物業(yè)管理法律糾紛與風(fēng)險(xiǎn)

1、物業(yè)管理法律糾紛與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,勞動(dòng)合同法帶來(lái)的法律沖擊,強(qiáng)制性簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同 規(guī)章制度不可片面制定，須與工會(huì)協(xié)商 不簽訂書面勞動(dòng)合同，將面臨高昂的成本 試用期限制嚴(yán)格，違法試用要付賠償金 違約金法有限制，不得自由約定 勞動(dòng)者解約情形擴(kuò)大，影響企業(yè)用工安排 裁員時(shí)規(guī)定強(qiáng)制留用人員，不利企業(yè)用人決策 勞動(dòng)合同期滿終止也要支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，增加企業(yè)用工成本 強(qiáng)制性購(gòu)買社會(huì)保險(xiǎn) 勞動(dòng)合同中必須簽社會(huì)保險(xiǎn)條款 ，社會(huì)保險(xiǎn)條款是勞動(dòng)合同的必備條款 違法辭退員工，應(yīng)加倍支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 違法勞務(wù)派遣，用工單位風(fēng)險(xiǎn)增加,物權(quán)法帶來(lái)的法律沖擊,有利的方面： 重新界定了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成 以建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑了物

2、業(yè)管理的理論體系與法律制度 限制了業(yè)主大會(huì)的成立與業(yè)主委員會(huì)的選舉 明確了業(yè)主不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) 明確了共有部分、共同管理權(quán)利不得單獨(dú)處分 清晰地界定了車庫(kù)、車位所有權(quán)的歸屬 賦予了業(yè)主的訴訟權(quán)利 擴(kuò)展了相鄰關(guān)系以及地役權(quán)的內(nèi)容,不有利的方面： 限制了業(yè)主大會(huì)之成員權(quán) 限制了業(yè)主大會(huì)的成立與業(yè)主委員會(huì)的選舉 在業(yè)主決策程序中增加了業(yè)主總?cè)藬?shù)的投票要求 增加了專項(xiàng)維修資金使用的難度 混淆了共有權(quán)與共用部分的概念 混淆了管理人與管理服務(wù)人的概念 混淆了管理規(guī)約與業(yè)主公約的概念 專有部分、共有部分界定不清 沒(méi)有賦予業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格 相鄰關(guān)系、地役權(quán)的內(nèi)容粗糙不明晰,不動(dòng)產(chǎn)所有

3、權(quán)的構(gòu)成,建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第六章,專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán),專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán),專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán),物權(quán)法與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別,業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別,原條例的2/3投票權(quán),物權(quán)法的雙2/3,物權(quán)法與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別,業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別,原條例的“雙過(guò)半,物權(quán)法的“新雙過(guò)半,業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定 業(yè)主中華人民共和國(guó)物權(quán)法規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人

4、物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的房屋所有權(quán)人 非業(yè)主使用人物業(yè)使用人、住戶、租戶等 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn) 沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書簽訂了售房合同 發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋 業(yè)主 業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和中華人民共和國(guó)婚姻法界定,業(yè)主總?cè)藬?shù),未婚人士,已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn),已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者,夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者,夫妻共同財(cái)產(chǎn),辦理了產(chǎn)權(quán)登記,業(yè)主,業(yè)主身份類別,沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記,夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn),對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)： 其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，即無(wú)論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng)登記，始

5、生效力 非依法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，非經(jīng)登記，不得處分,管理人 業(yè)主 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì) 政府主管部門及相關(guān)部門 管理服務(wù)人 物業(yè)管理公司 管理服務(wù)人，是指業(yè)主大會(huì)決議、決定或管理負(fù)責(zé)人或業(yè)主委員會(huì)雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護(hù)事務(wù)者,共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問(wèn)題 共用部分之存在是物業(yè)管理存在的前提基礎(chǔ),專有部分與共用部分之范圍界定,確定專有部分與共用部分范圍對(duì)物業(yè)管理的意義與作用： 內(nèi)容：專有部分專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù) 共用部分常規(guī)服務(wù) 責(zé)任：專有部分業(yè)主自己負(fù)責(zé) 共用部分物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)分別負(fù)責(zé) 費(fèi)用：專有部分業(yè)主自

