在山西XX投資興建酒店項目的可行性分析報告_優(yōu)質(zhì)

1、在山西XX投資興建酒店項目的可行性分析報告報告人:上海XXXX公司一、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個組成部分,它的特點是一個由多元因素組成的行業(yè),它能夠代表一個國家、一個地方、一XX市的文明、文化,它能夠為一個國家、一個地方、一XX市的發(fā)展和開放起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步,從1982年開始,至今已有22個年頭,經(jīng)歷了三個階段:第一階段,80年代,隨著國家改革開放的政策,酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中,率先對外開放,引進國際集團的先進管理,投資主體以國有資本為主。第二階段,90年代,各行各業(yè)新建酒店,作為主營業(yè)務(wù)的一種補充,投資主體還是以國有資本為主。第三階段,到了21世紀,隨著北京申奧的成功

2、和上海申博的成功,酒店行業(yè)的潛在需求,又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標,投資主體以民營資本為主。到20_年底的國家旅游局官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明全國酒店的現(xiàn)狀如下:星級酒店總數(shù)9,751 100%國有經(jīng)濟5,62257.65%集體、股份、聯(lián)營2,81628.87%私營 635 6.52%外商、港、澳、臺 678 6.96%星級酒店總數(shù)9,751 100%5星級酒店 198 2.03%4星級酒店 727 7.46%3星級酒店 3,16632.46%2星級酒店 4,86449.88%1星級酒店 796 8.17%由于酒店行業(yè)的特點,它的經(jīng)營和管理以及發(fā)展,一直處于敏感、被動的地位,國際的、國內(nèi)的、政治的、經(jīng)

3、濟的重大事件,都會對酒店業(yè)產(chǎn)生影響。二XX市場分析酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟互動過程,需要我們XX市場的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟、旅游大背景、大格局的密切關(guān)系,我們不僅要客觀地去分析,了解我們國內(nèi)、XX省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟形勢,而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟走向,才能正確地估計、推斷出我們酒店未來的經(jīng)XX市場,并估算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。1經(jīng)濟方面1.1 世界經(jīng)濟從20_年下半年開始回升,全年增長2.5%。20_年世界經(jīng)濟、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢頭增強,增長率達到3.5%,其中美國經(jīng)濟增長4%,作為世界上人口最多的國家中國和印度經(jīng)濟也持續(xù)保持高速增長,增長率分別達到8.5%和6.25%。但當前世界經(jīng)濟仍嚴

4、重依賴各國和地區(qū)刺激經(jīng)濟增長的各項政策和措施,例如:一是除需求回升之外,國際貿(mào)易增長缺乏其他動力；二是國際資本流動還遠遠沒有恢復(fù)先前的活躍程度；三是很多國家和地區(qū)在信息通訊技術(shù)的投資還不夠；四是地區(qū)沖突、國際恐怖事件的發(fā)生,都影響了一些投資項目的開發(fā),但中國基本保持持續(xù)穩(wěn)定。1.2 20_年中國的GDP增長率在8.8%左右,將保持繼續(xù)走高態(tài)勢。今年我國經(jīng)濟總量的盤子不斷增大,把經(jīng)濟的重點從投資轉(zhuǎn)向消費,增加人們的收入,進一步鼓勵消費增長,增強消費需求對經(jīng)濟增長的拉動作用。并針對當前經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的盲目擴大投資等,增強調(diào)控的科學(xué)性、預(yù)見性和有效性,將使我國的經(jīng)濟保持在良好的發(fā)展軌道上。預(yù)計20_

5、年中國的經(jīng)濟將成功實現(xiàn)軟著陸,但因今年全球原油價格上升,20_年中國GDP增長率會比預(yù)測值低0.8個百分點。 中國國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟司司長許憲春認為中國經(jīng)濟總量將在20_年超過法國,目前,隨著祖國大陸大開發(fā)的進程,臺商投資方向也逐漸向大陸中西部進發(fā),20_年會進入快速發(fā)展XX公司如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國上海、深圳、北京追加投資,還有XX公司將與上廣電共同開發(fā)中國最大的投資中心。由此可見,中國的經(jīng)濟在明年會繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢而上,穩(wěn)健前行。1.3 XX省作為中部XX省份,20_年今年1-6月XX省進出口總值達41.74億美元,比去年提高了八個百分點,同比增長69.07%,XX省上半年

