小高層的得房率控制在80%以上，提高住宅的套內(nèi)使用面積,外立面要體現(xiàn)建筑的實(shí)用性、觀賞性和藝術(shù)性，提升整個(gè)小區(qū)的文化品位。建議采用“新現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格”，簡(jiǎn)約時(shí)尚，與其他樓盤形成鮮明對(duì)比,采用半地下車庫(kù)，立體綠化，實(shí)用與美觀并舉，既體現(xiàn)車庫(kù)功能有美化環(huán)境,產(chǎn)品

10、定位,住宅產(chǎn)品定位,包括A戶型：三室二廳一衛(wèi)，C戶型：三室二廳二衛(wèi)，D戶型：三室二廳二衛(wèi)，E戶型：四室二廳二衛(wèi)，F(xiàn)戶型：三室二廳二衛(wèi),戶型面積與比例,產(chǎn)品定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,定位于復(fù)合商業(yè)，具體包括：住宅配套商業(yè)、新區(qū)商業(yè)中心,新區(qū)商業(yè)中心 緊鄰新客運(yùn)站，具備成為新區(qū)商業(yè)中心的先天條件。為出行旅客提供如：餐飲、超市、網(wǎng)吧、品牌服裝等商業(yè)配套服務(wù),住宅配套商業(yè) 為本社區(qū)居民提供生活配套設(shè)施如：便利店、餐飲店、煙酒店、美容美發(fā)、社區(qū)診所、服裝店,復(fù)合商業(yè),以小商鋪為主 大商鋪為輔,基本單元面積,結(jié) 構(gòu),50150，其中以50100小商鋪為主，商業(yè)中心部分配備少量100150大商鋪,框架結(jié)構(gòu)、自由組

11、合、自由分割,功能定位,復(fù)合功能社區(qū),集“居住、經(jīng)營(yíng)、投資、休閑”四位一體,復(fù)合功能行政街區(qū),居住,投資,休閑,本項(xiàng)目的功能定位，提出“復(fù)合功能行政街區(qū)”，即多種功能優(yōu)化組合，集“居住、經(jīng)營(yíng)、投資、休閑”四位一體，在新區(qū)率先提出，形成一種超前性與領(lǐng)先性,功能定位,功能要求,居住功能、經(jīng)營(yíng)功能、投資功能、休閑功能,居 住,經(jīng) 營(yíng),投 資,休 閑,住宅是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要部分，居住是本項(xiàng)目的第一大功能，本項(xiàng)目是適合中高端客戶在中央政務(wù)區(qū)置業(yè)的理想地，也是符合其身份與地位的高尚居所,本項(xiàng)目的商業(yè)一方面為本項(xiàng)目的生活配套設(shè)施做出有利保障，另一方面又形成自己獨(dú)立的專業(yè)商業(yè)中心，可以輻射到全市，是優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)

12、場(chǎng)所,本項(xiàng)目憑借所在區(qū)域價(jià)值的日益彰顯，和鄰近客運(yùn)站的絕版位置，通過(guò)“稀缺地段、廣大市場(chǎng)空間、無(wú)限升值空間”的宣傳和推介，吸引投資客的關(guān)注,本項(xiàng)目通過(guò)依托附近人民公園的休閑游玩價(jià)值，更憑借自身豐富完整的商業(yè)配套設(shè)施，可為封丘居民提供一站式購(gòu)物、休閑、游樂(lè)、聚會(huì)的場(chǎng)所,品質(zhì)定位,品質(zhì)定位,品質(zhì)定位為：產(chǎn)品精良、價(jià)值突出、形象第一，具體從文化品位、建筑品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、健康品質(zhì)、客戶品質(zhì)方面表現(xiàn),作為集住宅、商業(yè)為一體的復(fù)合型物業(yè)，本項(xiàng)目要建設(shè)成為封丘的“高品質(zhì)/高舒適度/高端社區(qū)”，并成為新區(qū)的一處置業(yè)、投資熱土。 具體要做到“產(chǎn)品精良、價(jià)值突出、形象第一”，即在品質(zhì)上要做高端，在形象上要拔高做第

