龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系剖析ppt課件

1、龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系剖析,2012年9月,一、龍湖運(yùn)營管理的內(nèi)涵與模式,1.運(yùn)營管理理念,觀點(diǎn)1： 運(yùn)營管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段”。 觀點(diǎn)2： 計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào),運(yùn)營管理是什么,房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo) （財(cái)務(wù)、客戶、運(yùn)營、能力等目標(biāo),運(yùn)營管理,人 + 錢+ 土地,帶來的疑問,運(yùn)營管理管什么？ 誰來管？ 如何選擇合適的運(yùn)營管控模式,房地產(chǎn)項(xiàng)目一般開發(fā)流程及關(guān)鍵任務(wù),房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專業(yè)、多階段、多關(guān)鍵活動(dòng),房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)： 周期：項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間長 繁雜性：內(nèi)外部接口多 方式：并行、交叉運(yùn)作多 對象：以人為主，變數(shù)多 結(jié)果：一次性，遺憾多,很多房

2、地產(chǎn)公司在咨詢公司的幫助下開始擴(kuò)充和完善運(yùn)營管理職能應(yīng)對項(xiàng)目管理過程中出現(xiàn)的一系列問題,2.運(yùn)營管理管什么,通過“以始為終”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各范疇和目標(biāo),設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo),實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo),3. 龍湖不同階段的運(yùn)營管控模式,企業(yè)生存（單項(xiàng)目）階段的運(yùn)營,單項(xiàng)目管理階段常存在問題： 老板不滿意，員工很無奈 核心員工跳槽，項(xiàng)目階段性陷入不利 老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬,單一城市多項(xiàng)目領(lǐng)先發(fā)展的運(yùn)營方式,優(yōu)點(diǎn)： 能控制資源 向客戶負(fù)責(zé) 缺點(diǎn)： 成本低效 項(xiàng)目間缺乏知識(shí)信息交流,同城市多項(xiàng)目目運(yùn)營存在的問題： 管不過來，領(lǐng)導(dǎo)越大越忙 錯(cuò)

3、誤繼續(xù)犯，感覺不會(huì)出問題的地方老出問題 多變，計(jì)劃不如變化快 不知道的事情越來越多,跨區(qū)域多項(xiàng)目布局矩陣式運(yùn)營,多城市多目管理階段常存在的問題： 異地項(xiàng)目不好管 異地項(xiàng)目水土不服，突發(fā)事件多 管理效率低，決策效率低 感覺能人太少 管理成本急劇增長,優(yōu)點(diǎn)： 有效利用資源 職能專業(yè)知識(shí)可供所有項(xiàng)目使用 促進(jìn)學(xué)習(xí)、交流知識(shí) 溝通良好 注重客戶 缺點(diǎn)： 雙層匯報(bào)關(guān)系 需要平衡權(quán)力,龍湖管控模式選擇的考慮因素,三個(gè)典型集團(tuán)化企業(yè)的管控模式,龍湖管控企業(yè)常用架構(gòu),4.選擇運(yùn)營管控模式三個(gè)原則,匹配原則在不同的內(nèi)外部環(huán)境下，根據(jù)企業(yè)自身的戰(zhàn)略定位和實(shí)際能力水平，選擇匹配的運(yùn)營管控模式，該模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略

4、思想和管理思想，并具有相對穩(wěn)定性和發(fā)展性。 扁平化原則 最大限度縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡單、高效和順暢，提高管理績效 。 提高運(yùn)營效率原則 考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險(xiǎn)把控的特點(diǎn)，架構(gòu)設(shè)置盡量專業(yè)化和清晰化，集團(tuán)和城市公司之間采用分層授權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高整體運(yùn)作效率,5.建立運(yùn)營管理體系的目的,規(guī)范、統(tǒng)一 規(guī)范、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和流程，并IT化，提高運(yùn)營效率、避免不同項(xiàng)目間運(yùn)營質(zhì)量大起大落 共享、規(guī)模 資源共享、發(fā)揮集團(tuán)規(guī)模效應(yīng) 公開、透明 運(yùn)營信息公開、透明，降低風(fēng)險(xiǎn)、支持決策 復(fù)制、快速 幫助新公司、新項(xiàng)目快速實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營，支持多區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)營,二、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)

