漢口百營廣場建設(shè)項目可行性研究報告

1、武漢百營廣場建設(shè)項目可行性研究報告一、總論1、項目背景該項目位于漢口江漢區(qū)中山大道(靠江漢路)區(qū)域地塊上，西臨三新橫街，東為江漢路，南為民主路，北靠前進(jìn)五路。地塊約21.09畝，合14060平方米，該區(qū)域為武漢市市中心商區(qū)。老漢口史稱為夏口，是中國古代四大名鎮(zhèn)之一的漢口鎮(zhèn)發(fā)源地。江漢區(qū)東與江岸區(qū)比鄰，西與橋口區(qū)接壤，南瀕長江，漢口與武昌、漢陽隔江相望，北依張公堤，與東西湖區(qū)相連，是武漢市最繁華地段。具有區(qū)位適中，交通便利，商貿(mào)發(fā)達(dá)，人流、物流、信息集散地，土地級差效益顯著的優(yōu)勢。武漢百營廣場又處于江漢區(qū)中心地塊，西有武漢廣場，東臨江漢路，南面六渡橋購物商業(yè)街，北臨友誼路，在城市金融、商貿(mào)、物流

2、中起著舉足輕重的地位。該項目1995年由香港百營集團開發(fā)，取得土地證，并辦理了建設(shè)相關(guān)手續(xù)，1996年底至1997年中期施工，建設(shè)復(fù)工迫在眉睫。2、項目建設(shè)位置項目用地編號WP國用（1994）字第0153號，土地座落江漢區(qū)永康里，前為中山大道，后為三新橫街，左為前進(jìn)五路，右為永康里，緊靠江漢路，該地塊屬于老漢口中山商業(yè)區(qū)域，區(qū)位價質(zhì)高，地段優(yōu)越。3、項目處于周邊環(huán)境項目所處江漢路地塊，商業(yè)氣氛濃厚，周邊生活配套十分完善，人口十分集中，有不夜城之美。（1）公建配套公建配套設(shè)施內(nèi)容學(xué) 校武漢市紅領(lǐng)巾小學(xué)、武漢市第一中學(xué)、武漢市第19中學(xué)、華中里小學(xué)、江漢路小學(xué)等商業(yè)、超市萬達(dá)商業(yè)廣場、沃爾瑪超市、

3、大洋百貨、佳麗廣場、王府井百貨、武漢中心百貨、武漢電子電器交易市場、武漢中心電腦廣場、華中電腦城、好又多量販、等銀行、證券漢口銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國郵政等醫(yī) 院協(xié)和醫(yī)院、武漢亞洲心臟病醫(yī)院、湖北省消防總隊醫(yī)院、市中醫(yī)院、市一、二醫(yī)院餐飲、娛樂華納萬達(dá)影城、新民眾樂園、大漢口樂園、四季美湯包、武漢天安大酒店、富都娛樂城、大華酒店、港澳中心大酒店等休 閑江漢路步行街、中山公園、國際會展中心、漢口江灘等 項目處于武漢的商業(yè)核心區(qū)域許多世界級大型綜合性商業(yè)賣場聚集于此，且教育、醫(yī)療、餐飲、娛樂和休閑一類的配套設(shè)施也是相當(dāng)健全。（2）道路狀況中山大道：中山大道是本項目乃至整個漢

4、口的交通主要干道，東西向，貫穿漢口的江漢、江岸和橋口三個區(qū)域，瀝青細(xì)石路面，雙向六車道。公交車站設(shè)立在地塊路邊處，出行較方便。中山大道公交線路：1、608、24、45、520、533、559、588、598、707、711、7等。（3）軌道交通輕軌一號線：京漢大道輕軌一號線，由宗關(guān)至黃浦路，本案至輕軌江漢路站步行5分鐘可達(dá)。二、市場分析1、項目建設(shè)的必要性武漢百營廣場為城市建設(shè)濱水舊城危改建設(shè)規(guī)劃項目。目前，武漢市政府和江漢區(qū)政府在房地產(chǎn)企業(yè)投資量不大的情況下，要加大舊城城市改造，采用策略擴大內(nèi)需和外聯(lián)，把武漢舊城大集市改變成為濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代都市，需要建設(shè)單位與政府之間通力合作才能完