13、一，并以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格帶給客戶超值感受,1,2,3,4,5,具體表現(xiàn),文化品位：以運(yùn)動(dòng)健康的休閑理念為主，結(jié)合行政街區(qū)的高尚人文環(huán)境，打造具有濃郁文化氣息的第一樓盤形象,建筑品質(zhì)：通過(guò)外保溫等先進(jìn)建筑材料，建筑工藝的節(jié)能技術(shù)，智能設(shè)備、壁掛太陽(yáng)能、電暖等建筑科技設(shè)備的使用，凸顯建筑的精良品質(zhì),服務(wù)品質(zhì)：通過(guò)智能化技術(shù)的安防運(yùn)用、多體系防護(hù)措施以及特約服務(wù)等，彰顯小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)品質(zhì),健康品質(zhì)：通過(guò)健身器材的運(yùn)動(dòng)設(shè)備，結(jié)合小區(qū)立體化景觀，打造健康社區(qū)的理念,客戶品質(zhì)：通過(guò)吸引中高端客戶聚集，突出樓盤的高品質(zhì)客戶形象,價(jià)格定位,住宅價(jià)格定位,根據(jù)本項(xiàng)目中高檔的市場(chǎng)定位及與世紀(jì)花園的對(duì)比參考，將住宅

14、價(jià)格定位在25002600元,多層,小高層,24002500 元,27002800 元,世紀(jì)花園,住宅,本項(xiàng)目,2500 2600 元,根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)定位于“中高價(jià)位”。因此，參考價(jià)格表現(xiàn)較高的世紀(jì)花園項(xiàng)目，本項(xiàng)目單價(jià)定價(jià)與之相比略低。另外結(jié)合戶型面積來(lái)看，本項(xiàng)目同等戶型與世紀(jì)花園相比面積稍小，從而在總價(jià)表現(xiàn)上進(jìn)一步走低，符合目標(biāo)客戶對(duì)居住、投資“價(jià)格求低”的購(gòu)買心理,世紀(jì)花園 戶型面積,本項(xiàng)目 戶型面積,價(jià)格定位,商業(yè)價(jià)格定位,以商業(yè)項(xiàng)目客戶看重因素作參考，對(duì)比瑞封花園，本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格定位于70007500元,人流量,地段,成熟商圈,交通便利,配套設(shè)施好,此條件所占權(quán)重

15、41,此條件所占權(quán)重26,此條件所占權(quán)重13,此條件所占權(quán)重11,此條件所占權(quán)重6,在商業(yè)物業(yè)方面，新區(qū)中瑞封花園具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和典型性，因此本項(xiàng)目的商業(yè)定價(jià)將以瑞封花園為對(duì)比，參考各因素得出結(jié)論。 本項(xiàng)目憑借緊鄰客運(yùn)站的優(yōu)勢(shì)，人流量將來(lái)必然超過(guò)瑞封花園現(xiàn)有人流量。 地段上瑞封花園緊鄰繁華的黃池路，略好于本項(xiàng)目。 瑞封花園所在區(qū)域溫州商業(yè)街已形成成熟商圈，而本項(xiàng)目所在區(qū)域剛剛起步。 交通上，瑞封花園略勝于本項(xiàng)目。 配套設(shè)施上，瑞封花園區(qū)域發(fā)展成熟，而本項(xiàng)目則有客運(yùn)站這一重大利好面，兩者不分上下。 雖然瑞封花園在諸多方面略優(yōu)于本項(xiàng)目，但在人流量這一最關(guān)鍵因素上輸與本項(xiàng)目，綜合來(lái)看，兩者競(jìng)爭(zhēng)力相

