物業(yè)案例分析

1、案例一 某小區(qū)物業(yè)管理公司原由小區(qū)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，業(yè)主入住后對(duì)該物業(yè)管理公司 不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該公司，但該公司稱：其與開(kāi)發(fā)商有 委托管理合同，且業(yè)主購(gòu)樓時(shí)與開(kāi)發(fā)商的契約中已訂明： “同意開(kāi)發(fā)商委托的管理公司管 理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無(wú)權(quán)解聘管理公司，業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好，無(wú)法舉證，且物業(yè)管理 服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān) 相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸于法院。1、試析本案所涉及的法律問(wèn)題。2、對(duì)此類糾紛應(yīng)如何解決。答：（要點(diǎn)）1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問(wèn)題；2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是

2、協(xié)議委托。在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理公 司的管理權(quán)來(lái)自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，因而這時(shí)只 有開(kāi)發(fā)商有權(quán)決定請(qǐng)哪一家物業(yè)管理公司參與開(kāi)發(fā)和日后過(guò)渡期的管理； 在業(yè)主入主后， 由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來(lái)的管理權(quán) 或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過(guò)渡期的管 理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開(kāi)發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù) 對(duì)原開(kāi)發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來(lái)決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理公 司自行協(xié)

3、商不成的情況下，可請(qǐng)求政府主管部門行政調(diào)處或提起司法訴訟。知識(shí)要點(diǎn)： 物權(quán)法中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容；物業(yè)管理?xiàng)l例第三章前期物業(yè)管理中第二十 六條規(guī)定；北京市物業(yè)管理辦法第二章的前期物業(yè)管理第八條的規(guī)定，北京市前期物業(yè) 服務(wù)合同的有關(guān)合同終止和前期物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)合同終止的條款。 （上兩章內(nèi)容包括管 理規(guī)約的制定、買賣合同的簽定里應(yīng)含物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、建設(shè)單位的責(zé)任等） 業(yè)主大會(huì)：物業(yè)管理?xiàng)l例第二章中關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定；建設(shè)部的業(yè)主 大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則；北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則。 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的普通住宅小區(qū)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，北京市地方標(biāo)準(zhǔn)住宅物

4、 業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)案例二 兩年前王先生在某小區(qū)購(gòu)買了一套三房二廳的住宅，但一直沒(méi)有入住。最近 物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費(fèi)。王先生以未居住為由拒交。 試析：王先生的做法是否正確？為什么？答：（要點(diǎn)）1、王先生的做法不正確。2、日常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清 潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，不管你是否居住，你的房產(chǎn) 都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住戶多 少來(lái)劃分，物業(yè)管理人員并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別住戶離開(kāi)而減少工作量，何況這對(duì)其他業(yè)主也 是不公平的。因此，只要業(yè)主購(gòu)買了住房，開(kāi)發(fā)商又及

5、時(shí)有效地發(fā)出了入住通知書，就不管房子是否 有人居住（或居住頻率如何） ，原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)，但因居住才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用是 不用繳的，至于公共費(fèi)用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。知識(shí)要點(diǎn)： 物業(yè)管理：條例第一章第二條物業(yè)管理的定義；辦法一章二條的定義（明確所收費(fèi)用用 于的管理活動(dòng)）；管理綜合能力里的合同書面合同、口頭協(xié)議、事實(shí)合同，形成事實(shí)合同 必須要付出相應(yīng)的報(bào)酬。案例三 張先生在某一住宅小區(qū)購(gòu)買了一套高級(jí)住宅。因?yàn)樗俏簧馊耍詫?住宅作抵押向某銀行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進(jìn)行了訴訟保全措 施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)

6、 為張先生的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒(méi)什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不 交費(fèi)。由于張先生沒(méi)有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的訴訟，法 院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣，拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀 行又將該套房通過(guò)房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。 這時(shí)，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也 拒付過(guò)戶前的物業(yè)管理費(fèi)，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)一直沒(méi)能收 繳。分析： 1、物業(yè)管理公司該向誰(shuí)追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？2 、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？ 答：（要點(diǎn)）1、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)

7、主張先生追討物業(yè)管理費(fèi)。2、在本案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義 務(wù)，而不是去消極等待。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不會(huì)也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承擔(dān)的 義務(wù)的；其次，物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律， 以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個(gè)措施，物業(yè)管理公司就會(huì) 坐失良機(jī)。因?yàn)楫?dāng)張先生的 房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司 簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會(huì)也不可能繼續(xù)履行張先生（原業(yè)主）的義務(wù)， 雖然房產(chǎn)還是原來(lái)的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物