5、關(guān)鍵性業(yè)績,1.開發(fā)的流程與關(guān)鍵性績效,項(xiàng)目開發(fā)流程與管理目標(biāo)關(guān)鍵性業(yè)績.ppt 龍湖運(yùn)營績效指標(biāo)匯總.xls,1)運(yùn)營績效管理（設(shè)定跟蹤評估,2)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理,開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理辦法.doc,如：某項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),2.不同管線的階段性成果與考核(KPI值,階段性成果管理的意義,階段性成果管理流程,階段性成果管理模塊圖示（以龍湖為例,案例分析項(xiàng)目啟動(dòng)階段,1.濟(jì)南大學(xué)城項(xiàng)目投資建議書-2011.ppt 2.景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書模板（2010版）.doc,階段性成果案例,KPI考核分析,某地區(qū)公司2009年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)（KPI).doc 某地區(qū)公司考核表.doc,3.地區(qū)公司如何對運(yùn)營業(yè)績指標(biāo)考核,A.

6、根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成情況采用評分制考核（季度或月度） B.根據(jù)公司管線制度或會(huì)議紀(jì)要的完成率進(jìn)行考核,根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成情況采用評分制考核的方法,2012年1-2月某公司開發(fā)計(jì)劃考核.xls分析,根據(jù)管線制度或會(huì)議紀(jì)要的完成率進(jìn)行考核,開發(fā)制度考核,三、系統(tǒng)化運(yùn)營管理的構(gòu)建和保障體系剖析,進(jìn)度計(jì)劃管理常見現(xiàn)象,房地產(chǎn)企業(yè)常用評價(jià)指標(biāo)體系,中國標(biāo)桿房企綜合運(yùn)營能力指標(biāo)一覽表.ppt,1.計(jì)劃管理體系計(jì)劃平臺(tái)的構(gòu)建,A.計(jì)劃開發(fā)管理,在所有的績效指標(biāo)中，“進(jìn)度”是最基本的指標(biāo)之一，也被認(rèn)為是最重要、管理難度最大的指標(biāo)之一 進(jìn)度時(shí)間，是影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用高低的一個(gè)決定因素（一天一輛奧迪的故

7、事） 進(jìn)度時(shí)間，是影響項(xiàng)目IRR的重要因素之一，而IRR是作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)（根據(jù)對某項(xiàng)目的分析，在地價(jià)占開發(fā)成本30-45%時(shí)，項(xiàng)目開盤時(shí)間提前1個(gè)月，項(xiàng)目的IRR水平將提高0.7-1%左右,計(jì)劃管理的根本是什么？ 計(jì)劃管理的根本不是制訂計(jì)劃本身，而是為了實(shí)現(xiàn)有效管理,計(jì)劃編制流程,計(jì)劃反饋及調(diào)整流程,計(jì)劃體系層級和分解,典型企業(yè)掌控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),D.龍湖計(jì)劃組織管理系統(tǒng)架構(gòu),計(jì)劃組織系統(tǒng)重要的兩個(gè)模塊,地區(qū)公司計(jì)劃與集團(tuán)計(jì)劃的關(guān)系,一般有哪些專項(xiàng)計(jì)劃,工程進(jìn)度計(jì)劃 設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃 報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃 營銷工作計(jì)劃 招標(biāo)計(jì)劃 開盤專項(xiàng)計(jì)劃 入住工作專項(xiàng)計(jì)劃 樣板間裝修專項(xiàng)計(jì)劃 展示區(qū)專項(xiàng)專項(xiàng)計(jì)

