土地增值稅法ppt課件

1、土地增值稅法,Land appreciation Tax,重點(diǎn)與難點(diǎn) 重點(diǎn)： 1、征稅范圍的確定 2、扣除項(xiàng)目的確定 3、增值額的確定 4、稅收優(yōu)惠政策 難點(diǎn)： 1、征稅范圍的界定 2、扣除項(xiàng)目的確定 3、應(yīng)納土地增值稅額的計(jì)算確定,一 土地增值稅概述,土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 長期以來，中國對(duì)國有土地采取行政撥付的無償占用方式。實(shí)踐證明，這種土地管理制度不利于提高土地資源的使用效益,在這種情況下，為了增強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度；為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)投機(jī)獲取暴利的行為，保障國家的土

2、地權(quán)益；為了規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財(cái)政收入，國務(wù)院于1993年12月13日頒布了土地增值稅暫行條例，并決定自1994年1月1日起施行。財(cái)政部發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（以下簡稱實(shí)施細(xì)則），明確實(shí)施細(xì)則自1995年1月27日起施行，對(duì)1994年1月1日至1995年1月27日期間的土地增值稅參照實(shí)施細(xì)則的規(guī)定計(jì)算征收,二 土地增值稅的法律規(guī)定,一、納稅義務(wù)人 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。 在土地增值稅納稅人的確定上，需要說明的是，上述“單位與個(gè)人”，不論法人與自然人，不論企業(yè)

3、的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)，也不論行業(yè)部門，只要發(fā)生有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，都是土地增值稅的納稅人,二、征稅范圍 土地增值稅的征稅范圍包括： （1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)； （2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 “轉(zhuǎn)讓”是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 “國有土地”是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地,地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施，如廠房、倉庫、商店、住宅、地下室、圍墻、電梯、中央空調(diào)、管道等。 “附著物”是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。

4、上述建筑物和附著物的所有者對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利，即擁有排他性的全部產(chǎn)權(quán),土地增值稅的征稅范圍具體包括以下三層含義： 1. 土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，不包括轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權(quán)和出讓國有土地使用權(quán)的行為。 實(shí)際工作中，可以所轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)是否為國家所有，作為界定其是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn),2. 土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬（包括土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)）的行為征稅，不包括未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為。 實(shí)際工作中，可以房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓，作為界定其是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)。例如，房地產(chǎn)的出租；以房地產(chǎn)抵押貸款在抵押期間

5、的房地產(chǎn)；雙方合作建房，建成后自用的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建房行為等等，均未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，因此，不征收土地增值稅,3. 土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為征稅，不包括以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為。 實(shí)際工作中，可以房地產(chǎn)權(quán)屬是否為有償轉(zhuǎn)讓，作為界定其是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)。 在土地增值稅征稅范圍的界定上，需要說明的是，無論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍,三、稅率 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。具體規(guī)定為： 1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。 2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額5

6、0、未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40。 3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50。 4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。 上述四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù),三 應(yīng)納稅額的計(jì)算,一、計(jì)稅依據(jù) 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入額減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 （一）應(yīng)稅收入額的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益,二）扣除項(xiàng)目及金額的確定 1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土

7、地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，具體有三種形式： 以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金； 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金； 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款,2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅

8、人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等,3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)土地和新建房配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，上述三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)偂?因此，作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，并不是按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而是按稅法實(shí)施細(xì)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，具體有以下兩種扣除辦法,1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目

9、計(jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算公式為： 利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5以內(nèi) 上述公式中“利息”的扣除，應(yīng)注意以下幾點(diǎn):（1）利息支出的扣除額最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;（2）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;（3）超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，利息支出應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除，

10、不得單獨(dú)計(jì)算扣除。在這種情況下，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按下列公式計(jì)算： （取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10以內(nèi) 以上兩類扣除辦法中扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,案例1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額1 000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為6 000萬元；該公司未能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行。 根據(jù)實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額

11、之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除，則應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（1 0006 000）10 = 700（萬元,4. 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 “重置成本價(jià)”即對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用,成新度折扣”不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊，它是根據(jù)房屋在評(píng)估時(shí)的實(shí)際新舊程度，按專業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確

