銀行融資業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的需要

1、銀行融資業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的需要第一部分引言一、抵押估價(jià)1.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)（第三條）：房地產(chǎn)抵押估價(jià)是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。2.從銀行的角度：抵押資產(chǎn)估價(jià)是以確定抵押資產(chǎn)融資擔(dān)保能力為目的，通過(guò)對(duì)抵押資產(chǎn)的類(lèi)別屬性、物理屬性、市場(chǎng)屬性以及押品本身特定風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行分析、判斷，從而確定抵押資產(chǎn)未來(lái)一定時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值的過(guò)程。二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)銀行1.發(fā)揮其自身專(zhuān)長(zhǎng)和信息優(yōu)勢(shì) 2.幫助金融機(jī)構(gòu)消除信息不對(duì)稱3.控制違約風(fēng)險(xiǎn)4.保障第二還款來(lái)源的合法、有效、足值同時(shí)：5.提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信譽(yù)度6.提升服務(wù)水平7.提高專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)和

2、管理能力8.獲得可觀的業(yè)務(wù)收入9.建立和擴(kuò)大自身客戶群10.形成核心競(jìng)爭(zhēng)力11.促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)良性發(fā)展第二部分形勢(shì)與分析一、基本面分析關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)服務(wù)：截止2008年8月，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)約4500家，其中為工商銀行服務(wù)的約占三分之一。標(biāo)志性文件：關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知（建住房20068號(hào)）、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)大量的具有指導(dǎo)性的行政性規(guī)章或地方規(guī)章發(fā)揮著相當(dāng)大的作用。雖然在理論上，行政性規(guī)章或地方規(guī)章并不具有法律約束力，但實(shí)際上，它們填補(bǔ)了中國(guó)法律的許多空白或突破了法律已不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的許多地方，這些是房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中必須加以認(rèn)真研究和

3、考慮的原則和政策。二、現(xiàn)實(shí)分析（一）良莠不齊、誠(chéng)信意識(shí)、主管機(jī)構(gòu)、懲戒機(jī)制1.虛假、不實(shí)的評(píng)估報(bào)告仍屢禁不絕；2.收費(fèi)混亂、回扣之風(fēng)盛行；3.對(duì)分支機(jī)構(gòu)缺乏必要管理；4.信用檔案形同虛設(shè)；5.對(duì)違規(guī)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的處罰不到位或不透明；6.其他。問(wèn)題的表現(xiàn)：（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)與估價(jià)師個(gè)別機(jī)構(gòu)和個(gè)別人不能恪守職業(yè)操守，刻意迎合客戶需要，提供不實(shí)評(píng)估報(bào)告，甚至與企業(yè)和銀行串通進(jìn)行虛假評(píng)估。（2）銀行對(duì)抵押估價(jià)缺乏必要的監(jiān)督和內(nèi)部審核，少數(shù)客戶經(jīng)理為完成業(yè)務(wù)指標(biāo)，對(duì)抵押物高估聽(tīng)之任之，甚至授意中介機(jī)構(gòu)出具不實(shí)報(bào)告。（二）服務(wù)同質(zhì)化、報(bào)告質(zhì)量及針對(duì)性、銀行認(rèn)可度1.不同經(jīng)濟(jì)行為、不同估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告其價(jià)值類(lèi)

4、型、估價(jià)方法、選取參數(shù)甚至假設(shè)條件幾乎一成不變。2.以先前的估價(jià)報(bào)告稍作改動(dòng)就形成一份新的“報(bào)告”。3.報(bào)告內(nèi)容中常常出現(xiàn)張冠李戴的現(xiàn)象。4.估價(jià)報(bào)告大部分篇幅都是從網(wǎng)上或其他渠道拼湊而來(lái)，真正的估價(jià)測(cè)算過(guò)程則極其粗略，經(jīng)不起推敲。5.估價(jià)報(bào)告體現(xiàn)不出經(jīng)濟(jì)行為或估價(jià)目的的特點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象的個(gè)體特征。6.用不恰當(dāng)?shù)募僭O(shè)限制條件過(guò)度避責(zé)。7.許多估價(jià)報(bào)告對(duì)抵押估價(jià)的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，難以真正起到協(xié)助金融機(jī)構(gòu)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用。（三）研究滯后，技術(shù)體系需要完善1.房地產(chǎn)抵押估價(jià)中重要概念尚需明確：*市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值、變現(xiàn)價(jià)值、折現(xiàn)價(jià)值。*抵押估價(jià)目的：風(fēng)險(xiǎn)的控制，是銀行金融資產(chǎn)安全的最后防線。*抵押貸款價(jià)

