寫字樓價(jià)格分析范文

1、寫字樓價(jià)格分析范文一、區(qū)域內(nèi)寫字樓辦公形態(tài)及租金狀況本案分屬華強(qiáng)北上步園區(qū)內(nèi)。前期此工業(yè)區(qū)被政府規(guī)劃建設(shè)成了以電子、通信、 電器產(chǎn)品為主的生產(chǎn)園區(qū)，當(dāng)時(shí)該工業(yè)區(qū)共擁有廠房多棟。隨著城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大和舊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型， 片區(qū)功能也由舊工業(yè)區(qū)向商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化， 制造業(yè)紛紛外遷，而原有的廠房進(jìn)行美化后，在政府的默許下，轉(zhuǎn)化為商鋪從事商業(yè)經(jīng)營。附近的商業(yè)，有一定的規(guī)模。商業(yè)的類型很多，但檔次方面也逐步提升，以銷售中高檔商品為主。正因?yàn)槿绱?，現(xiàn)今華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓都擁有一種特殊性：一樓兩制，樓下是商鋪，樓上是寫字樓辦公室。而由于停車、管網(wǎng)等基礎(chǔ)市政配套都是按前期工業(yè)區(qū)的配置， 故現(xiàn)無法承載發(fā)展后的商業(yè)，所以政

2、府部門一直對片區(qū)的功能轉(zhuǎn)化遲遲未定， 在保留高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與做住宅，還是商貿(mào)方面猶豫不決，直到近年，依據(jù)政府的規(guī)劃才最終將華強(qiáng)北定位于商貿(mào)功能。1 、辦公形態(tài)華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)的寫字樓辦公形態(tài)主要分以下幾類：? 廠房通過舊式工廠廠房的功能向商業(yè)用途的轉(zhuǎn)變，部分與生產(chǎn)制造業(yè)有聯(lián)系的企業(yè)公司， 以租用廠房作為自身辦公所需。一般租用面積由50 平方米 300 平方米左右，少部分甚至租用1000 平米以上。以廠房作為辦公用地較為典型的有：賽格科技園工業(yè)區(qū)、桑達(dá)工業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北工業(yè)區(qū)（女人世界后面），可見在這些工業(yè)區(qū)辦公的公司都是主要以產(chǎn)品生產(chǎn)作為支撐的。? 商住樓華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)集中了深圳多家較為大型的電子、服裝、

3、鞋業(yè)等用品的商場。分別有：賽格廣場、群星購物廣場、女人世界、茂業(yè)百貨城及銅鑼灣百貨等。一般租用面積由 40 平方米 200 平方米左右。此類辦公形態(tài)占多數(shù)。其中例如深紡大廈、賽格廣場、群星購物廣場均是底下為大型商場， 樓上為辦公用途的物業(yè)。 選擇此類物業(yè)作為辦公用地的公司多數(shù)以貿(mào)易、流通類為主。? 寫字樓由于本次調(diào)研區(qū)域前期規(guī)劃為制造、生產(chǎn)工業(yè)區(qū)，隨著商業(yè)的逐步發(fā)展，建起少量寫字樓，以供許多前來的發(fā)展的中心型公司、 企業(yè)，他們需要的是一個(gè)交通便利， 擁有成熟商業(yè)氛圍和足以彰顯公司形象的辦公環(huán)境。一般所需面積由 100 平方米 500 平方米左右。因此，該區(qū)域有不少大大小小的公司、 企業(yè)不滿足于

4、租用廠房、 商住物業(yè)作為寫字樓辦公地。依據(jù)此類公司、企業(yè)的需求，在華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)的寫字樓有：上航大廈、電子科技大廈、四川大廈、深勘大廈、建藝大廈等。區(qū)域租用寫字樓客源：主要華強(qiáng)北本區(qū)域內(nèi)部及周邊的各中小型公司、企業(yè)與個(gè)體經(jīng)營創(chuàng)業(yè)者等。2 、租金狀況通過以上對該區(qū)域?qū)懽謽菭顩r的分析，可以看出以廠房、商住樓作為寫字樓辦公室占較大比例的華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)，其租金水平遠(yuǎn)不及中心區(qū)及車公廟等寫字樓集中的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)的寫字樓的租金按面積計(jì)算，在振興路與振華路上， 建筑時(shí)間較久的商住樓或是廠房，其作為寫字樓的租金約是3545 元/ 平方米月。位于華強(qiáng)北路上的鄰街商業(yè)旺盛的物業(yè)，如現(xiàn)代之窗、群星購物廣場、深紡大廈等租

5、金較高些，去到 6075 元/ 平方米月左右的水平。租金水平越鄰近商業(yè)集中，人流量大的區(qū)域租金就越高。賽格廣場的寫字樓從該物業(yè)管理處得知信息知道，以租售為主，租金達(dá)到了85 元/ 平方米月以上。5 年世華寫字樓部統(tǒng)計(jì)的部分華強(qiáng)北、賽格區(qū)域內(nèi)辦公寫字樓租金情況，（如下表），租金水平基本無較大的起伏，由于鄰深南路一帶，周邊商業(yè)環(huán)境氛圍濃厚，鄰已規(guī)劃建成的地鐵口，地位特殊，所以作為寫字樓價(jià)格也相對同類型辦公物業(yè)較高。類型 項(xiàng)目 租金水平 廠房 南方大廈 40 元/ 平方米月 華強(qiáng)北工業(yè)區(qū) 45 50 元/ 平方米月 賽格科技園工業(yè)區(qū) 55 60 元/ 平方米月 桑達(dá)工業(yè)區(qū) 47 元/ 平方米月 商住樓 群星購物廣場 55 70 元/ 平方米月 華聯(lián)發(fā)大廈 65 70 元/ 平方米月 深紡大廈 55 65 元/ 平方米月 飛亞達(dá)大廈 60 元/ 平方米月 航苑大廈 40 元/ 平方米 月 現(xiàn)代之窗 55 75 元/ 平方米月 新欣大廈 45 元/ 平方米月 賽格廣場 80 95 元/ 平方米