8、業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已 變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老 的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的 。所以，本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費(fèi)跟 著房產(chǎn)走的觀點(diǎn)和做法從一開(kāi)始就是錯(cuò)誤的。案例四 某物業(yè)管理公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小 區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)管理 公司采購(gòu)了一批新的 IC 卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資 500 元將原來(lái)的水、電表替 換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對(duì)。 于是物業(yè)管理公司對(duì)拒不交錢換表的業(yè)主停止送水、 送電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。 小區(qū)業(yè)主對(duì)

9、物業(yè)管理公司的做法義憤填膺， 強(qiáng)烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)管理公司 來(lái)到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方 爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸法院。 試析：物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對(duì)之處？為什么？ 答（要點(diǎn)）：1、 物業(yè)管理公司的不對(duì)之處及分析 擅自提高水、電費(fèi)不對(duì)。 水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門定價(jià) ，由水、電管理部門收取的 費(fèi)用，物業(yè)管理公司只是代收，不能擅自提價(jià)； 向業(yè)主收取 500 元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對(duì)。按規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須將每戶業(yè)主的水、電 表設(shè)備的費(fèi)用打入房?jī)r(jià)中。物業(yè)管理公司要更換水、電表應(yīng)與開(kāi)發(fā)公司協(xié)商，而不能強(qiáng) 行

10、向業(yè)主收取費(fèi)用； 對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。 只有水、電管理部門才有權(quán)對(duì)用戶進(jìn)行停水、停電的 處理權(quán)。 給業(yè)主給予罰款處理的做法不對(duì)。根據(jù)我國(guó)行政處罰法的規(guī)定，只有國(guó)家司法機(jī) 關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。 以其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。在小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)， 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)續(xù)聘或解聘由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司。2、業(yè)主的不對(duì)之處及分析： 部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有意見(jiàn)，可通過(guò)協(xié) 商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問(wèn)題未解決之前，不能拒交水電費(fèi)。

11、部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)合簽名去聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司的做法不對(duì)。業(yè)主有權(quán)對(duì)原物業(yè)管理 公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、審查、批評(píng)，如果對(duì)該物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過(guò)業(yè)主委 員會(huì)按照特定程序選聘、解聘，但是這種權(quán)利必須按照法定的程序通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行 使。 業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意 愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的情形下所做出的 決定是無(wú)效的。案例五 某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主廖先生長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè) 管理公司應(yīng)如何處理此事？ 答（要點(diǎn)）：1、首先，當(dāng)廖先生上月費(fèi)用拖欠后，物業(yè)管理公司在第二個(gè)月即應(yīng)向其發(fā)催款通知書， 此單

12、將上月費(fèi)用連同滯納金以及本月費(fèi)用一起通知廖先生；2、如果第二個(gè)月依然拖欠，物業(yè)管理公司應(yīng)在第三個(gè)月再次發(fā)催款通知書，將前兩個(gè)月 的費(fèi)用、滯納金和當(dāng)月的費(fèi)用一并通知，并限期繳清；3、業(yè)主廖先生長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)， 物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門進(jìn)行勸導(dǎo)和解釋， 爭(zhēng)取廖先生的理解和支持；4、如果廖先生確有苦難，費(fèi)用方面可以考慮適當(dāng)給予優(yōu)惠；5、如果廖先生沒(méi)有特殊困難，當(dāng)收費(fèi)員上門催款時(shí)依然拒付，物業(yè)管理公司可以根據(jù)物 業(yè)管理公約停止對(duì)其提供服務(wù)；6、如果依然沒(méi)有成效，物業(yè)管理公司可以根據(jù)相應(yīng)的法律程序提起訴訟。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)注 意催款工作的書面記錄是極其重要的， 它是按照法律程序到法庭解決問(wèn)題所必需的

13、物證。案例六 某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來(lái)后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因 為該門棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒(méi)有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè) 管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱下水管道是通暢的，不應(yīng)該負(fù)管理責(zé)任，因 此拒絕賠償。試析： 1、本案屬于哪一種類的物業(yè)管理糾紛？2 、本案中物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？為什么？ 答（要點(diǎn)）：1、本案屬于物業(yè)管理侵權(quán)糾紛； 2、本案中物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任即無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任是指當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任 的要件并不以過(guò)錯(cuò)為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人的過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要 承擔(dān)責(zé)任。3、在物業(yè)管理關(guān)系的當(dāng)事人中，對(duì)管理商或開(kāi)發(fā)商

