房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)(第二版)郭斌18819課件

1、房地產(chǎn)估價理論與實務(wù),2021/1/29,共136頁第2頁,第1章 房地產(chǎn)估價概述,1.1 房地產(chǎn)估價的概念 1.2 房地產(chǎn)估價的要素 1.3 中國房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,2021/1/29,共136頁第3頁,1.1 房地產(chǎn)估價的概念,專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估價和判定的活動,2021/1/29,共136頁第4頁,1.1 房地產(chǎn)估價的概念,估價與評估的含義 估價的含義就是專指對經(jīng)濟物品（即通常所講的商品、資產(chǎn)、財產(chǎn)等）的價值進行評估，更加精準、明確、具體。 評估的不

2、只限于對價值進行評估，還可以指查驗某人、某物或者某項工作、活動等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等，含義很寬泛。 估價應(yīng)當建立在對估價對象的質(zhì)量、性能等評估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準、明確，應(yīng)當把以得出價值為目標和最終結(jié)論的評估，稱為價值評估或者簡稱估價。同理，以其他某個方面作為目標和最終結(jié)論的評估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評估,2021/1/29,共136頁第5頁,1.1 房地產(chǎn)估價的概念,估價準確性的認識 即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。 所有的評估價值都會有誤差，即： 評估價值真實價值誤差。 不能用物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差

3、標準，應(yīng)允許估價有較大的誤差。 判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較。 即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性是通過考察估價師和估價機構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定,2021/1/29,共136頁第6頁,1.1 房地產(chǎn)估價的概念,房地產(chǎn)估價的限制性條件 土地使用制度對房地產(chǎn)估價的限制性作用 國有土地制度和集體所有土地制度的并行存在對房地產(chǎn)估價的限制性作用 土地和房產(chǎn)分別管理制度對房地產(chǎn)估價的限制性作用 新頒布的物權(quán)法和現(xiàn)有法律法規(guī)在具體條款上的差距對房地產(chǎn)估價的限制性作用 居民社區(qū)共同房產(chǎn)的所有

4、權(quán)不是十分清晰 土地使用權(quán)續(xù)約問題影響著房地產(chǎn)的估價 在住宅建筑變?yōu)樯虡I(yè)用房時政府所規(guī)定的限制條件也具有不確定性,2021/1/29,共136頁第7頁,1.1 房地產(chǎn)估價的概念,房地產(chǎn)估價的限制性條件 多用途土地估價的限制性條件 劃撥土地估價的限制性條件 房屋拆遷估價的限制性條件 教育等公共福利用地的限制性條件,2021/1/29,共136頁第8頁,1.1 房地產(chǎn)估價的概念,房地產(chǎn)估價的限制性條件 限制性條件在房地產(chǎn)估價中不能被正確反映的原因 土地使用制度和房地產(chǎn)政策的弱相關(guān)性 隱藏的限制性條件給房地產(chǎn)市場價格帶來的巨大風險 對房地產(chǎn)非法活動的懲罰力度不夠,2021/1/29,共136頁第9頁

5、,1.2 房地產(chǎn)估價的要素,1.2.1 估價當事人 1.2.2 估價對象 1.2.3 估價目的 1.2.4 影響估價對象價值的因素 1.2.5 估價時點 1.2.6 估價依據(jù) 1.2.7 估價假設(shè) 1.2.8 估價原則 1.2.9 估價程序 1.2.10 估價方法 1.2.11 價值的測算與判定,2021/1/29,共136頁第10頁,1.2.8 估價原則,最高原則：獨立、客觀、公正原則 1）合法原則 2）最高最佳使用原則 3）替代原則 4）估價時點原則 5）公平原則,2021/1/29,共136頁第11頁,1）合法原則,合法產(chǎn)權(quán) 以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù) 房屋權(quán)屬證書 土地權(quán)屬證書

6、關(guān)于拆遷估價的規(guī)定 一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準 各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定，從其規(guī)定 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果評估 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或面積不能協(xié)商一致的，可以向城市規(guī)劃行政主管部門申請確定性質(zhì)、房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定面積,2021/1/29,共136頁第12頁,1）合法原則,合法處分 以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù) 法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn) 符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估抵押價值應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件 評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的低壓價值時，不包含土地使用權(quán)出讓金 評估

7、拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價值時，應(yīng)扣除拖欠工程款 評估再次抵押的房地產(chǎn)價值時，該房地產(chǎn)的擔保價值應(yīng)扣除已擔保債權(quán)后的余額部分,2021/1/29,共136頁第13頁,合法使用 以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù) 其他方面 評估結(jié)果必須符合國家的價格政策 經(jīng)濟適用房 農(nóng)地征收和城市房屋拆遷估價 廉租房,1）合法原則,2021/1/29,共136頁第14頁,2）最高最佳使用原則,標準 ：法律上許可 、技術(shù)上可能 、 經(jīng)濟上可行 、價值最大化 經(jīng)濟學原理的支持 收益遞增遞減原理：確定最佳集約度和最佳規(guī)模 均衡原理：確定最佳集約度和最佳規(guī)模 適合原理：確定最佳用途 在估價報告中的說明 保持現(xiàn)狀前提 裝修改

