咨詢公司的酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告_詳細(xì)

1、3.4普陀區(qū)五星級(jí)酒店分析本文中所指的五星級(jí)酒店包括上海所有已持五星級(jí)牌照的酒店及已開業(yè)的準(zhǔn)五星級(jí)酒店。3.4.1五星級(jí)XX市場分析供應(yīng)量:XX市五星級(jí)酒店的供應(yīng)量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì),截至目前,XX市共有五星級(jí)酒店19家,累計(jì)客房總數(shù)9453間。平均每座酒店擁有472間客房。01、02年五星級(jí)酒店入住率分析:從整體上看,在過去兩年中XX市五星級(jí)酒店的入住率基本呈上升趨勢(shì)(除個(gè)別淡季,如春節(jié)期間),20_年平均入住率達(dá)到78.91%。幫你解決一切難題包括企業(yè)和個(gè)人一切的一切 /zhubrajie 現(xiàn)在=免費(fèi)注冊(cè)=(用你的姓名搶注)享受會(huì)員功能極力推薦。補(bǔ)

2、充一下信息實(shí)名認(rèn)證要用到身份證相片用手機(jī)照下來然后上傳上去就行了,實(shí)名認(rèn)證是對(duì)用戶資料的真實(shí)性進(jìn)行驗(yàn)證審核。保障用戶的合法權(quán)益。01、02年平均客房價(jià)(實(shí)際價(jià)格)從過去兩年酒店價(jià)格水平來看XX市五星級(jí)酒店的價(jià)格均相對(duì)比較穩(wěn)定；從具體數(shù)據(jù)分析XX市五星級(jí)酒店標(biāo)房的平均價(jià)格維持在100美元130美元/日之間,五星級(jí)的價(jià)格要比四星級(jí)的價(jià)格高出50%以上需求分析境外客人(含港澳臺(tái))為五星級(jí)酒店的主要客源,境外客人比例超過80%,有些高達(dá)90%以上,如喜來登豪達(dá)太平洋酒店。境外來滬的人數(shù)變動(dòng)情況直接影響對(duì)高級(jí)酒店的實(shí)際需求量。自1990年以來,來滬旅游的境外人數(shù)快速增長,1995年為136.79萬,20

3、_年超過200萬,20_年達(dá)到272萬,比上年增長36%。近年來海內(nèi)外客源對(duì)五星級(jí)酒店的需求比例走勢(shì)穩(wěn)中有升,其中,海外客源平均達(dá)到20.40%,20_年有20.75%抵滬海外客人住宿五星級(jí)酒店。XX市場分析五星級(jí)酒店的主要分布區(qū)域主XX市中心六個(gè)區(qū),普陀區(qū)只擁有四星級(jí)酒店兩座,沒有五星級(jí)酒店。高檔酒店及客房數(shù)量都相對(duì)較少。這與普陀區(qū)的發(fā)展定位不相稱,未來將是XX市場消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一。XX市場潛力分析我行根據(jù)XX市歷年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),對(duì)未來五年內(nèi)五星級(jí)酒店的潛在需XX市場供應(yīng)量進(jìn)行預(yù)測(cè)。其預(yù)測(cè)主要數(shù)據(jù)包括:1)上海的海外游客入境人次預(yù)測(cè) 根據(jù)上海歷年海外游客入境人次平均的幾何增長率進(jìn)行預(yù)

4、測(cè)；2)國內(nèi)XXX市來滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的預(yù)測(cè) 根據(jù)上海歷年國內(nèi)XXX市來滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的平均幾何增長率；3)未來五星級(jí)酒店的客房供應(yīng)量預(yù)測(cè) 根據(jù)已知的未來可能新增酒店供應(yīng)量來測(cè)算。如下圖所示,預(yù)測(cè)結(jié)果如下: 未來五年內(nèi),XX市場的供應(yīng)量和需求量基本保持在平行向上增長的態(tài)勢(shì)。其XX市場供應(yīng)量的平均增長率為8.36%,略高于潛在需求量8.08%的增長。由于需求量的預(yù)測(cè)是基于對(duì)過去10年的平均幾何增長率,而在此期間,上海的高檔酒店業(yè)因亞洲金融危機(jī)的影響而經(jīng)歷了一段低靡期,需求量一度下滑至負(fù)增長。因此,我行所預(yù)計(jì)的未來需求量是基于一個(gè)較為保守的增長率。未來供應(yīng)量:未來五年內(nèi)每年會(huì)