5、成。因此，政府在開發(fā)征地、配套、水電增容等許多費用中給予投資者優(yōu)惠政策，享受一定的減免待遇。武漢百營廣場地處解、京、中、沿四大交通區(qū)紐干線中心，跨漢水橋直通漢陽山水園林、歷史文化古城。水路、公路、航空十分便利，航空路、六渡橋、江漢路、車站路形成商業(yè)網(wǎng)，美食、金融配套完整，地域緊靠江河湖風(fēng)景和王家墩中心商區(qū)，構(gòu)筑環(huán)境優(yōu)美的高級商務(wù)商住公寓區(qū)條件已經(jīng)成熟。該項目的實施不僅配合建設(shè)了漢口北岸濱水地區(qū)統(tǒng)規(guī)計劃，推起新的住宅購買熱點，還將會給周邊小區(qū)開發(fā)帶給經(jīng)驗和管理模式，從而為業(yè)主做到“成熟一個，帶動一片”的指導(dǎo)思想提供寶貴的經(jīng)驗。2、 市場分析經(jīng)過國家有效的宏觀調(diào)控措施，我國的房地產(chǎn)市場目前進(jìn)入調(diào)整

6、階段，部分熱點城市甚至有房價下降的趨勢。但我國住房供小于求的基本矛盾沒變，我國城市化的進(jìn)程仍然在快速開展，因此，我國的房地產(chǎn)市場仍處于上升通道，未來幾年房地產(chǎn)市場仍然會繼續(xù)發(fā)展。在這樣的宏觀環(huán)境下，武漢市的房地產(chǎn)發(fā)展前景顯得更為廣闊。因為“兩型社會”綜合改革試驗區(qū)的設(shè)立及“18”城市圈規(guī)劃的出臺，武漢市的房地產(chǎn)市場未來大有可為。項目的建設(shè)，緩解了武漢市漢口住房供給矛盾，符合漢口房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃與現(xiàn)狀，順應(yīng)了武漢市乃至全國房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢，同時，從市場競爭角度講，具有較強的競爭能力。三、總體規(guī)劃1、項目建設(shè)指標(biāo)A、土地凈用地面積：21.6畝14401.86平方米B、總建筑面積： 萬平方米其

7、中：公寓（商?。?9734平方米商場65481平方米地下一層商場5283平方米地下二層停車場24247平方米C、容積率： 8D、建筑密度： 57.77%E、綠化率： 25 3871.43平方米 F、停車位： 552個G、樓房最高層高：38層，最低層28層2、項目方案布局（1）本項目設(shè)計方案在1995年3月28日經(jīng)武漢市規(guī)劃局審批開工停工，為符合國際大都市商住需要經(jīng)過修改后的方案，百營廣場是一組多功能綜合性建筑群，集低層商場、餐飲、娛樂設(shè)施、高層公寓樓、商住樓及商場服務(wù)配套設(shè)施于一體。一部分是由4座28層高的住宅主樓連接8層商場裙樓所組成，地下三層，這組建筑沿前進(jìn)五路布置。第二部分由2座連體、

8、分別為38層高的公寓(住宅)大樓連接8層高的商業(yè)群樓所組成，地下三層，這組建筑沿中山大道及前進(jìn)五路布置，8層商業(yè)裙樓既為商業(yè)中心地段增添商業(yè)活力，同時充分利用該地段高密度的人流及商貿(mào)活動為商場帶來大市場原動力。公寓(住宅)部份的建筑標(biāo)準(zhǔn)按國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，內(nèi)部設(shè)施全部按數(shù)字智能化管理，提供國際電話、電傳、圖文傳真、網(wǎng)絡(luò)等各通訊線路系統(tǒng)。各項機電設(shè)備技術(shù)性能可行、低噪音的現(xiàn)代化設(shè)備，符合規(guī)范要求，商場及公寓(住宅)均采用中央空調(diào)系統(tǒng)。裙樓的外裝修以金屬板幕墻配以適量的花崗石為主，內(nèi)裝修除一般用房外，凡公共及對外部份均采用較高級的裝修標(biāo)準(zhǔn)。（2）百營廣場建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計 規(guī)劃總用地面積14401.8

9、6平方米，合21.6畝，新規(guī)劃方案按已批方案容積率8計算，總建筑面積平方米，其中：公寓(商住)樓49734平方米，商場65481平方米，地下商場5283平方米，地下停車場24247平方米，可停車552輛，容積率8，綠化率25。 八層商場共有三個主要出入口，面向中山大道和前進(jìn)五路，小區(qū)內(nèi)一條交通道路三新橫街貫通永康里至中山大道。地下商場(一層)與地上八層商場設(shè)三塊通透中庭，上、下以扶梯至直梯，交通疏散。首層沿外墻商店以街鋪型式布置，其余商場則經(jīng)由中部通廊出入。其余七層則以3米寬環(huán)形通廊連接中部大空間使商場四通八達(dá)。地下設(shè)三層地下室，負(fù)一為商場，層高55米，負(fù)二、三層為設(shè)備用房及地下停車場、人防，