16、當(dāng)，對(duì)比瑞封花園7000元/的價(jià)格，寶利認(rèn)為本項(xiàng)目定價(jià)于70007500元/較為合適,客戶定位,客戶特征,收入較高、注重品味、置業(yè)理性、看重家庭、追求精神享受、尋求身份認(rèn)同,注重品位,收入較高,置業(yè)理性,看重家庭,追求精神層面,尋求身份認(rèn)同,本項(xiàng)目的客戶應(yīng)是具有“財(cái)富、地位、品位、積極”等屬性的城市主流階層，他們努力創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富，并推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步。具體反映在個(gè)性化的消費(fèi)心理、理性化的消費(fèi)需求，是頗具“主流”風(fēng)范的置業(yè)人群,自用型客戶,客戶定位,客戶細(xì)分,總體上可分為自用型客戶和投資型客戶，其中，自用型客戶又可進(jìn)一步細(xì)分為首次置業(yè)者和二次或多次置業(yè)者客戶,投資型客戶,首次置業(yè)者：年齡在2

17、5-35歲之間，因?yàn)榉N種因素仍未置業(yè)，所選要求既要符合城市發(fā)展方向，又能是總價(jià)承受范圍內(nèi)的客戶,二次或多次置業(yè)者：年齡在35-50歲之間，抱有新區(qū)置業(yè)夢(mèng)想的客戶，多為社會(huì)的中產(chǎn)階級(jí)、中高收入階層客戶,這類客戶多為對(duì)新區(qū)發(fā)展前景看好，通過(guò)對(duì)房產(chǎn)投資而獲得投資利益,客戶收入,客戶職業(yè),客戶年齡,集中在25歲50歲之間，大多收入穩(wěn)定，事業(yè)正在上升期，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和社會(huì)地位,主力家庭月收入在2500元5000元之間，收入處于中上游，具備置業(yè)及房產(chǎn)投資的能力,個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 機(jī)關(guān)單位職員 公司職員 企業(yè)中高層管理人員 專業(yè)人士（醫(yī)生、教師等） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士,客戶定位,客戶分析,根據(jù)前期客戶調(diào)查，從客戶

18、年齡、客戶收入、客戶職業(yè)三個(gè)重要方面說(shuō)明,核 心 客 戶,潛在客戶,區(qū)域來(lái)源：回鄉(xiāng)置業(yè)者 職業(yè)特點(diǎn)：常年在外工作的白領(lǐng)階層。 置業(yè)目的：自住+投資 置業(yè)特征：置業(yè)為父母買房或置業(yè)投資,重要客戶,區(qū)域來(lái)源：各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 職業(yè)特點(diǎn)：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)富階層（領(lǐng)導(dǎo)干部、生意致富者農(nóng)村富裕者） 置業(yè)目的：自住+投資 置業(yè)特征：為子女入學(xué)或移居,區(qū)域來(lái)源：封丘縣全縣城 職業(yè)特點(diǎn)：封丘縣智富階層（私營(yíng)企業(yè)、企事業(yè)中高層、高級(jí)公務(wù)人員） 置業(yè)目的：自住需求 置業(yè)特征：大部分為二次置業(yè)，以改善性需求為主,核心客戶,客戶定位,客戶定位,核心客戶；重要客戶；潛在客戶,價(jià)值感受第一,精細(xì)化建筑設(shè)計(jì) 先進(jìn)性建筑材料 智能化建筑科技