6、GDP26.59%。而XXXX省XX市,XX省11個XX市中躍居領(lǐng)先水平。其中出口32.53億美元,同比增長78.75%,在全XXX市中排名第15位。XX省20_年,審批外商投資項目總計89個,今年1-6月份審批外商投資項目44個,同比增長2.33%；項目總投資6.62億美元,同比增長89.9%；合同外資1.6億美元,同比增長22.74%；實際利用外資6,119萬美元,比去年同期1,100萬美元增長465.36%。到目前為止,在去年合同外資增長50.87%達到4.48億美元的基礎(chǔ)上,今年上半XX省實際利用外資增長加快,同比增加5019萬美元。XX市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項目、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)富士

7、康工業(yè)園的鴻富晉精密工業(yè)IT項目,總投資在3,000萬美元以上,外方分別注資198萬美元和950萬美元,大同威奇達等醫(yī)藥項目增資613萬美元,均已及時到位。此外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術(shù)XX公司項目進度加快,這些外資投產(chǎn)項目均保持良好的發(fā)展勢頭。1.4 20_年XX省人民政府與德國北威州政府發(fā)展與合作高層論壇在XX省城XX市舉行。目前,德國企業(yè)在山西投資項目四十八個,投資達4,000萬美元,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)煤炭、鋼鐵、電力、化工的相似性促成了山西與北威州長期以來的友好合作,這將推進XX省經(jīng)濟的快速發(fā)展。2旅游方面2.1 20_年XX省上半年累計接待海外旅游者95,007人次,比20

8、_年同期增長11.94%,完成年計劃的54.53%；旅游創(chuàng)匯2,659.85萬美元,比20_年同期增長14.98%,完成年計劃的50.86%。累計接待國內(nèi)旅游者2,879.25萬人次,比20_年同期增長43.53%,完成年計劃的53.96%。旅游總收入82.11億元人民幣,比20_年同期增長42.53%,完成年計劃的53.79%。主要客源國日本、韓國、法國、美國、德國、蒙古、新加坡、馬來西亞、英國、澳大利亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國、菲律賓。XX省20_年1-6XX省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計表主要指標20_年1-6月份20_年1-6月份同 比 增 長(%)完成年計劃(%)海外旅游者(人次

9、)95,00784,87511.9454.53海外旅游創(chuàng)匯(萬美元)2,659.852,313.2914.9850.00國內(nèi)旅游者(萬人)2,879.252,037.2841.3353.17國內(nèi)旅游收入(億元人民幣)79.9355.6943.5353.96旅游總收入(億元人民幣)82.1157.6142.5353.79XX省20_年1-6月外國人主要客源國對比統(tǒng)計表國別20_年1-6月份20_年1-6月份增長比(%)名次接待人次名次接待人次日本145,288115,412193.85韓國219,12744,831295.92法國313,36634,870174.45美國49,08625,215

10、74.22德國58,52153,833122.30蒙古67,220165751155.6新加坡77,05272,227216.66馬來西亞84,166121,029304.86英國93,42162,48037.94澳大利亞102,88814890224.49俄羅斯112,75682,07233.00加拿大122,435111,22299.26意大利132,384101,55653.21泰國141,71891,5709.42菲律賓151,2291390835.35XX市20_年1-6月客源接待海外旅游者24,017人次,比20_年同期增長12.55%,完成年計劃的50.65%；國內(nèi)旅游者768.