12、定房屋的新舊度比例，一般用幾成新表示。 【案例2】一棟1999年建造的房屋，當(dāng)時(shí)造價(jià)為100萬元，按2005年轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材、人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣的新房需200萬元，則200萬元即為重置成本價(jià)。假設(shè)該房屋為七成新，則該房屋的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為：20070= 140（萬元,5. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用之中，已相應(yīng)作了扣除，故在此不允許單獨(dú)再扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的

13、其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅（即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.5的印花稅,6. 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 稅法實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和，加計(jì)20的扣除。 【案例3】在上述【案例8-1】中，計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房應(yīng)扣除的 “其他扣除項(xiàng)目”。 根據(jù)實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，“其他扣除項(xiàng)目”按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的20計(jì)算，則該房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房應(yīng)扣除的 “其他扣除項(xiàng)目”為：（1 0006 000）20 = 1 400（萬元,需要特別強(qiáng)調(diào)的是，此項(xiàng)優(yōu)惠政策只適用于從

14、事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不得比照?qǐng)?zhí)行。即使是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何開發(fā)與投入即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，不允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20的扣除,三）增值額 土地增值稅納稅人以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額，據(jù)以計(jì)算納稅。 在實(shí)際房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，部分納稅人因不能準(zhǔn)確提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除項(xiàng)目金額，不能準(zhǔn)確核算增值額的，則應(yīng)以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算征收土地增值

15、稅。 上述“房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格”，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格,二、應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 （一）計(jì)算方法 土地增值稅應(yīng)納稅額有以下兩種計(jì)算方法： 1. 分步計(jì)算法，即按照每一級(jí)距的土地增值額乘以該級(jí)距相應(yīng)的稅率，分別計(jì)算各級(jí)次土地增值稅稅額，然后將其相加匯總，求得應(yīng)納稅額。其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額=（每一級(jí)距的土地增值額適用稅率） 2. 速算扣除法，即按照增值額乘以適用的稅率，減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算應(yīng)納稅額,二）計(jì)算程序 1. 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。如

16、系轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)計(jì)算評(píng)估價(jià)格，再確定扣除項(xiàng)目金額。 評(píng)估價(jià)格 = 重置成本價(jià)成新度折扣率 2. 計(jì)算增值額。 增值額 = 轉(zhuǎn)讓收入額扣除項(xiàng)目金額 3. 計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比重 增值率 = 增值額扣除項(xiàng)目金額100 4. 依據(jù)增值率確定適用稅率。 5. 依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額 = 增值額適用稅率 扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù),三）計(jì)算案例 1. 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)納稅額的計(jì)算案例 【案例4】A房地產(chǎn)開發(fā)公司支付1600萬元土地出讓金，有償受讓一宗土地后，因原計(jì)劃投入商品住宅開發(fā)的資金遲遲未能到位，于是將該塊地皮直接轉(zhuǎn)讓給了B房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得轉(zhuǎn)讓收入2000萬元，A公司

17、已按規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（城建稅稅率7，教育費(fèi)附加征收率3，印花稅稅率0.5）。另外A公司在受讓該塊地皮時(shí)已按規(guī)定繳納了有關(guān)費(fèi)用12萬元。 要求：計(jì)算A公司轉(zhuǎn)讓該宗土地應(yīng)納的土地增值稅額,1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2000萬元。 （2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： 取得土地使用權(quán)所支付的金額 = 160012 = 1612（萬元） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 = 20005（173）= 110（萬元） 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) = 1 612110 = 1722（萬元） 因?qū)υ摰仄の撮_發(fā)即脫手轉(zhuǎn)讓，故不得加計(jì)20的扣除,3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額 = 2 0001 722 = 278（萬元） （4）增值額與扣