19、精致化戶型 立體化景觀,市場(chǎng)形象第一,產(chǎn)品領(lǐng)先,中央政務(wù)區(qū) 封丘門戶 新區(qū)首席 高品質(zhì)生活街區(qū),地位定位,地位定位,產(chǎn)品領(lǐng)先 市場(chǎng)形象第一 價(jià)值感受第一,本項(xiàng)目所在市場(chǎng)地位，將從本項(xiàng)目建筑產(chǎn)品自身、本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和本項(xiàng)目帶給客戶的價(jià)值感受三個(gè)層面判斷,以精良產(chǎn)品領(lǐng)先于市場(chǎng)，以市場(chǎng)第一的形象出現(xiàn)，最后通過(guò)適中的價(jià)格，帶給客戶超值的性價(jià)比感受,PART 2,建筑產(chǎn)品修改建議,建筑設(shè)計(jì)修改目標(biāo),修改目標(biāo),需達(dá)成的目標(biāo)：開(kāi)發(fā)目標(biāo)、樓盤目標(biāo)、銷售目標(biāo),全面提升嵩基集團(tuán)的品牌形象，同時(shí)為后續(xù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)積累建筑產(chǎn)品方面的經(jīng)驗(yàn),以既定價(jià)格確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速上量，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo),

20、開(kāi)發(fā)目標(biāo),01,樓盤目標(biāo),02,銷售目標(biāo),建筑方面：打造封丘高品質(zhì)樓盤。 文化方面：打造運(yùn)動(dòng)休閑、高尚人文社區(qū)。 服務(wù)方面：貼心物業(yè)、特約服務(wù)。 健康方面：健身運(yùn)動(dòng)設(shè)備，立體化景觀,03,本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，要達(dá)成如下目標(biāo),建筑設(shè)計(jì)修改原則,修改原則,前瞻性、成本性、創(chuàng)新性、差異性、精確性,4. 保持戶型、外立面及建筑風(fēng)格、景觀的個(gè)性化，與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成鮮明的差異,5. 充分挖掘土地價(jià)值，在保證功能齊全的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)戶型面積的精準(zhǔn)控制,1. 兼顧35年后的市場(chǎng)發(fā)展，建筑風(fēng)格和建筑立面保證30年不落后,2. 注重成本控制，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下收縮成本。比如建筑外立面可用30%的面磚，70%的涂

21、料,3. 既符合市場(chǎng)需求又要在現(xiàn)有市場(chǎng)上進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分與創(chuàng)新,建筑設(shè)計(jì)理念與主題概念,設(shè)計(jì)理念,功能價(jià)值投資價(jià)值享受價(jià)值身份價(jià)值,身份價(jià)值,享受價(jià)值,投資價(jià)值,功能價(jià)值,本項(xiàng)目的建筑產(chǎn)品，要形成以“創(chuàng)造生活價(jià)值”的設(shè)計(jì)理念，帶給不同客戶不同的價(jià)值體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在,建筑設(shè)計(jì)理念與主題概念,主題概念,中央政務(wù)區(qū)/首席高品質(zhì)生活街區(qū)/封丘人居形象大使,中央政務(wù)區(qū),封丘人居形象大使,首席高品質(zhì)生活街區(qū),中央政務(wù)區(qū) 首席高品質(zhì)生活街區(qū) 封丘人居形象大使,權(quán)利階層聚集之地，以其強(qiáng)烈向心力吸納一城精華，成就區(qū)域不可忽視的價(jià)值，也是居住者地位、身份、品位的象征,依托行政中心，憑借自身 精良建筑產(chǎn)品、運(yùn)動(dòng)休閑 理

22、念的運(yùn)用和健身器材的配備、立體化景觀的設(shè)計(jì)和豐富的商業(yè)配套，將項(xiàng)目打造成舒適性高的品質(zhì)型社區(qū)，并在形象上塑造成為城市第一,從建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)建筑材料、智能科技到物業(yè)服務(wù)、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施都將與封丘各樓盤形成差異，既是個(gè)性化更是人性化的樓盤,建筑設(shè)計(jì)理念與主題概念,主題要點(diǎn),首席/高品質(zhì)/生活街區(qū)/人居/運(yùn)動(dòng)休閑,4. 人性化建筑 、人性化服務(wù)、人性化配套，成為最適宜居住的典范社區(qū),5. 立體化景觀的組合，運(yùn)動(dòng)健身器材的配備，為居住者工作之余提供運(yùn)動(dòng)休閑的場(chǎng)所,1. 第一并非指在品質(zhì)上不顧成本的精益求精，而是在精良品質(zhì)的基礎(chǔ)上，在形象上拔高，以新區(qū)第一的身份宣傳推介,2. 從建筑設(shè)計(jì)、建筑材料、