11、23萬人次,比20_年同期增長52.00%,完成年計劃的76.14%；接待總量仍XX省第一名。2.2 XX省地處黃河中上游,歷史悠久,物盡天華,是中華民族的發(fā)祥地之一。境內(nèi)風光旖旎,氣候適人,資源豐富,古跡匯萃,素有“中國煤倉” 和“ 中國古代博物館”之譽。人文、自然旅游資源XX省地面文物總數(shù)達31,401處,是全國(除XX省外)惟一3萬處以上文XX省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名錄的單位2個,被國家命名的歷史文化名城5座,國家級風景名勝區(qū)5個,列入全國首批旅游發(fā)展優(yōu)先項目2個。山西未來經(jīng)濟的發(fā)展,在很大程度上將依托其豐富的旅游資源,這將是宣傳祖國文化、創(chuàng)造百姓就業(yè)機會的利好方向。三山西、XX酒店行

12、業(yè)現(xiàn)狀XX省共有星級酒店270家,房間總數(shù)22,372間,床位數(shù)46,493張,客房出租率53.94%。XX市高星級酒店中,準五星級有2家,四星級有9家,房間總數(shù)2,106間,床位數(shù)3,426張,出租率50.66%。到目前為止,還沒有國際酒店管理集團進入,主要以國內(nèi)管理和當?shù)毓芾頌閄X市場競爭還處于相對簡單的層面。XX市四、五星級客房供給統(tǒng)計表飯店今年客房數(shù)今年床位數(shù)明年客房數(shù)明年床位數(shù)迎澤賓館294534(單16；雙240；套38)294534(單16；雙240；套38)山西大酒店166236(單60；雙70；套36)166236(單60；雙70；套36)愉園大酒店255452(單18；雙1

13、97；套40)200300(單60；雙100；套40)三晉國際飯店225360(單60；雙135；套30)225360(單60；雙135；套30)太平洋酒店119221(單12；雙102；套5)119221(單12；雙102；套5)陽光大酒店5591(單8；雙36；套11)5591(單8；雙36；套11)御花園假日酒店82136(單24；雙54；套4)82136(單24；雙54；套4)晉協(xié)賓館151266(單8；雙115；套28)151266(單8；雙115；套28)金港大酒店215356(單77；雙98；三21:套19:)215356(單77；雙98；三21: 套19:)萬獅京華大酒店201

14、242(單90；雙40；套71)201242(單90；雙40；套71)山西國貿(mào)大飯店398533(單190:雙135:套:73)398533(單190:雙人135:套:73) 總計2,1063,4252,1063,273 根據(jù)我們的了解,在目前XX的星級酒店中,能夠代表山西文化的酒店是一個空白。四興建酒店的利好因素1政府重視今年11XX省長張寶順主持XX省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組會議,XX省旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室關(guān)XX省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的匯報,分XX省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢,安排部署當前和今后一段時XX省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作XX省長宋北XX省政府秘書長李政XX省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組成員單位的負責同志出席了會議。會議指出,在

15、山西旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和XX市場出現(xiàn)全面升溫的同時XX省各級有關(guān)部門對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的一些困難和問題也不容忽視,主要是投入不足、體制不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱的矛盾日益突出,公路、鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游客日益增長的需求,旅游產(chǎn)業(yè)XX市場發(fā)展不均衡,旅游門票經(jīng)濟傾向嚴重,XX市場秩序整頓的任務(wù)仍然較重,旅游服務(wù)水平需進一步提高。部分景點追求短期效益,忽視長遠發(fā)展的弊端進一步顯露,對于這些問題有關(guān)部門要切實重視,努力解決。 會議強調(diào),旅游產(chǎn)業(yè)XX省的朝陽產(chǎn)業(yè)和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的希望產(chǎn)業(yè)XX省產(chǎn)業(yè)政策重點鼓勵發(fā)展的七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,會議提出五點要求:1) 當前和今

16、后一段時XX省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興接續(xù)產(chǎn)業(yè),擺在全局戰(zhàn)略位置,予以扶持和推動；2) XX省之力辦旅游,切實加大發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的工作力度,各級政府和各有關(guān)部門都要樹XX省一盤棋的思想,努力為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻,各級旅游主管部門要切實履行職責,充分發(fā)揮行業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)、管理、服務(wù)等職能作用,主動加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合,有關(guān)部門要從大局出發(fā),從戰(zhàn)略上思考問題,著眼于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,主動搞好銜接溝通,努力做好自身工作,為加快發(fā)展旅游業(yè)多辦實事,多做貢獻；3) 按照政府引導(dǎo)、社會主XX市場運作的思路,大力促進旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,就政府來說,重點是抓好旅游景區(qū)、景點的發(fā)展規(guī)

