201410月天安云谷操盤思路思考

1、天安云谷案例分析及操盤思路思考,part 4,操盤思路啟示,part 3,一期招商策略,part 1,項目規(guī)劃介紹,part 2,服務(wù)平臺打造,目錄,catalog,天安云谷是位于坂田華為科技城的城市更新示范項目，將建設(shè)成為以新興產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核的現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)綜合體,項目基本信息,天安云谷,城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓的，其增值收益按以下方式繳納： （一）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額未超過扣減總金額30%的部分，免繳增值收益； （二）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額30%未超過50%的部分，按50%的比例上繳； （三）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額50%未超過100%的部分，按60

2、%的比例上繳； （四）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額100%部分，按100%的比例上繳； （五）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)原則上不得轉(zhuǎn)讓，確需在5年內(nèi)轉(zhuǎn) 讓的，工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益按增值收益額的100%的比例上繳,增值收益解讀,增值收益計算方式： 增值收益額銷售收入扣減總金額 扣減總金額登記價（包含購地成本、拆遷成本、工程結(jié)算成本、園林及裝修成本以及管理成本等）+銷售稅費+補繳地價；虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源 備注：租售結(jié)合項目，登記價及補繳地價僅按銷售型物業(yè)部分計算,園區(qū)規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)空間,居住空間,產(chǎn)業(yè)空間,景觀軸,還建居民花園社區(qū) 高級人才公寓

3、生態(tài)宜居的綠色居住環(huán)境,體育活動中心 會所 smac創(chuàng)新中心：設(shè)立產(chǎn)品發(fā)布、展示、技術(shù)創(chuàng)新窗口 多功能會議大廳 研發(fā)與測試中心 文化場所,大型綜合性商業(yè)中心 開放型商業(yè)步行街 超高層高端商務(wù)酒店 便利性社區(qū)配套商業(yè)帶 多首層商業(yè)休閑空間,預(yù)計引進3000家企業(yè) 打造研發(fā)空間、孵化盒加速器、產(chǎn)業(yè)cbd三大主題組團 雙首層商務(wù)大堂 定制化產(chǎn)業(yè)空間（2萬平起,項目涵蓋產(chǎn)業(yè)、生活、學習、商業(yè)、商務(wù)全息結(jié)合的以人為核心的產(chǎn)城綜合體,項目基本信息,園區(qū)規(guī)劃-產(chǎn)業(yè)空間,200萬產(chǎn)業(yè)空間由多棟產(chǎn)業(yè)辦公樓和5a級產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓組成，以研發(fā)空間、孵化和加速器、產(chǎn)業(yè)cbd三大主題組團形式錯落分布,園區(qū)規(guī)劃-商業(yè)空間,商

4、業(yè)空間由集中購物中心、步行街、高端商務(wù)酒店、社區(qū)商業(yè)、寫字樓裙樓商業(yè)等構(gòu)成，可滿足區(qū)域人群的消費需求,園區(qū)規(guī)劃-居住空間,以綠色生態(tài)理念打造住宅區(qū)，由拆遷還建居民花園社區(qū)及高級人才公寓組成,園區(qū)規(guī)劃-創(chuàng)新云空間,創(chuàng)新云空間即園區(qū)提供的如會議中心、研發(fā)檢測、展示中心、會所等其他商業(yè)商務(wù)配套，統(tǒng)稱為創(chuàng)新云空間,園區(qū)規(guī)劃-生態(tài)公共空間,打造全景式景觀體驗與開放式公共空間，提供健康、環(huán)保、安全的園區(qū)環(huán)境,依托公共交通體系及園區(qū)綠道、水軸的步行休閑系統(tǒng)，實現(xiàn)各個建筑組團之間的有機協(xié)調(diào),交通樞紐中心 分布園區(qū)兩端的交通樞紐中心，匯聚公交、的士、地鐵交通，服務(wù)園區(qū)的商務(wù)與生活出行，輻射周邊辦公樓、購物中心，

5、成為城市人流核心聚集地,人車分流的交通空間 多車道引導車流進入互通的地下車場，實現(xiàn)地面地下的無界轉(zhuǎn)換；靈活組織地面道路與人行道的空間關(guān)系，滿足居住及產(chǎn)業(yè)組團對舒適、安全的人行環(huán)境的要求,騎行綠道 在園區(qū)和周邊設(shè)置智能化自行車出租站，并有貫穿和環(huán)繞園區(qū)的騎行綠道，為綠色出行提供極佳條件,便捷公交 , 地鐵對接城市生活圈 多公交站臺覆蓋園區(qū)內(nèi)外出行點，四通八達延伸至深圳各地，加上對接社區(qū)的地鐵10號線，縮短城市生活圈范圍，還有穿梭巴士來往于社區(qū)內(nèi)部,步行街道與交互式連廊 建造適宜步行的街道網(wǎng)絡(luò)與交互式連廊，將商業(yè)、住宅和公共建筑設(shè)置在步行可達的公交站點范圍內(nèi)，提高出行便利，并有效降低園區(qū)內(nèi)部的機動