23、建筑科技各方面確保產(chǎn)品品質(zhì),3. 品質(zhì)型、高尚型、人文型住宅，復(fù)合繁華商業(yè)物業(yè)，成為集生活、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的一站式街區(qū),建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新要點(diǎn),創(chuàng)新要點(diǎn),外立面創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、景觀創(chuàng)新、車庫(kù)創(chuàng)新,車庫(kù)創(chuàng)新,外立面創(chuàng)新,戶型創(chuàng)新,景觀創(chuàng)新,體現(xiàn)建筑的藝術(shù)性和整個(gè)小區(qū)的文化品位，形成獨(dú)樹(shù)一幟的建筑風(fēng)格，與其他樓盤形成鮮明對(duì)比,自然、生態(tài)、豐富，追求生活環(huán)境和自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一,健康、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用四位一體,實(shí)用與美觀并舉，既體現(xiàn)車庫(kù)功能又美化環(huán)境,總平面布局建議,平面布局,一個(gè)標(biāo)志性雕塑,三條商業(yè)步行街,兩個(gè)出入口,三類產(chǎn)品形態(tài),小區(qū)四個(gè)庭院圍合各布置一個(gè)主題游園,由大門進(jìn)入小區(qū)，沿商業(yè)內(nèi)街建

24、造一個(gè)中央林陣景觀區(qū)。小區(qū)南側(cè)鄰客運(yùn)站部分建造隔絕林陣,西側(cè)沿封黃路商業(yè)街，北側(cè)沿行政路商業(yè)街，以及一條商業(yè)內(nèi)街,封黃路西出入口為主要出入口，直接進(jìn)入商業(yè)內(nèi)街，行政路為副出入口，進(jìn)出小區(qū)居民和車輛,產(chǎn)品形態(tài)包含小高層和高層住宅以及商業(yè)產(chǎn)品,四個(gè)主題游園,一個(gè)中央林陣 一個(gè)隔絕林陣,布局,在主大門外，設(shè)置小型噴泉，附設(shè)標(biāo)志性的雕塑,一個(gè)標(biāo)志性雕塑；兩個(gè)林陣：中央臨陣、隔絕林陣；兩個(gè)出入口；三類產(chǎn)品形態(tài)；三條商業(yè)步行街；四個(gè)主題游園,總平面布局建議,平面布局圖,一個(gè)標(biāo)志性雕塑；兩個(gè)林陣：中央臨陣、隔絕林陣；兩個(gè)出入口；三類產(chǎn)品形態(tài)；三條商業(yè)步行街；四個(gè)主題游園,封黃路商業(yè)街,行政路商業(yè)街,住宅 部

25、分,商業(yè) 內(nèi)街,隔絕 林陣,中央 林陣,主題游園,西大門,北大門,標(biāo)志性噴泉雕塑,休閑區(qū),戶型規(guī)格建議,戶型設(shè)計(jì),整體采取一梯兩戶的設(shè)計(jì)思路，對(duì)于18層高層建筑，特意設(shè)計(jì)雙電梯,本項(xiàng)目產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)，采用一梯兩戶的設(shè)計(jì)。并縮短電梯大堂的進(jìn)深，做到電梯直接入戶，可以提高住戶得房率，增加套內(nèi)使用面積,對(duì)于兩棟18層的高層建筑，由于住戶較多，單電梯設(shè)計(jì)造成高峰時(shí)間擁堵，給居住者生活造成不便，因此建議18層高層建筑配備雙電梯，即采取兩梯兩戶的設(shè)計(jì),電梯,入戶,樓梯,電梯,入戶,樓梯,戶型規(guī)格建議,戶型設(shè)計(jì),陽(yáng)臺(tái),廚房,A戶型生活陽(yáng)臺(tái)建議開(kāi)在廚房處，與廚房連接,客廳窗戶建議全部改為落地窗,戶型規(guī)格建議,