5、值：歐洲評(píng)估準(zhǔn)則、basel 2.抵押估價(jià)方法：進(jìn)階現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型、蒙特卡羅方法、期權(quán)評(píng)估模型、實(shí)物期權(quán)法。3.還未廣泛應(yīng)用現(xiàn)代應(yīng)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等學(xué)科知識(shí)和工具。（四）信息化程度交易案例、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、主觀性等問(wèn)題1.較大型的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：逐步加強(qiáng)了評(píng)估信息化建設(shè)積累了許多交易案例、價(jià)格指數(shù)、評(píng)估參數(shù)等，但一般僅限公司內(nèi)部使用，涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)，或有較大的區(qū)域局限和數(shù)量局限，且其質(zhì)量、內(nèi)容、可靠性差異很大；2.大型金融機(jī)構(gòu)：開(kāi)始關(guān)注抵押物價(jià)值信息的采集、積累、整理，逐漸形成銀行內(nèi)部的抵押物價(jià)值信息庫(kù)；3.地方政府：發(fā)布本區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)地價(jià)等，但內(nèi)容非常有限；4.房產(chǎn)中介

6、機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)真實(shí)成交信息，但出于保護(hù)商業(yè)秘密和客戶隱私的原因，一般不會(huì)對(duì)外公開(kāi)；5.房地產(chǎn)交易中心：信息基本上不對(duì)外公布；6.估價(jià)行業(yè)組織作用。（五）估價(jià)師：知識(shí)結(jié)構(gòu)、知識(shí)掌握建筑工程的基礎(chǔ)知識(shí)房屋結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、房屋裝飾、工程造價(jià)、建筑缺陷、質(zhì)量隱患?！凹僭O(shè)限制條件”假定評(píng)估對(duì)象不存在質(zhì)量隱患，報(bào)告不對(duì)房屋建筑質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。建筑學(xué)、工程造價(jià)、土木建筑工程 最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（gb/t52091-1999）3.0.1條 （1）轉(zhuǎn)換用途前提、裝修改造前提、保持現(xiàn)狀（2）建筑物結(jié)構(gòu)承載能力：設(shè)計(jì)限值（六）評(píng)估技術(shù)問(wèn)題（1）我國(guó)特有的土地制度和房地產(chǎn)管理制度，使得我國(guó)的土地關(guān)系、房地關(guān)系

7、比較復(fù)雜。（2）土地類(lèi)型的劃分、各種特殊用地的評(píng)估方法（3）多種評(píng)估方法：房地產(chǎn)（土地）市場(chǎng)發(fā)展不平衡：市場(chǎng)法和收益法成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法：參數(shù)不能及時(shí)更新而與實(shí)際情況存在較大差距諸如此類(lèi)的技術(shù)問(wèn)題，有些不是具備了扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)技能和嫻熟的專(zhuān)業(yè)技巧的房地產(chǎn)估價(jià)師就可以解決的，需要不斷更新和發(fā)展技術(shù)規(guī)范。三、政策建議（一）加強(qiáng)信用制度建設(shè)，形成良好的行業(yè)環(huán)境加強(qiáng)信用制度建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員誠(chéng)信執(zhí)業(yè)，加強(qiáng)行業(yè)自律，落實(shí)懲戒機(jī)制，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，形成良好的行業(yè)環(huán)境。只有金融業(yè)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)有信心，才敢于接受估價(jià)服務(wù)，才能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，并促進(jìn)整個(gè)社會(huì)信用環(huán)境的改善。（二）對(duì)抵押估價(jià)理論進(jìn)行深入研

