房地產常用法律知識課件(二

1、房地產常用法律知識(二,講師劉智林 助理劉 凱,商品房買賣合同,1、什么叫商品房買賣合同？ 房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱出買人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。 商品房的買賣包括期房（預售）和現(xiàn)房的買賣（現(xiàn)售,商品房買賣合同,2、商品房銷售廣告和宣傳資料的內容可以視為合同內容嗎？ 在商品房買賣中，有時要約和要約邀請不容易區(qū)分。比如在商品房的銷售廣告中，出賣人有很多允諾（交易條件），但在買賣雙方發(fā)生爭議時，出賣人又往往不承認這些條件，認為廣告中的內容，屬于要約邀請的內容，不是合同內容。 最高人民法院商品房買賣合同解釋第三條 規(guī)定：商品房的銷售廣告和

2、宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。根據(jù)這一規(guī)定，銷售廣告和宣傳資料被視為要約，要有2個并列的條件：一是在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內，二是對商品房合同的訂立以及房屋的價格有重大的影響。要約邀請（銷售廣告和宣傳資料）中的承諾可以進入合同，在法學界這種現(xiàn)象被稱為:容納規(guī)則,商品房買賣合同,房地產開發(fā)商特意在宣傳資料上注明： 1、該資料不作為合同內容 2、本海報中圖片及文字僅作說明使用，不是

3、發(fā)展商要約 3、此平面圖不作為合同附件 宣傳資料的內容可以認定為合同內容嗎？ 房地產商在宣傳資料上注明： 本樓書的最終解釋權歸發(fā)展商所有。 能阻止宣傳資料的內容進入合同嗎,商品房買賣合同,要約，在很多場合又稱為發(fā)價、發(fā)盤（實盤）。合同法第14條對要約的定義是：要約是希望和他人訂立合同的意思表示。格式合同可以作為內容固定的要約向他人提出。 要約邀請又稱為要約引誘。合同法第15條規(guī)定：要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告都是對不特定相對人發(fā)出的信息,商品房買賣合同,商品

4、房買賣合同的效力 1、 商品房預售合同的出賣人應當持有商品房預售許可證明。出賣人未取得商品房許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效但是在起訴前取得商品房商品房預售許可證明的，可以認定有效。 預售商品房，應當在合同中注明商品房的批準機關和商品房預售許可證號。 2、商品房預售合同的登記備案手續(xù)，不是合同生效的必要條件。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外（依據(jù)合同法第36條的精神,商品房買賣合同,出賣人的違約責任和締約過失責任 1、合同解除與出賣人的違約責任。 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的

5、，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任：（解除合同房款利息賠償損失不超過一倍房款賠償） 其一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。（抵押未告知） 其二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。（一房兩賣） 買賣合同成立出賣人違約都可導致買受人無法取得房屋,商品房買賣合同,2、出賣人因欺詐應當承擔的締約過失責任和違約責任 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房

6、款一倍的賠償責任：（合同無效或者被撤銷、解除房款利息賠償損失不超過一倍房款賠償） （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實 以上三種行為都是出賣人在訂立合同之際的欺詐行為，若因欺詐導致合同無效或者被撤銷則出賣人承擔的是締約過失責任。 若出賣人雖然有欺詐行為而合同未被認定為無效或者未被撤銷，則出賣人承擔違約責任,商品房買賣合同,出賣人與第三人惡意串通應當承擔的締約 過失責任 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣并將房屋交付使用，導致其無法

7、取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，人民法院應予支持。買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（請求確認無效或者返還房款利息賠償損失不超過一倍房款賠償,商品房買賣合同,關于懲罰性賠償?shù)恼f明 以上幾種情況都提到：并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這是關于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。 如買受人購買一套商品房，商品房買賣合同因出賣人的過錯被解除、被撤銷、被認定無效，假設買受人支付的房價是10萬元，利息損失是2萬元，其他損失是3萬元，則出賣人應當返還的是多少,商品房買賣合同,出賣人應當返還已付房款10萬元、利

8、息2萬元、損失賠償3萬元，并在10萬元的范圍內（包括10萬元）承擔懲罰性的賠償責任，即出賣人最高可以被判決想買受人支付25元,商品房買賣合同,房屋的交付于房屋毀損、滅失風險的承擔 1、房屋的交付 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但是當事人另有約定的除外。一般來說，當出賣人把商品房的鑰匙交給買受人，買受人處于實際控制的地位，此時就算交付。 2、房屋毀損、滅失的危險 房屋毀損、滅失的危險，在交付使用前由出賣人承擔，在交付使用后由買受人承擔。買受人接到出買人的書面交房通知，無正當理由拒絕接受的，房屋毀損、滅失的風險自書面通知確定的交付使用之日其由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除

9、外,商品房買賣合同,房屋權屬證書的取得以及出賣人的責任 1、由于出賣人的責任，致使買受人不能如期取得房屋權屬證書的責任。在房屋買賣合同簽訂之后，出賣人應當在約定的時間內，將辦理權屬登記須由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。由于出賣人的原因，買受人在下列期限內未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定的，出賣人應當承擔違約責任 A、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權等級的期限。（合同約定） B、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。（期房，交付起90日） C、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立起90日。（現(xiàn)房，合同訂立起90日） 對上述違約責任，合同

10、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算,商品房買賣合同,寬展期后的解除權 商品房買賣合同約定或者城市房地產開發(fā)經營管理條例第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持。 城市房地產開發(fā)經營管理條例第33條規(guī)定：預售房屋的購買人應當自房屋交付使用之日起90內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件,買受人的四項解除權

11、,商品房買賣中買受人有哪四項解除權？ 最高人民法院商品房買賣合同解釋規(guī)定了出賣人重大違約的若干情形，當這些情形出現(xiàn)時，買受人可以解除商品房房屋買賣合同。解除合同不影響要求賠償損失的權利。 1、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 2、因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持,買受人

12、的四項解除權,3、出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： A、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。 B、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，誤差比超出3%的部分房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。房屋實際面積小于合同約定面的，面積誤差比在3%以內的（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人,買受人的四項解除權,4、 根據(jù)合同法的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者到當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行駛的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使，逾期不