8、劃 竣工驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)劃 。 很多具體的實(shí)施計(jì)劃都是一個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃,2）如何編制項(xiàng)目計(jì)劃,案例：如何編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃 某年發(fā)展部土地儲(chǔ)備思路.xls 20102014年龍湖戰(zhàn)略和投資策略.doc,編制項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn),要滿足項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的要求 不要漏項(xiàng) 如果需要，責(zé)任盡量落實(shí)到具體的人 4. 用專業(yè)的劃分來確定計(jì)劃結(jié)構(gòu)較好 5. 專項(xiàng)計(jì)劃一定要充分項(xiàng)目考慮實(shí)際情況,方法2個(gè)字“跟蹤”，4個(gè)字“反復(fù)跟蹤,4）運(yùn)營計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警,常用跟蹤方式,采用計(jì)劃/運(yùn)營月報(bào)的方式進(jìn)行跟蹤 采用項(xiàng)目月報(bào)的方式進(jìn)行跟蹤 采用考核評估的方式進(jìn)行跟蹤,5）運(yùn)營計(jì)劃管理難點(diǎn)及對策,A.如何

9、降低相關(guān)管理匹配體系的影響,計(jì)劃管理組織要清晰，計(jì)劃管理部門/崗位的職責(zé)要明確，人員要到位,如何降低匹配體系的影響,權(quán)責(zé)要清晰，建立清晰的權(quán)責(zé)體系，明確誰負(fù)責(zé),B.如何評價(jià)計(jì)劃執(zhí)行，如何進(jìn)行責(zé)任界定,2010年龍湖地區(qū)公司各部門運(yùn)營績效考核指標(biāo).xls,調(diào)整原則,入住時(shí)間節(jié)點(diǎn)一旦確定，不能調(diào)； 其余項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)不能隨意調(diào)； 唯一計(jì)劃基準(zhǔn)原則，在調(diào)整未得到批準(zhǔn)以前，老的基準(zhǔn)計(jì)劃繼續(xù)有效,C.計(jì)劃是否可以調(diào)整，如何調(diào)整,調(diào)整審批： 按類、按級審批,項(xiàng)目全程運(yùn)營管控計(jì)劃節(jié)點(diǎn).xls,1）成本管理的理念和目的 理念：分階段成本管理。運(yùn)營期間，重點(diǎn)把握設(shè)計(jì)階段和施工階段（動(dòng)態(tài)跟蹤）的成本管理。 目的：開

10、發(fā)同樣的產(chǎn)品，比別人花更少的錢；花同樣的錢，比別人作出更好的產(chǎn)品,2.龍湖運(yùn)營體系的重要保障成本管理,成本管理體系,統(tǒng)一全集團(tuán)口徑、標(biāo)準(zhǔn) 統(tǒng)一的費(fèi)項(xiàng) 統(tǒng)一的合約體系 統(tǒng)一的測算模板 統(tǒng)一的合約規(guī)劃 統(tǒng)一的審批流程 。 明確責(zé)任 項(xiàng)目成本經(jīng)理 項(xiàng)目營銷經(jīng)理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 項(xiàng)目總監(jiān),成本管理原則,所有成本支出公開、透明 規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和成本審批流程 系統(tǒng)自動(dòng)預(yù)警和強(qiáng)制控制 集團(tuán)歷史成本資料的積累和共享,小結(jié)：一個(gè)主線，三個(gè)階段的管控,龍湖動(dòng)態(tài)成本控制三階段詳解.ppt,設(shè)計(jì)階段對成本控制的意義,施工階段動(dòng)態(tài)成本跟蹤,方法：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，設(shè)定目標(biāo)成本，對比修正,2）項(xiàng)目投資收益跟蹤,通過項(xiàng)目收益的直觀變