6、車交通量,園區(qū)規(guī)劃-交通規(guī)劃,part 4,操盤思路啟示,part 3,一期招商策略,part 1,項目規(guī)劃介紹,part 2,服務(wù)平臺打造,目錄,catalog,通過搭建智慧園區(qū)服務(wù)平臺，為園區(qū)內(nèi)或非園區(qū)的企業(yè)、人才、供應(yīng)商、服務(wù)商等利益相關(guān)者建立關(guān)聯(lián)，并提供服務(wù)，從而構(gòu)建空間載體和網(wǎng)絡(luò)平臺相結(jié)合的泛載體運營服務(wù)模式,天安云谷合作企業(yè),天安云谷合作企業(yè)：含龍崗區(qū)政府、深圳市科創(chuàng)委、深圳市投資推廣署、國家超級計算深圳中心、華為、ibm、順豐速運、新鴻基金融集團、各大銀行等,天安云谷強調(diào)云共享精神與互聯(lián)網(wǎng)思維的應(yīng)用，通過網(wǎng)絡(luò)平臺將運營服務(wù)產(chǎn)品化、標準化,項目打造理念,項目服務(wù)體系的打造理念是從企

7、業(yè)經(jīng)營需求出發(fā)，為企業(yè)提供行政、人才、研發(fā)、金融等完善的服務(wù)體系,服務(wù)體系打造規(guī)劃,整合物業(yè)、商業(yè)服務(wù)及政務(wù)聯(lián)動，為園區(qū)提供成熟的行政辦事、物業(yè)管理、信息融通的企業(yè)服務(wù)，提供非核心業(yè)務(wù)外包,與科研機構(gòu)合作搭建聯(lián)盟，同時搭建公共實驗室和檢測平臺，共享價格昂貴的測試儀器，降低創(chuàng)業(yè)成本，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展,與網(wǎng)絡(luò)人才、人才市場合作共創(chuàng)人才庫，通過與專業(yè)培訓機構(gòu)合作，讓人才增值，服務(wù)企業(yè),與創(chuàng)投、信貸、上市融資、融資租賃等多層次金融機構(gòu)合作，為企業(yè)提供完善的金融服務(wù)體系,通過舉辦嫁接展會、論壇、商學院培訓等營造豐富的跨界交流與互動場,一站式服務(wù)中心,人才服務(wù),產(chǎn)學研聯(lián)盟,產(chǎn)業(yè)學術(shù)活動,金融服務(wù)體系,通過與華

8、為簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，入駐客戶在諸多行政方面享華為所享受的優(yōu)惠； 與順豐物流簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，實現(xiàn)30分鐘采購； 與ibm、招商銀行合作為企業(yè)提供it資產(chǎn)、裝修工程、辦公設(shè)備暨其他業(yè)務(wù)的融資租賃服務(wù),多維產(chǎn)業(yè)支持,產(chǎn)業(yè)綜合體不僅是一組相關(guān)聯(lián)的建筑組合，更是一種“關(guān)聯(lián)型企業(yè)與人才社區(qū)”。每一種建筑形態(tài)都能為產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來切實的幫助,多維產(chǎn)業(yè)支持,從營建“云”的機構(gòu)、研發(fā)“端”的企業(yè)，到提供“內(nèi)容”的軟件公司，“云”平臺為處于不同成長階段的企業(yè)提供多層次的服務(wù),對于初期創(chuàng)業(yè)者：只要有創(chuàng)意,可以從一個卡位、一臺電腦、一天起租開始提供空間及服務(wù)，培育創(chuàng)新型企業(yè)和人才，構(gòu)建全新的“創(chuàng)新工場”，包括提供云桌面

