樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理方案范本

1、 優(yōu)秀工程文件 / DOCUMENT TEMPLATE 編號(hào)： 樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理方案（正式版）編 制：_審 核：_日 期：_樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理方案說明：該文件是根據(jù)一個(gè)施工項(xiàng)目制定的實(shí)施方案。其中可能包括組織機(jī)構(gòu)方案、人員組成方案、技術(shù)方案、安全方案、材料供應(yīng)方案、現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)方案、后勤保障方案等。本文檔可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修改和使用。設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ), 按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題, 確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。高層樓宇的大量涌現(xiàn), 使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng), 同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中, CPM注重設(shè)備全過程的

2、綜合管理, 即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中, 保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài), 充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中, CPM又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修, 即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù), 而且通過制訂、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃, 以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念, 提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率, 確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行, 提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。1 系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量, 提供一個(gè)高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限, 關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、

3、供冷等供應(yīng)狀況能否正常, 關(guān)系到能否保障順天國際運(yùn)行安全。1.1 運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài), 以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。1.1.1 編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料, 并建立設(shè)備臺(tái)帳。1.1.2 建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度, 巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。1.1.3 制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。1.1.5 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn), 明確各自的崗位職責(zé), 掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能。1.1.6 實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。1.1.7 定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件, 保證靈敏可靠。1.1.8 工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和

4、統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析, 及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn), 采取有效措施進(jìn)行清除, 確保安全運(yùn)行。1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因進(jìn)行分析, 提出有效的改善措施, 確保類似事故不再發(fā)生。1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行1.2.1 變配電系統(tǒng)變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng), 是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障, 運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控, 結(jié)合順天國際樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查, 監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù), 一旦發(fā)現(xiàn)問題, 給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運(yùn)行故障時(shí), 按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作, 保證安全可靠運(yùn)行。1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合

5、理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣潔凈度, 為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行, 結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況, 發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象, 立即處理, 并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù), 按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障時(shí), 維修人員及時(shí)到場(chǎng), 按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理, 恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中, 根據(jù)外界氣溫、溫度條件, 合理調(diào)節(jié)各場(chǎng)所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備, 實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。1.2.3 給排水系統(tǒng)建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況, 管理及水

6、泵的運(yùn)行情況, 巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查, 一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆, 立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定, 定期清洗二次供水蓄水池, 確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí), 維修人員及時(shí)到場(chǎng), 按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理, 恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。1.2.4 照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明, 發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間, 按預(yù)先的設(shè)定, 通過大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。1.2.5 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消

7、防安全的保證, 所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài), 消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡視檢查, 真正做到”預(yù)防為主, 防消結(jié)合”。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí), 消防管理人員及時(shí)到場(chǎng), 按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時(shí)處理, 確保生命財(cái)產(chǎn)安全。1.2.6 電梯電梯大樓必不可少的運(yùn)輸工具, 管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式, 以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用CPM公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時(shí)間段內(nèi), 電梯全開放運(yùn)行, 可自由乘坐。在非辦公時(shí)間,

8、相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層, 無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置, 一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí), 按電梯困人救援程序及時(shí)處理。2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程2.1.1 故障分類設(shè)備在運(yùn)行中, 凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障, 凡故障發(fā)生時(shí), 均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上；因故障引起整個(gè)大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣, 發(fā)生火除上述重大故障外, 其它為一般故障。2.1.2 故障處理通則發(fā)生故障時(shí), 值班

9、員應(yīng)立即處理, 一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理, 事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理, 一面匯報(bào), 無法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長(zhǎng)。根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象, 判斷故障的全面情況, 盡快限制故障的發(fā)展, 迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人, 負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備, 值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前, 把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。2.1.3 重大故障處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障, 由值班人員立刻通知工程部部長(zhǎng)并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采

10、取措施。工程部部長(zhǎng)接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理, 并上報(bào)管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng), 負(fù)責(zé)全面指揮。2.1.4 一般故障處理職責(zé)對(duì)于一般故障, 管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長(zhǎng)處理, 工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后, 管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。2.2.2 正常情況下的倒閘操作, 管理處提前一天發(fā)出停電通知。2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電, 應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅, 不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí), 應(yīng)設(shè)法將負(fù)

11、荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷, 并繼續(xù)觀察, 采取相應(yīng)措施。2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí), 應(yīng)將故障段母線隔離, 然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。2.2.6 如供電局對(duì)大廈突然全部停電, 則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知, 告知原因, 設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位, 待恢復(fù)供電后, 馬上啟動(dòng)設(shè)備, 確保順天國際財(cái)富中心的正常工作。2.3 停水及故障處理規(guī)程2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后, 管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位, 并積極采取貯水保障措施, 減少停水影響。2.3.2 若安排水池清洗, 管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知, 通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響

12、范圍等。2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序a. 給水泵出現(xiàn)故障時(shí), 值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵, 然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。b. 排污泵出現(xiàn)故障時(shí), 應(yīng)迅速搶修, 若一時(shí)不能修復(fù), 應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污染。c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水, 值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門, 及進(jìn)通知維修人員搶修。b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等, 立即組織人員疏通。2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程2.4.1 當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時(shí), 啟動(dòng)備用機(jī)組投入運(yùn)行, 并且檢查排除故障。2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時(shí), 應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行, 排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。2.

