北海項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化及營(yíng)銷推廣報(bào)告

1、2011.04,北海XXX項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化及營(yíng)銷推廣報(bào)告,報(bào)告大綱,PART 2 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)及遇到的問(wèn)題,PART 3 海岸生活豪宅之路,PART 4 項(xiàng)目整體定位,PART 5 案例借鑒,PART 6 目標(biāo)回顧及項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略,PART 1 項(xiàng)目本體分析,PART 7 項(xiàng)目營(yíng)銷策略及執(zhí)行,城市屬性 城市分區(qū) 一二期產(chǎn)品分析 營(yíng)銷推廣分析,PART 2 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)及遇到的問(wèn)題,PART 3 海岸生活豪宅之路,PART 4 項(xiàng)目整體定位,PART 5 案例借鑒,PART 6 目標(biāo)回顧及項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略,PART 1 項(xiàng)目本體分析,PART 7 項(xiàng)目營(yíng)銷策略及執(zhí)行,區(qū)位優(yōu)勢(shì)：北部灣位于中國(guó)南海西北部，海

2、域總面積近13萬(wàn)平方公里，海岸線長(zhǎng)1595公里。是我國(guó)沿海地區(qū)規(guī)劃布局的現(xiàn)代化港口群、產(chǎn)業(yè)群和建設(shè)高質(zhì)量宜居城市的重要區(qū)域。北部灣經(jīng)濟(jì)圈在三大經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，將起到不可替代的“關(guān)聯(lián)”作用。 交通優(yōu)勢(shì)：北海機(jī)場(chǎng)1987年建成使用，是廣西三大機(jī)場(chǎng)之一，欽北鐵路與欽防、南昆、黎湛鐵路相接，溝通了全國(guó)鐵路網(wǎng)，南北二級(jí)公路1990年建成通車，桂林經(jīng)南寧至北海的高速公路已全線開(kāi)通，北海至湛江、玉林的高等級(jí)公路建設(shè)在籌備中，立體的海、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)，讓到北海旅游的中外游客倍感快捷、方便。 旅游優(yōu)勢(shì)：北部灣經(jīng)濟(jì)圈廣西區(qū)域旅游發(fā)展的重點(diǎn)是海濱休閑旅游、熱帶風(fēng)光旅游, 以陽(yáng)光、沙灘、海水等特色, 發(fā)揮大西南出海

3、通道的優(yōu)勢(shì), 吸引更多國(guó)內(nèi)外游客,城內(nèi)東西向干道：北部灣路 北海大道 新四季大道 城內(nèi)南北向干道：南珠大道 上海路 廣東路四川路等 城際主要干線為南北高速 中國(guó)最大的城市“氧吧,福成機(jī)場(chǎng),北海碼頭,汽車總站,火車站,城市解讀,北海市2007-2010年人均可支配收入以大于10%數(shù)度增長(zhǎng)； GDP、財(cái)政及固定資產(chǎn)都呈現(xiàn)樂(lè)觀的趨勢(shì)上漲,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),北海市位于中國(guó)廣西的南部、北部灣東北岸，總面積3337平方公 里，總?cè)丝?35萬(wàn)，其中市區(qū)人口43萬(wàn)。 北海市經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20多年尤其是“十一五”規(guī)劃，形成了自己的特殊和優(yōu)勢(shì)。初步形成電子石化制藥制糖食品海產(chǎn)品加工冶金飼料等優(yōu)勢(shì)和特殊產(chǎn)品。 北海依托地緣優(yōu)

4、勢(shì)大力發(fā)展旅游業(yè)，且取得較大的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效果。 北海近期五年規(guī)劃，努力把北海建設(shè)成為區(qū)域性國(guó)際化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚基地、旅游商貿(mào)物流中心、開(kāi)放合作重要平臺(tái)和生態(tài)宜居文明城市,海景大道,北海工業(yè)園,老城中心,北岸板塊,海產(chǎn)品工業(yè)區(qū),人口產(chǎn)業(yè),海灣新城,新城中心,西部發(fā)展軸,東部發(fā)展軸線,本案,海景大道,屬性：行政中心 現(xiàn)狀：市政設(shè)施完善、商業(yè)配套較完善、人居品質(zhì)較高,屬性：潛力地帶 現(xiàn)狀：市政配套一般、商業(yè)檔次不高、距主城區(qū)近 交通：銀灘大道金、海岸大道等,屬性：城郊發(fā)展帶 現(xiàn)狀：環(huán)境較好、配套缺乏、距城區(qū)最近的待開(kāi)發(fā)區(qū)域海灣新城的產(chǎn)業(yè)園區(qū)與合浦產(chǎn)業(yè)園區(qū)的接壤，會(huì)帶動(dòng)城區(qū)地產(chǎn)的熱潮。 交通：南珠大道、