26、戶型配置,以中等面積三房為主力戶型，配置部分兩房和三房戶型,結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、市場(chǎng)定位和目前市場(chǎng)整體狀況，確定以中等面積三房為主力戶型，配置部分兩房和四房。具體戶型配比如下,戶型規(guī)格建議,戶型功能特色,壁柜的設(shè)計(jì)；樓梯進(jìn)深的設(shè)計(jì)；廚房的設(shè)計(jì),壁柜的設(shè)計(jì)： 多做壁柜、衣帽間、儲(chǔ)藏室，增加室內(nèi)的使用功能,1,樓體進(jìn)深的設(shè)計(jì)： 樓體進(jìn)深加大，整個(gè)樓體進(jìn)深在15米左右,2,廚房的設(shè)計(jì)： 開(kāi)間要大，并結(jié)合壁柜，充分滿足烹飪和食物貯藏功能,3,盥洗臺(tái),儲(chǔ)藏柜,壁柜,操作臺(tái),廚房,戶型規(guī)格建議,戶型功能特色,主臥的設(shè)計(jì)；細(xì)部處理；生活配套的設(shè)計(jì)；地下室的設(shè)計(jì),主臥的設(shè)計(jì)： 由南到北（南部為休息區(qū)，北部

27、為衛(wèi)生間），南北通透，休息區(qū)采光充足，衛(wèi)生間全明設(shè)計(jì),4,淋浴,衛(wèi)生間,陽(yáng)臺(tái),休息區(qū),衣帽間,壁柜,細(xì)部處理 設(shè)置兩個(gè)門鈴，分別設(shè)在客廳和廚房,5,生活配套的設(shè)計(jì)： 每層增加垃圾房、管道井,6,地下室的設(shè)計(jì) 考慮采用半地下室設(shè)計(jì)，一側(cè)為車庫(kù)，一側(cè)為儲(chǔ)藏室，充分利用地下空間，解決停車和貯藏功能,7,戶型規(guī)格建議,戶型功能賣點(diǎn),面積不大功能全；結(jié)構(gòu)合理，實(shí)用率高；客戶面廣；總價(jià)低,總價(jià)低：本項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)如果按照2500元/單價(jià)計(jì)算，最小戶型總價(jià)僅在24萬(wàn)元，客戶比較容易接受,客戶面廣：以知識(shí)型、高素質(zhì)、實(shí)用功能第一位的新區(qū)消費(fèi)群體,面積不大功能全,結(jié)構(gòu)合理，實(shí)用率高,戶型規(guī)格建議,商業(yè)用房,商業(yè)規(guī)

28、格；業(yè)態(tài)規(guī)格,內(nèi)街商業(yè),封 黃 路,行 政 路,1.商業(yè)規(guī)格 鄰封黃路和行政路商業(yè)街都為二層，封黃路建議進(jìn)深15米，行政路進(jìn)深13米，層高一層4.2米，二層4米。 商業(yè)內(nèi)街為一層，建議進(jìn)深12米，層高4.2米,2.業(yè)態(tài)規(guī)劃 本項(xiàng)目商業(yè)同時(shí)定位于社區(qū)商業(yè)配套和 新區(qū)商業(yè)中心，建議將內(nèi)街商業(yè)作為社區(qū)配套，臨街尤其是封黃路商業(yè)作為客運(yùn)站商業(yè)配套，并發(fā)展成為商業(yè)中心,建筑風(fēng)格建議,建筑風(fēng)格,ArtDeco建筑風(fēng)格,ArtDeco建筑風(fēng)格,ArtDeco建筑的特點(diǎn)，立面嚴(yán)謹(jǐn)而簡(jiǎn)潔有力，富有文化氣息，尺度親切， 樸實(shí)自然，細(xì)部精致、注重功能和建筑景觀環(huán)境的美學(xué)感官,ArtDeco建筑風(fēng)格，體現(xiàn)簡(jiǎn)約、時(shí)尚、