6、己承擔(dān) 共用部分物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)?權(quán)利與義務(wù)不同 有利于解決糾紛,專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間,墻體,地板,天花,墻體,中心線,專有部分之中心說(shuō),專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間,墻體,地板,天花,墻體,中心線,專有部分之空間說(shuō),專有部分之最后粉刷層說(shuō) 專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間 最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層 各種管線的共用部分與專有部分劃分 專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終

7、端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施 共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施,住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位 一般共用部位包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等 共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備 一般共用設(shè)施設(shè)備包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施

8、設(shè)備使用的房屋等,架空 層、 停車 場(chǎng)、 會(huì)所 、綠 地所 有權(quán),屋頂,外墻,地下室,外墻,停車位,D,E,F,C,B,A,樓梯,建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系,專有部分 建筑物 物權(quán)關(guān)系 共用部分（共有部分） 所有權(quán) 基地 使用權(quán)（地上權(quán)、租賃權(quán)等） 業(yè)主大會(huì)（區(qū)分所有權(quán)人集會(huì)） 建筑物區(qū)分所有權(quán) 管理人 業(yè)主委員會(huì) 管理組織 業(yè)主、物業(yè)使用人 管理服務(wù)人（物業(yè)管理公司） 物權(quán)法-國(guó)家基本法律 物業(yè)管理?xiàng)l例-國(guó)家行政法規(guī) 規(guī)范基礎(chǔ) 各地方物業(yè)管理法規(guī) 管理規(guī)約（業(yè)主公約) 業(yè)主大會(huì)決議、決定,單獨(dú)所有、專有 專有部分 建筑物區(qū)分所有權(quán)之標(biāo)的 適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)規(guī)定 使用 區(qū)分所有權(quán)人專用 約定共用

9、 由區(qū)分所有權(quán)人按應(yīng)有部分共有所有權(quán) 不屬于專有之建筑物部分（如樓梯間、消防通 道、屋面、外墻等） 法定 建筑物之附屬物（如排水、防火、空調(diào)、管線 等設(shè)備） 建筑物之附屬設(shè)備（如消防栓、天井、共有停 共用部分 分類 車場(chǎng)、游泳池） （共有部分） 約定 附屬建筑物（如別棟建筑物的倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)） 約定專有部分（如交誼廳、會(huì)所、會(huì)議室） 全體共用（大共） 部分共用（小共） 售房合同約定 共用部分之專用權(quán)（約定專用） 管理規(guī)約約定 業(yè)主大會(huì)決議（物業(yè)服務(wù)合 同）約定,得為單獨(dú)所有權(quán)之標(biāo)的 專有部分 要件： 構(gòu)造上及使用上獨(dú)立性 使用 專用 共用（約定） 區(qū)分所有 建筑物 范圍： 專有部分及市政設(shè)施以外之

10、其他部分 不屬于專有部分之附屬物 一 體 依約定：無(wú)約定依專有部分比例 性 共用部分 持分占有 作為分擔(dān)共用部分負(fù)擔(dān)的準(zhǔn)則、依據(jù) 使用 共用（原則） 基地 專用（法律、規(guī)約、約定） 特色 不得分割 不得單獨(dú)處分，共用部分持分權(quán)應(yīng)隨 專有部分所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移 不得獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)登記,前期物業(yè)管理過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn),合同終止與移交糾紛 保修責(zé)任與糾紛 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛 維修保養(yǎng)糾紛 專項(xiàng)維修資金挪用糾紛 前期物業(yè)服務(wù)合同所造成的管理危機(jī) 其表現(xiàn)為： 發(fā)展商與業(yè)主之間糾紛不斷 裝修管理不規(guī)范埋藏隱患 物業(yè)管理收費(fèi)糾紛頻頻發(fā)生 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利 物業(yè)管理公司侵害業(yè)主合法權(quán)益 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委

11、員會(huì)不按法定程序成立、運(yùn)作 非業(yè)主濫用業(yè)主權(quán)利 物業(yè)管理公司之間惡性競(jìng)爭(zhēng) 善用合同技巧方能有效防范合同糾紛,前期物業(yè)服務(wù)的概念 前期物業(yè)服務(wù)是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)首次與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù) 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 而非業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì) 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)間首個(gè)業(yè)主入住之前 業(yè)主簽訂售房合同之前 前期物業(yè)服務(wù)期間早期介入+業(yè)主入住后的日常物業(yè)管理服務(wù),前期物業(yè)管理與正常物業(yè)管理,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段,物業(yè)承接查驗(yàn)階段,成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)階段,前期物業(yè)