9、、風投對接等，并建立創(chuàng)業(yè)導師機制。 對于中小企業(yè)：不僅為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的空間及硬件設(shè)施外，還可以從室內(nèi)設(shè)計、裝修施工、空調(diào)辦公家私辦公設(shè)備釆購等全方位的交鑰匙工程， 還提供工商稅務(wù)辦理，甚至開業(yè)慶典的舉辦、物料設(shè)計制作，媒體宣傳等方面的貼身服務(wù)，讓企業(yè)真正能專注于自身的核心業(yè)務(wù)發(fā)展,多維產(chǎn)業(yè)支持,拎包入駐！無論是初創(chuàng)業(yè)者抑或是中小企業(yè)，均能獲得合適的辦公空間，毋須擔心辦公成本，真正專注自身核心業(yè)務(wù)發(fā)展,共享”智慧服務(wù)平臺,通過搭建物聯(lián)網(wǎng)平臺，整合企業(yè)和人才需要的共享空間，打造一個未來工作和生活的理想的智慧園區(qū),世界級的云計算主機和存儲集群（高性能、高安全）saas、paas、iaas全體系資源

10、園區(qū)小微企業(yè)免費使用，業(yè)務(wù)成長后付費 華為合作建立本地小型云機房提供便捷運維,云服務(wù)模式：國家超算中心深圳云計算中心光纖直連， 匯聚海量產(chǎn)業(yè)資源，讓企業(yè)隨需選用； icard智慧通：將園區(qū)門禁卡、公司考勤卡、停車卡、深圳通等多項功能集成到用戶的手機卡里，實現(xiàn)一卡（一機）暢通園區(qū)、暢行深圳 solomo平臺：以網(wǎng)絡(luò)門戶開啟超凡的用戶體驗，便捷、易用，并打造優(yōu)質(zhì)的本地化社交圈 網(wǎng)上辦事一站通：用戶可在線登錄模擬真實情景的網(wǎng)上辦事大廳，快捷高效辦理入駐、裝修、工商、稅務(wù)等全部事務(wù) 智慧供應(yīng)鏈：打造物聯(lián)網(wǎng)園區(qū)，全面智能感應(yīng)和處理，精確控制和對接需求，打造智慧的供應(yīng)鏈,利用“云共享”理念，通過云平臺（連

11、廊）將整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的連接起來，可以從工作端下降到云空間散步、交流、飲食、健身等,僅一期便擁有共享、休閑的2萬云平臺 服務(wù)企業(yè)與人才的休閑音樂噴泉、電影院、書吧、咖啡廳 室內(nèi)恒溫游泳池、室內(nèi)羽毛球場、健身房、網(wǎng)球場等運動設(shè)施 空港式企業(yè)大堂、公共會議室、培訓中心、倉儲中心、企業(yè)家會所、展示中心等 所有公共空間與基礎(chǔ)設(shè)施，均可預(yù)定使用，將實施智慧化管理,共享”的云空間,其園區(qū)優(yōu)惠政策以深圳市、龍崗區(qū)對中小企業(yè)及科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)惠政策為主，項目本身無特殊優(yōu)惠，對中小高新技術(shù)企業(yè)入駐的吸引力在于優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)平臺，以及適合中小企業(yè)發(fā)展的園區(qū)環(huán)境,針對中小微型企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)的優(yōu)惠政策，主要依托于龍

12、崗區(qū)、深圳市政府對中小微型企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)在公共服務(wù)、創(chuàng)業(yè)扶持、創(chuàng)新推動、市場開拓、資金扶持、融資促進等方面的扶持，具體政策有： 龍崗區(qū)企業(yè)信息化資助實施細則 龍崗區(qū)科技創(chuàng)業(yè)投資風險補貼計劃實施細則 深圳市龍崗區(qū)科技創(chuàng)新獎勵辦法 深圳經(jīng)濟特區(qū)中小企業(yè)發(fā)展促進條例 2012年扶持中小微企業(yè)發(fā)展的若干政策條例 園區(qū)孵化與促進計劃，主要指園區(qū)通過申請龍崗區(qū)科技企業(yè)孵化器，可為入駐企業(yè)優(yōu)先獲得政府資金扶持提供便利，但申報孵化器認定具有一定資質(zhì)限制，如需運營一年以上等，具體政策有： 龍崗區(qū)科技研發(fā)項目資助計劃 龍崗區(qū)科技企業(yè)孵化器管理暫行辦法 龍崗區(qū)科技項目無息借款計劃,政府優(yōu)惠政策,part 4,操

13、盤思路啟示,part 3,一期招商策略,part 1,項目規(guī)劃介紹,part 2,服務(wù)平臺打造,目錄,catalog,一期由6棟100m寫字樓及1棟120m寫字樓構(gòu)成，外立面的打造突破傳統(tǒng)的完整寫字樓外立面，以螺旋向上的綠色開口，與低區(qū)綠色平臺呼應(yīng),一期規(guī)劃,1#a返遷,1#b返遷,3#c七月初推售,3#d七月初推售,總占地7.3萬 總建面55萬 產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房面積37萬 商業(yè)配套面積8萬m2 面積區(qū)間190-2000 標準層面積1600-2000 規(guī)劃車位2165個 引進800多家企業(yè) 吸引2萬科技人才,一期預(yù)計2014年10月底開盤，2014年底交付使用，具體推售策略與價格未定，目前招商已完