8、造前提 轉(zhuǎn)換用途前提 重新利用前提 組合（3）和（2,2021/1/29,共136頁第15頁,3）替代原則,房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理的偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格 類似房地產(chǎn)是在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相當，并與估價對象處在同一供求范圍內(nèi) 同一供求范圍是指與估價對象具有一定替代關(guān)系，價格會相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍,2021/1/29,共136頁第16頁,4）估價時點原則,估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間界限 估價時點與所對應(yīng)的估價對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系有以下幾種： 估價時點為過去的情形，估價對象與房地產(chǎn)市場狀況均為過去 估價時點為現(xiàn)在，估價

9、對象為歷史狀況下、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在的情形 估價對象為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)實狀況下、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在的情形，最常見最大量的 估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在的情形，評估預售價格、拆遷中產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房地產(chǎn)價格 估價時點為未來的情形，估價對象和房地產(chǎn)市場狀況為未來,2021/1/29,共136頁第17頁,1.2.8 估價程序,1）獲取估價業(yè)務(wù) （2）明確估價基本事項 （3）擬定估價作業(yè)方案 （4）搜集估價所需資料 （5）實地查勘估價對象 （6）選定估價方法計算 （7）確定估價結(jié)果 （8）撰寫估價報告,2021/1/29,共136頁第18頁,1.3 中國房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展現(xiàn)

10、狀,我國當前房地產(chǎn)評估行業(yè)在發(fā)展中存在的問題分析 我國房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制不適合行業(yè)健康發(fā)展 第一種是政府獨立管理體制 第二種是以政府為主的管理體制 第三種是以行業(yè)自律為主的管理體制 法律法規(guī)體系不健全，且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小，限制房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展 在評估機構(gòu)和從業(yè)人員準入制度上存在問題 房地產(chǎn)評估方法，沒有考慮外部性對房地產(chǎn)價值影響的問題,2021/1/29,共136頁第19頁,1.3 中國房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,國外估價行業(yè)發(fā)展情況 美國估價行業(yè)介紹 政府對不動產(chǎn)評估的行政管理 1989年頒布了不動產(chǎn)評估改革 設(shè)立了評估委員會 評估行業(yè)自律性管理 發(fā)達的組織體系 嚴格的會員管理 良好的職

11、業(yè)道德要求 ：行為、管理、保密和檔案保管,2021/1/29,共136頁第20頁,1.3 中國房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,國外估價行業(yè)發(fā)展情況 香港估價行業(yè)介紹 機構(gòu)分兩類：政府部門或者隸屬于政府部門的評估單位或部門 ；非政府的測量師行 專業(yè)測量師共分五個級別：產(chǎn)業(yè)測量、建筑測量、工料測量、土地測量及規(guī)劃與發(fā)展 創(chuàng)造和探索出了符合香港實際的五種方法:比較法、投資法、承包者法、利潤法和剩余法,2021/1/29,共136頁第21頁,1.3 中國房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,發(fā)展估價行業(yè)的對策 完善我國房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制； 改變現(xiàn)有的管理模式，推進以人員管理為主的管理模式； 完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律

12、法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評估業(yè)的長遠發(fā)展； 提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準入壁壘，并且要嚴格執(zhí)行準入方面的制度； 借鑒和引入國際先進的經(jīng)驗和管理理念,2021/1/29,共136頁第22頁,第2章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,2.1 房地產(chǎn)的含義與特性 2.2 房地產(chǎn)的價格與影響因素 2.3 房地產(chǎn)價值和價格的種類,2021/1/29,共136頁第23頁,2.1 房地產(chǎn)的含義與特性,2.1.1 房地產(chǎn)的概念 2.1.2 房地產(chǎn)的三種存在形態(tài) 2.1.3 房地產(chǎn)的特性,2021/1/29,共136頁第24頁,2.1.1 房地產(chǎn)的概念,指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 實物：有

13、形的實體、質(zhì)量、功能 權(quán)益：權(quán)利利益收益 區(qū)位：地理坐標位置、可及性與便捷性、與 重要場所的距離、景觀與環(huán)境,2021/1/29,共136頁第25頁,2.1.2 房地產(chǎn)的存在形態(tài),房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)： 土地 建筑物 房地,2021/1/29,共136頁第26頁,土地的概念,房地產(chǎn)估價中的土地定義 地面 地上空間 地下空間 土地利用所受到的限制 土地權(quán)利的設(shè)置以及形式的限制 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 土地使用管制 容積率=總建筑面積/土地總面積 =建筑密度建筑層數(shù) 建筑密度（建筑覆蓋率）=建筑物基底總面積/土地總面積 =建筑物最大水平投影面積/土地總面積 對一宗土地的基本認識,2021/1/29,

14、共136頁第27頁,建筑物的概念,獨立 共有（包括按份共有和共同共有，轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)時應(yīng)該經(jīng)其他共有人數(shù)面同意） 區(qū)分共有（是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復合型的權(quán)利，包括專有部分的所有權(quán)、共用部分的持份權(quán)、因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán),2021/1/29,共136頁第28頁,2.1.3 房地產(chǎn)的特性,不可移動性 獨一無二性 供給有限性 壽命的長久性 用途多樣性 相互影響性易受限制性 價值高大性 流動性差 保值增值性,2021/1/29,共136頁第29頁,保值增值性,對房地產(chǎn)本身進行的投資改良 通貨膨脹（房地產(chǎn)保值） 需求增加導致稀缺性增加 外部經(jīng)濟或相互影響,2