14、將更多地適用嚴(yán)格責(zé)任。物業(yè)管理是 一種服務(wù)，嚴(yán)格地講也是一種產(chǎn)品，因服務(wù)質(zhì)量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或 過(guò)失，物業(yè)管理商或開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，本案中的管理公司和開(kāi)發(fā)商均不 能免責(zé)，他們應(yīng)首先對(duì)業(yè)主謝先生承擔(dān)責(zé)任，然后再通過(guò)有關(guān)途徑明確他們各自的責(zé)任 （有無(wú)責(zé)任或責(zé)任大小） 。案例七 馬先生和林先生的空調(diào)主機(jī)同一晚被偷。當(dāng)日早上發(fā)現(xiàn)后，馬先生和林先 生馬上告知了小區(qū)的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也于當(dāng)日?qǐng)?bào)警。其后馬先生和林先生 數(shù)次找到該物業(yè)公司管理人員，要求對(duì)他們的損失進(jìn)行一定賠償，均被拒絕。 “那附近有幾棵大樹(shù)，容易讓小偷藏匿，而且他們的保安巡邏監(jiān)管也不嚴(yán)， ”馬先生和林 先

15、生認(rèn)為物業(yè)管理的漏洞給了小偷可乘之機(jī)，且兩家店鋪每月都有上繳幾十元不等的物 業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司理應(yīng)給予鋪主一定賠償。 筆者隨后找到該小區(qū)的物業(yè)公司市新興物業(yè)管理有限公司經(jīng)理梁先生，他承認(rèn)此事物業(yè) 公司有一定責(zé)任，但此事發(fā)生后物業(yè)公司已進(jìn)行了一系列整改措施，比如把失竊空調(diào)主 機(jī)附近大樹(shù)砍掉，加強(qiáng)保安巡邏等。但梁先生不認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任， “他們兩家的空調(diào)主機(jī)安的位置偏低，而且靠 近路邊，沒(méi)有什么保護(hù)措施，本身就有很大的安全隱患。而且兩臺(tái)空調(diào)加起來(lái)要賠償幾 千，我們不可能拿出那么多錢。 ”梁先生強(qiáng)調(diào)除非相關(guān)法律條款有明確說(shuō)明，否則物業(yè)將不予賠償。廣東尚典律師事務(wù)所鄒朝貴律師表示，依據(jù)我

16、國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公 司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供必要的保安服務(wù)以維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的人 身、財(cái)產(chǎn)安全，但保安服務(wù)畢竟不同于保管服務(wù)，故此，物業(yè)公司是否對(duì)業(yè)主失盜承擔(dān) 損失不能一概而論。如果物業(yè)公司沒(méi)有履行法定或約定的保安義務(wù)，提供的保安措施存 在明顯疏漏，致使業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任 業(yè)主住得不舒心拒交物業(yè)費(fèi) 法院判交費(fèi)在法院審理的欠繳物業(yè)費(fèi)的案件中，野貓成群影響心情、小區(qū)智能化管理癱瘓、綠 化率不夠、在小區(qū)丟車等，都成為業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由。這些案件的共性是，在法院 審理后，若查明物業(yè)公司不存在重大違約行為，法院一般會(huì)判決業(yè)主全額繳付物業(yè)

17、費(fèi)。日前，本市一小區(qū)的業(yè)主孫亮因?yàn)椴唤晃飿I(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上了法庭，索要一年 多的物業(yè)費(fèi) 1000 余元。但是孫亮卻表示，作為業(yè)主，他希望居住環(huán)境清潔、整齊、舒適，但是自從這家物 業(yè)公司接管物業(yè)以來(lái)，小區(qū) 15 號(hào)樓進(jìn)出通道就成了成群野貓聚集、喂養(yǎng)、繁殖的場(chǎng)所， 晚上野貓嚎叫不止，造成很多業(yè)主不斷丟棄食物喂養(yǎng)，尤其夏天臭味熏天造成環(huán)境非常 臟亂，給自己的生活造成了嚴(yán)重的影響。最終法院判定孫亮應(yīng)該給付物業(yè)管理費(fèi)。審理 法官認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)的業(yè)主會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同，是合法有效的?，F(xiàn)在物業(yè)公 司已經(jīng)提供了物業(yè)服務(wù)，孫亮生活、居住在這個(gè)小區(qū)，已經(jīng)實(shí)際受益，按照等價(jià)有償、 誠(chéng)實(shí)信用的原則，他理應(yīng)按