14、成40,3#b總部中心,3#a,2,一期的低區(qū)（商業(yè)區(qū)）是連在一起的共享“云空間”，低區(qū)的打造突出綠色生態(tài)風格,一期規(guī)劃,一期商業(yè)業(yè)態(tài)主要包含餐飲和銀行配套，招商時間先于寫字樓，開業(yè)時間與寫字樓入伙時間一致,主導產(chǎn)業(yè)：以“云”構(gòu)建世界it企業(yè)聚集新格局 園區(qū)重點引進“云計算、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)”等新一代信息技術(shù)為代表的新興產(chǎn)業(yè)，同時抓住具有強大產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)的集成電路設(shè)計、軟件與信息服務(wù)業(yè)，并發(fā)展依托信息技術(shù)的智能電網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及與上述產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的配套服務(wù)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 招商思路： 引入歐美、東南亞具有優(yōu)勢的中小企業(yè)集群 國內(nèi)企業(yè)的引入 （一是深圳企業(yè)龍頭企業(yè)的牽引，二是珠三角新興市場的發(fā)展吸引國內(nèi)游發(fā)展

15、型前景的發(fā)展型企業(yè)，三是資本市場的吸引力） 以產(chǎn)業(yè)集聚為特征的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，包括非核心部門的剝離，做強主營業(yè)務(wù)（轉(zhuǎn)型）和優(yōu)勢運營能力的輸出，為同行業(yè)服務(wù)升級 為企業(yè)提供關(guān)聯(lián)、共享的基礎(chǔ)設(shè)施 幫助企業(yè)建立互聯(lián)網(wǎng)思維，促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng) 除了上述主導產(chǎn)業(yè)之外，園區(qū)還鼓勵發(fā)展與之相關(guān)的文化創(chuàng)意、環(huán)保以及擁有自主研發(fā)能力符合國家產(chǎn)業(yè)政策的高新技術(shù)領(lǐng)域。 招商定制： 2萬平以上的空間需求可設(shè)獨立大堂或者定制獨棟管理空間； 5000平以上有特殊要求，包括因產(chǎn)業(yè)特點要求承重、設(shè)施、空間、位置等均可給予特別定制； 對日常經(jīng)營有大規(guī)模倉儲空間需求的公司可特別預(yù)訂獨立的倉儲空間,招商思路,招商渠道拓展,作

16、為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，天安云谷的招商基于深圳乃至全國的產(chǎn)業(yè)研究展開，在產(chǎn)業(yè)研究基礎(chǔ)上建立企業(yè)資源庫與產(chǎn)業(yè)目錄，組織資源鋪開招商渠道與運營,核心產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域,重點產(chǎn)業(yè)園區(qū),典型中小企業(yè),傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢,歐美優(yōu)質(zhì)中小企業(yè),企業(yè)資源庫,產(chǎn)業(yè)目錄,資源組織與招商,配套合作機構(gòu)引入,招商運營實施,基礎(chǔ)商業(yè)招商,創(chuàng)業(yè)企業(yè)引導,服務(wù)平臺機構(gòu)引入,龍頭企業(yè)引入,渠道建設(shè),國際化企業(yè)合作（ibm,跨區(qū)域合作（上海同仁生物,龍頭企業(yè)合作（華為、順豐、ibm,產(chǎn)學研合作（北大深圳研究院、中科院、清華大學,戰(zhàn)略資源合作（國家超算中心、高新區(qū),行業(yè)協(xié)會及商會合作（國家超算中心、高新區(qū),平臺服務(wù)支持,運營服務(wù)平臺搭

17、建：智慧園區(qū),招商思路,招商案例示范,招商前置,崗頭發(fā)展大廈，崗頭村委集資建立的一棟寫字樓，自行招商半年，效果仍然不佳。 天安駿業(yè)進場后，結(jié)合當?shù)乜腿盒枨髮椖績?nèi)部進行了改造，并對周邊商業(yè)進行仔細調(diào)研。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，周邊大多以低端餐飲為主，環(huán)境雜亂。配套的缺乏令華為上下游企業(yè)望而止步。 為了盡快改善項目周邊配套落后的現(xiàn)狀，天安駿業(yè)主動邀約合作伙伴711便利店進場。并提出了租金全免，員工、水電成本代付等優(yōu)厚條件，成功吸引711進駐,為了獲取村委信任，主動為村委單體寫字樓招商，一年內(nèi)達到90%租賃率的好成績,崗頭發(fā)展大廈,招商案例,打造科技型、互動式營銷中心,天安云谷營銷中心以類蘋果體驗店的方式打