29、蓬勃向上的時(shí)尚氣息，更能表現(xiàn)出立面的幾何體、藝術(shù)感，簡(jiǎn)潔隨意而富現(xiàn)代氣息，線條清新流暢,建筑風(fēng)格建議,外立面,從頂部、陽(yáng)臺(tái)、雨水管空調(diào)冷凝管、色彩、山墻各角度考慮,頂部,陽(yáng)臺(tái),雨水管空調(diào)冷凝管,色彩,山墻,主要以平屋頂設(shè)計(jì)，通過(guò)立體幾何突出現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)約和時(shí)尚；頂層建造頂棚，既實(shí)用又美觀,1、陽(yáng)臺(tái)采用直角落地陽(yáng)臺(tái)，不能有過(guò)多異型陽(yáng)臺(tái)出現(xiàn)，避免出現(xiàn)拐角陽(yáng)臺(tái)、弧角陽(yáng)臺(tái)，破壞整體立面風(fēng)格。 2、陽(yáng)臺(tái)還要考慮與空調(diào)板的結(jié)合，空調(diào)機(jī)位的擋板建議采用水泥材質(zhì)的百葉扇造型,在立面設(shè)計(jì)的同時(shí)，就要提前考慮雨水管和空調(diào)冷凝管位置和顏色的處理，考慮位置的隱蔽性，不能影響美觀,已規(guī)劃外立面設(shè)計(jì)以米黃色為主，建議考慮

30、赭石色。材質(zhì)使用面磚,要注意山墻立面的處理，使之形成項(xiàng)目建筑景觀的亮點(diǎn)，同時(shí)又能增強(qiáng)端頭戶型的實(shí)用功能,建筑風(fēng)格建議,參考案例,建筑風(fēng)格建議,參考案例,建筑景觀建議,總體思路,以“運(yùn)動(dòng)、健康、休閑”為主題；由“1個(gè)中央綠化帶+1個(gè)隔絕綠化帶+4個(gè)主題游園+3個(gè)休閑綠化圈+運(yùn)動(dòng)主題雕塑”組成,總體思路,以運(yùn)動(dòng)、健康、休閑為特色，將體育的生活哲學(xué)與社區(qū)居住文化相結(jié)合，并將運(yùn)動(dòng)、自然、園藝、人文、體驗(yàn)、交流和友愛(ài)等設(shè)計(jì)要素貫穿其中,整個(gè)主題景觀由“1個(gè)中央綠化帶+1個(gè)隔絕綠化帶+4個(gè)主題游園+3個(gè)休閑綠化區(qū)+運(yùn)動(dòng)主題雕塑”組成，采取“多種樹(shù)、少種草”的原則,本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)上要?jiǎng)?chuàng)新，結(jié)合時(shí)代主題和地

31、域特色，為項(xiàng)目增光添彩，提升項(xiàng)目的附加值,建筑景觀建議,景觀主題,對(duì)建筑景觀提出三個(gè)主題要求：健康主題、運(yùn)動(dòng)主題、休閑主題,健康主題,運(yùn)動(dòng)主題,休閑主題,健康不僅僅指身體方面無(wú)疾病，在現(xiàn)代健康理念中包括身心方面的全面健康,隨著人們健康意識(shí)的提高，運(yùn)動(dòng)意識(shí)在整個(gè)社會(huì)逐步升級(jí)，帶動(dòng)健身房等服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，但在封丘尚且缺乏，因此人們對(duì)小區(qū)健身配套將會(huì)更為關(guān)注,現(xiàn)代生活節(jié)奏不斷加快，人們?nèi)諒?fù)一日的工作，免不了身心疲憊，渴望在工作之外的時(shí)間獲得壓力的釋放和心理的緩解，休閑意識(shí)泛起,措施：在中央景區(qū)、樓間、周界多種植立體化的灌木、喬木、花草，真正做到出門見(jiàn)綠、開(kāi)窗見(jiàn)景，步移景異，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民從體質(zhì)到精神的