17、劃,積極推進規(guī)劃的制定、完善和實施,抓好旅游資源的整合,開發(fā)旅游商品,推出旅游精品,搞好宣傳促銷,使旅游產(chǎn)品進入國際、國內(nèi)XX市場,加強XX市場監(jiān)管,維護XX市場秩序,搞好重點部位、重點景區(qū)、重要旅游資源的開發(fā)和保護,千方百計加大投入,著力搞好旅游景區(qū)、景點的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加強環(huán)境整治和綜合開發(fā),創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境；4) XX市場經(jīng)濟要求,努力培育XX市場主體,要采取多種方式,努力扶持一批有競爭力的旅游企業(yè)做大做強,可以以資XX市場、管理等入股,組建大型國際旅游集團,吸引國XX省外企業(yè)投資山西XX市場,切實把山西旅游做成開放型產(chǎn)業(yè)；5) 加強與XXX市的合作,以鄰為伴,與鄰為善,實現(xiàn)

18、旅游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。會議要求,旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要樹立大產(chǎn)品XX市場、大企業(yè)、大旅游的觀念,努力實現(xiàn)新跨越、大發(fā)XX省旅游領(lǐng)導(dǎo)組要切實履行職能,加強協(xié)調(diào)配合,搞好統(tǒng)籌規(guī)劃,實現(xiàn)資源整合,打造精品路線,XX市場監(jiān)管,各級政府及有關(guān)部門要從各方面予以大力支持,使旅游產(chǎn)業(yè)盡快發(fā)展成XX省的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。2其他產(chǎn)業(yè)需要酒店的配套XX市主要展覽館有XX省展覽館、中國煤炭博物館。每年大約共有20個國內(nèi)展覽,主辦方XXXX公司。北XX公司暫沒有在山西辦國際、國內(nèi)展覽的計劃。今年有五臺山國際旅游節(jié)、九月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會等主要節(jié)慶活動。這些展覽和活動在XX固定以后,需要有足夠的酒

19、店能夠在住宿接待上加以配套。3交通配套的改觀20_年山西航空的航線已擴大到50多條,XX省武宿機場外出港航班數(shù)量急劇攀升,20_年山西航空共完成旅客運輸量82.40萬人次,同比增長146.26%。今年1-6月份,XX機場出港XX市場占有率中,山西航空占到了40.99%；進港XX市場中,山西航空占到了39.12%。先后又增加了XX-哈爾濱、XX-烏魯木齊等航線,目前XX航空口岸所開通至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時客運航線,并成為全國最大的對獨聯(lián)體貨包機口岸。山西交通便利,20_年9月28日,連接山西南北全線666公里的大運高速公路全線通車。從長晉高速公路建設(shè)指揮部了解到,目前長晉高速公路已

20、進入最后的收尾階段,20_年九月底已全線完工,長晉高速公路作為國家經(jīng)濟干線XX至澳門高速公路的重要組成部分。鐵路方面將會在20_年,新建一條“XX-北京”的高速鐵路客運專線,北京到XX只需要2小時,比現(xiàn)在縮短8個小時。山西公路建設(shè)的突飛猛進 帶動了山西經(jīng)濟快速增長。五興建酒店的風險1目前的供求現(xiàn)狀雖然XX省和XX市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢,但是根據(jù)XX省和XX市的旅游局統(tǒng)計資料表明,到目前為主,除了少數(shù)月份酒店的住宿率達到80%以上,全年平均的酒店出租率,只有53.94%,XX市高星級酒店的平均出租率只有50.66%,這兩個數(shù)據(jù)告訴我們,1)這樣得出租率現(xiàn)狀,酒店只能達到保本的水平, 2