5、G209 、南北高速,屬性：商業(yè)金融中心 現(xiàn)狀：餐飲、酒店、金融業(yè)繁榮 交通：北部灣路、南珠大道、北海大道、西南大道、四川路等,舊城中心,大冠沙新區(qū),北海城區(qū)目前市政配套及商業(yè)金融配套主要集中在老城區(qū)、新中心區(qū)兩大區(qū)域； 舊區(qū)人居環(huán)境較好，但未來(lái)發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較弱； 大冠沙新區(qū)和新城中心，屬于發(fā)展?jié)摿Φ貛?城市分區(qū),總 結(jié),城市,作為北部灣領(lǐng)頭城市，北海有著良好的發(fā)展前景，而旅游資源有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā),項(xiàng)目,項(xiàng)目啟動(dòng)較早，由于規(guī)劃有別墅，屬于北海市場(chǎng)中高端行列。但別墅的營(yíng)造處于造房子的一級(jí)階段，對(duì)園林、生活氛圍缺乏關(guān)注。五星級(jí)酒店（開(kāi)元）將對(duì)項(xiàng)目有利的支撐,營(yíng)銷,項(xiàng)目一二期營(yíng)銷推廣較弱，項(xiàng)目的形象沒(méi)

6、有形成高端占位。與北部灣1號(hào)、三千海等豪宅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)存在很大差距,項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 面臨問(wèn)題,PART 2 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)及遇到的問(wèn)題,PART 3 海岸生活豪宅之路,PART 4 項(xiàng)目整體定位,PART 5 案例借鑒,PART 6 目標(biāo)回顧及項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略,PART 1 項(xiàng)目本體分析,PART 7 項(xiàng)目營(yíng)銷策略及執(zhí)行,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈須超越 客戶海岸階層漸現(xiàn) 產(chǎn)品物質(zhì)與精神心領(lǐng)地,PART 2 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)及遇到的問(wèn)題,PART 3 海岸生活豪宅之路,PART 4 項(xiàng)目整體定位,PART 5 案例借鑒,PART 6 目標(biāo)回顧及項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略,PART 1 項(xiàng)目本體分析,PART 7 項(xiàng)目營(yíng)銷策略及執(zhí)行,競(jìng)

7、爭(zhēng)激烈須超越,海岸生活豪宅之路,2010年北海商品房住宅銷售情況,2010年北海商品房銷售面積129.1萬(wàn)平方米，環(huán)比2009年164.53萬(wàn)平方米降幅21.5%。 商品房銷售11477套。 從下表可以看出，北海受旅游季節(jié)影響明顯，拋去政策因素次年11-第二年5月為銷售旺季。 目前北海無(wú)限購(gòu)政策，但購(gòu)房外地客戶需要全款,總體市場(chǎng),北岸板塊,城區(qū)板塊,城東板塊,廣東路板塊,城西板塊,新城板塊,北海目前在售樓盤主要集中在城區(qū)板塊、城東板塊、廣東路板塊和城西板塊。 其中北岸板塊、城東板塊、廣東路板塊的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，豪宅項(xiàng)目也棲息于此。 新城板塊為市政府規(guī)劃的新城區(qū)，最具有開(kāi)發(fā)潛力,板塊劃分,藍(lán)海銀灣