12、管理服務(wù)階段,正常物業(yè)管理服務(wù)階段,竣工驗(yàn)收階段,建設(shè)施工階段,業(yè)主二次裝修階段,業(yè)主入住階段,物業(yè)日常服務(wù)階段,首個(gè)物業(yè)服務(wù)合同生效,物業(yè)日常服務(wù)階段,前期物業(yè)服務(wù)合同終止,物業(yè)管理早期介入階段,物業(yè)預(yù)售、銷售階段,在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容 又包含物業(yè)共用部分承接查驗(yàn)，業(yè)主入住（入伙），裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作，前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容,前期物業(yè)服務(wù)合同的特征 前期期限的過(guò)渡期 要特別注重保護(hù)前期業(yè)主的利益 前期物業(yè)服務(wù)合同具有風(fēng)險(xiǎn)性 合同由發(fā)展商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，而發(fā)展商從

13、業(yè)主授權(quán)或認(rèn)可（追認(rèn)）獲得簽訂合同資格 雙務(wù)合同 有償合同 必須是書面合同，要式合同,前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人 前期物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的 前期物業(yè)服務(wù)合同的數(shù)量 前期物業(yè)服務(wù)合同的質(zhì)量 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 前期物業(yè)服務(wù)合同的履行期限 前期物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意事項(xiàng) 物業(yè)的承接驗(yàn)收 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用與早期介入的報(bào)酬 物業(yè)的保修責(zé)任 前期物業(yè)服務(wù)合同的終止,開(kāi)發(fā)商在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利義務(wù) 以建造者身份依法承擔(dān)物業(yè)建造的最終質(zhì)量責(zé)任 按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，依法完善配套設(shè)施 不得擅自改變、保留、處分物業(yè)之共用部分 依法兌現(xiàn)售房中的承諾 依法承擔(dān)物業(yè)房屋的質(zhì)量

14、保修責(zé)任 依法無(wú)償提供必要的物業(yè)管理用房 以空置房的業(yè)主身份，依法享有業(yè)主的權(quán)利，履行業(yè)主的義務(wù)，承擔(dān)業(yè)主的責(zé)任 依法交納住宅專項(xiàng)維修資金 依法承擔(dān)前期物業(yè)管理工作,物業(yè)房屋的質(zhì)量保修責(zé)任 施工工程的房屋質(zhì)量保修責(zé)任 房屋買賣的房屋質(zhì)量保修責(zé)任 裝修工程的房屋質(zhì)量保修責(zé)任 維修工程房屋的質(zhì)量保修責(zé)任,房屋的最低保修期間: 1. 建筑物基礎(chǔ)設(shè)施、地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu),為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限; 2. 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏,為5年; 3. 供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期; 4. 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年; 5. 其他項(xiàng)目的保修

15、由合同雙方合同約定,開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的前期物業(yè)管理工作 銷售物業(yè)之前制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，業(yè)主簽署書面承諾書 鼓勵(lì)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),對(duì)前期住宅物業(yè)管理實(shí)行強(qiáng)制性招投標(biāo) 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同 售房合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但物業(yè)服務(wù)合同生效前期物業(yè)服務(wù)合同終止 無(wú)償提供必要的物業(yè)管理用房 辦理物業(yè)共用部分移交承接查驗(yàn)手續(xù),前期物業(yè)服務(wù)與物業(yè)管理早期介入服務(wù) 早期介入是從房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究階段開(kāi)始到物業(yè)竣工完成，且物業(yè)交付于業(yè)主，業(yè)主入住之間物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng) 早期介入貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究階段、