8、究 在理論與技術(shù)上做出新的創(chuàng)新和突破，從技術(shù)上防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)值類(lèi)型：最為緊迫的問(wèn)題 與時(shí)俱進(jìn)：借鑒國(guó)際上先進(jìn)的估價(jià)理論和方法 關(guān)注金融領(lǐng)域的業(yè)務(wù)創(chuàng)新：例如提供與信貸資產(chǎn)證券化所匹配的抵押估價(jià)服務(wù)，幫助銀行開(kāi)發(fā)相關(guān)證券抵押評(píng)估方法（三）共同推進(jìn)估價(jià)行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，建立估價(jià)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)值體系 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)當(dāng)包括各地商品房及非住宅用房?jī)r(jià)格信息、土地交易價(jià)格信息、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息等。數(shù)據(jù)庫(kù)可實(shí)行會(huì)員制，有償使用大量的銀行抵押物價(jià)值重評(píng)工作：市場(chǎng)走勢(shì)變化（四）估價(jià)師：完善知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高業(yè)務(wù)水平因?yàn)橐獫M足有關(guān)監(jiān)管要求，以及自身穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的需要，金融行業(yè)的抵押品價(jià)值評(píng)估有著相對(duì)獨(dú)立的價(jià)

9、值判斷標(biāo)準(zhǔn)和特有的評(píng)估規(guī)范要求：如金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于合格抵押品、抵押品集中度、關(guān)聯(lián)關(guān)系等的監(jiān)管要求加大對(duì)估價(jià)領(lǐng)域新知識(shí)、抵押相關(guān)金融知識(shí)的培訓(xùn)，案例分析。第三部分對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部要求抵押評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量關(guān)乎金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的安全。一、政策法規(guī)要求1.評(píng)估行業(yè)的資格管理： 資質(zhì)：資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師行業(yè)管理部門(mén)：財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部礦業(yè)權(quán)、舊機(jī)動(dòng)車(chē)、保險(xiǎn)等各類(lèi)評(píng)估資質(zhì)分別由國(guó)土、商務(wù)和保監(jiān)會(huì)進(jìn)行管理。2.評(píng)估行業(yè)的機(jī)構(gòu)管理（以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為例）等級(jí)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)（新設(shè)立）評(píng)估范圍：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制，

10、任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。管理部門(mén)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省級(jí)人民政府建設(shè)部門(mén)。二、資質(zhì)需求及信用考核（一）基本條件：四條（二）專(zhuān)項(xiàng)條件：五條（三）信用考核 銀行對(duì)合作中介機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“動(dòng)態(tài)管理、優(yōu)勝劣汰”原則。鼓勵(lì)與誠(chéng)信、優(yōu)質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，對(duì)不符合銀行規(guī)定及要求的評(píng)估機(jī)構(gòu)須終止合作關(guān)系。銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)建立談話提醒制和特別名單。 1.談話提醒：10條2.特別名單：12條管理范圍：資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)土地估價(jià)其他專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理內(nèi)容：合作機(jī)構(gòu)的認(rèn)定日常管理年度考評(píng)動(dòng)態(tài)調(diào)整。第四部分對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)在要求一、評(píng)估作業(yè)與報(bào)告形式規(guī)范（一）制度準(zhǔn)則 1.資產(chǎn)評(píng)估:2.

11、房地產(chǎn):3.土地估價(jià):（二）作業(yè)原則1.合法原則權(quán)屬來(lái)源、合法使用、合法處置 、法律法規(guī)規(guī)定 、合同約定 2.謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)的可能性、房地產(chǎn)抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)的不確定性 3.公正原則（1）避免因?yàn)槠娴貜?qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎原則而在評(píng)估過(guò)程中不知不覺(jué)地產(chǎn)生偏頗，從而損害抵押人一方的利益。（2）一味壓低評(píng)估價(jià)格同時(shí)也有可能損害抵押權(quán)人的利益。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（1）有助于抵押權(quán)人在發(fā)放貸款和將來(lái)一旦需將抵押物變現(xiàn)時(shí)準(zhǔn)確地判定其價(jià)值（2）一家房地產(chǎn)可能會(huì)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)：要分別進(jìn)行估價(jià) （三）抵押評(píng)估人員的基本條件與報(bào)告的形式要求1.知識(shí)儲(chǔ)備要求： 2.信息儲(chǔ)備要求：3.評(píng)估報(bào)告形式審查內(nèi)容內(nèi)容完整性審核