18、時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用。孫亮以小區(qū)內(nèi)養(yǎng)野貓、汽車的噪音擾民等 作為抗辯理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)的證據(jù)不足，法院不予采信。據(jù)了解，除此之外，房屋漏雨長(zhǎng)期得不到維修、在小區(qū)里丟自行車、停在小區(qū)的車 車蓋被砸、電梯噪音太大影響生活、換了新物業(yè)公司導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降等等問(wèn)題，都成 了小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由，他們?yōu)榇硕汲闪吮桓妫揖环ㄔ号卸☉?yīng)該給付物業(yè)公 司物業(yè)費(fèi)。律師支招： 業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司反映，通過(guò)協(xié)商溝通的方式來(lái) 解決。當(dāng)然，如果一個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和原業(yè)主委員會(huì)確實(shí)存在很大的問(wèn)題，那么有必 要也完全有可能依據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，通過(guò)罷免業(yè)主委員會(huì)成員 選舉新業(yè)主委員會(huì)成員

19、進(jìn)而解聘原物業(yè)公司，聘用新物業(yè)公司的方式解決問(wèn)題。 觸電受傷問(wèn)誰(shuí)索賠孫某（男，10 歲）在家玩耍時(shí)發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)旁邊的樹(shù)上有小鳥(niǎo)， 用身邊的鐵條去打小鳥(niǎo)， 結(jié)果被掛在樹(shù)上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求 物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽(yáng)臺(tái)的垂直距離大 約 5 米處，有 10 千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有 7 級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p 害事故的發(fā)生。解答： 孫某觸電受傷是電力公司未盡維護(hù)高壓電設(shè)施安全使用義務(wù)而引起，電力公司應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司沒(méi)有維修養(yǎng)護(hù)高壓電管線的義務(wù)，不負(fù)損害賠償責(zé)任。一、物業(yè)管理公司不承擔(dān)法律責(zé)任

20、物業(yè)服務(wù)合同與供電合同是兩個(gè)法律關(guān)系。物業(yè)管理的功能在于保障物業(yè)的正常使 用，維護(hù)小區(qū)的公共秩序。物業(yè)管理的管理范圍應(yīng)當(dāng)限制在建筑物及與建筑物密不可分 的附屬配套設(shè)施。 并不是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到的所有傷害都應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任， 物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的界線是合同的約定以及法律的規(guī)定。如果物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約 定由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行管理，而法律法規(guī)又沒(méi)有規(guī)定由物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的 義務(wù)，那么物業(yè)管理企業(yè)自然無(wú)從承擔(dān)法律責(zé)任。本案中高壓電線不屬于案發(fā)小區(qū)建筑 物的配套設(shè)施，物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)高壓線的正常使用功能，因而 不應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理事項(xiàng)的范圍。根據(jù)電力設(shè)施保護(hù)條例以及

21、物業(yè)管理?xiàng)l例等 法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，物業(yè)管理公司對(duì)高壓 電線漏電造成的損害，不承擔(dān)賠償責(zé)任。二、電力公司應(yīng)當(dāng)對(duì)孫某進(jìn)行損害賠償 電力公司具有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照電力設(shè)施保護(hù)條例及其 實(shí)施細(xì)則規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過(guò)后應(yīng)當(dāng)采取措施消 除危險(xiǎn)。物業(yè)管理?xiàng)l例第 52 條第 1款規(guī)定，“供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線 電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 ”電 力公司未能及時(shí)檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 民法通 則第 123 條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃

22、、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì) 周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是 由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。 ”本案中孫某并非故意觸電，電力公司不具有免 責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。法律依據(jù)：民法通則第 123 條；物業(yè)管理?xiàng)l例第 52條第 1 款；電力設(shè)施保護(hù)條例及 其實(shí)施細(xì)則。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，各種因物業(yè)管理而引起的糾紛也隨之出現(xiàn)。其中因車輛 停放發(fā)生丟失而訴請(qǐng)賠償案件也日益增多，很多物管企業(yè)陷入不公平的索賠糾紛中，嚴(yán) 重影響物業(yè)管理的健康、和諧發(fā)展。車輛丟失誰(shuí)負(fù)責(zé)？案例2004 年 10月 11日下午，西安市某小區(qū)業(yè)主郭先生將一價(jià)