15、021/1/29,共136頁第30頁,2.2 房地產(chǎn)的價格與影響因素,2.2.1 房地產(chǎn)價格的概念 房地產(chǎn)價格既是建筑物價格與土地價格的結(jié)合體，又是房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)所耗費的社會必要勞動所形成的價值與土地所有權(quán)價格（對于我國來講應(yīng)該是土地使用權(quán)價格）的綜合貨幣表現(xiàn),2021/1/29,共136頁第31頁,2.2 房地產(chǎn)的價格與影響因素,2.2.2 房地產(chǎn)價格的影響因素 一般因素 行政因素、經(jīng)濟因素、市場因素、人口因素、社會因素、國際因素和心理因素、環(huán)境因素等 區(qū)域因素 繁華程度 、交通條件、交通設(shè)施 個別因素 位置、地質(zhì)條件、土地面積和形狀,2021/1/29,共136頁第32頁,2.3 房地產(chǎn)

16、價值和價格的種類,使用價值和交換價值 原始價值、賬面價值和市場價值 市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、清算價值和投資價值 成交價格、市場價格、公開市場價值、清算價值和評估價值 市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價 基準地價、標定地價和重置價格 土地價格、建筑物價格和房地價格 總價格、單位價格和樓面地價 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格 實際價格和名義價格 期房價格和現(xiàn)房價格 買賣價格、抵押價值、租賃價格、保險價值 、典價、課稅價值和征用價值 標價、起價、成交價和均價 起拍價、保留價、應(yīng)價和成交價 招標價格、拍賣價格和掛牌價格 補地價,2021/1/29,共136頁第33頁,2.3 房地產(chǎn)價值和

17、價格的種類,租賃價格：折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤 商品租金=成本租金 + 某房地產(chǎn)單價為5000元/，在銷售中采用如下分期付款方式：首付20%，余額在兩年內(nèi)付清，每年末付40%，利率為5%，此房地產(chǎn)的實際價格是多少元/ ,2021/1/29,共136頁第34頁,2.3 房地產(chǎn)價值和價格的種類,期房價格=現(xiàn)房價格-預計從期放達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出 租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償 補地價： （1）更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途 （2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率 （3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán) （4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期的。后兩者直接補 交全部土地出

18、讓金 某土地價格為1000元/，容積率為3，開發(fā)商在不違反城市規(guī)劃的情況下，將容積率擴大到3.6，并獲得主管批準，此時，開發(fā)商需補地價（200）元,2021/1/29,共136頁第35頁,第3章 市場法,3.1 市場法的基本原理 3.2 市場法估價的操作步驟 3.2 市場法的運用舉例,2021/1/29,共136頁第36頁,3.1 市場法的基本原理,概念：以房地產(chǎn)的市場交易價格為導向求取 估價對象的價值 理論依據(jù)：替代原則、大數(shù)法則 適用對象與條件 具有交易性的房地產(chǎn) 在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易,2021/1/29,共136頁第37頁,3.2 市場法估價的操作步驟,一般按照以下

19、七個步驟進行： （1）搜集交易實例 （2）選取可比實例 （3）建立價格比較基礎(chǔ) （4）交易情況修正 （5）交易日期調(diào)整 （6）房地產(chǎn)狀況調(diào)整 （7）求取比準價格,2021/1/29,共136頁第38頁,3.2.1 搜集交易實例,搜集房地產(chǎn)交易實例的途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰、促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀人、律師、財務(wù)人員、銀行等人員了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)的交易情況 從房地產(chǎn)出售者獲得房地產(chǎn)的要價資料 查閱報刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的信息資料 參加房地產(chǎn)展示會 同行之間相互提供 搜集交易實例的內(nèi)容 交易雙方情況及交易目的 交易實例房地產(chǎn)狀況

20、成交價格 付款方式,2021/1/29,共136頁第39頁,3.2.2 選取可比實例,區(qū)位、權(quán)益和實物狀況與估價對象相同或相近 同一供求范圍內(nèi) 用途應(yīng)相同：做到大類用途相同就可以 建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同：做到大類結(jié)構(gòu)相同 檔次相同 規(guī)模相當：應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.52的范圍內(nèi) 權(quán)利性質(zhì)相同 成交日期與估價對象房地產(chǎn)的估價時點應(yīng)相近 成交價格為正常價格或可修正為正常價格，可以采用分配法 與估價對象的估價目的吻合,2021/1/29,共136頁第40頁,3.2.3 建立價格可比基礎(chǔ)(價格換算,統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一采用單價 統(tǒng)一幣種和貨幣單位： 一般采用成交日期的匯率，但也有例外。 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 統(tǒng)一面積單位

21、,2021/1/29,共136頁第41頁,例：某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月31日的價格為500美元/平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.5%，假設(shè)人民幣與美元的匯率為2006年1月31日為1美元=7.8元人民幣，2006年7月31日為1美元=7.9元人民幣。試將該可比實例的價格調(diào)整到2006年7月31日。 例：如果將上例“以人民幣為基準的價格變動”修改成“以美元為基準的價格變動”，其他條件不變，那又應(yīng)該如何調(diào)整,3.2.3 建立價格可比基礎(chǔ)(價格換算,2021/1/29,共136頁第42頁,統(tǒng)一面積內(nèi)涵 統(tǒng)一面積單位 1公頃=10000平方米 1畝=666.67