12、中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)審核合法有效性審核 評(píng)估報(bào)告的邏輯性審核（四）評(píng)估報(bào)告形式審查（不規(guī)范事例）評(píng)估專(zhuān)用章、業(yè)務(wù)專(zhuān)用章、報(bào)告專(zhuān)用章一個(gè)估價(jià)師簽字、不同資質(zhì)估價(jià)師混簽估價(jià)報(bào)告的有效期估價(jià)機(jī)構(gòu)是否在資格證書(shū)有效期內(nèi)出具報(bào)告報(bào)告是否在有效期內(nèi)報(bào)告有效期與評(píng)估基準(zhǔn)日：關(guān)注追溯性評(píng)估報(bào)告、預(yù)期性評(píng)估報(bào)告權(quán)屬審核權(quán)屬證明材料及其完整性、權(quán)屬人與抵押人或出質(zhì)人是否一致抵（質(zhì)）押登記情況審核評(píng)估報(bào)告的邏輯性審核評(píng)估目的、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法選擇之間的一致性評(píng)估范圍、對(duì)象與評(píng)估目的之間的匹配性押品與評(píng)估對(duì)象的一致性二、評(píng)估報(bào)告技術(shù)審查（一）技術(shù)要點(diǎn)方法的恰當(dāng)性依據(jù)可靠性參數(shù)合理性計(jì)算過(guò)程的準(zhǔn)確性（二）

13、分項(xiàng)要點(diǎn)：以房地產(chǎn)評(píng)估為例1.估價(jià)目的：房地產(chǎn)抵押評(píng)估的主要任務(wù)是確定房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力。 2.關(guān)注實(shí)現(xiàn)方式：（1）轉(zhuǎn)讓獲得價(jià)款：整體轉(zhuǎn)讓、以清算方式（僅以土地作價(jià)加上地上附著物的殘值）（2）抵押權(quán)人的自用，以獲取收益或利益。（3）從抵押物今后的用途來(lái)看：繼續(xù)維持現(xiàn)用途、改變用途3.抵押估價(jià)：房地產(chǎn)抵押評(píng)估就是圍繞諸如此類(lèi)的種種可能性來(lái)展開(kāi)估價(jià)分析、測(cè)算的。需要對(duì)這些方方面面的可能性作出全面充分的考慮，這也就是房地產(chǎn)抵押估價(jià)區(qū)別于其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)的不同之處。4.主要評(píng)估方法（1）市場(chǎng)比較法：有條件選用、可比交易實(shí)例、實(shí)地查勘（2）收益法：收益性房地產(chǎn)、收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、報(bào)酬率或者資本

14、化率（3）成本法：在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)、折舊。（4）假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ：具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)稅和利潤(rùn)。 （5）基準(zhǔn)地價(jià)修正法：有公開(kāi)且有效的基準(zhǔn)地價(jià)體系的土地或房地產(chǎn)。 5.主要評(píng)估方法審核要點(diǎn)（1）市場(chǎng)比較法： 應(yīng)用前提：要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng) 。適用對(duì)象：房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有充足的可比房地產(chǎn)交易實(shí)例。選取實(shí)例的可比性：a.參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的

15、相同或相似；b.參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；c.參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)。d.每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合調(diào)整不得超過(guò)30%。 （2）收益法：應(yīng)用前提：被評(píng)估的資產(chǎn)在未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)，并可以用貨幣衡量；預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。 適用對(duì)象：具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益、確定的折現(xiàn)率（資本化率）、可預(yù)知的獲利年限，適用于可獨(dú)立獲利的商業(yè)性房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。計(jì)算公式：p=a/r * 1-1/（1+r）n客觀純收益a的合理性（往往涉及租金收入與稅費(fèi)的合