8、,迪亞小城,南地海江南,同和水岸,北部灣1號(hào),海逸豪園,新力海景花園,21公關(guān),金灣花園,東珠華庭,新力廣廈,海韻假日家園,止泊園,海岸華府,君林西海岸,三千海,在海一方,棕櫚泉,萬(wàn)泉城,森林豪庭,恒宇海岸華府,白金瀚宮,目前北海樓盤大小不等，有的小盤只有1幢樓，中小型的盤占據(jù)北海樓盤的大部分。 這也是北海樓盤價(jià)格差異化明顯的原因之一。 北部灣1號(hào)、三千海等豪宅與項(xiàng)目形成積累競(jìng)爭(zhēng),樓盤分布,樓盤信息,占地面積：19490平方米 建筑面積：152545平方米 容 積 率：3.51 綠 化 率：38.60% 戶 數(shù)：2000 戶 物 業(yè) 費(fèi)：2.00元/平方米月 物業(yè)管理公司：世邦魏理仕 整合推廣

9、公司：上海國(guó)誠(chéng)廣告 建筑設(shè)計(jì)單位：上海江歡成建筑設(shè)計(jì)有限公司 開(kāi) 發(fā) 商：北海馨平廣洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)地址：海城上海路與茶亭路交匯往東,北部灣一號(hào)“皇冠上璀璨的明珠,競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目,項(xiàng)目擬建一幢板樓，橢圓形塔式中高層、高層住宅樓各四幢，超高層酒店式公寓樓一幢； 在茶亭路一側(cè)布置了整個(gè)項(xiàng)目中視覺(jué)上最有沖擊力的部分，長(zhǎng)約650米，檐口高度99.9米，形似桂林山水的巨型板式住宅，奠定了整個(gè)項(xiàng)目的標(biāo)志性地位； 項(xiàng)目建于社區(qū)北面的游艇碼頭，讓私家游艇從這里靠岸，也從這里起航，無(wú)限精彩的海上世界，為居住、度假的人們?cè)鎏砹诵碌男蓍e娛樂(lè)元素，也成就了無(wú)邊界的藍(lán)色生活版圖。 空中網(wǎng)球場(chǎng)、無(wú)邊際泳池、海濱休閑

10、商業(yè)區(qū)、商務(wù)會(huì)所、幼兒園、大面積觀海景觀露臺(tái)及各種活動(dòng)場(chǎng)所，還有亞熱帶風(fēng)情的綠化景觀布置，為業(yè)主提供豐富而舒適的休閑生活,桂林山水,產(chǎn)品特點(diǎn),價(jià)格：根據(jù)市調(diào)目前所剩房源主要位高層，價(jià)格在17000-20000元/平米之間。 主要推廣方式：航空雜志；電視媒體； 網(wǎng)絡(luò)媒體； 戶外 推廣區(qū)域：北海、上海、浙江、北京等 主要客戶來(lái)源：東北、北京、上海、浙江及少量本地客戶,最新動(dòng)態(tài)： 北部灣一號(hào)1月推出的四期頌海閣目前所剩的房源不多，主要以一房的戶型為主，2層以上的起步價(jià)為12000元/，比原來(lái)降低了1000元,航空雜志,項(xiàng)目動(dòng)態(tài),占地面積:2001783平方米 建筑面積:1681700平方米 容 積

11、率 1.70 綠 化 率 35% 戶 數(shù) 總共 1736 戶 物 業(yè) 費(fèi) 3.00元/平方米月 物業(yè)管理公司:戴德梁行 景觀設(shè)計(jì)單位:貝爾高林 建筑設(shè)計(jì)單位:中建國(guó)際 整合推廣公司:FlaHalo風(fēng)火廣告 開(kāi)發(fā)商:北海天隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)地址 銀海銀灘西區(qū)美景路88號(hào),天隆.三千海,天隆三千海一期主力戶型為73-284高層海景公寓，241-624獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅，及約282空中別墅。 項(xiàng)目占據(jù)濱海大道以南、美景路以北、北海大道以西約3000畝海濱廣域，不僅收藏北海最精華的數(shù)公里銀灘與一線海景； 還邀請(qǐng)世界級(jí)高爾夫設(shè)計(jì)大師尼克勞斯二世主筆， 精心打造18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)； 配置五