32、全面健康,措施：在四個(gè)社區(qū)主題 游園中配備小型運(yùn)動(dòng)健身器材，安置運(yùn)動(dòng)主題雕塑,措施：立體式綠化讓居住者感受與大自然的貼近，另外在轉(zhuǎn)角路口建造休閑綠化圈，全方位打造休閑生活理念,建筑景觀建議,景觀布局,兩個(gè)形象大門,兩個(gè)形象大門：封黃路西大門為主大門，行政路北大門為次大門。主大門直徑28米，次大門直徑13米。大門設(shè)計(jì)使用北歐現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，與整體建筑風(fēng)格相一致，和諧統(tǒng)一,形象大門參考圖,建筑景觀建議,景觀布局,一個(gè)水景雕塑,一個(gè)水景雕塑：主大門前方建造，打造水景概念：考慮建造水池，內(nèi)置藝術(shù)雕塑或直接建造噴泉雕塑,水景雕塑參考圖,建筑景觀建議,景觀布局,一個(gè)中央綠化帶、一個(gè)隔絕綠化帶,兩個(gè)綠化帶：一

33、個(gè)中央綠化帶，分布于商業(yè)內(nèi)街，一個(gè)隔絕綠化帶，分布于鄰近客運(yùn)站一側(cè)。中央綠化帶主要起美化作用，隔絕綠化帶兼具使用功能，可以將社區(qū)建筑與客運(yùn)站隔離,中央綠化帶參考圖,隔絕綠化帶參考圖,建筑景觀建議,景觀布局,四個(gè)主題游園,四個(gè)主題游園：整個(gè)社區(qū)共有8棟樓，每?jī)蓷潪橐粋€(gè)庭院，共四個(gè)庭院；景觀布局設(shè)計(jì)每個(gè)庭院建造一個(gè)游園，以健康、運(yùn)動(dòng)為主題；游園以坡地景觀+運(yùn)動(dòng)小廣場(chǎng)的方式布局,主題游園參考圖,建筑景觀建議,景觀布局,三個(gè)休閑綠化區(qū),三個(gè)休閑綠化區(qū)：社區(qū)八棟樓，每四棟樓之間會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)角路口，共有三個(gè)，一大兩小。景觀設(shè)計(jì)中充分利用這一區(qū)域，設(shè)計(jì)休閑區(qū)，并設(shè)置休息座椅，集綠化、休閑功能為一體,休閑綠化區(qū)參考圖,建筑景觀建議,景觀布局,地面鋪裝、樹(shù)木栽植,地面鋪裝：社區(qū)主干道、支路和主題景觀的地面采用透水磚、水泥塊進(jìn)行鋪裝，擯棄花崗巖和不銹鋼等高成本的豪華鋪裝，體現(xiàn)健康實(shí)用的鋪裝特色,樹(shù)木栽植：地面花草、灌木和喬木高低錯(cuò)落，形成三級(jí)綠化體系。另外考慮到地下車庫(kù)的建設(shè)，植被根系不宜入土過(guò)深，建議喬木采取盆景式種植方式,建筑景觀建議,景觀布局,各種功能用品包括果皮箱、休閑椅、運(yùn)動(dòng)器械、街燈等,社區(qū)內(nèi)的果皮箱、休閑椅、運(yùn)動(dòng)器械、街燈等要設(shè)計(jì)的藝術(shù)化，在顏色和造型上符合自然健康主題，在發(fā)揮實(shí)用功能的同時(shí)成為社區(qū)