18、除項(xiàng)目金額的比率 = 2781 72210016.14 因此，應(yīng)納土地增值稅適用稅率為30，速算扣除率為0。 （5）應(yīng)納土地增值稅額 = 278300 = 83.4（萬元,2. 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納稅額的計(jì)算案例 【案例5】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，取得銷售收入8 000萬元（城建稅稅率7，教育費(fèi)附加征收率3，印花稅稅率0.5）。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出如下：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為800萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 200萬元；該公司因同時(shí)建造別的商品房，不能按該寫字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出。該公司所在地政府確定的費(fèi)用扣除比例為10。 要求：計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字

19、樓應(yīng)納的土地增值稅額,1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為8000萬元。 （2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： 取得土地使用權(quán)所支付的金額為800萬元。 房地產(chǎn)的開發(fā)成本為2200萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =（8002200）10=300（萬元） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 =80005（173）=440（萬元） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除 =（8002200）20=600（萬元） 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =8002200300440600=4340（萬元,3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額 = 80004340 = 3660（萬元） （4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 = 36604340100 84.33 因此，應(yīng)納土地增值稅

20、適用稅率為40，速算扣除率為5。 （5）應(yīng)納土地增值稅額 = 36604043405 = 1247（萬元,案例6】某生產(chǎn)企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）利用閑置土地委托某施工企業(yè)建造一幢寫字樓并轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓收入6000萬元（城建稅稅率7，教育費(fèi)附加征收率3，印花稅稅率0.5）。該企業(yè)為建造此寫字樓補(bǔ)交土地出讓金700萬元；發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出320萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），其中有25萬元的罰息，同時(shí)比按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息多出15萬元。該企業(yè)所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5。 要求：計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該

21、寫字樓應(yīng)納的土地增值稅額,1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為6000萬元。 （2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： 取得土地使用權(quán)所支付的金額為700萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =（3202515）（7001500）5 = 390（萬元） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 = 60005（173）60000.5 = 333（萬元） 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =7001500390333 = 2923（萬元,3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額 = 60002923 = 3077（萬元） （4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 = 30772923100 105.27 因此，應(yīng)納土地增值稅適用稅率為50，速算扣除率

22、為15。 （5）應(yīng)納土地增值稅額 = 307750292315 = 1100.05（萬元,3.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物應(yīng)納稅額的計(jì)算案例 【案例7】某生產(chǎn)企業(yè)2005年7月轉(zhuǎn)讓一幢1999年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為1500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該公寓樓重置成本為5000萬元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)補(bǔ)交的土地出讓金和按規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為1500萬元（能提供支付憑據(jù)）；另支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用4.50萬元。轉(zhuǎn)讓時(shí)取得轉(zhuǎn)讓收入6200萬元，并已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（城建稅稅率7，教育費(fèi)附加征收率3，印花稅稅率0.5）。 要求：計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該公寓樓應(yīng)納的土地增值稅額,1）確定轉(zhuǎn)

23、讓房地產(chǎn)的收入為6200萬元。 （2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： 取得土地使用權(quán)支付的金額為1500萬元。 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 = 500070 = 3500（萬元） 房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用為4.5萬元。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 = 62005（173）62000.5 = 344.1（萬元） 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) = 150035004.5344.1 = 5348.6（萬元,3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額 = 62005348.6 = 851.4（萬元） （4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 = 851.45348.6100 15.92 因此，應(yīng)納土地增值稅適用稅率為30，速算扣除率為0。 （5）應(yīng)納土地增值稅額 =

24、 851.430 = 255.42（萬元,一、對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。對(duì)于增值額超過扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 “普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,案例8】某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得銷售收入750萬元（城建稅稅率7，教育費(fèi)附加征收率3，印花稅稅率0.5）。該公司為建造該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而支付的地價(jià)款和按規(guī)定交納的費(fèi)用為100萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為340萬元；因該公司同時(shí)建造其他高級(jí)公寓等住宅，對(duì)該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所用的銀行貸款利息支出無法分?jǐn)?，該公司所在地政府確定的費(fèi)用扣除比例為10。 分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否應(yīng)繳納土地增值稅?如果應(yīng)該繳納，應(yīng)納稅額多少,1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為750萬元。 （2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： 取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)成本為340萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =（100340）10 = 44（萬