12、星級(jí)酒店、游艇會(huì)所、冠頭嶺國(guó)家森林公園等奢享級(jí)配套 天隆三千海融居住度假、民族風(fēng)情、濱海旅游、高端商業(yè)等形態(tài)于一身， 用材標(biāo)準(zhǔn)：高層外立面全采用干掛石材，別墅采用石磚砌筑。聘請(qǐng)專業(yè)工匠，手工磨礪頂級(jí)入戶銅門。鋁包木窗，簡(jiǎn)潔不失厚重，具有多功能使用方式；雙層空中玻璃；優(yōu)質(zhì)醫(yī)用溫泉引入別墅,產(chǎn)品特點(diǎn),價(jià)格：根據(jù)售樓員介紹目前均價(jià)在13000元/平米。 主要推廣媒體：航空雜志、鳳凰衛(wèi)視、央視二套、 網(wǎng)絡(luò)媒體 推廣區(qū)域：本地推廣 主要客戶來(lái)源：東北、北京、上海、浙江及少量本地客戶,最新動(dòng)態(tài)：天隆.三千海一期工程的泊心岸1#、2#和3# 樓目前房源充足，起步價(jià)已經(jīng)從開(kāi)盤時(shí)候的12000元/升至現(xiàn)在的13

13、000元,項(xiàng)目動(dòng)態(tài),三千海開(kāi)盤銷售狀況,從三千海開(kāi)盤銷售情況來(lái)看，主力戶型在90-130之間； 兩房戶型比較受歡迎； 160方以上戶型具有一定的抗性； 200方以上的戶型主要為頂層復(fù)式結(jié)構(gòu),戶型特點(diǎn),同 和 水 岸,占地面積：1812平方米 建筑面積：248128平方米 容 積 率：1.79 綠 化 率：40.05% 戶 數(shù)：1772 戶 物 業(yè) 費(fèi)：0.60元/平方米月 物業(yè)管理公司：南寧舜鑫物業(yè)北海公司 建筑單位：廣西和通建筑工程有限責(zé)任公司 整合推廣公司：印象空間 代理商：北海寶資天銷售 開(kāi)發(fā)商：北海同和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 物業(yè)地址：海城廣東南路213號(hào),區(qū)位：同和水岸香堤位于北海市

14、廣東路交江蘇路東南角，東面為空地，西面為廣東路，北面為江蘇路，南面是武警廣西總隊(duì)。 規(guī)劃：用地面積115163.77平方米，總建筑面積248128.61平方米，其中住宅面積164368.36平方米，商鋪建筑面積40058.13平方米，社區(qū)配套建筑面積728.06平方米，幼兒園1345.45平方米。建筑密度25.37%，容積率1.793，綠化率40.05%，地上停車位266輛，地下停車位972輛。 同和水岸香堤旨在打造一個(gè)位于北海城區(qū)中心的25萬(wàn)地中海風(fēng)情的大型高尚住區(qū)，創(chuàng)造一種尊貴高尚、浪漫休閑、健康和諧、以人為本的現(xiàn)代人居的生活模式。 產(chǎn)品:塔希提”組團(tuán)小高層，一梯6戶，15%的低公攤，樓間

15、距33米，一樓為4米至7米的架空層，戶型合理，從近50平米的小戶型到躍層應(yīng)有僅有，可以滿足不同客戶的多方面需求。特別推出的“親情居百變戶型”，可以兩套房一起購(gòu)買，可分可合，滿足客戶投資、自住的需求,項(xiàng)目特點(diǎn),最新動(dòng)態(tài)：同和水岸香堤目前僅剩下15套樓中樓，目前是已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，購(gòu)房可以享受全款92折優(yōu)惠，項(xiàng)目整體還剩下60套左右，目前均價(jià)為4800元,推廣活動(dòng)： 2008年7月4日，迎奧運(yùn)慶項(xiàng)目晚會(huì)； 2008年7月26日，盛大開(kāi)盤； 2008年10月17日，愛(ài)心義工大行動(dòng) ； 2009年9月26日 ，盛大開(kāi)盤,項(xiàng)目動(dòng)態(tài),海岸華府,占地面積：10691平方米 建筑面積：99836平方米 容 積