23、值萬(wàn)元新買的小轎車停 放在本小區(qū)物業(yè)管理公司指定的露天停車位上，并按物業(yè)公司的要求交了 8 元臨時(shí)停車 費(fèi)，10月 12日上午當(dāng)郭先生欲開(kāi)車出去辦牌照， 發(fā)現(xiàn)此車已不翼而飛， 隨即向物業(yè)公司 及派出所報(bào)案。經(jīng)公安干警多方追查，至今該車尚未找到。 2005年 9月郭先生以該車已 向物業(yè)管理公司繳納了臨時(shí)停車費(fèi)，物業(yè)管理公司有責(zé)任保管車輛，要求物業(yè)公司賠償 丟失損失共計(jì) 183000元。西安市漢陽(yáng)區(qū)法院一審判決， 認(rèn)定雙方之間構(gòu)成保管合同關(guān)系， 物業(yè)管理公司應(yīng)賠償業(yè)主 183000 元。該物業(yè)管理公司不服提起上訴，無(wú)證據(jù)證明物管疏 于管理，原審判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，依法改判撤銷原審判決，駁回郭先

24、生的訴訟請(qǐng) 求，兩審訴訟費(fèi)均由郭負(fù)擔(dān)。 評(píng)析 在這起丟車訴訟案件的審理過(guò)程中，二審主要依據(jù)的是中華人民共和國(guó)合 同法中關(guān)于保管合同的有關(guān)條款。一、第三百六十五條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的 合同。”二、第三百七十四條“保管期內(nèi)，因保管人保管不善造成保管物毀損、丟失的，保 管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無(wú)償?shù)?，保管人證明自己沒(méi)有重大過(guò)失的，不承 擔(dān)損害賠償責(zé)任?！比?、第三百六十七條“保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人雙方另有約定的除 外?！睆纳鲜鰲l款看，保管物的交付實(shí)際就是將保管物的實(shí)際控制權(quán)的排他性占有權(quán)交付 給保管人。上述案件中雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并

25、不一致。郭先生停車時(shí)并未 將車鑰匙或車輛行駛證交給物管公司，而物管公司也從未對(duì)郭先生出具停車憑證，所以 不具備保管合同中保管物交付的法律內(nèi)涵。另外根據(jù)西安物價(jià)部門核準(zhǔn)該物業(yè)公司的收 費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的委托合同中，關(guān)于露天停 車場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)收入，物管與業(yè)主委員會(huì)雙方分成約定情況分析，可以得出該物管公司對(duì)其 露天停車場(chǎng)地與車輛停放人之間僅構(gòu)成場(chǎng)地租賃關(guān)系，物管公司只對(duì)交通及車輛秩序進(jìn) 行管理，而不構(gòu)成車輛保管關(guān)系。對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛的管理屬于特約管理服務(wù)，如果雙方在物管委托合同中約定了車 輛保管費(fèi)，那么車輛丟失的，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果沒(méi)有約定但有證據(jù)證明物管公 司

26、疏于管理，未盡起碼的安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車輛丟失有重 大過(guò)失的，物管公司也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果物管公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒(méi) 有重大過(guò)失的，物管公司可以不承擔(dān)賠償責(zé)任。假如物管公司對(duì)停放車輛收取保管費(fèi)， 并接受了車輛的實(shí)際控制權(quán)的移交，就應(yīng)按保管合同的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。物管企業(yè)應(yīng)從上述案件中吸取教訓(xùn)，增強(qiáng)法律意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)，在平等互利的 基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎訂立車輛保管合同。 （2006年 2月1日起施行的南京市物業(yè)管理辦法 第 十二條“車主要求物業(yè)管理企業(yè)保管機(jī)動(dòng)車的，應(yīng)當(dāng)另外與物業(yè)管理企業(yè)簽訂車輛保管 合同?！保┩瑫r(shí)嚴(yán)格車輛登記管理制度，完善車輛停取程序，加強(qiáng)對(duì)管理物