22、平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米,3.2.3 建立價格可比基礎(chǔ)(價格換算,2021/1/29,共136頁第43頁,3.2.4 交易情況修正（價格修正,造成成交價格偏差的因素 有利害關(guān)系人之間的交易 急于出售或者購買情況下的交易 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 特殊方式的交易 交易稅費非正常負擔的交易 交易情況修正的方法主要有：百分率法（注意比較基準的問題）和差額法,2021/1/29,共136頁第44頁,應(yīng)由賣方繳納的稅費： 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費

23、附加、土地增值稅 應(yīng)由買方繳納的稅費： 契稅、補交土地出讓金 雙方應(yīng)繳納的稅費： 印花稅、交易手續(xù)費,3.2.4 交易情況修正（價格修正,2021/1/29,共136頁第45頁,對于交易稅費的非正常負擔的修正: 應(yīng)由賣方承擔的稅費由買方承擔時： 正常成交價格=賣方實際得到的價格/（1-應(yīng)有賣方交納的稅費比例） 應(yīng)由買方承擔的稅費由賣方承擔時： 正常成交價格=買方實際付出的價格/（1+應(yīng)有買方交納的稅費比例） 例：某宗房地產(chǎn)交易買方付給賣方3700元/，買賣中涉及的稅費由賣方承擔，實際中應(yīng)有賣方承擔的稅費為5.5%，由買方承擔的為4%，該宗房地產(chǎn)的正常成交價格（3558元,3.2.4 交易情況修

24、正（價格修正,2021/1/29,共136頁第46頁,3.2.5 交易日期修正（價格調(diào)整,采用房地產(chǎn)價格變動率進行修正 利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行修正 如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，可以選用一般物價指數(shù) 如果是建筑造價、材料或人工的因素，可以選用相應(yīng)的建筑造價指數(shù)、建筑材料價格指數(shù)、建筑人工費指數(shù) 理論上講，房地產(chǎn)價格指數(shù)能夠全面引起房地產(chǎn)價格變化的因素，應(yīng)選用可比實例所在地區(qū)同類的房地產(chǎn)價格指數(shù) 采用時間序列分析，建立房地產(chǎn)價格與時間的相互關(guān)系模型來求取,2021/1/29,共136頁第47頁,采用逐期遞增遞減的價格變動率進行交易日期調(diào)整 可比實例在成交日期時的價格（1價格變動率

25、）期數(shù)=可比實例在估價時點的價格 采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調(diào)整 可比實例在成交日期時的價格（1價格變動率期數(shù)）=可比實例在估價時點的價格 為評估某宗房地產(chǎn)2006年7月30日的價格，選取下列可比實例：成交價格為3000元/平方米，成交日期為2005年10月1日，據(jù)調(diào)查得知2005年8月到2006年3月末該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲1.5%，2006年3月末到2005年7月末平均上漲1%，試對可比實例的價格進行交易日期調(diào)整,3.2.5 交易日期修正（價格調(diào)整,2021/1/29,共136頁第48頁,3.2.6 房地產(chǎn)狀況修正（價格調(diào)整,修正的內(nèi)容 區(qū)位狀況修正：繁華程度

26、、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備度、臨路狀況、朝向樓層 權(quán)益狀況修正：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件 實物狀況修正：面積、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、土地平整程度、地勢地質(zhì)水文 修正的方法 直接比較修正和間接比較修正 注意問題： 可比實例的房地產(chǎn)狀況都是成交價格或反映的房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況 不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)在進行區(qū)位狀況和實物狀況修正時，具體比較修正的內(nèi)容和權(quán)重應(yīng)該不同,2021/1/29,共136頁第49頁,3.2.7 求取比準價格,百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式： 比準價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式

27、： 比準價格=可比實例成交價格(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)) 差額法下的公式： 比準價格=可比實例成交價格交易情況修正金額交易日期調(diào)整金額房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額,2021/1/29,共136頁第50頁,3.3 市場法的運用舉例,例：評估某宗房地產(chǎn)2002年7月的單位價格，現(xiàn)有三個可比實例A、B、C其情況如下表： 月利率為0.5%，從 2001年8月至2002年7月房地產(chǎn)人民幣價格每月比上月漲1%，2001年11月人民幣與美元的市場匯價為8.2：1，2002年7月為8.3：1，試求該宗房地產(chǎn)的市場價格,2021/1/29,共136頁第51頁,解：1.建立價格可比基礎(chǔ)

28、A單價：10+20/(1+0.5%)6/1200=2451元/ B單價：2510.764/1100=2446元/ C單價：200008.210.764/750=2354元/ 2.確定比準價格 2451100/98(1+1%)11100/100100/105=2657元/ 2446(100/100)(1+1%)3100/100100/102=2470元/ 2354(100/100)(1+1%)8100/100(100/98)=2601元/ 3.確定最終比準價格，采用算術(shù)平均法 最終比準價格=(2657+2470+2601)/3=2576元/,3.3 市場法的運用舉例,2021/1/29,共136

29、頁第52頁,第4章 成本法,4.1 成本法的基本原理及操作步驟 4.2 房地產(chǎn)的成本價格 4.3 重新構(gòu)建價格的求取 4.4 建筑物折舊的求取 4.5 成本法的運用舉例,2021/1/29,共136頁第53頁,4.1 成本法的基本原理及操作步驟,成本法的含義 根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法，先求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值。 理論依據(jù) 從賣方來講是依據(jù)生產(chǎn)費用價值論 從買方來講是替代原理,2021/1/29,共136頁第54頁,適用對象和條件 適用對象：新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造、假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)