21、)目前酒店的數(shù)量還是供大于求。2. 投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實投資酒店業(yè)的性質(zhì),屬于投資不動產(chǎn)的范疇,但不同于投資房地產(chǎn)。2.1 投資房地產(chǎn)的特點是:1)資金周轉(zhuǎn)時間短,一般3到4年 2)投入產(chǎn)出差價大 3)開發(fā)商對于投資地產(chǎn)的所有權(quán),隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移,最終以獲利而結(jié)束項目,同時失去所有權(quán)。2.2 投資酒店業(yè)的特點是:1)資金需要沉淀,至少5年以上 2)建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3)酒店經(jīng)營本身的回報率并不高,一般在10%左右 4)酒店業(yè)的回報率主要靠不動產(chǎn)的升值,但這種升值,除了本身地產(chǎn)價值的上升,還需要通過經(jīng)營管理的效益支撐 5)投資方長期擁有酒店的所有權(quán)。

22、3. 投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點,對于酒店業(yè)的投資,要保證其回報率,對于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過60%,如果負債比例過高,財務(wù)費用加大,會造成應(yīng)有回報率的取得。4. 投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè),投資者一定是為長遠的利益著想,不能急功近利,如果為了短期套利,不宜投資酒店。5. 投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律,投資酒店在不同的國家和地區(qū),有一個合理的成本區(qū)域,超過這些區(qū)域的投資,將給未來的回報帶來負面作用。6. 酒店類型的選擇酒店行業(yè)的XX市場,有超過10種的類型,如果沒有充XX市場調(diào)研和專家指導(dǎo),選擇類型有誤的話,XX市場上增加競爭指數(shù),加大未來回報的風險。六投

23、資方的條件和愿望山XX公司的上級集團,是XX省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè),多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出,并希望投資其它項目而有助于長期持續(xù)發(fā)展。山XX公司的上級集團,已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻,經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營、管理的山西旅游點 綿山,已經(jīng)在山西乃至全國成為一個集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點和旅游開發(fā)的成功案例。綿山,山古水活,古跡眾多,又有大量的古老傳說,以其鮮明的個性跨身于我國名山之列。今日綿山,正在恢復(fù)其原來的魅力。“萬壑千崖增秀麗,往來人在畫圖中”,定會給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、經(jīng)營的成功,使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望,同時,這樣的發(fā)展方向,完全和集團主營業(yè)務(wù)的可持

24、續(xù)發(fā)展的思路相吻合。目前,山XX公司,計劃在XX省會 XX,投資一家高星級的酒店,資金規(guī)模在2億人民幣。根據(jù)投資方的本身條件和愿望,投資酒店業(yè)具備資格。七. 項目預(yù)選地塊分析與評價1. 地塊編號:項目預(yù)選的位于XX市濱河西路土地面積規(guī)模達38畝的地塊編為1號地塊。項目預(yù)選的位于XX市長風街長治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達10畝的地塊編為2號地塊。項目預(yù)選的位于XX市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達23畝的地塊編為3號地塊。2. 地塊分析與評價:2.1 1號地塊分析與評價: (面積:38畝)地理位置:該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間,緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個XXX市,并以

25、汾河自然形成XX市的河?xùn)|大城域及河西大城域,地塊屬于兩橋之中的河西城域,距迎澤大橋與漪汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境:由于地塊處于發(fā)展中XX市標志性景觀汾河,因此,地塊的右側(cè)XX省博物館,左XX市圖書館,后面為一高層建筑群,面對汾河(美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個大煙囪)。地域空曠,視野開闊。交通條件:地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置,距離兩橋僅為500米左右,道路規(guī)范,兩個橋方向均能進出(實際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通)。路況暢通,交通便利XX市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程,離機場30分鐘車程。分析與評價:1號地塊在汾河邊上兩橋之間,作為XX市景觀河其規(guī)劃發(fā)

