XX社區(qū)鄰里中心運(yùn)營管理方案

1、XX社區(qū)鄰里中心運(yùn)營方案一、項目概況XX社區(qū)鄰里中心位于南京大道與XX西路交叉口西側(cè)，一期總建筑面積15萬平方米，其中住宅建筑面積約9萬平方米，總戶數(shù)460戶。配套建筑面積1.05萬平方米，業(yè)態(tài)有多功能運(yùn)動中心、游泳館、幼兒園、餐飲、超市、咖啡茶飲、洗衣店等。目前該項目正處于內(nèi)部裝飾裝修階段及外部配套設(shè)施設(shè)備施工階段。二、運(yùn)營理念為充分體現(xiàn)XX社區(qū)鄰里中心的建設(shè)的初衷，打造高端、示范的住宅項目，結(jié)合XX社區(qū)鄰里中心遠(yuǎn)離城區(qū)、生活資源匱乏、銷售進(jìn)度緩慢等實際情況，XX社區(qū)鄰里中心物業(yè)將通過全方位、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)促進(jìn)物業(yè)的保值增值，同時運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)+金鑰匙管家+外部生活資源共享的服務(wù)模式，彌補(bǔ)

2、周邊配套設(shè)施和生活資源匱乏的不足，滿足業(yè)主家居生活的日常需求。以做好基礎(chǔ)服務(wù)為原則，以互聯(lián)網(wǎng)+為服務(wù)為理念，力爭為業(yè)主營造一個規(guī)范化、智能化、管家式的溫馨社區(qū)，使XX社區(qū)鄰里中心成為新區(qū)引進(jìn)高素質(zhì)人才的重要的功能平臺。（一）基礎(chǔ)服務(wù)1.物業(yè)服務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行ISO質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，制定切合實際的物業(yè)服務(wù)細(xì)則和內(nèi)部管理制度，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。2.商業(yè)配套服務(wù)。利用運(yùn)動會所、物業(yè)服務(wù)配套用房，整合現(xiàn)代服務(wù)集團(tuán)現(xiàn)有資源，通過自主經(jīng)營，對外招商等方式，開展餐廳、超市、洗衣、美發(fā)等便民商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營。（二）互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)1.搭建網(wǎng)絡(luò)平臺，初期通過建立微信網(wǎng)絡(luò)溝通平臺，以“微社區(qū)”的方式

3、，實現(xiàn)日常運(yùn)營管理服務(wù)，后期逐步向APP客戶端服務(wù)過渡，通過客戶端為業(yè)主提供一個集物業(yè)服務(wù)、社區(qū)互動、娛樂資源為一體的綜合服務(wù)平臺。2.引入金鑰匙聯(lián)盟管家式服務(wù)體系，通過網(wǎng)絡(luò)報修、預(yù)約服務(wù)等方式，以最快的速度、最短的時間滿足業(yè)主的需求，并且根據(jù)業(yè)主需求的多樣化，綜合利用新區(qū)資源，逐步拓展管家式的服務(wù)內(nèi)容，從簡單的代收、代繳、代購等服務(wù)內(nèi)容，逐步拓展兒童看管、老人陪護(hù)、社區(qū)醫(yī)療等超值管家式服務(wù)。3.全面發(fā)掘、重新整合新區(qū)內(nèi)外部優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)資源，建立全方位、多渠道的生活資源供應(yīng)商，通過網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，實現(xiàn)需求方和供給方供求關(guān)系的有效銜接，滿足業(yè)主的生活需求。三、運(yùn)營服務(wù)內(nèi)容根據(jù)項目特點(diǎn)和銷售現(xiàn)狀結(jié)合