30、都可以采用，對于既無收益又無交易實例的房地產(chǎn)估價尤其適用，單純建筑物的估價、房地產(chǎn)保險與其損害賠償?shù)脑u估等 條件： 估價中運用客觀成本 要結(jié)合市場的供求分析來確定評估價值,4.1 成本法的基本原理及操作步驟,2021/1/29,共136頁第55頁,成本法操作步驟 搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料； 估算重置價格或重建價格； 估算折舊； 求出積算價格,4.1 成本法的基本原理及操作步驟,2021/1/29,共136頁第56頁,4.2 房地產(chǎn)的價格構(gòu)成,土地取得成本 征用農(nóng)地的：征用費+土地使用權(quán)出讓金 拆遷取得的：房屋拆遷安置補償費+土地使用權(quán)出讓金地價款 購買取得的：地價款+稅費（交易手續(xù)費

31、、契稅） 開發(fā)成本 勘察設(shè)計和前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 房屋建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費（非營業(yè)性的） 開發(fā)過程中的稅費 管理費用 投資利息：包括1+2+3三項的投資利息,2021/1/29,共136頁第57頁,4.2 房地產(chǎn)的價格構(gòu)成,銷售稅費 銷售費用，包括銷售廣告宣傳費、委托銷售代理費等 銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅t城市維護建設(shè)稅、教育費附加 其他銷售稅費，包括應(yīng)當由賣方負擔的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費等 開發(fā)利潤 直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本） 投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費） 成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本

32、+管理費+銷售費用） 銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值,2021/1/29,共136頁第58頁,成本法的基本公式,最基本的公式：積算價格=重新購建價格-折舊 新開發(fā)土地的結(jié)算價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 舊房地產(chǎn)的價格=土地重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-折舊,2021/1/29,共136頁第59頁,4.3 重新構(gòu)建價格的求取,重新購建價格的含義 重新購建價格是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況下的

33、估價對象所需要的一切合理必要的費用、稅金和利潤之和。分為重置價格和重建價格 特別注意下列3點： 重新購建價格應(yīng)是估價時點時的價格； 重新購建價格應(yīng)是客觀的價格； 建筑物的重新購建價格應(yīng)是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應(yīng)是在估價時點狀況下的價格,2021/1/29,共136頁第60頁,4.3 重新構(gòu)建價格的求取,重新購建價格的求取思路 房地重新購建價格的求取思路 土地重新購建價格的求取思路 建筑物重新購建價格的求取思路 建筑物重新購建價格的求取方式 重建價格 重置價格,2021/1/29,共136頁第61頁,4.3 重新構(gòu)建價格的求取,建筑物重新購建價格的求取方法 單位比較法(包括單位面

34、積法和單位體積法) 分部分項法 工料測量法 指數(shù)調(diào)整法,2021/1/29,共136頁第62頁,建筑物折舊的含義和原因 建筑物折舊的含義 指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差 建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值 建筑物折舊的原因 物質(zhì)折舊 功能折舊 經(jīng)濟折舊,4.4 建筑物折舊的求取,2021/1/29,共136頁第63頁,4.4 建筑物折舊的求取,求取建筑物折舊的方法 年限法 折舊額=建筑物的重新購建價格-建筑物的凈殘值/建筑物的經(jīng)濟壽命 某建筑物的重置價格為100萬元，經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟壽命為40年，自然壽命為50

35、年，殘值率為7%，清理費用為2萬，則該建筑物的現(xiàn)值為（78.25） 實際觀察法 修復所需要的費用(修復后房地產(chǎn)的價值-修復前房地產(chǎn)的價值)，是可修復損耗，所需費用直接算作折舊額。對于不可修復項目，將其分為長壽命和短壽命項目，采用年限法或成新折扣法分別計算折舊額，最后將這些相加，就是建筑物的折舊額。 成新折扣法 采用“先定量，后定性，再定量”的方式進行,2021/1/29,共136頁第64頁,4.4 建筑物折舊的求取,折舊方法的綜合運用 某建筑物重置價格為300萬元，經(jīng)濟壽命為70年，土地使用權(quán)年限為40年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，其中：裝修的重置價格為60萬元，平均壽命為5年，已使用3年，門窗的

36、損壞修復費用為1.5萬元。假設(shè)殘值率為0，不存在其他折舊的情況下，求其成新率。 解：門窗損壞的折舊額=1.5萬元 裝修的折舊額=60(1/5)3=36萬元 長壽命項目的折舊額=(300-60-1.5)(1/40)10=59.625萬元 建筑物的折舊總額=1.53659.625=97.125萬元 建筑物的成新率=(197.125/300)100%=67.625,2021/1/29,共136頁第65頁,4.4 建筑物折舊的求取,求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項 估價上的折舊是減價修正，不是會計學上的折舊 土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 某辦公樓年在建成6年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年

37、限為50年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為多少年,2021/1/29,共136頁第66頁,4.5 成本法的運用舉例,某地征地、安置、拆遷及補償費用每畝6萬元，征地中發(fā)生的其他費用為2萬元/畝，土地開發(fā)費(含管理費)平均為2億元/平方公里，當?shù)劂y行貸款利率為12%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費用的30%，開發(fā)商的投資利潤率為15%，銷售稅金為5.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓地土面積的比率為80%，求該地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價,2021/1/29,共136頁第67頁,4.5 成本法的運用舉例,解：可轉(zhuǎn)讓熟地價格=(取得土地代