13、4.3 當(dāng)故障停電時(shí), 立即關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后, 再重新啟動(dòng)運(yùn)行, 同時(shí)做好記錄。2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程2.5.1 大樓發(fā)生火警時(shí), 要做到忙而不亂, 及時(shí)報(bào)警, 并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。2.5.2 火災(zāi)報(bào)警程序a. 發(fā)現(xiàn)火警時(shí), 立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警, 也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器, 使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。b. 用電話報(bào)警時(shí), 必須講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。2.5.3 接到報(bào)警后的處理辦法a. 中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后, 利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào), 應(yīng)通知中央監(jiān)控

14、室復(fù)位；如證實(shí)火警, 應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救, 并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重, 在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播, 引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源, 準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。c. 管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火, 管理處其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火, 設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位, 隨時(shí)聽從指揮。d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng), 指示消防拴位置。2.6 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí), 應(yīng)立即檢修, 并盡可能把影響減到最低。2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正

15、常使用時(shí), 有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng), 確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證, 它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài), 而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格, 以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。3.1 維護(hù)保養(yǎng)工作主式維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個(gè)層次：日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍, 使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé), 并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔, 由值班、巡視人員進(jìn)行, 重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性

16、檢修, 由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。3.2 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人, 專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長(zhǎng)與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議, 發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因, 提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果, 將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)3.3.1 變配電系統(tǒng)：對(duì)相零地線端子檢查是否接觸良好, 牢固可靠。線路

17、的電壓、電流、功率的檢測(cè)儀表工作是否正常, 讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi), 其接線是否牢固, 顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。3.3.2 給排水系統(tǒng)：檢測(cè)各種水位檢測(cè)和控制器件動(dòng)作靈敏度, 是否有誤動(dòng)作。管道是否有滲漏, 閥門動(dòng)作是否靈活、可靠, 有無漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。3.3.3工空調(diào)系統(tǒng)：對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測(cè)試, 對(duì)各個(gè)電磁閥門進(jìn)行開、合測(cè)試。空調(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常, 各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi), 冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常, 水管是否滲漏。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。3.3.4 防雷接地：雷雨季節(jié)到來

18、之前, 均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后, 也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查, 查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開。若有問題, 立即處理。3.3.5 電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。3.4 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃（表1）3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃（表2）3.4.3 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實(shí)施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝及運(yùn)作等實(shí)際情況, 需待CPM正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。4 節(jié)能管理在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中, 能源開支是最重要的一部分。工程部部長(zhǎng)要直接參與

19、能源管理、制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面：4.1 工作內(nèi)容4.1.1 制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。4.1.2 統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗, 做好能源用量的計(jì)劃及計(jì)量工作。4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。4.1.4 進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳, 加強(qiáng)節(jié)能管理工作。4.1.5 實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造, 應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具, 采用切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。4.2 組織措施4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料, 既是國家的現(xiàn)行政策, 也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容, 全體員工務(wù)必十_大小進(jìn)行調(diào)整, 并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.70.9之間

20、, 以提高變壓器的運(yùn)行效率。4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實(shí)際的運(yùn)行中, 應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化, 確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù), 提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同季節(jié), 修改溫度、溫度設(shè)定值, 以減少能源消耗；合理調(diào)整新風(fēng)比例, 以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。4.3.4 照明系統(tǒng)中, 使用高效節(jié)能燈具, 走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān), 保證人走燈滅, 避免浪費(fèi)。4.3.5 給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具, 并且通過樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān), 防止溢水。加強(qiáng)巡視, 防止跑水、漏水。5 技術(shù)改造、更新在高層樓宇落成并

21、投入使用后, 隨著時(shí)間推移, 樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容, 其原因主要有以下幾點(diǎn)：a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制, 造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露, 有必要進(jìn)行改造。b. 設(shè)備經(jīng)過一段時(shí)間運(yùn)行, 趨向老化陳舊, 通過改裝、改造可改善設(shè)備性能, 提高耐用性、可靠性, 延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。c. 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高, 樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高, 樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整, 設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段：5.1 論證立項(xiàng)選擇改造對(duì)象, 確定改造目標(biāo), 根據(jù)

22、設(shè)備實(shí)際情況, 結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃, 考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力, 在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案, 主要目標(biāo)是：5.1.1 擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)5.1.3 提高設(shè)備工作效率5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能5.1.6 降低設(shè)備運(yùn)行能耗5.2 方案設(shè)計(jì)設(shè)備改造成敗及效果如何, 關(guān)健是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要, 盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn), 安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接, 盡量減少施工造成的停機(jī)時(shí)間, 使改造方案切實(shí)可行。5.3 組織實(shí)施設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行, 也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時(shí)、材料、費(fèi)用, 減少停機(jī)時(shí)間, 具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力量實(shí)施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實(shí)施, 但要注意改造質(zhì)量控制, 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理, 注意指揮協(xié)調(diào), 精心組織施工, 防