4、項目遠(yuǎn)離城區(qū)等實際情況，為節(jié)約項目運(yùn)行成本、提高人員工作效率，同時保證項目部分功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，計劃將物業(yè)運(yùn)營服務(wù)分為兩個階段，即運(yùn)營保障階段和正式運(yùn)營階段。（一）運(yùn)營保障階段服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)。治安和消防安全、環(huán)境衛(wèi)生、車輛及交通、公共設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)、區(qū)內(nèi)廣告、客戶管理等服務(wù)。2.運(yùn)行保障服務(wù)。運(yùn)動中心和游泳館運(yùn)營服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、入室保潔和維修服務(wù)、預(yù)約洗衣服務(wù)、代收代繳服務(wù)、室內(nèi)綠植養(yǎng)護(hù)、訂餐/訂客房服務(wù)、小型物件搬運(yùn)（限小區(qū)內(nèi)）服務(wù)、郵件快遞代收服務(wù)、房屋租賃服務(wù)和水果、蔬菜和日用品代購服務(wù)、過濾訪客服務(wù)等。（二）正式運(yùn)營階段拓展的服務(wù)內(nèi)容1.社區(qū)免費(fèi)醫(yī)療服務(wù)2.代客加油、洗車、車輛代

5、駕等服務(wù)3.兒童、老人陪護(hù)和寵物代養(yǎng)服務(wù)。4.房屋中介及非機(jī)動車租賃服務(wù)5.特約開鎖、跑腿、家電維修等服務(wù)。6.咖啡茶飲、棋牌休閑等娛樂服務(wù)四、運(yùn)營建議目前該項目處于運(yùn)營保障階段，為給入住人員提供優(yōu)質(zhì)、完善的物業(yè)和商業(yè)配套服務(wù)，促進(jìn)資產(chǎn)的銷售、保值和增值，建議方洋集團(tuán)為滿足配套業(yè)態(tài)的使用功能，制定相應(yīng)的扶持政策，對該項目各業(yè)態(tài)運(yùn)營給予一定的扶持。（一）物業(yè)服務(wù)云帆物業(yè)負(fù)責(zé)XX社區(qū)鄰里中心物業(yè)的整體運(yùn)營，運(yùn)營費(fèi)用和開辦費(fèi)用與方洋集團(tuán)簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同支付。（二）運(yùn)動中心運(yùn)營服務(wù)1.運(yùn)動器械及設(shè)備設(shè)施方洋集團(tuán)按照功能布局配置齊全，云帆物業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)動會所的日常運(yùn)行和維護(hù)；2.配備日常服務(wù)人員，招聘專

6、業(yè)的游泳教練和場館管理員各1名負(fù)責(zé)游泳場館和運(yùn)動中心的日常管理；3.游泳場館等采用會員制，會員費(fèi)用按市區(qū)同等場所價格收取，籃球、羽毛球場地對管委會和駐區(qū)企業(yè)招租。（三）綜合服務(wù)樓商業(yè)配套業(yè)態(tài)招商1.餐飲、咖啡茶飲建議由方洋餐飲作為招商主體；2.洗衣店、美發(fā)等業(yè)態(tài)建議由云帆物業(yè)作為招商主體；3.超市建議由XX商貿(mào)做為招商主體；（四）幼兒園建議根據(jù)實際情況，新區(qū)文教局統(tǒng)籌開園時間及扶持政策。五、運(yùn)營費(fèi)用預(yù)算序號項目費(fèi)用（元/年）備注1開辦費(fèi)用 包含維修工具、開荒、保安工具、辦公設(shè)備等一次性投入費(fèi)用。詳見附表12物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)包含30名服務(wù)人員、公共設(shè)施維保、清潔客用、綠植租擺、安保、辦公等費(fèi)用。詳見附表23運(yùn)動中心 包含5名運(yùn)行人員、保潔物資、維修耗材、綠植租擺等費(fèi)用。詳見附表34保障服務(wù)人員 包含10名服務(wù)人員、保潔物資、維修耗材、辦公、交通等費(fèi)用。詳見附表45小計 6物業(yè)管理費(fèi)（6%） 7法定稅金(7.2%) 法定稅收-合計 年度運(yùn)營總費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及運(yùn)動中心、服務(wù)樓等配套業(yè)態(tài)運(yùn)營費(fèi)用備注：費(fèi)用不包括日常運(yùn)行的能耗及電梯年檢維保費(fèi)用，詳表見附件。根據(jù)項目預(yù)算，建議方洋集團(tuán)單獨(dú)支付開辦費(fèi)用采購開辦物資，各業(yè)態(tài)日常運(yùn)營費(fèi)用按季度支付，用于支付人員工資及日常耗材等項目日常運(yùn)行費(fèi)用。六、運(yùn)營費(fèi)用的返還隨著二期工程交