16、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、竣工驗(yàn)收階段、銷售階段、業(yè)主入住階段等各個(gè)階段的全過(guò)程,前期物業(yè)服務(wù)期間早期介入+業(yè)主入住后的日常物業(yè)管理服務(wù) 區(qū)別： 服務(wù)的目的與作用不同 服務(wù)的對(duì)象與承擔(dān)的責(zé)任不同 服務(wù)合同簽署的主體不同 早期介入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對(duì)象是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，而非業(yè)主,小區(qū)安全問(wèn)題所造成的管理危機(jī),其表現(xiàn)為： 業(yè)主家中頻頻被盜 危及業(yè)主人身安全 車輛被盜 保安或員工監(jiān)守自盜侵犯業(yè)主利益 高空拋物造成傷害 電力突然中斷、火災(zāi)、浸水、爆炸等意外事件發(fā)生 衡陽(yáng)火災(zāi)教訓(xùn) 安全是物業(yè)管理公司的最大的效益,物業(yè)管理中安全責(zé)任 物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條規(guī)定屬于安全防范責(zé)任 不屬于安全保證、保障、確保責(zé)任不

17、要瞎承諾 業(yè)主、住戶、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)的安全防范鄰里守望 物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！痹噺慕?jīng)濟(jì)賠償?shù)慕嵌确治觯@其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)那些相應(yīng)的法律責(zé)任？ 違約責(zé)任與故意責(zé)任、重大過(guò)失責(zé)任,物業(yè)管理中的保管合同 保管，也稱寄托、寄存、委托占有 寄托：保管合同期滿后保管人將保管物品返還被保管人的行為 寄托占有（保管合同）構(gòu)成的三個(gè)要件： 1. 被保管人要合法的擁有保管物品 2. 被保管人必須將保管物品的實(shí)際控制權(quán)、排他占有權(quán)交付給保管人 3. 保管人自愿接受和自愿控制保管物品

18、，并愿意承擔(dān)保管物品損壞或丟失的賠償責(zé)任,物業(yè)管理收費(fèi)所造成的管理危機(jī),其表現(xiàn)為： 不公布賬目，忽視業(yè)主知情權(quán) 亂收費(fèi) 供水、供電等代收代交收費(fèi)引發(fā) 審計(jì)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)賬目混亂 物業(yè)管理費(fèi)擅自或單方提價(jià) 財(cái)務(wù)丑聞 電梯收費(fèi)不規(guī)范造成歐陸經(jīng)典教訓(xùn) 物業(yè)管理公司不具備收費(fèi)資格 陽(yáng)光財(cái)務(wù)有效增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí),物業(yè)管理中的供水、供電合同 供電、供水等市政企業(yè) 在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù) 物業(yè)管理?xiàng)l例第四十五條、第五十二條明確規(guī)定了供水、供電等市政企業(yè)的權(quán)利義務(wù)向最終用戶服務(wù)、向最終用戶收費(fèi) 供電、供水合同可以是書面合同，也可以是事實(shí)合同 停電、停水的侵權(quán)責(zé)任,新法律、新法規(guī)實(shí)施所造成的管理危機(jī),其表

19、現(xiàn)為： 中華人民共和國(guó)物權(quán)法的頒布實(shí)施 中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法的頒布實(shí)施 中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法實(shí)施條例的頒布實(shí)施 物業(yè)管理?xiàng)l例的修改 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）的頒布實(shí)施 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的頒布實(shí)施 物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 的頒布實(shí)施 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的修改 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的頒布實(shí)施,物業(yè)管理最新法規(guī)解讀,物業(yè)管理?xiàng)l例的修改 379號(hào)國(guó)務(wù)院令-504號(hào)國(guó)務(wù)院令 第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導(dǎo)與監(jiān)督 刪除了第十條第二款 第十一條業(yè)主大會(huì)職責(zé)修改成“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定” 第十二條投票權(quán)方式與物權(quán)法一致 第十九條修改保持與第十條一致 物業(yè)管理企業(yè)

20、修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)管理?xiàng)l例的修改 業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時(shí)公約為“臨時(shí)管理規(guī)約” 第十五條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)修改為“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部2007年9月10日頒布 “發(fā)改價(jià)格20072285號(hào)” 適用對(duì)象：政府指導(dǎo)價(jià)確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本 負(fù)責(zé)：政府價(jià)格主管部門組織實(shí)施，房地產(chǎn)主管部門配合 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審原則： 合法性原則 相關(guān)性原則 對(duì)應(yīng)性原則 合理性原則,物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本構(gòu)成： 人員費(fèi)用 共用部分日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 秩序維護(hù)費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi)用 辦公費(fèi)用 管