16、率： 1.66 綠 化 率： 35% 戶 數(shù)：1500 戶 物 業(yè) 費(fèi)： 2.60元/平方米月 物業(yè)管理公司：深圳市金地物業(yè)管理有限公司 景觀設(shè)計(jì)單位：深圳市筑奧景觀建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位：中國(guó)建筑咨詢公司深圳公司 整合推廣公司：深圳智美廣告 物業(yè)地址： 海城新世紀(jì)大道以南、廣東路西側(cè) 開(kāi)發(fā)商：北海恒宇置業(yè)有限公司,區(qū)位：恒宇海岸華府面南背北，前瞰浩瀚大海，背靠城市繁華，極具風(fēng)水寶地的品質(zhì)，整個(gè)樓盤視野開(kāi)闊； 規(guī)劃：恒宇海岸華府以多層花園洋房與高層為主，以20萬(wàn)平米天工尚品住區(qū)的名義開(kāi)創(chuàng)北部灣人居樣板新典范；獨(dú)創(chuàng)“二峰一谷”盆地式規(guī)劃格局，以健康、宜居的環(huán)境科學(xué)系統(tǒng)合理布局建筑； 配置

17、:恒宇.海岸華府所有門窗、陽(yáng)臺(tái)、電梯前室、住戶大堂、電梯、玻璃、外墻等材料全部選用國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌：品牌電梯及鋁材、冠珠瓷磚、西班牙屋面瓦、澳洲砂巖、印度紅花崗巖名品薈萃，以一流品質(zhì)引領(lǐng)北部灣。 智能化:恒宇.海岸華府配置全智能化家居系統(tǒng)，給您帶來(lái)體貼入微的極致享受，智能門禁、紅外線監(jiān)控、智能停車管理系統(tǒng)、太陽(yáng)能公共照明系統(tǒng)真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代、智能、無(wú)憂居家體驗(yàn),項(xiàng)目特點(diǎn),最新動(dòng)態(tài)：恒宇 .海岸華府還剩下兩套一樓的步梯花園洋房，建筑面積在 130 平米以上，價(jià)格為 12000 元 /,超 薄 面 磚,價(jià)格：根據(jù)售樓員介紹高層均價(jià)均價(jià)在6500元/平米，全款98折優(yōu)惠。 主要推廣媒體：本地網(wǎng)絡(luò)，戶外、高炮

18、 推廣區(qū)域：本地推廣 主要客戶來(lái)源：北海旅游客戶,項(xiàng)目動(dòng)態(tài),21 公 館,占地面積：48474平方米 建筑面積：177599平方米 容 積 率： 2.95 綠 化 率： 45.93% 戶 數(shù)： 總共 1548 戶 物業(yè)管理公司：戴德梁行物業(yè)顧問(wèn) 景觀設(shè)計(jì)單位：香港漢森國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位：香港漢森國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 開(kāi) 發(fā) 商：北海新河山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)地址：銀海廣東南路與金海岸大道交匯處東南角,區(qū)位：北海市廣東路、金海岸大道交匯處，位于銀灘中區(qū)核心區(qū)，可以零距離體驗(yàn)銀灘度假風(fēng)情。 規(guī)劃：項(xiàng)目計(jì)劃打造成為北海銀灘最美東南亞風(fēng)情公館。以純粹東南亞風(fēng)格建筑與銀灘旅游度假區(qū)的

19、環(huán)境融為一體，規(guī)劃中采用圍合式布局，100米以上超開(kāi)闊樓距，100%人車分層，創(chuàng)造出32000平方米的超大園林中庭，每戶均可獲得100%采景率。 21公館銀灘核心度假區(qū)高端海岸住宅項(xiàng)目，適合養(yǎng)生養(yǎng)老、旅游度假與居住。即能瞰海，又享有3.2萬(wàn)平米東南亞風(fēng)情的私家園林，暢享完美的海岸人生。 項(xiàng)目首期由一棟四星級(jí)精裝修酒店式公寓和二棟空中別墅式公館組成。由國(guó)際化團(tuán)隊(duì)精耕細(xì)作，香港漢森國(guó)際設(shè)計(jì)建筑和園林，力求打造銀灘核心區(qū)第一居住品牌,項(xiàng)目特點(diǎn),21公館目前正在認(rèn)籌階段，100方以下戶型存三萬(wàn)抵5萬(wàn)，100方以上戶型存5萬(wàn)抵8萬(wàn)活動(dòng)正在進(jìn)行； 另外，5月1日將開(kāi)啟售樓部。 價(jià)格目前未定,項(xiàng)目動(dòng)態(tài),銀灘