10、層高35米設(shè)兩個車輛出入口。兩坐公寓塔樓的入口分別面向永康里而與商場入口分開，本設(shè)計使每戶具有良好的通風(fēng)和采光，上下水管道全部對齊共用豎管。 商場重點突出東北角圓形鐘樓下的入口，一、二兩層商場玻璃外墻作圓形內(nèi)凹式布置為其營造了開闊的空間，四五層稍大于三層的外墻，既為大鐘提供了比例適宜的背景，也呼應(yīng)了裙樓東北二面凸肚窗底部傾斜的主題，第八層作為觀景平臺使鐘樓虛實兼?zhèn)渑湟栽O(shè)在三層的環(huán)形鋁管橫格裝飾及碟形層頂使整個現(xiàn)代化的鐘樓建筑帶有一絲古典味道。設(shè)在鐘樓兩旁的觀景電梯的玻璃外墻有如鏡框般給商場帶來一份吸引路人注意力的活動焦點。 商場裙樓項設(shè)空中花園。地上地下停車總數(shù)約552輛。裙樓商場沿中山大道及

11、前進(jìn)五路均自規(guī)劃道路紅線退7米，配合適當(dāng)綠化，為公眾提供開闊恰人的步行休閑場所，裙樓屋頂設(shè)計為綠化平臺以達(dá)美化環(huán)境的效果。商場內(nèi)沿軸線布置的大空間營造全天候室內(nèi)步行街， 更有利于吸引行人。公寓(住宅)樓內(nèi)空33米，為舒適裝修提供條件。本設(shè)計有著較不尋常規(guī)的體形和結(jié)合，充分運用虛實效果，立面簡潔，兼具實用和豐富的細(xì)節(jié)處理，在符合城市結(jié)構(gòu)輪廓大前提下而表現(xiàn)出高低錯落有致、線務(wù)活潑優(yōu)美的外形，足以為武漢地區(qū)增添一份清新感，一點時代氣息，一點驚喜以及一個令人想置身期間的住宅辦公、購物娛樂環(huán)境，為正在大步發(fā)展的武漢市建沒環(huán)境添置一份現(xiàn)代化形象。3、本項目建設(shè)期2.5年武漢百營廣場為舊城拆遷改造建設(shè)項目，

12、拆除舊房555戶，其中住宅517戶，建筑面積20552.38平方米，非居宅38戶，建筑面積12716平方米，總拆遷建筑面積33269.03平方米。整個拆遷工程已經(jīng)完成，施工建設(shè)按序安排。四、投資估算及資金籌措1、百營廣場1995年批準(zhǔn)建設(shè)，1997年因深基坑開挖前對靠永康里一側(cè)危房必須加固處理方案一時不能確定，加上亞洲金融風(fēng)暴的影響，工程被迫停工，前期投入到破土施工已完成拆遷、地下基礎(chǔ)樁、30土方等，已經(jīng)投入資金1945476萬元。百營廣場項目復(fù)工，投資估算含前期費用、修改方案、土地、規(guī)費補償和施工、后期費用，總建筑面積平方米，項目基本投入82386.14萬元，總投資13262.80萬元。百營

13、廣場項目基本投資測算表序號費用名稱測算依據(jù)投資額(萬元)一前期費用25118.94 l項目轉(zhuǎn)買費用16000 2還建房政府墊資5383 3所欠工程款1688.94 4預(yù)交房款2047復(fù)工補交費用3249.99 1土地增容費1224.3l 2補配套費1335.61 3檔案保證費12 4墻改費144.75 5商砼保證金144.756消防配套費72.377 抗震審查費7.248垃圾處理費260.549白蟻防治費14.4710公共防疫審查費21.71ll滅鼠費 7.24三建設(shè)費用50171.55 1堪設(shè)費723.732施工費43423.503電設(shè)施 600 4水設(shè)施600 5電梯22406招標(biāo)服務(wù)費4