21、理費(fèi)分?jǐn)?固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)成本支出情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的修改 125號(hào)建設(shè)部令-164號(hào)建設(shè)部令 刪去第十七條、第十八條、第二十二條，即有關(guān)企業(yè)資質(zhì)年檢的相關(guān)規(guī)定 物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè),住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的出臺(tái) 建設(shè)部、財(cái)政部之行政規(guī)章，以165號(hào)建設(shè)部令出臺(tái)，2008年2月1日起施行 替代建設(shè)部、財(cái)政部1998年頒布之住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法,住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法與住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法之變化： 概念：“維修基金”變臉“專項(xiàng)維修資金” 新辦法第2條規(guī)定，本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅

22、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金 舊辦法第四條規(guī)定，凡商品房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 解讀： 由“基金”改為“資金”，在概念上實(shí)際更體現(xiàn)了保障安全性的特點(diǎn)，即強(qiáng)調(diào)了專項(xiàng)資金的安全性和不允許交易及挪用 基金不能使用本金只能使用增值部分；而資金不但可以動(dòng)用本金也可以動(dòng)用所產(chǎn)生的增值收益 且可進(jìn)行續(xù)交，以滿足房屋長(zhǎng)期性維修之用,繳存額依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：由“房款”變?yōu)椤敖ò操M(fèi)” 新辦法第7條規(guī)定，商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有的建筑面積繳存維修資金，每平方米建筑面積繳存的首期專項(xiàng)維修資金是當(dāng)?shù)孛科椒矫捉ㄖ惭b工程造價(jià)的5%至8% 舊辦法規(guī)定，房屋維修

23、資金是根據(jù)多層房屋按購(gòu)房款的2%、高層按購(gòu)房款的3%來(lái)繳存 解讀：這體現(xiàn)了一種更科學(xué)的公平性，不再因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高低不同而出現(xiàn)了同一樓上的住戶所繳維修資金不同的非正?，F(xiàn)象。 公有住房維修資金：繳存期限得到明確 新辦法第12條規(guī)定，已售公有住房單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前將首期維修資金存入公有住房專項(xiàng)維修資金專戶或交由售房單位存入專戶；公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到房款之日起30日內(nèi)，將維修資金存入公有住房專項(xiàng)維修資金專戶 而在此之前，并沒(méi)有明確的規(guī)定 新辦法更有利于開(kāi)展對(duì)房改房、公有住房維修資金的歸集 解讀：使公有住房的維修有了明確可靠的保障，減輕了對(duì)公有住房的財(cái)政依賴,有利于業(yè)主大會(huì)發(fā)揮作用 新辦法

24、中，從交付到法律責(zé)任，都有關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的明確規(guī)定 條款規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管責(zé)任 解讀：對(duì)于維修資金的使用、監(jiān)管，代表業(yè)主的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有非常重要的責(zé)任，業(yè)主大會(huì)只有真正發(fā)揮其作用，才能實(shí)現(xiàn)業(yè)主的共同意愿，保障業(yè)主的權(quán)益 有助于民主、公正，為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用、履行職責(zé)提供依據(jù),住宅維修資金：可購(gòu)買國(guó)債增值 新辦法第27條規(guī)定：“下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；（三）利用住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的

25、殘值?！?舊辦法第8條規(guī)定“維修基金存入維修基金專戶起按規(guī)定記息，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。” 解讀：住宅維修資金滾存使用范圍明顯擴(kuò)大，有助于增加維修資金的來(lái)源途徑，一定程度上提高了資金的增值收益能力，減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān),未繳維修資金，不得將房屋交付購(gòu)買人 新辦法第13條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定繳付首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)房人” 舊辦法中，缺少相應(yīng)的條款 解讀：規(guī)定了業(yè)主繳存房屋維修資金的約束性條例，可以進(jìn)一步約束開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在初始登記和轉(zhuǎn)移登記前完成房屋維修資金的繳存手續(xù)，讓一些不繳維修資金的業(yè)主無(wú)空可鉆,續(xù)繳時(shí)間：余額不足首期繳存