38、價+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤) /可轉(zhuǎn)讓土地面積 土地取得費=6萬元/畝+2萬元/畝=8萬元/畝=120元/（2）土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/ 投資利息=120(112%)2120030%(112%)1.5120070%(112%)0.51 =49.808元/ 開發(fā)利潤=(120200)15%=48元/ 可轉(zhuǎn)讓熟地價格=(120+200+49.808+48)/(1-5.5%) 80%=526.20元,2021/1/29,共136頁第68頁,第5章 收益法,5.1 收益法的基本原理及操作步驟 5.2 凈收益的求取 5.3 報酬率的求取 5.4 直接資本化法

39、 5.5 投資組合和剩余技術(shù) 5.6 收益法的應(yīng)用舉例,2021/1/29,共136頁第69頁,5.1 收益法的基本原理及操作步驟,收益法的含義 通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。具體地說，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。 收益法的理論依據(jù) 以預期原理為基礎(chǔ)，決定房地產(chǎn)價值的是未來因素 收益法的適用對象 有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，不論估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益就行）和條件（房地產(chǎn)的收益和風險都能量化,2021/1/29,共136頁第70頁,5.1 收益法的基本原理及操作步驟,收益法估價的

40、操作步驟 搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢以及經(jīng)營風險等； 分析預測估價對象的預期收益（如凈收益）； 確定折現(xiàn)率或資本或率； 選用適宜的收益法公式計算收益價格,2021/1/29,共136頁第71頁,報酬資本化法的主要計算公式,最一般公式（基本原理公式） 收益年限無限且其他因素不變： V=a/r 收益年限有限而其他因素不變： 用于不同期限價格之間的換算 用于比較不同年限價格的高低 用于市場法中土地使用權(quán)年限修正,2021/1/29,共136頁第72頁,報酬資本化法的主要計算公式,凈收益按照一定數(shù)額遞增 收益年限為無限年 收益年限為有限年 凈

41、收益按一定數(shù)額遞減（不存在無限年的情況,2021/1/29,共136頁第73頁,報酬資本化法的主要計算公式,凈收益按照一定比率遞增 收益年限為無限年 收益年限為有限年 凈收益按照一定比例遞減 收益年限為無限年 收益年限為有限年,2021/1/29,共136頁第74頁,報酬資本化法的主要計算公式,預知未來若干年的凈收益及若干年后的價格,某公司購買了一商業(yè)物為進行投資經(jīng)營，預計未來第一年純收益40萬元，第二年為42萬元，第三年為45萬元，以后在此基礎(chǔ)上每年純收益遞增2%，該公司準備經(jīng)營滿20年后，即將該物業(yè)出售，預計到時的銷售價格為425萬元，該類物業(yè)的報酬率為10%，問其現(xiàn)時價格為多少。 解：V

42、=40/(110%)42/(110%)245/(10%2%) 1(12%)18/(1 10%)18/ (110%)2425/(110%)20 =36.3634.71345.4663.17=479.7萬元,2021/1/29,共136頁第75頁,5.2 凈收益的求取,凈收益的概念 潛在毛收入 有效毛收入 凈運營收益 稅前現(xiàn)金流量 凈收益流模式 過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 未來數(shù)據(jù)資本化公式法,2021/1/29,共136頁第76頁,5.2 凈收益的求取,凈收益測算的基本原理 基于租賃收入測算凈收益的手依法稱為投資法 凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用 =有效毛

43、收入-運營費用 注：運營費用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折 舊額、房地產(chǎn)的改擴建費用和所得稅 基于營業(yè)收入測算凈收益的手依法稱為利潤法 年凈收益 = 年經(jīng)營收入-年經(jīng)營費用,2021/1/29,共136頁第77頁,5.2 凈收益的求取,不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 出租型房地產(chǎn) 凈收益=有效毛收入-維修費-管理費-保險費-房地產(chǎn)稅-租賃代理 有效毛收入中應(yīng)該包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn) 凈收益=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及 附加-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤 生產(chǎn)型房地產(chǎn) 凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費用-產(chǎn)品銷

44、售稅金及 附加-管理費用-財務(wù)費用-廠商利潤 尚未使用或自用的房地產(chǎn) 農(nóng)地凈收益,2021/1/29,共136頁第78頁,5.2 凈收益的求取,求取凈收益時對有關(guān)收益的取舍 采用正?？陀^的數(shù)據(jù) 有租約限制的，在租賃期內(nèi)應(yīng)采用租約約定的租金，期外的采用正?？陀^的市場租金 成本節(jié)約資本化法：承租人權(quán)益價值評估 例：甲將自有的房屋出租給乙，約定租金為500元/月，乙承租5年，已經(jīng)滿兩年，但市場正常的租金為900元/月，該房屋還能正常使用35年，該房地產(chǎn)的報酬率為10%，運營費用率為30%，試求該房屋現(xiàn)在的價值和目前承租人權(quán)益的價值,2021/1/29,共136頁第79頁,5.2 凈收益的求取,收益年