5、有一至兩個(gè)新增五星級(jí)酒店。預(yù)計(jì)在2005、20_年,將有三家大型五星級(jí)酒店開XX市場會(huì)有一定的競爭壓力,因此,預(yù)計(jì)客房出租率會(huì)略有下調(diào)。但是,在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下,未來五年的客房出租率預(yù)計(jì)基本能保持在70%的理想水平,XX市場不會(huì)有太大的波動(dòng)。到20_年年底之前XX市已知將建的五星級(jí)酒店將有12座浦東:環(huán)球金融中心、中古酒店、新鴻基項(xiàng)目；靜安區(qū):靜安香格里拉項(xiàng)目、大仲里項(xiàng)目、昌輝項(xiàng)目(可能)；黃浦:世茂國際廣場、明天廣場、世福匯；徐匯:萬都項(xiàng)目；盧灣:金玉蘭廣場；虹口:北外灘項(xiàng)目；這些酒店提供的總套數(shù)將超過5000間,占目前存量的近50；發(fā)展前景:雖然上半年受到非典等因素的影響,但國

6、內(nèi)外入滬人數(shù)增長勢(shì)頭不會(huì)因此而受到遏制。專家預(yù)測(cè),第四季度的旅游接待量有望接近和達(dá)到去年同期水平。普陀區(qū)新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng),蘇州河沿岸憑借其地理與歷史文化優(yōu)勢(shì),未來必將逐漸成為上海新的商務(wù)旅游區(qū)。上海已經(jīng)成為外資企業(yè)在中國投資的熱土,具備了發(fā)展商務(wù)XX市場的基礎(chǔ),另一方面上海舉辦國際性會(huì)展活動(dòng)的軟硬件環(huán)境日趨完善,會(huì)展旅游業(yè)將會(huì)是上海旅游事業(yè)的主要增長點(diǎn)。會(huì)展旅游由于計(jì)劃性強(qiáng),沒有季節(jié)性,因此能給酒店帶來穩(wěn)定的收入,據(jù)XX市旅游事業(yè)管理局的統(tǒng)計(jì)資料顯示,入住高星級(jí)酒店的國際商務(wù)客中,60%以上是來參加國際會(huì)議和展覽的。另外,世博會(huì)申辦成功,將極大地促動(dòng)上海旅游業(yè)的發(fā)展。鑒于此,我行認(rèn)為普

7、陀五星級(jí)酒店仍具有較強(qiáng)的長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?.4.2消費(fèi)者分析我行對(duì)上海五星級(jí)酒店進(jìn)行了抽樣調(diào)查,結(jié)果顯示:客戶來源地:目前,入住五星級(jí)酒店的客人有80%為境外客人,有些酒店境外客源的比例數(shù)甚至高達(dá)90%,如太平洋酒店。這一方面是由于五星級(jí)酒店的價(jià)格非一般國內(nèi)客人所能承受,同時(shí),由于五星級(jí)酒店多由國際管理集團(tuán)管理,因此其很大一部分客源來自其全球預(yù)定系統(tǒng)?？蛻粜枨?入住五星級(jí)酒店的主要客戶群為商務(wù)客源,五星級(jí)酒店的商務(wù)客人占其全部客源80%左右。 未來發(fā)展:上海的五星級(jí)酒店所針對(duì)的主要客人依舊會(huì)是境外商務(wù)客人。針對(duì)商務(wù)客人的需求,酒店服務(wù)主要功能為會(huì)議、展覽和商務(wù),其次才為旅游、觀光、購物休閑等消費(fèi)

8、者特征分析:根據(jù)客戶的需求偏好,地段是客戶選擇酒店的主要考慮因素?？紤]因素因 素 含 義重要性地理位置地理位置是訪談對(duì)象一致認(rèn)為最重要的考慮因素?？蛻衾硐氲木幼【频隇?XX市中心,但能鬧中取靜；同時(shí)購物、娛樂、商務(wù)活動(dòng)方便,這對(duì)不熟悉上海環(huán)境的客戶尤其重要。A管理和服務(wù)客戶認(rèn)為,優(yōu)質(zhì)的酒店管理和完善的服務(wù)是促使他們選擇某一酒店的基礎(chǔ)。B周邊環(huán)境周邊環(huán)境主要指酒店的環(huán)境狀況:如綠化、景觀小品、噴泉等。C酒店風(fēng)格酒店風(fēng)格包括房間大小,房型設(shè)計(jì)和酒店整體的建筑風(fēng)格等。D3.4.3競爭項(xiàng)目案例分析圖表競爭對(duì)手比較金茂君悅酒店浦東香格里拉波特曼麗嘉酒店形象特色上海標(biāo)志性建筑,世界最高的酒店。目前浦東唯一