26、額30%時(shí) 新辦法的第12條和第15條，分別對(duì)房屋維修資金的使用管理作了詳細(xì)的規(guī)定：一是業(yè)主大會(huì)成立前的使用程序，二是業(yè)主大會(huì)成立以后維修資金的使用程序。第17條還明確規(guī)定了“業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)繳?！?舊辦法只是規(guī)定了“維修基金不敷使用時(shí)，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌” 解讀：細(xì)化了維修資金使用管理程序，明確了不同階段的管理責(zé)任和使用權(quán)限，同時(shí)明確了續(xù)繳的額度，更加明晰透明，讓業(yè)主更明白,挪用維修資金：情節(jié)嚴(yán)重追究刑事責(zé)任 新辦法第35條至40條規(guī)定： 一是買受人未繳房屋維修資金，但開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位將房屋交付買受人的，由縣級(jí)以

27、上房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，處以罰款 二是挪用維修資金的，沒(méi)收非法所得，并處以挪用金額2倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷其資質(zhì)證書 三是對(duì)房屋維修資金各級(jí)管理部門挪用維修資金的具體懲處辦法也做了詳細(xì)規(guī)定 舊辦法在第18條規(guī)定，維修基金代管部門構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任，并沒(méi)有沒(méi)收非法所得和處以罰款的規(guī)定,風(fēng)險(xiǎn)管理理論,風(fēng)險(xiǎn)管理的概念 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄常常為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大的隱患，風(fēng)險(xiǎn)管理的落后更是阻礙了企業(yè)發(fā)展的進(jìn)程 風(fēng)險(xiǎn)管理是指未來(lái)的不確定性對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的影響 即企業(yè)圍繞總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)在企業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中執(zhí)

28、行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，培育良好的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，建立健全全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系，包括風(fēng)險(xiǎn)管理策略、風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)措施、風(fēng)險(xiǎn)管理的組織職能體系、風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)和內(nèi)部控制系統(tǒng)，從而為實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的總體目標(biāo)提供合理保證的過(guò)程和方法,風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿于物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)各個(gè)階段的全過(guò)程 物業(yè)管理之全面風(fēng)險(xiǎn)管理的總體目標(biāo)： 一是確保將風(fēng)險(xiǎn)控制在與總體目標(biāo)相適應(yīng)并可承受的范圍內(nèi) 二是確保內(nèi)外部，尤其是企業(yè)與股東之間、企業(yè)與業(yè)主之間 實(shí)現(xiàn)真實(shí)、可靠的信息溝通，包括編制和提供真實(shí)、可靠的財(cái)務(wù)報(bào)告 三是確保企業(yè)遵守有關(guān)法律法規(guī)，既是有瑕疵的法律也必須遵守,四是確保企業(yè)有關(guān)規(guī)章制度和為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而采取的重大措施的貫徹執(zhí)行，保

29、障經(jīng)營(yíng)管理的有效性，提高經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效率和效果，降低實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的不確定性 五是確保企業(yè)建立針對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的危機(jī)處理計(jì)劃，保護(hù)企業(yè)不因?yàn)?zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)或人為失誤而遭受重大損失 在開(kāi)展全面風(fēng)險(xiǎn)管理工作的同時(shí)，既要注意防范風(fēng)險(xiǎn)，也要注意把握機(jī)會(huì)，將開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理工作緊密結(jié)合，把風(fēng)險(xiǎn)管理的各項(xiàng)要求融入企業(yè)管理和業(yè)務(wù)流程中,一般風(fēng)險(xiǎn)可以分為：戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等 風(fēng)險(xiǎn)也可以分為：純粹風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)管理模式,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,風(fēng)險(xiǎn)決策,風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,風(fēng)險(xiǎn)控制,風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁,風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān),風(fēng)險(xiǎn)管理初始信息,風(fēng)險(xiǎn)管理初始信息 風(fēng)險(xiǎn)信息以貫穿風(fēng)險(xiǎn)管理整個(gè)流程的決策活動(dòng)所需要的信息 良好的風(fēng)險(xiǎn)管理需要真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)和完整的風(fēng)險(xiǎn)信息為基礎(chǔ) 風(fēng)險(xiǎn)管理初始信息是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)，能幫助企業(yè)分析風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因、風(fēng)險(xiǎn)影響目標(biāo)的路徑、風(fēng)險(xiǎn)事件的表現(xiàn)、各類風(fēng)險(xiǎn)之間的相互關(guān)系，判斷風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率、影響