20、萬(wàn)泉城,占地面積：1346000平方米 建筑面積：300000平方米 容 積 率：2.10 綠 化 率：38% 戶 數(shù)：2841 戶 物 業(yè) 費(fèi)：1.20元/平方米月 物業(yè)管理公司：廈門市蓮花物業(yè)管理有限公司北海分公司 代理商：泰盈置業(yè) 整合推廣公司：目標(biāo)傳達(dá) 物業(yè)地址：海城金海岸大道8號(hào) 開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)泉房產(chǎn),規(guī)劃：尺度嚴(yán)謹(jǐn)大氣，別墅與高尚公寓相映成趣，多元風(fēng)情水景貫穿其中，四大園林體系貫穿始末，堪稱人與自然相溶的住宅典范。 創(chuàng)新：采用外掛懸梯的入戶方式，實(shí)現(xiàn)了高達(dá)99%的使用率， 配套：5000平方的萬(wàn)泉綜合星級(jí)會(huì)所和3000平方的風(fēng)情商業(yè)街，擁有北海最高檔次的羽毛球館、音樂(lè)俱樂(lè)部等多種文化休

21、閑場(chǎng)所,項(xiàng)目特點(diǎn),最新動(dòng)態(tài)：銀灘萬(wàn)泉城主推18層高的14#樓，主要以130多平米的三房為主，均價(jià)仍為5800元/，還剩下10余套房源，現(xiàn)在購(gòu)房沒(méi)有折扣優(yōu)惠,價(jià)格：據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解目前萬(wàn)泉城剩余的房源不多，均價(jià)在5800元/平米。 活動(dòng)：2008年8月30日10月12日，銀灘萬(wàn)泉城，“巴厘風(fēng)情”攝影大賽； 2008年9月30日 ，銀灘萬(wàn)泉城二期盛大開(kāi)盤 ； 2010年10月1日，萬(wàn)泉房產(chǎn)激情文化節(jié)正式開(kāi)幕； 2011年1月8日 ，四期盛大開(kāi)盤,項(xiàng)目動(dòng)態(tài),棕櫚泉花園,占地面積：23397平方米 建筑面積：104519平方米 容 積 率：3.69 綠 化 率：39.58% 戶 數(shù)：856 戶 物 業(yè) 費(fèi)：

22、1.00元/平方米月 物業(yè)管理公司：北海棕櫚泉物業(yè)服務(wù)有限公司 景觀設(shè)計(jì)單位：廣州市太合景觀設(shè)計(jì)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位：長(zhǎng)宇（珠海）國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司 物業(yè)地址：銀海云南南路東，新世紀(jì)大道以南、江蘇路以北 開(kāi) 發(fā) 商：北海南沙漁業(yè)地產(chǎn)有限公司,在售,規(guī)劃：建設(shè)163幢各式豪華別墅，建筑面積為72830平方米；高層海景公寓六棟，建筑面積為104519平方米；高級(jí)商住綜合樓建筑面積約為80000平方米。棕櫚泉花園海景公寓綜合考慮戶型為最小70/套，最大的為146/套， 毗鄰銀灘，觀海的最佳享受 配套：有位于新世紀(jì)大道以南、云南路東預(yù)留23畝用地規(guī)劃建設(shè)大型綜合商業(yè)設(shè)施，有商業(yè)會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)

23、、幼兒園、中心水景休閑區(qū)，在高層海景公寓區(qū)設(shè)有兼?zhèn)渚包c(diǎn)效果的小型超市,項(xiàng)目特點(diǎn),價(jià)格： 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解，棕櫚泉花園目前在受四期的高層公寓，價(jià)格4980元/平米起，別墅還剩余10多套左右，價(jià)格在17000元/平米左右。 推廣區(qū)域：本地推廣 主要媒體： 本地戶外、高炮、 落網(wǎng)。 客戶來(lái)源：東北、北京、上 海、浙江及少量本地客戶,最新動(dòng)態(tài)：截止3月25日，棕櫚泉花園公寓還剩200多套房源，現(xiàn)在均價(jià)仍為5800元/，購(gòu)房可以享受全款96折、按揭98折的優(yōu)惠,項(xiàng)目動(dòng)態(tài),市場(chǎng),北海中高端項(xiàng)目對(duì)于配套的私享性與專屬性需求打造不足,理念,北海中高端市場(chǎng)介于初級(jí)至高級(jí)發(fā)展階段, 理念及形象尚停留在物質(zhì)堆砌層面,產(chǎn)