26、展正在形成中,尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時緊鄰作為XX市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋,與商XX市區(qū)既保持一定距離,但又不太遠。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。從1號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析,我們認為比較適合做會議型酒店。要素:(1)地域空曠,視野開闊,雙向交通集散便利。(2)周邊環(huán)境相對安靜,對會議型酒店干擾較少(3)由于地塊面積規(guī)模較大(38畝),地形規(guī)范標準,非常適合會議型酒店的基本條件,如:道路交通,車輛場地,會議場所與酒店的整體規(guī)劃等。當然,1號地塊38畝規(guī)模上搞一個單體酒店可能從土地成

27、本上太大,但作為集團的發(fā)展規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等,完全可以將項目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃,分期實施。我們建議:會議型酒店在XXXX市場目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會議和部分國內(nèi)會議,如要實施就必須形成XX市場的龍頭、會議型酒店的旗幟,立于不敗之地,贏得最大回報。2.2 2號地塊分析與評價: (面積:10畝)地理位置:該地塊位于長風街、長治路口轉(zhuǎn)角處,屬于臨街地塊。長風街是XX市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域,是個典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境:由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此,地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大XX市,右側(cè)是東方家園建XX市,地塊右邊緊靠1排4層居民樓。因為處于典型的商業(yè)環(huán)境街區(qū),又臨

28、主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處,加之其本身面積規(guī)模不是很大,所以相對狹小,周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風街已成為XX市新一輪開發(fā)建設(shè)XX市軸心大道,未來XX省政XX市政府往南遷移規(guī)劃均在這個區(qū)域內(nèi),同時長風商業(yè)中心區(qū)往南是XX市高科技開發(fā)區(qū)。交通條件:地塊處于具有雙向10車道的長風街,其路況、交通不言而喻非常之好,距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程,離機場20分鐘車程。分析與評價:2號地塊處于XX市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域,在未來的幾年中將形成一個政治、經(jīng)濟、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長風街為軸心主干道,隨著不斷建設(shè),深入發(fā)展,中心區(qū)域的成熟度會更加提高,商業(yè)氛圍更濃,并會逐步取代目前以迎澤

29、大街為XX市中心而成為今后XX市的軸心大道、核心區(qū)域。從2號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析,我們認為該地塊規(guī)劃一個現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為適合。要素:地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段,鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的XX市場。優(yōu)越的地段,良好的商貿(mào)經(jīng)濟環(huán)境加之交通便利,是商務(wù)客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小,也正是這一自身客觀條件內(nèi)因,同時由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位,形成了這一類型地塊較適宜的結(jié)合點:現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的,理解這點對酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展,體現(xiàn)價值非常重要。2.3 3號地塊分析與評價: (面積:23畝)地理位置:地塊位于并州南路

30、、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處,原大營盤汽車站,屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬XX市老城區(qū)域范圍。周邊環(huán)境:從3號地塊所處的位置而言,以目前XX市區(qū)的地段價值應(yīng)當是不錯的,地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對面是武警總隊,地塊后面緊靠一排4層居民樓,周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域,也不是典型的居住區(qū)域,應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點的普通區(qū)域。XX市中這一類型區(qū)域最多,很中性化。交通條件:地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為XX市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的,XX市其它區(qū)域及干道溝通力很好,距迎澤大街及火車站僅10分鐘車程,離機場20分鐘車程。

31、分析與評價:雖然3號地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點、比較普通的區(qū)域,但仔細分析與研究,還是有其獨到之處及適合運作的產(chǎn)品(酒店)。首先從XX市目前以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長風街為軸心大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來看,并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個主要區(qū)域的橋梁作用。另外,3號地塊又正好處于這個橋梁的中心位置,向北是迎澤大街商業(yè)中心,往南是新興的長風商業(yè)中心,上下得利,再綜合本身區(qū)域的客觀條件,我們認為該地塊較適合運作旅游經(jīng)濟型酒店。要素:(1)地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)域的中間,容XX市場接受。(2) 地塊所處的位置屬老城區(qū)域,且是南北向主要路段,離交通要點:火車站、長途汽