18、造，體現(xiàn)出如下特點： 在銷售工具方面除常規(guī)的沙盤、影視片外，還運用了互動lcd、電腦等供客戶主動查閱 在裝飾風格上融合互聯(lián)網(wǎng)、科技元素，鋁合金色的內(nèi)壁、地板上以交錯排布的燈管簡單裝飾，營造出較強的科技感,展示策略,接待動線設(shè)置,相對于一般寫字樓營銷中心，天安云谷在接待動線及話術(shù)上亮點是： 在動線設(shè)置上，一樓播放影視片并進行展板講解，二樓進行區(qū)域及一期沙盤講解，最后安排客戶在二樓的泛會議室中聽ppt講解，通過ppt向到訪的政府代表、客戶傳遞項目園區(qū)打造、招商政策、服務(wù)平臺搭建及模式與效益等價值點，提升合作伙伴及客戶對項目的認可及理解。 在接待話術(shù)上，側(cè)重于講解服務(wù)平臺、服務(wù)理念，對于產(chǎn)品暫時沒有

19、太多的描述,亮點環(huán)節(jié),展示策略,smac創(chuàng)新展示中心即將開放,天安云谷與ibm、華為共同合作打造了“smac創(chuàng)新展示中心”，s就是social社交，m就是mobile移動，a就是data&analysis大數(shù)據(jù)分析，c就是cloud云。smac創(chuàng)新展示中心既是一個園區(qū)共享級的企業(yè)創(chuàng)新成果發(fā)布、展示中心，也是smac理念的傳播中心，更是園區(qū)合作創(chuàng)新計劃的重要載體,展示策略,新浪微博、項目官網(wǎng)、官微推廣,推廣策略,新浪微博：天安云谷自2012年1月起啟動新浪微博，共發(fā)送2740條信息，粉絲913人，近期微博活躍，約每天發(fā)布5條資訊，除自身活動推廣信息外，主要發(fā)布產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、民生類內(nèi)容,項目官網(wǎng)：天

20、安云谷官網(wǎng)www.szyungu.co以科技主題設(shè)計的flash網(wǎng)站，畫面簡潔，內(nèi)容上詳細陳列云谷規(guī)劃、智慧園區(qū)服務(wù)平臺、園區(qū)優(yōu)惠政策、合作伙伴等項目資訊，供客戶瀏覽,項目官微：天安云谷官微智慧園區(qū) 自2014年1月8日起發(fā)布，每天推送一條互聯(lián)網(wǎng)、金融、科技產(chǎn)業(yè)資訊，客戶可通過官微快捷鍵瀏覽項目信息,主流媒體推廣炒作,2014年5月16日深圳衛(wèi)視專題報道：天安云谷項目深耕“云”智慧園區(qū)，打造綜合創(chuàng)新服務(wù)體系； 2014年5月16日深圳特區(qū)報：世界級智慧產(chǎn)業(yè)綜合體涌現(xiàn)華為科技城； 2014年5月13日深圳衛(wèi)視、深圳特區(qū)報報道：廣東省委副書記、政法委書記馬興瑞考察天安云谷項目 2014年1月8日深圳衛(wèi)視、深圳特區(qū)報報道：天安云谷與華為戰(zhàn)略合作簽約儀式,推廣策略,在媒體推廣方面，除發(fā)布會活動外，天安云谷主要借助2家主流媒體深圳衛(wèi)視與深圳特區(qū)報，周期性發(fā)布關(guān)于天安云谷打造的理念及最新動態(tài)，持續(xù)性制造市場聲音,華為與云谷戰(zhàn)略合作簽約儀式,活動策略,主要主席嘉賓： 1、市委常委委員副市長呂銳鋒先生及市區(qū)、各委辦領(lǐng)導； 2、華為、天安云谷、順豐速運和ibm的嘉賓； 3、200多名來賓； 論壇內(nèi)容：云時代建設(shè)智慧園區(qū)的思路，以及各自企業(yè)在云時代的業(yè)務(wù)創(chuàng)新與組織變革,1月8日，華為與天安云谷戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式暨智慧園區(qū)高峰論壇成功舉辦,part 4,操盤思路啟示,part 3,一期招商