24、品,與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新,速度,在首付差距不大的購(gòu)買前提下，其二線海景資源對(duì)于銷售未有明顯的支撐,趨勢(shì),趨勢(shì)一：本項(xiàng)目作為中高端項(xiàng)目已得到市場(chǎng)認(rèn)可，而豪宅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要來(lái)自北部灣1號(hào)和三千海,趨勢(shì),趨勢(shì)二：同時(shí)隨著北海高端一線海景豪宅傳播會(huì)吸引一定經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)客戶游資進(jìn)入,市場(chǎng)總結(jié),海岸階層漸現(xiàn),海岸生活豪宅之路,北海東盟十國(guó)貿(mào)易交流龍頭，宜居城市，花園城市聚集大量外省貿(mào)易、投資、養(yǎng)老客戶,客戶基礎(chǔ),廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)由南寧、北海、欽州、防城港四市組成。由于特殊的地理位置，北海在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中占據(jù)核心戰(zhàn)略地位。 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的五大組團(tuán)中，北海獨(dú)占

25、兩席。一是以電子信息產(chǎn)業(yè)、旅游休閑度假和港口物流產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的北海組團(tuán)，并明確發(fā)展生態(tài)宜居房地產(chǎn)業(yè)。二是鐵山港(龍?zhí)?組團(tuán)，重點(diǎn)建設(shè)船舶物流業(yè)、石化、能源等臨港產(chǎn)業(yè)和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,2008泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作論壇明確提出以北海作為北部灣中心城市，擔(dān)負(fù)著南寧等內(nèi)陸中心城市所不可替代的使命與功能,客戶基礎(chǔ),本地收入偏低，公務(wù)員，電力、石油、上市企業(yè)等中高管理層收入相對(duì)較高具有一定消費(fèi)力,經(jīng)濟(jì)總量處同級(jí)城市中下游水平，作為北部灣龍頭，北海增長(zhǎng)迅速，但底子較薄。 北海市的人均可支配收入還是處于一個(gè)中下水平。2010年的人均可支配收入達(dá)到13989元，漲幅將創(chuàng)近年歷史新高，達(dá)到18.12,北海本地購(gòu)買力相對(duì)不

26、強(qiáng)， 人均擁有的居住面積卻較高，挖掘房地產(chǎn)有效內(nèi)部需求難度很大,客戶基礎(chǔ),與其它海濱旅游城市比較，北海本地旅游客戶多數(shù)為經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的短期度假客戶,香格里拉大酒店人住客戶購(gòu)成：商務(wù)客戶占30% ，商務(wù)會(huì)議占40% ，其它為旅游客戶,北海2009年共接待游客695萬(wàn)人次，其中接待過(guò)夜游客375萬(wàn)人次，一日游游客320萬(wàn)人次。過(guò)夜游客人人均停留2天，人均花費(fèi)771.31元。 一日游游客人均花費(fèi)280.93元。湖南、廣西、廣東游客成為旅游游客主體,北海本地旅游客戶多數(shù)為經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的短期度假型客戶 。 北海星級(jí)酒店平均入住率49.1%； 平均房?jī)r(jià)157.1元,客戶基礎(chǔ),目前北海外來(lái)客戶主要置業(yè)動(dòng)機(jī)為

27、氣候需求，并非一線海景資源占有型的高端需求 ，項(xiàng)目在市場(chǎng)已形成一定影響，但面臨競(jìng)爭(zhēng)日益巨大，營(yíng)銷戰(zhàn)略應(yīng)輻射全國(guó),從目前北海市房地產(chǎn)的備案數(shù)據(jù)來(lái)看，外來(lái)客戶在北海購(gòu)房的比例高達(dá)到了90%，他們多是看重北海氣候與房地產(chǎn)市場(chǎng)升值潛力。 本項(xiàng)目作為中高端項(xiàng)目已在北海當(dāng)?shù)匦纬善毡檎J(rèn)知，但目前遇到北部灣一號(hào)、三千海等強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，客戶分流嚴(yán)重,隨著北部灣1號(hào)和三千海等高端項(xiàng)目的出現(xiàn)，項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈,籍貫：以東北、北京、滬浙籍為主，本地、廣東、湖南籍扥也占一定比例,項(xiàng)目一、二期客戶來(lái)源,物質(zhì)與精神心領(lǐng)地,海岸生活豪宅之路,區(qū)域配套,城市占位相比海南知名海灣，除海景資源外，濱海城市生活配套成熟度與城