32、車站、機場等很近,便于旅游經(jīng)濟型酒店運作。地塊面積大小適中,有一定的空間,只要前期規(guī)劃科學(xué),設(shè)計合理,可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點,發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性,對旅游團體的接待、車輛的安排停放更為便利。3. 綜述酒店的定位與地塊的選擇非常重要,兩者需要匹配,從目前可選擇的3塊地塊而言,無論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游景點的產(chǎn)品結(jié)合起來,但這其中有個主次關(guān)系,首先酒店的主要XX市場是以酒店的目標定位(類型)為主,在做好XX市場的同時再結(jié)合綿山景點,起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計還需要將山西的文化內(nèi)涵充分結(jié)合,體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價值,營造一個定位準確、目標清晰、投資合理、具有文化內(nèi)

33、涵的特色酒店。八酒店項目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介酒店的類型,決定酒店的投資規(guī)模和投資回報率的大小。對于投資者來說,投資那種類型的酒店,是未來投資項目能否成功的關(guān)鍵。同樣規(guī)模的酒店,不同類型,在面積和造價上都有區(qū)別,以300間客房的規(guī)模為例:旅游經(jīng)濟型酒店特點:有限服務(wù),雙人房比例高,客房面積緊湊客房總面積:7,350平方米投資金額:3,600萬元(不含土地費用)預(yù)計有盈利平均房價:140元 / 間投資回報時間:5年左右(不包括財務(wù)費用)現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點:智能化程度高,有會議設(shè)施,單人房比例高,客房面積寬敞客房總面積:10,530平方米投資金額:1.2億元(不含土地費用)預(yù)計平均盈利房價

34、:420元 / 間投資回報時間:6年左右(不包括財務(wù)費用)會議型酒店(主要為國內(nèi)XX市場)特點:會議設(shè)施為核心產(chǎn)品,大小會議室配套,雙人房比例高,客房面積寬敞客房總面積:10,320平方米投資金額:2億元(不含土地費用)預(yù)計平均盈利房價:660元/間投資回報時間:8年左右(不包括財務(wù)費用)豪華五星級酒店特點:設(shè)施齊全、高檔,單人房比例高,客房面積大客房總面積:13,425 平方米投資金額:3.7億元(不含土地費用)預(yù)計平均盈利房價:1,233元 / 間投資回報時間:8年左右(不包括財務(wù)費用)以上四種提出介紹、分析的酒店類型,平均空間分配及比例列表如下:旅游經(jīng)濟型酒店平均空間分配及比例功 能面

35、積平方米客 房總 數(shù)單 人標 房數(shù) 量雙 人標 房數(shù) 量家庭房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)總面積比 例客 房7350總面積 300間/套75間210間15間 79單人標房 22 75間/ 25%雙人標房 25 210間 70%家庭房(3人) 30 15間 5%大 堂 200 2.2餐 飲 550 5.9行政區(qū)域 100 1.1服務(wù)區(qū)域 110011.8注:此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 現(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及比例功 能面 積平方米客 房總 數(shù)單 人標 房數(shù) 量雙 人標 房數(shù) 量商 務(wù)套 房數(shù) 量高 級套 房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)總面積比 例客 房10530總面積300

36、間/套180間 60間50套 10套57單 人標 房 32180間 60雙 人標 房 32 60間 20商 務(wù)套 房 45 50套 17高 級套 房 60 10套 3大 堂 450 2.5餐 飲1200 6.6會 議宴 會1000 5.5行 政區(qū) 域 600 3.3服 務(wù)區(qū) 域350019.1娛 樂休 閑11006 注:此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 豪華五星級酒店平均空間分配及比例 功 能面 積平方米客 房總 數(shù)單 人標 房數(shù) 量商 務(wù)套 房數(shù) 量高 級套 房數(shù) 量豪 華套 房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)總面積比 例客 房13425總面積300間/套 230間 40套 25套 5套57.8單 人標 房 40 230間77商 務(wù)套 房 50 40套 13高 級套 房 65 25套 8.3豪 華套 房 120 5套 1.7大 堂 600 2.5餐 飲1500 6.6會