45、限的確定 單獨土地或建筑物，分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命來確定收益年限 對房地產(chǎn)，如果建筑物的經(jīng)濟壽命土地使用年限，則選土地使用年限 對房地產(chǎn)，如果建筑物的經(jīng)濟壽命土地使用年限，先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限，然后加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值,2021/1/29,共136頁第80頁,5.3 報酬率的求取,報酬率的實質(zhì)等同于具有同等風險的投資報酬率 報酬率=投資回報/所投入的資本 報酬率的求取方法 累加法 報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償 +缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠 市場提取法 投資收益率排序插入法 報酬率的種類 綜合

46、報酬率、建筑物報酬率、土地報酬率,2021/1/29,共136頁第81頁,5.4 直接資本化法,直接資本化法的含義 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。 基本公式 資本化率=年收益/價格 價格=年收益收益乘數(shù),2021/1/29,共136頁第82頁,5.4 直接資本化法,幾種收益乘數(shù)法 毛租金乘數(shù)法 房地產(chǎn)價值=毛租金毛租金乘數(shù)（租售比價） 潛在毛收入乘數(shù)法 房地產(chǎn)價值=潛在毛收入潛在毛收入乘數(shù) 有效毛收入乘數(shù)法 房地產(chǎn)價值=有效毛收入有效毛收入乘數(shù) 凈收益乘數(shù)法 房地產(chǎn)價值=凈收益凈收益乘數(shù),2021/1/29,共

47、136頁第83頁,5.4 直接資本化法,資本化率與報酬率的區(qū)別和聯(lián)系 報酬率與凈收益的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系，與獲得凈收益期限的長短有直接的關(guān)系； 資本化率與報酬率之間沒有明顯的嚴格數(shù)學關(guān)系,2021/1/29,共136頁第84頁,5.4 直接資本化法,直接資本化法與報酬資本化法的比較 直接資本化法的優(yōu)點： 通常只需要測算未來第一年的收益 資本化率能較好的反映市場的實際狀況 計算簡單 直接資本化法的缺點：對可比實力的依賴性強 報酬資本化法的優(yōu)點： 比較嚴密，有較強的理論基礎(chǔ) 每期的凈收益或現(xiàn)金流量比較明確，容易理解 可以通過其他具有同等風險投資求取適當?shù)膱蟪曷?報酬資本化法的

48、缺點：需要預測未來各期的凈收益,2021/1/29,共136頁第85頁,5.5 投資組合和剩余技術(shù),復合投資資本化率法 R=MR M +(1-M)RE R資本化率(%)； M貸款價值比率(%)，抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； R M抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率； RE自有資本要求的正常收益率(%)。 某宗房地產(chǎn)的預期年凈收益為12萬元，使用年限為40年，在其購買中通常 抵押貸款占八成，抵押貸款的年利率6%，自有資金的年收益額為15%，試確 定該房地產(chǎn)價格。 解： （1）計算資本化率 已知貸款價值比率M=0.8，抵押貸款利率rM=0.06,自有資金收益率rE=0.15

49、 則：r=MrM（1M）rE=0.80.06（10.8）0.15=0.078 （2）計算房地產(chǎn)價格V V=1211/（17.8%）40/7.8%=146.22萬,2021/1/29,共136頁第86頁,5.5 投資組合和剩余技術(shù),資本化率的組合 RO=LRL+BRB RO綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價； RL土地資本化率(%)，適用于土地估價； RB建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價； L土地價值占房地價值的比率(%)； B建筑物價值占房地價值的比率(%)，L十B100,2021/1/29,共136頁第87頁,5.5 投資組合和剩余技術(shù),待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基

50、300，建筑面積200，月租金3000元，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為8%，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總費用為7600元，評估人員另用市場比較法求得土地使用價格每平方米1000元，試評估建筑物的價值。 解：（1）計算房地合一狀態(tài)下的總收入=300012=36000元 （2）計算總收益=總收入-總費用=36000-7600=28400元 （3）計算土地收益=10003007%/1-1/(18%)25=25743元 （4）計算建筑物收益=28400-25743=2657元 （5）計算建筑物價格=(26578%)1-1/(18%)25=28363元,2021/1/

51、29,共136頁第88頁,5.6 收益法的應(yīng)用舉例,現(xiàn)有一棟1992年建成的5層辦公樓需做抵押評估，該樓在92年開發(fā)完成時已補辦了出讓手續(xù)，出讓期為50年，請根據(jù)以下條件，計算房地產(chǎn)價值。 （1）該樓土地面積5000，建筑密度為80%；（2）該樓全部用于出租，出租率為80%；（3）同類物業(yè)市場租金按使用面積計為150元/(月)；（4）同類物業(yè)使用面積與建筑面積之比為1：1.5；（5）有關(guān)出租成本有：房產(chǎn)稅按年租金的確12%計；物業(yè)管理成本按使用面積計每年每平方米100元，保險費按使用面積計每年每平方米32元。房地產(chǎn)報酬率為12,2021/1/29,共136頁第89頁,解：(1)求建筑面積：50

52、0080%5=20000（） (2)求出租總收益：2000080%15012/1.5=19200000（元） (3)求總費用： 房產(chǎn)稅1920000012%=2304000（元） 物業(yè)管理成本：10020000/1。5=1333333（元） 保險費：3220000/1。5=426667（元） 合計：4064000（元） (4)求凈收益：19200000-40640000=15136000（元） (5)房地產(chǎn)總價值 V=151360001-1/(1+12%)40/12%=1247777804（元,5.6 收益法的應(yīng)用舉例,2021/1/29,共136頁第90頁,第6章 假設(shè)開發(fā)法,6.1 假設(shè)開