27、的監(jiān)管力度， 明確管理權(quán)責(zé)， 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能發(fā)生的人身及財(cái)產(chǎn)安全事故要努力做好認(rèn)真防范， 及時(shí)報(bào)告和積極協(xié)助工作，增強(qiáng)停車風(fēng)險(xiǎn)的防控意識(shí)，在職責(zé)范圍內(nèi)切實(shí)維護(hù)企業(yè)和業(yè) 主、使用人的合法權(quán)益。 業(yè)主家中地板滲水怎么辦 去年 5 月的一天，管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴，說(shuō)家中所有木地板有水往外冒。 管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關(guān)閉情況下，水表還在轉(zhuǎn)，判定給水 管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計(jì)損失在二萬(wàn)以上：業(yè)主的客廳、 主人房、客房全部進(jìn)水，已給業(yè)主生活帶來(lái)不方便。雖說(shuō)給水管道還在保修期（水管安 裝保修期為二年） ，施工單位可以不承擔(dān)賠償費(fèi)用。 （處理此類問(wèn)

28、題要相當(dāng)慎重，不然夾 在業(yè)主與施工單位中間二頭受氣）一定要按嚴(yán)密程序去操作： 1、召集施工單位工頭、裝修負(fù)責(zé)人、業(yè)主、管理處有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)，由施工單位開(kāi)鑿尋 找故障點(diǎn)；2、故障點(diǎn)找到后， 拍照留下證據(jù)， 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)判斷誰(shuí)的責(zé)任。（現(xiàn)在有些給水管用塑料管， 裝修時(shí)容易造成滲水事故）經(jīng)查是因?yàn)榻o水管接頭處滲水，判定現(xiàn)在由施工單位負(fù)責(zé)；3、由業(yè)主提出賠償費(fèi)用及維修方案（只針對(duì)造成房間實(shí)際損失）和施工單位拿木地板樣 板去調(diào)查一下安裝木地板費(fèi)用，然后開(kāi)會(huì)提出各自理由及費(fèi)用要求。管理處協(xié)調(diào)，三方 簽訂一個(gè)維修賠償協(xié)議，最終施工單位賠萬(wàn)元，木地板由業(yè)主自選安裝，施工單位負(fù)責(zé) 限期處理給水管維修；4、管理處依據(jù)

29、三方認(rèn)可協(xié)議，督促各方認(rèn)真執(zhí)行，管理處作好跟蹤回訪。有理有據(jù)，業(yè) 主、施工單位對(duì)此次解決都表示滿意。點(diǎn)評(píng)：出現(xiàn)此類事情業(yè)主想的是兩個(gè)問(wèn)題： 1、誰(shuí)的責(zé)任及賠償； 2、盡快自理。管理處 要有針對(duì)性地進(jìn)行工作，加上熱情、真誠(chéng)態(tài)度，既解決了問(wèn)題又增加了業(yè)主對(duì)管理處工 作的理解。住戶在樓層焚香燃紙?jiān)趺崔k 每逢清明、中秋等農(nóng)歷節(jié)日，深圳的許多人都有焚香、燃紙的習(xí)俗。住在高層住宅的往 往貪圖便利， 就在樓層里燒來(lái)燒去。 一方面繚繞的煙霧使消防警報(bào)頻發(fā)， 令人真假難辨、 疲于應(yīng)付；另一方面殘存的煙垢污損墻面地磚， 很難徹底清除。 海麗管理處從實(shí)際出發(fā)， 采取了相應(yīng)的對(duì)策，實(shí)踐證明效果很好（燃紙焚香的習(xí)俗該不

30、該取締，這不是物業(yè)公司 需要討論的問(wèn)題。物業(yè)公司應(yīng)該考慮的是，如何對(duì)其加以引導(dǎo)，避免妨礙正常的物業(yè)管 理）。一、是既加強(qiáng)教育引導(dǎo)又尊重住戶焚香燃紙的習(xí)俗，指定供住戶焚香燃紙的地點(diǎn)，防止 “處處冒煙”，便于統(tǒng)一管理。二、逢節(jié)日提前發(fā)出告示，提醒住戶自覺(jué)遵守管理處關(guān)于到指定地點(diǎn)燃紙的規(guī)定，并派 專人到現(xiàn)場(chǎng)疏導(dǎo)監(jiān)督。三、要求所有在樓層作業(yè)的員工主動(dòng)負(fù)起責(zé)任，發(fā)現(xiàn)違規(guī)焚香燃紙的當(dāng)即予以勸阻和制 止，加大管理力度。四、嚴(yán)肅查處違規(guī)焚香燃紙現(xiàn)象，對(duì)不聽(tīng)勸阻、屢禁屢犯的給予書面告誡，嚴(yán)重的進(jìn)行 處罰或提請(qǐng)消防主管機(jī)關(guān)處理。點(diǎn)評(píng)：鹵葬行事，容易鬧出亂子?？梢哉f(shuō)，這里所采取一些措施都是恰當(dāng)?shù)?。在尊重?前提下加