14、3.42 7供水補償費217.12 8水網(wǎng)改造費72.379供電貼費 289.49 10城開管理費14.47 11人防保證金500.00 12道路、綠化1447.45四后期費用709.24 l物管啟動金651.35 2二次供水設(shè)施費43.42 3房屋測丈費14.47五開發(fā)間接管理費3141.42六合計：82386.142、資金籌措方案投資人民幣30000萬元,用于前期費用部分復(fù)工補交費用(可申請減免部分)部分施工投入。（1）前期復(fù)工費用人民幣20000萬元。（2）施工預(yù)備金人民幣10000萬元。（3）工程施工單位墊資sk 減輕項目投入負(fù)擔(dān)。（4）施工期一年完成地下室和主體群樓可銷售開盤，商住樓

15、可實現(xiàn)資金回籠，投入建設(shè)。 3、資金流動方案本項目基本投資人民幣82386.14萬元，按項目前期、施工期和后期計劃投入，資金來源公司自籌，開發(fā)貸款和計劃銷售收入列入。科目投入萬元年期投入金額第一年第二年第三年銷售投入年余資金借還前期費用25118.9430000.0016677.828441.12復(fù)工補交費用 3244.99l3244.99建設(shè)工程費用50171.555000.0013000.0032171.555077.19222466.446102.51330000.0075527.4619458.42五 、財務(wù)評價及其效益分析根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第一版)

16、和國家現(xiàn)行的財稅制度，對本項目的財務(wù)效益進(jìn)行評價。項目計算期：根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，本項目計算期擬定為4年，其中建設(shè)期25年，銷售經(jīng)營期4年。1、銷售收入、銷售稅金及附加測算 （1）l武漢市房地產(chǎn)樓盤調(diào)查情況 A、2007年武漢中心城區(qū)樓盤價格物業(yè)名稱地 點類別價格元/m2開 發(fā) 商水岸星城武昌沙湖住宅10000湖北福星惠譽置業(yè)公司錦繡長江漢陽濱江大道住宅11000武漢世茂錦繡地產(chǎn)公司金都漢宮武昌積玉橋住宅11000武漢金都地產(chǎn)公司新世界中心漢口航空路住宅14000武漢新世界發(fā)展公司萬科金色家園漢口輕軌前進(jìn)一路住宅13000武漢萬科地產(chǎn)公司萬科潤園武昌徐東路住宅18000武漢萬科地產(chǎn)公司美奇國

17、際漢口利濟路商業(yè)24000湖北地龍實業(yè)公司萬達(dá)廣場漢口民生路商業(yè)40000武漢萬達(dá)地產(chǎn)公司棕桐灣漢口沿江大道住宅13000武漢鴻基地產(chǎn)公司時代廣場漢口沿江大道住宅12000武漢漢龍實業(yè)公司龍王廟廣場漢口沿河大道商業(yè)40000武漢盛唐房地產(chǎn)公司紫豪庭武昌洪山路住宅12000武漢南益置業(yè)公司漢正街第一大道漢口中山大道商業(yè)40000武漢龍騰置業(yè)公司南湖山莊武昌磨山住宅15000武漢佳和地產(chǎn)公司楚家水榭武昌東湖路住宅10000武漢明鴻置業(yè)公司B、百營廣場項目從規(guī)劃、房屋、配套和占領(lǐng)武漢市商業(yè)中心優(yōu)于所有的高檔小區(qū)，預(yù)計銷售策略、價格的實現(xiàn)，將有更大的上漲空間。根據(jù)上述價格因素和今后二年后市中心地區(qū)樓盤

18、上漲趨勢進(jìn)行模擬百營廣場銷售價格。（2）銷售量本項目開發(fā)總建筑面積平方米，地下商場5283平方米和車庫24247平方米不售(可作物業(yè)經(jīng)營收入)，還建商場12716平方米，可供銷售面積有平方米，其中公寓（住宅）樓建筑面積49734平方米，商業(yè)用房建筑面積52765平方米。3、銷售計劃公寓樓、商場四年的銷售比例為10、30、40、20測算完成。銷售量預(yù)測表A、公寓（住宅）樓銷售面積(m2)1年價：16000元/m2收入2年價：18000元/m2收入3年價：20000元/m2收入4年價：22000元/m2收入總計(萬元)銷售%面積m2金額(萬元)銷售%面積m2金額(萬元)銷售面積m2金額(萬元)銷售