11、化，從成本、計(jì)劃、銷售等緯度來分析總結(jié)項(xiàng)目 建立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員的全項(xiàng)目視角和利潤意識(shí) 促動(dòng)項(xiàng)目競爭,投資收益跟蹤路線圖,3.流暢運(yùn)營體系的保障會(huì)議管理解讀,1）會(huì)議管理的目的 公司的決策主要通過會(huì)議決策，會(huì)議效率的高低決定了決策效率的高低 分層決策，解放總經(jīng)理 規(guī)范會(huì)議管理，少開沒效率的會(huì) 中國式會(huì)議的特點(diǎn).doc,會(huì)議原則,1.提倡開短會(huì)，所有會(huì)議原則上不超過1小時(shí)（一般不超過30分鐘） 2.提倡所有與會(huì)者均發(fā)言 3.提倡發(fā)言時(shí)間要節(jié)制 4.提倡各抒己見，勇于爭論 5.會(huì)議簡短化，老板以身作則,2）運(yùn)營類會(huì)議體系分析,如：PMO會(huì)議、階段性成果審查會(huì)、項(xiàng)目周例會(huì)、半年度總結(jié)會(huì)等 案例分析： 龍

12、湖某項(xiàng)目PMO啟動(dòng)會(huì)議,運(yùn)營會(huì)議體系,非運(yùn)營會(huì)議體系,公司會(huì)議管理體系,運(yùn)營會(huì)議體系,PMO預(yù)案決策會(huì),PMO項(xiàng)目 啟動(dòng)會(huì),階段成果審查會(huì),PMO關(guān)鍵決策會(huì),半年年度總結(jié)會(huì),PMO月度運(yùn)營會(huì),項(xiàng)目周例會(huì),拿地前,取得土地后15日內(nèi),項(xiàng)目階段成果審查,根據(jù)需要,6月15日或12月15日,每月前3個(gè)工作日,每周五,與經(jīng)濟(jì)分析會(huì)合并,運(yùn)營決策（PMO,PMO組織結(jié)構(gòu),2個(gè)重要的運(yùn)營決策會(huì),2個(gè)重要的運(yùn)營管理會(huì),3）非運(yùn)營類會(huì)議體系分析,分為：辦公例會(huì)、季度綜合指標(biāo)回顧會(huì)、跨部門會(huì)、高層座談會(huì)、半年及年度總結(jié)會(huì)等,辦公周例會(huì),季度綜合指標(biāo)回顧會(huì),跨部門研討會(huì),高層座談會(huì),半年年度總結(jié)會(huì),年度總結(jié)會(huì),每

13、周一,每季結(jié)束后15日內(nèi),根據(jù)需要,每季或不定期,半年,年度,4）學(xué)習(xí)如何開會(huì),龍湖開好會(huì)的學(xué)問.ppt,4.流暢運(yùn)營體系的保障知識(shí)管理,總結(jié)以前的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不做重復(fù)工作、不犯同樣錯(cuò)誤 沉淀知識(shí)，支持集團(tuán)的復(fù)制和擴(kuò)張 建立學(xué)習(xí)型組織，為好的建議開辟通道，讓好東西得到認(rèn)可,知識(shí)的分類 知識(shí)的共享 知識(shí)積分 案例：弗萊明戈樣板區(qū)裝飾施工總結(jié).ppt 弗萊明戈項(xiàng)目后評估研發(fā)總結(jié)成果.ppt,5.龍湖運(yùn)營管理體系的綜合構(gòu)成,運(yùn)營管理體系的建立和運(yùn)作重點(diǎn)在項(xiàng)目進(jìn)行的前期 案例：講義2012龍湖.睿城啟動(dòng)會(huì).ppt,四、總結(jié),房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的方式.ppt,在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理范疇，項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃起著是承上啟下作用，可以校核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃設(shè)定的合理性，為項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃的編制提供參考依據(jù)，對項(xiàng)目的整體推進(jìn)起著指導(dǎo)作用,項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃一定