31、強(qiáng)管理，在管理的過(guò)程中注意尊重，對(duì)涉及到民俗民風(fēng)問(wèn)題的處理，大抵應(yīng)當(dāng) 如此。糾正違章裝修僵持不下怎么辦 去年初夏的一天下午，某小區(qū)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員報(bào)告，一位業(yè)主未按要求的位置，擅自在外墻 上開(kāi)孔安裝空調(diào)。等裝修巡視督察人員趕到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，空調(diào)安裝已在進(jìn)行之中。裝修巡視員檢查一番后，向業(yè)主解釋，如此安裝不但影響了外立面的統(tǒng)一和美觀， 而且安裝廠家施工已不慎將暖氣立管打漏，還將給業(yè)主的生活帶來(lái)不便。但業(yè)主仍堅(jiān)持 已見(jiàn)，督促繼續(xù)安裝。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時(shí)， 請(qǐng)水工火速來(lái)補(bǔ)已打漏的暖氣立管（果斷制止違章作業(yè)，迅速處理相關(guān)損害，再研究如 何糾正問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)說(shuō)從程序上是對(duì)頭的） 。業(yè)主

32、對(duì)裝修巡視員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承擔(dān)停止安裝空 調(diào)的后果。裝修巡視員認(rèn)為自己所做并無(wú)不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認(rèn)自己違反 小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)已見(jiàn)，一時(shí)僵持不下。水工趕到現(xiàn)場(chǎng)后， 迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好， 將污染的地面、墻面進(jìn)行了徹底清理。 一看兩人還在爭(zhēng)執(zhí)，便接了個(gè)話茬： “要我說(shuō)也不是什么大不了的事情，誰(shuí)也不用讓誰(shuí)簽 字了，還是商量商量怎樣安空調(diào)吧！ ”（處理此類問(wèn)題不公是管理人員的事情，普通作業(yè) 人員也有責(zé)任，該說(shuō)話時(shí)就說(shuō)話）等兩人都平靜下來(lái)，他再對(duì)業(yè)主說(shuō)： “我看你自己選定 的這個(gè)位置并不好，咱拋開(kāi)影響外立面整齊美觀不說(shuō)，就說(shuō)你安到這里，冷凝水管要

33、走 多遠(yuǎn)呀，比較起來(lái)還是規(guī)定的那個(gè)位置好” 。（證明你錯(cuò)了，自然說(shuō)明我是對(duì)了，這樣的 說(shuō)服方法很巧妙）業(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個(gè)建議：“如果你覺(jué)得我說(shuō)的沒(méi)有道理， 你自己里里外外看看” ?；蛟S剛才主動(dòng)幫助修復(fù)漏水暖氣管的舉動(dòng)感化了業(yè)主，業(yè)主樓上 樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來(lái)后欣然同意在規(guī)定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言好。 點(diǎn)評(píng)：人們賞說(shuō)“解鈴還需系鈴人” ，其實(shí)未必盡然。有些時(shí)候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣 頂牛，誰(shuí)也不肯讓步， 就需要?jiǎng)e人從中做點(diǎn)斡旋， 搭個(gè)臺(tái)階。 有了這樣一個(gè)外力的推動(dòng)， 雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司有了成見(jiàn)怎么辦 某小區(qū)一位業(yè)主裝修時(shí)，擅自在陽(yáng)臺(tái)頂棚焊接

34、鐵架，與樓宇其它陽(yáng)臺(tái)極不協(xié)調(diào)。管理處 發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書。業(yè)主對(duì)此怨聲載道，說(shuō)管理處限制她的自由，鐵架 非搞不可。你發(fā)火我不發(fā)。管理處有關(guān)人員三番五次地耐心給好講解裝修管理法規(guī)，說(shuō) 明保持外觀統(tǒng)一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問(wèn)題上決不退讓（處理這類 問(wèn)題就得態(tài)度堅(jiān)決，決不能輕易退讓開(kāi)口子，開(kāi)了一個(gè)口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不 可收）。業(yè)主一看管理處的態(tài)度這么堅(jiān)決，只好按照要求進(jìn)行整改。 雖說(shuō)違章裝修的問(wèn)題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對(duì)管理處的成見(jiàn)，每次見(jiàn)面都 板著個(gè)臉，主動(dòng)搭話也愛(ài)理不理的。為了消除好的誤解，管理處不計(jì)較其態(tài)度，照常真 誠(chéng)地為她提供各方面幫助，以換取好