16、理性）資本化率r的合理性：（3）成本法：應(yīng)用前提：被評(píng)估的資產(chǎn)處于繼續(xù)使用或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；具備可利用的歷史資料；形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。 適用對(duì)象：自建自用房地產(chǎn)或不宜用其他方法評(píng)估的待估對(duì)象各項(xiàng)費(fèi)用的合理性重置價(jià)格的合理性成新率的合理性（4）假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ：應(yīng)用前提：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值與開(kāi)發(fā)成本具有可預(yù)測(cè)性；適用對(duì)象：具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，常用于待開(kāi)發(fā)土地、將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地、待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的合理性開(kāi)發(fā)成本的合理性利潤(rùn)率的合理性稅費(fèi)率設(shè)置的合理性（5）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法：應(yīng)用前提：政府公布了土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)體系

17、，且基準(zhǔn)地價(jià)合理有效適用對(duì)象：完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)土地估價(jià)，具備基準(zhǔn)地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正體系成果，估價(jià)精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，一般不作為主要的宗地地價(jià)評(píng)估方法，作為輔助方法使用。 基準(zhǔn)地價(jià)選取的恰當(dāng)性容積率設(shè)定的合理性三、評(píng)估報(bào)告的注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（一）注意事項(xiàng)1.選用不合理的假設(shè)前提2.重復(fù)計(jì)算3.擴(kuò)大評(píng)估對(duì)象的范圍 4.虛增容積率5.虛增房地產(chǎn)租金收入6.虛增開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 7.選取不具可比性的交易實(shí)例作為參照物 （二）評(píng)估報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1.抵押品價(jià)值2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)：（1）抵押的房地產(chǎn)必須具有合法性、房地產(chǎn)權(quán)利人可享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓性、可抵押登記等條件

18、。（2）禁止抵押的房地產(chǎn)范圍：是否存有限制條件 開(kāi)發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn) 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的以共有的房地產(chǎn)抵押的以已出租的房地產(chǎn)抵押的以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保 建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償 3.以抵押目的的房地產(chǎn)評(píng)估要注意以下風(fēng)險(xiǎn)：（1）注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。 （2）市場(chǎng)變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)。（3）抵押期間的損耗風(fēng)險(xiǎn)。（4）其他下面是贈(zèng)送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝！保安部工作制度一、認(rèn)真貫徹黨的路線、方針政策和國(guó)家的法津法規(guī)，按照#年度目標(biāo)的要求，做好#的安全保衛(wèi)工作，保護(hù)全體人員和公私財(cái)物的安全，保持#正常的經(jīng)營(yíng)秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，認(rèn)真貫徹“預(yù)

19、防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識(shí)和防火知識(shí)，配備、配齊#各個(gè)樓層的消防器材，管好用好各種電器設(shè)備，確保#各通道暢 通，嚴(yán)防各種災(zāi)害事故的發(fā)生。三、嚴(yán)格貫徹值班、巡檢制度，按時(shí)上崗、到崗，加經(jīng)對(duì)重要設(shè)備和重點(diǎn)部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動(dòng)，確保#內(nèi)外安全。四、加強(qiáng)保安隊(duì)部建設(shè)，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真貫徹法律法規(guī)，不斷提高全體保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，勤奮工作，秉公執(zhí)法，建設(shè)一支思想作風(fēng)過(guò)硬和業(yè)務(wù)素質(zhì)精良的保安隊(duì)伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦任務(wù)。5、積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應(yīng)先切斷電源。6、一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)積極維護(hù)火場(chǎng)秩序，保證進(jìn)出道路暢通。看管搶救重要物資，疏散危險(xiǎn)區(qū)域人員。九、協(xié)同本部門(mén)或其他部門(mén)所進(jìn)行的各項(xiàng)工作進(jìn)行記錄。保安員值班操作及要求一、交接崗1、每日上午9時(shí)和下午 19時(shí) 為交接崗。2、交接崗時(shí)將當(dāng)班所接納物品清點(diǎn)清楚，