9、靠濱江的酒店,且正對(duì)浦西外灘萬國博覽建筑群獨(dú)特的建筑造型,且地處浦西高檔商業(yè)中心。品牌美譽(yù)度高-世界頂級(jí)豪華酒店之一。設(shè)施配備設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善,齊全。管理機(jī)構(gòu)美國凱悅集團(tuán)香港香格里拉集團(tuán)美國麗嘉集團(tuán)服務(wù)理念為所有客人提供迅捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品。“顧客的世外桃源”- “由體貼入微的員工提供的亞洲式接待”“黃金準(zhǔn)則”(“Golden Standards”)；“三步式服務(wù)”。特有客房7層的嘉賓軒行政樓有82套客房/套房,為客人提供私人化的貼心服務(wù)。香格里拉套房54間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)?？头繑?shù)555612564出租客房年平均房價(jià) (20_年)USD 18

10、1.1USD 130.2USD155出租率(20_年)77.73%84.30%81.49%上述所列三家酒店為目前上海頂級(jí)酒店成功案例之代表,其20_年的營位收入在XX市所有酒店中位列前三位。從上表可知,此三家酒店均由國際知名管理集團(tuán)管理。他們之所以能有如此好的經(jīng)營業(yè)績,不僅在于其先進(jìn)硬件設(shè)施的配備及高水準(zhǔn)的服務(wù),更在于其各自獨(dú)特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。因此,作為一家頂級(jí)五星級(jí),必須有先進(jìn)的軟硬件設(shè)施,同時(shí)還要建立鮮明之形象,具有自身特色之服務(wù)。3.4.4本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì):1) 區(qū)位條件優(yōu)越,周邊環(huán)境逐步改善。2) 該地塊為綜合開發(fā)項(xiàng)目,各種物業(yè)類型可相互取長補(bǔ)短,發(fā)揮

11、互動(dòng)效應(yīng)。3) 綜合型商務(wù)酒店設(shè)計(jì),商務(wù)配套先進(jìn)齊備。 劣勢(shì): 1) 較之與目前其他星級(jí)酒店所處位置相對(duì)集中的特點(diǎn),該地塊的位置較為獨(dú)立,積聚性較差,難以引起注意。機(jī)會(huì):1) 蘇州河沿岸成片開發(fā),將進(jìn)一步完善沿岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),未來交通更便捷,這必將帶動(dòng)商務(wù)、旅游的全面發(fā)展,從而促進(jìn)客源的增長。2) 會(huì)展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展,必將吸引更多商務(wù)客源的入住。3) 普陀區(qū)四星級(jí)以上酒店偏少。作為整體規(guī)劃為大型物流中心的普陀區(qū),缺少中高檔酒店,未來將是XX市場消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一,這也是本項(xiàng)目進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。挑戰(zhàn):1) 隨著其他五星級(jí)酒店的推出,將對(duì)本項(xiàng)目的商務(wù)、旅游客源造成一定的沖擊。3.4.5

12、戰(zhàn)略定位及建議目標(biāo)客戶:根據(jù)上海目前五星級(jí)酒店客源特征以及未來蘇州河沿岸作為上海新的旅游、商務(wù)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì),該酒店的目標(biāo)客戶應(yīng)以商務(wù)、旅游客源為主。本項(xiàng)目產(chǎn)品方向:生態(tài)精品超五星級(jí)酒店項(xiàng)目定位建議:蘇州河邊的地標(biāo)型建筑物,融生態(tài)和國際超高標(biāo)準(zhǔn)為一體的超五星級(jí)酒店。利用其不受建筑高度的限制,為本項(xiàng)目地塊,同時(shí)也是普陀區(qū)發(fā)展的標(biāo)志性建筑,可以提高整個(gè)地塊區(qū)域的整體品質(zhì)與形象。景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)使之與周圍的自然水景、綠景融合在一起,防止噪音、空氣污染,將蘇州河沿岸獨(dú)特的文化、藝術(shù)展現(xiàn)出來,使酒店不只是過夜休憩之處,更是享受旅游休閑氛圍的場所。經(jīng)營模式建議:由于高檔酒店的投資耗費(fèi)龐大,許多企業(yè)無法獨(dú)立承擔(dān)