35、的理解和信任（管理處每天都在與業(yè)主打交道，磕 磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，關(guān)鍵是要主動(dòng)用自己的真誠(chéng)重新的換取理解和信 任）。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時(shí)幫助她搬運(yùn)家具 一次，助理員小王見(jiàn)她回來(lái)，吃力地拿著兩大包東西，而當(dāng)時(shí)電梯又臨時(shí)停運(yùn)，就主動(dòng) 前去，幫她將東西搬到家中?？粗?jīng)“為難”過(guò)自己而現(xiàn)在汗流浹背的小王，想到入 住前后與管理處相處的這段日子， 好終于露出了久違的笑容， 有些不好意思的連聲道謝。 點(diǎn)評(píng)：堅(jiān)持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我 何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大氣。真正高水平的 物業(yè)管理單位，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)選擇后者

36、。奔馳轎車的劃痕案例分析某天晚上 21 點(diǎn)左右，某物業(yè)管理公司大廈管理處值班經(jīng)理（保安領(lǐng)班）接到客人投訴， 該大廈 2 號(hào)門廣場(chǎng)車位上的一輛白色的奔馳轎車，車頭上發(fā)現(xiàn)有被劃過(guò)的痕跡。保安領(lǐng) 班接到投訴后，立即與車管員、車主趕到現(xiàn)場(chǎng)查看。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)該車車頭確有一道被 劃痕跡。該車車主說(shuō)， 19：45 停車時(shí)，轎車是完好的。現(xiàn)在車頭有了劃痕，是廣場(chǎng)車管 員的責(zé)任，要求廣場(chǎng)車管員和大廈管理處承擔(dān)損失。保安領(lǐng)班當(dāng)即表示，如果此車被劃 確系停在大廈 2 號(hào)門廣場(chǎng)后發(fā)生的，大廈管理處應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但劃痕好像是條舊 痕，如果拿不出確切的證據(jù)證明這條劃痕是停車后發(fā)生的，要請(qǐng)內(nèi)行或權(quán)威部門的專家 來(lái)鑒定、

37、確認(rèn)后，再行處理。車主認(rèn)可這一建議后， 保安領(lǐng)班隨即撥打 110 與交警大隊(duì)取得聯(lián)系。 110巡警趕到現(xiàn) 場(chǎng)后，對(duì)劃痕進(jìn)行了細(xì)致的查看和分析：此劃痕為深度劃傷，已顯露了第三層底漆。如 果此劃痕確系停在大廈 2 號(hào)門廣場(chǎng)后出現(xiàn)的，那么劃痕垂直下方的地面上一定會(huì)留有漆 屑。經(jīng)雙方確認(rèn)，地面沒(méi)有清掃過(guò)，也未見(jiàn)絲毫漆屑；新的劃痕兩旁也應(yīng)有漆屑卷邊的 殘余，但現(xiàn)在車頭上的劃痕邊是光滑的。他們得出的結(jié)論是此劃痕為舊痕。面對(duì)這一結(jié) 論，車主無(wú)言以對(duì)，面露愧色。保安領(lǐng)班見(jiàn)狀不但沒(méi)有責(zé)怪車主有栽贓之嫌，而且充滿 誠(chéng)意地向車主致歉，承認(rèn)自己工作還有不周到之處。如果車子剛來(lái)廣場(chǎng)停車時(shí)，車管員 對(duì)車子前后檢查一遍，發(fā)現(xiàn)劃痕，并請(qǐng)車主確認(rèn)一下，就不會(huì)有以后的事情發(fā)生。事后，大廈管理處組織了保安人員和車管員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并提出今后凡有車輛來(lái)大廈 廣場(chǎng)停車， 車管員必須對(duì)其前后左右進(jìn)行檢查， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)車主確認(rèn)， 并作好記錄； 同時(shí)要加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題的判斷力和處置能力，盡可能妥善處理好 突發(fā)事件。分析 奔馳轎車劃痕事件，車主確有“栽贓”之嫌，因?yàn)樵撥囶^部這樣明顯的劃痕，車主 剛發(fā)現(xiàn)的可能性較小。保安領(lǐng)班對(duì)此事件的處理是得當(dāng)