53、發(fā)法的基本原理 6.2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式 6.3 現(xiàn)金流量折算法和傳統(tǒng)算法 6.4 運用舉例,2021/1/29,共136頁第91頁,6.1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理,假設(shè)開發(fā)法的含義 預測估價對象開發(fā)完成后的價值和正常開發(fā)成本、稅費和利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去正常開發(fā)成本、稅費和利潤，從而求取估價對象價值的方法。 適用對象 適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價 需要具備的條件 房地產(chǎn)最佳開發(fā)方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）的確定 房地產(chǎn)未來價值的確定,2021/1/29,共136頁第92頁,6.1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理,假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 （1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 （2）

54、選擇最佳的開發(fā)利用方式 （3）估計開發(fā)經(jīng)營期 （4）預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 （5）估算開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費、投資利息、 開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費 （6）進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值,2021/1/29,共136頁第93頁,6.2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式,最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用 -投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤 -投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費 具體的表現(xiàn)方式 求生地價格的公式： 生地價格開發(fā)完成后的房地價值(熟地)-由生地建造房屋 的開發(fā)成本(有生地開發(fā)熟地的開發(fā)成本) -管理費用-投資利息-銷售稅

55、費-開發(fā)利潤 -買方購買生地的稅費,2021/1/29,共136頁第94頁,求毛地價格的公式： 毛地價格=開發(fā)完成后的房地價值-由毛地建造房屋的開發(fā)成本 -管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤 -買方購買毛地的稅費 求熟地價格的公式： 熟地價格=開發(fā)完成后的房地價值-由熟地建造房屋的開發(fā)成本 -管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤 -買方購買熟地的稅費 由生地開發(fā)為熟地然后租售求生地價格的公式： 生地價格=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本 -管理費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤 -買方購買生地的稅費,6.2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式,2021/1/29,共136頁第95頁

56、,由毛地開發(fā)為熟地然后租售求毛地價格的公式： 毛地價格=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本 -管理費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤 -買方購買毛地的稅費 由舊房裝修改造為新房然后租售求舊房價格的公式： 舊房地價格=裝修改造完成后的房地價值-裝修改造成本 -管理費用-投資利息-銷售稅費-裝修改造投資利潤 -買方購買舊房地的稅費 求在建工程項目價格的公式： 在建工程價格=續(xù)建完成后的房地價值-續(xù)建成本-管理費用 -投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤 -買方購買在建工程的稅費,6.2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式,2021/1/29,共136頁第96頁,6.3 現(xiàn)金流量折算法和傳統(tǒng)算法,現(xiàn)

57、金流量折算發(fā)和傳統(tǒng)方法的定義 對資金的時間價值的處理一般有以下兩種方式：采取折現(xiàn)的方式和采取計算投資利息的方式。采取折現(xiàn)的方式的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；采取計算投資利息的方式的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法,2021/1/29,共136頁第97頁,6.3 現(xiàn)金流量折算法和傳統(tǒng)算法,現(xiàn)金流量折算法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別 在傳統(tǒng)方法中主要根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況確定各項費用，也就是靜止在估價作業(yè)時的數(shù)額，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中要模擬開發(fā)過程，預測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，就是要進行現(xiàn)金流量預測。 傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，直接用收入減去支出，但是要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，不

58、考慮預售和延遲銷售；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，將他們折算到同一時間上后在相加減。 傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤是單獨顯現(xiàn)出來的，而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對這兩項不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中，因此折現(xiàn)率包括安全收益部分和風險收益部分,2021/1/29,共136頁第98頁,6.3 現(xiàn)金流量折算法和傳統(tǒng)算法,現(xiàn)金流量折算發(fā)和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但測算過程比較復雜； 傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單。 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下3點： 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期時間要估算準確； 各項支出、收人發(fā)生時點要估算

59、準確； 各項支出、收入在發(fā)生時點所發(fā)生的金額要估算準確,2021/1/29,共136頁第99頁,6.4 運用舉例,待估宗地的土地使用權(quán)年限為50年，允許的修建8000平方米的寫字樓。該項目開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后對外出租，出租率為90%，每平方米建筑面積預計租金為300元，年出租費用為6年租金的40%，開發(fā)成本和管理費用為每平方米1000元，該費用第一年投入總額的40%，第二年投入60%，貸款利率為6%，不動產(chǎn)的資本化率為8%，取得土地使用權(quán)是買方發(fā)生的稅費為地價的3%，投資利潤為15%，試以傳統(tǒng)方法估算土地價格,2021/1/29,共136頁第100頁,6.4 運用舉

60、例,解：（1）設(shè)待估宗地價格為V （2）求開發(fā)完成后的總價值P，用收益還原法來確定： 寫字樓的年純收益=300800090%(1-40%)=1296000元 寫字樓總價=12960001-1/(1+8%)48/80%=15797121元 （3）開發(fā)成本和管理費用=10008000=8000000元 （4）利息=(V+3%)(1+6%)2-1 +800000040%(1+6%)1.5-1+800000060%(1+6%)0.5-1 =0.1273V+292278+141902=0.1273V+434180 （5） 稅費=0.03V （6） 開發(fā)商利潤=（V+0.03V+8000000）15%=0