13、,而XX市場的國際化又使得有財(cái)力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營,因此,出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)XX市2/3以上五星級(jí)酒店為XX公司管理。從上海目前高檔酒店的經(jīng)營來XX公司無論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國際知名的管理集XX公司的好壞對(duì)整個(gè)酒店品質(zhì)非常重要,國際XX公司管理的四、五星級(jí)酒店的客房XX公司管理的同級(jí)別酒店的客房價(jià)格高出30以上,部分甚至超過100。因此,針對(duì)本項(xiàng)目之豪華五星級(jí)酒店定位,建議開發(fā)商尋求與國際知名管理的合作,引進(jìn)其下屬的頂級(jí)品牌。上海五星級(jí)酒店的合作經(jīng)營方式主要有:1.委托經(jīng)營方式(如紅塔瑞吉)這一方式是目前上海采用最多的合作方式。委托和約期限一般

14、在10年以上。其不XX公司借助其國際知名度在簽定和約之初,往往先提出對(duì)其自身較為有利的條件,而在經(jīng)營期間,業(yè)主對(duì)自己所擁有的資產(chǎn)無百分之百的自主權(quán)。2.合資經(jīng)營方式 (如四季酒店)此方式與委托經(jīng)營的不同之處僅在于國際管理集團(tuán)以入股的形式構(gòu)成合作關(guān)系,使其與集團(tuán)業(yè)績直接相關(guān)。3出讓土地使用權(quán) (如花園飯店)中方出讓土地使用權(quán),由一家外資集團(tuán)全權(quán)投資管理,在土地使用期到期之時(shí),中方可收回酒店。這一方式的好處在于中方無投資經(jīng)營之風(fēng)險(xiǎn)。XX市時(shí)間20_-20_年預(yù)計(jì)大量酒店XX市場,因此,為降低風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)推遲XX市場?？紤]到世博會(huì)伸辦成功,20_年對(duì)酒店產(chǎn)生巨大需求,由于酒店有一年的試營業(yè)期,因此,推測(cè)

15、應(yīng)在20_年開出,可借助世博會(huì)迅速提升酒店經(jīng)營知名度。價(jià)格建議一家酒店的價(jià)格首先取決于該酒店本身的品質(zhì)、品牌美譽(yù)度、服務(wù)水準(zhǔn)以及酒店所處地理位置。以本項(xiàng)目而言,若假設(shè)該五星級(jí)酒店現(xiàn)已建成,基于本行對(duì)于其酒店之品質(zhì)、服務(wù)水平定位以及酒店所處的地理位置,該酒店的房價(jià)水平將至少達(dá)到目前上海的平均水平:100 USD/間/天。就未來而言,本項(xiàng)目酒店之價(jià)格還取決于當(dāng)XX市場整體狀況。價(jià)格預(yù)測(cè)對(duì)于未來五年本項(xiàng)目酒店的價(jià)格預(yù)測(cè),本行是根據(jù)預(yù)計(jì)的客房入住率對(duì)于客房價(jià)格的彈性來測(cè)算的。在需求以8.08%的速度保守增長的前提下,未來五年XX市五星級(jí)酒店的房價(jià)將會(huì)隨著客房入住率的起伏略有浮動(dòng),但整體價(jià)格將保持在US

16、$100以上的水平。20_年之后按保守原則及英國經(jīng)濟(jì)家雜志對(duì)中國未來的通脹率的預(yù)測(cè),本行取每年3%的通脹率對(duì)房價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。XX市五星級(jí)酒店房價(jià)水平預(yù)測(cè)隨著普陀區(qū)蘇州河沿岸商務(wù)旅游區(qū)的日趨成熟以及會(huì)展旅游業(yè)的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展,本項(xiàng)目的租金水平將略高XX市五星級(jí)酒店的平均水平。入住率預(yù)測(cè)根據(jù)五星級(jí)酒店的經(jīng)營常規(guī)可知:在XX市場情況下,由國際知名集團(tuán)管理的酒店在開業(yè)后的前三個(gè)月內(nèi)入住率水平一般在40%左右,在隨后的三個(gè)月逐步上升,通常半年左右即可達(dá)到一個(gè)正常入住水平:65%-75%。基于保守的原則,本項(xiàng)目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在50%,第二年即可達(dá)到70%的正常水平。風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)對(duì)酒店的影響規(guī)避方法經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 全球經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)直接影響境外的客源,從而導(dǎo)致五星級(jí)酒店的出租率下降. 中國經(jīng)濟(jì)的不確定性會(huì)影響消費(fèi)者在旅游方面的支出。因此,這也會(huì)間接影響酒店的出租狀況。 關(guān)注經(jīng)濟(jì)動(dòng)向,推XX市時(shí)機(jī)。 選擇靈活多樣的經(jīng)營模式與定價(jià)模式。市場風(fēng)險(xiǎn)市場供應(yīng)的不可預(yù)見性 未來五星級(jí)酒