19、%面積m2金額萬元)49734104973.47957.443014920.226856.364019893.639787.2209946.821882.9696483.96B、商業(yè)樓樓層銷售面積(m2)第一年第二年第三年第四年總計(萬元)銷售%面積m2金額(元/m2)銷售%面積m2金額(元/m2)銷售%面積m2金額(元/m2)銷售%面積m2金額(元/m2)一659510659.550000301978.555000402638600002013196500038580.753297.5010881.7515828.008573.50二659510659.535000301978.538000

20、402638410002013194400026445.952308.257518.3010815.805803.60三659510659.530000301978.533000402638360002013193900023148.451978.506529.059496.805144.10四659510659.525000301978.528000402638310002013193400019850.951648.755539.808177.804484.60五659510659.520000301978.523000402638260002013192900016553.451319.

21、004550.556858.803825.10六659510659.520000301978.523000402638260002013192900016553.451319.004550.556858.803825.10七659510659.520000301978.523000402638260002013192900016553.451319.004550.556858.803825.10八6600106602000030198023000402640260002013202900016553.451319.004550.556858.803825.10合計527.6514509.004

22、8671.1071753.6039306.20.90(1)各類樓盤銷售收入： 公寓樓四年期均價19400元m2 商業(yè)樓四年期均價33022元m2(2)各類樓盤銷售收入總表：萬元萬元 年度類別第一年第二年第三年第四年小計公寓樓(商住)7957.4426856.3639787.2021882.9696483.96商業(yè)樓14509.0048671.1071753.6039306.20.90總計22466.4475527.46.8061189.16.86(3)銷售總收入：96483.96(公寓樓、商住銷售收入)+.90萬元(商場銷售收入)=.86萬元（4）銷售稅金及附加 本項目按國家規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅，稅

23、率為10；城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、堤防費分另為應(yīng)納稅額的7、3、2、，平抑物價基金、教育發(fā)展基金分別為銷售收入的1。預(yù)計本項目計算期內(nèi)共應(yīng)納營業(yè)稅27072.39萬元；應(yīng)納各種附加稅3275.76萬元；，銷售稅金及附加共計為30348.15萬元，銷售四年計算期內(nèi)年均銷售稅金及附加為7587.04萬元。2、總成本費用測算本項目部成本費用.80萬元，其中基本投資費用82386.14萬元，經(jīng)營綜合費用50476.66萬元?；就顿Y稅金 產(chǎn)權(quán)收益金財務(wù)費用總計土地收益金交易費萬元82386.1430348.15299.5610828.959000.00.803、利潤測算及利潤分配從利潤測算表中可以

24、看出，本項目計算期內(nèi)的毛利潤總額為.06萬元，按四年計算期幾年平均毛利潤為34465.27萬元，所得稅按33計算，預(yù)計本項目應(yīng)納所得稅48794.15萬元，按四年計算期內(nèi)年均應(yīng)納年所得稅12198.54萬元。所得稅后凈利潤為89066.91萬元，按四年年均凈利潤為22266.73萬元。法定公積金和公益金分別按凈利潤的10、10提取。序號科目萬元1銷售收入.862減：基本投入費用82386.143銷售稅金及附加30348.154產(chǎn)權(quán)收益金（維護(hù)費）11128.515財務(wù)利息9000.006項目總成本費.807所得稅48794.158稅后利潤89066.919減：提取“兩金”17813.3810未

25、分配利潤71253.534、敏感性經(jīng)濟風(fēng)險分析（1）經(jīng)濟風(fēng)險房地產(chǎn)市場走勢比較平穩(wěn)，中高檔房熱潮已經(jīng)形成，小區(qū)內(nèi)商網(wǎng)和寫字樓(賓館)銷售要按計劃實現(xiàn)銷售望勢，必須在建設(shè)和銷售上下功夫，不能形成存量房將資金積壓，造成單位成本上升。（2）歸避經(jīng)濟風(fēng)險措施：經(jīng)濟風(fēng)險控制在二個方面，一是控制固定資產(chǎn)投資，降低項目成本，二是加快資金回籠，實現(xiàn)銷售價格和成本利潤率。 A 2004年底，全市城區(qū)人均居住面積14平方米，人均可支配收入為10000元，整體居住和收入水平約處于中等偏下，按照目前的住房價格測算，普通的三口之家買力在70平方米商品住房，而武漢市住宅總量仍顯不足。本小區(qū)除供給一部分白領(lǐng)階層的中高層次住房面積，主要是兼顧一部分低收入的群體的小戶型，以擴大本小區(qū)的