28、市化水平成為北海競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，北海之海是具有良好的生活氛圍與配套,1,2,度假,城市配套資源,3,4,5,1,藝術(shù)/品質(zhì),高級(jí)感,2,3,4,5,1,亞龍灣,2,三亞灣,3,大東海,4,博鰲,5,北海,從度假資源比較北海海灘資源、與海相關(guān)的旅游項(xiàng)目以及酒店等旅游配套設(shè)施相對(duì)較弱。 從建筑藝術(shù)性和品質(zhì)性，給客戶所營(yíng)造豪宅感受（高級(jí)感）由于本項(xiàng)目的出現(xiàn)與海南知名海灣項(xiàng)目接近。 北海的城市資源配套優(yōu)于海南一些知名海灣,著力推進(jìn)金海岸大道沿線帶建設(shè)，以一帶為發(fā)展核心。并明確發(fā)展生態(tài)宜居房地產(chǎn)業(yè)。 并逐步把廉州灣和鐵山港灣聯(lián)結(jié)起來(lái)，作為實(shí)現(xiàn)北海在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中率先崛起的強(qiáng)力引擎。 海景大道沿線帶分四個(gè)功能組

29、團(tuán)發(fā)展海灣新城、生活岸線、旅游休閑區(qū)、生態(tài)銀灘,項(xiàng)目所在金海岸大道沿線帶海灣新城是政府率先開(kāi)發(fā)區(qū)域，本項(xiàng)目擁有城市發(fā)展精華預(yù)期,參考項(xiàng)目,典型項(xiàng)目半山半島,占地面積2000多畝，建筑面積近100萬(wàn)平米 項(xiàng)目規(guī)劃坡地水景獨(dú)棟別墅、高層海景公寓、六星級(jí)酒店、豪華商業(yè)步行街、國(guó)際潛水俱樂(lè)部、游艇碼頭,項(xiàng)目定位： 世界頂級(jí)海灣豪宅 項(xiàng)目推廣： 世界層峰人士海岸行宮,典型項(xiàng)目半山半島,半山半島亮相2007北京國(guó)際頂級(jí)私人物品展,2007年9月19日-21日，“TOP ESSENCE”2007北京國(guó)際頂級(jí)私人物品展，在國(guó)貿(mào)展廳拉開(kāi)奢華大幕。成功地將其高尚理念及其所代表的身份、地位、品味、財(cái)富、生活方式等內(nèi)

30、涵引入地產(chǎn)領(lǐng)域， 它讓人們意識(shí)到：房產(chǎn)物業(yè)不僅僅可以居住或投資，更可以是私人珍藏和享受的頂級(jí)物品,典型項(xiàng)目半山半島,典型項(xiàng)目亞龍灣五號(hào),總用地面積：132918.07 總建筑面積：44222別墅面積：35997 會(huì)所面積：8255 別墅105幢，會(huì)所1幢,五星級(jí)度假別墅酒店,酒店定位： 一個(gè)別墅、一個(gè)酒店、一個(gè)家 酒店經(jīng)營(yíng)定位 尊貴、私密、自然、溫馨 特色 獨(dú)立別墅組成的五星級(jí)濱海度假別墅酒店 以巴厘島文化為主題的五星級(jí)度假酒店 以私人管家式服務(wù)為理念的五星級(jí)度假酒店,典型項(xiàng)目亞龍灣五號(hào),別墅戶型面積：303；320；355；654；735,典型項(xiàng)目亞龍灣五號(hào),典型項(xiàng)目清水灣,位置：陵水縣，距三亞市不到40公里，東距?？谑屑s200公里，東線高速公路、海榆東線公路橫穿而過(guò)，屬于新興灣區(qū) 開(kāi)發(fā)商：雅居樂(lè) 物業(yè)管理：第一太平戴維斯、雅居樂(lè)物