最新版某住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告范文模板

1、某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論21、項(xiàng)目建設(shè)背景22、項(xiàng)目概況33、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)44、研究結(jié)論與建議45、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析71、當(dāng)前某地市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀72、某地市商品房供需情況分析123、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè)13第三章 市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位161、某地市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析162、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析173、某住宅小區(qū)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位18第四章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件211.項(xiàng)目選址212.建設(shè)條件21第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)231 建筑面積和內(nèi)容232 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)233、工程項(xiàng)目一覽表25第六章 建設(shè)方案261、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境26

2、2、總體規(guī)劃布局263、建筑方案設(shè)計(jì)294、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)305、公用設(shè)施方案316、消防32第七章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù)331、主要污染源狀況332、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)333、勞動(dòng)安全保護(hù)334、建筑節(jié)能33第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排34第九章 投資估算與資金籌措351、投資估算352、資金籌措36第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策371、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析372、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析373、敏感性分析37第十一章 社會(huì)效益分析39第一章 總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景隨著xx自治區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，某地作為自治區(qū)首府，發(fā)展的速度明顯快于其他地區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在首府經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國民生

3、活水平的提高，民眾對(duì)于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對(duì)于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門長(zhǎng)期以來的重要課題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任之一。2007年1-12月，某地市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額總計(jì)96.71億元，與上年同期相比增長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%。巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也為某地現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)某地房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn)投資仍高速增長(zhǎng)，到2007年12月房地產(chǎn)投資同比達(dá)到了80%。在宏觀調(diào)控的作用下，某地市房屋銷售總體需求過熱的勢(shì)頭在下降，有效擠壓了房地產(chǎn)投資的因素，雖然房屋銷售量呈繼續(xù)下降的趨勢(shì)，但部分投資

4、熱點(diǎn)以及部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售量仍呈小幅上升趨勢(shì)，可以預(yù)見：房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。本項(xiàng)目用地位于某地市新城區(qū)城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共4畝，其中需要通過征地拆遷的面積為7.4畝，由于此部分建設(shè)缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展新城區(qū)的發(fā)展空間，徹底改變?cè)摰貐^(qū)老舊差的面貌，本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營造新城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項(xiàng)目建設(shè)成為新城區(qū)的房地產(chǎn)旗幟，營造出與整個(gè)新城區(qū)發(fā)展相融合的國際化、人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。2、項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目名稱：某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。2.2建設(shè)地點(diǎn)及四至范圍：項(xiàng)

5、目位于某地新城區(qū)的中心位置，具體四至范圍為：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx*2.3建設(shè)單位：xx*房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“*公司”）。2.4企業(yè)法人：*2.5企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。2.6經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房。2.7工程概況：本項(xiàng)目擬共建設(shè)6棟樓，其中地塊西側(cè)為寫字樓和商務(wù)酒店，其上為2棟商品房，樓層為3-25層。建設(shè)工程計(jì)劃于2009年3月份開工，2010年7月入住。本項(xiàng)目商品樓住宅共分兩大類型，精致的高層塔樓、多樣化的高層酒店式公寓。2.8資金來源：以公司自有資金為主，公司銷售資金回籠補(bǔ)充部分流動(dòng)資金。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目投資方案；（

6、2）國家及某地市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）xx自治區(qū)和某地市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（4）某地市城市總體規(guī)劃（19962010年）；（5）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（6）某地市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。4、研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和某地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，適應(yīng)某地城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場(chǎng)定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)保控制有效措施，保證了對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成污染，本項(xiàng)目土

7、建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項(xiàng)目前景看好。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。從綜合分析來看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1-1。表1-1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總用地面積306822總建筑面積1400003地上建筑面積128000其中：住宅建筑面積82000公建建筑面積460004地下建筑面積120005容積率4.6006綠化率%307總停車數(shù)輛900其中：地上停車數(shù)輛100地下停車數(shù)輛8008戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.89居住戶數(shù)戶14

8、2210居住人數(shù)人398111建設(shè)投資萬元43275.4112每平方米建設(shè)投資元170013投資利潤(rùn)率%33%14全部投資投資回收期（稅前）年2第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、當(dāng)前某地市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1.1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況近年來，某地房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。2007年某地市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成96.71億元，與上年同期相比增長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%，完成投資占本年度計(jì)劃投資的91%。其中，商品房建設(shè)投資額72.8億元，同比增長(zhǎng)84.79%；土地開發(fā)投資額2.93億元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅開發(fā)投資72.14億元，同比增長(zhǎng)120%。其中別墅、高檔

9、公寓投資4.92億，同比下降28.71%；辦公樓投資3.61億元，同比增加了10.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資15.93億元，同比增長(zhǎng)了63.08%。2007年房屋建筑施工面積1358.97萬平方米，同比增長(zhǎng)108.82%。其中，住宅施工面積1012.6萬平米，同比增長(zhǎng)128.74%。住宅施工面積中別墅、高檔公寓88.27萬平方米，同比增長(zhǎng)19.96%；辦公樓施工面積85.51萬平方米，同比下降68.1%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為189.84萬平方米，同比增長(zhǎng)53.7%，其他用房施工面積71.03萬平方米，同比增長(zhǎng)110.71%。2008年1-4月，某地市房地產(chǎn)完成投資7.75億元，與上年同期相比增長(zhǎng)

10、了9.62%；占本年計(jì)劃總投資額的2.94%。從投資構(gòu)成增長(zhǎng)幅度看，商品住宅投資63500萬元，與上年同比增長(zhǎng)9.5%，經(jīng)濟(jì)適用住房投資11100萬元，同比增長(zhǎng)了33倍；90平方米以下投資17800萬元；140平方米以上4300萬元；別墅、高檔公寓投資3600萬元，同比增長(zhǎng)14%；辦公樓投資2500萬元，同比增長(zhǎng)了184.09%；商業(yè)營業(yè)用房投資9500萬元，同比上升35.99%；其他投資2000萬元，同比下降了58.72%。在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成投資的81.94%，圖2-1 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元圖2-2 2007年新開工房屋構(gòu)成 單位：%1.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的基本

11、情況2007年房屋竣工面積320.85萬平方米，同比增長(zhǎng)161.07%。其中，住宅竣工面積為242.03萬平米，同比增長(zhǎng)180.22%；辦公樓竣工面積為21.97萬平方米，同比增長(zhǎng)324.95%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為47.49萬平方米，同比增長(zhǎng)96.56%；其他用房竣工9.36萬平方米，同比增長(zhǎng)30.18%。2007年商品房實(shí)際登記銷售面積87.61萬平方米，同比下降38.93%。其中住宅銷售面積75.21萬平方米，同比下降36.6%。其中，實(shí)際登記預(yù)售面積為24.29萬平方米，同比增長(zhǎng)4.74%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)11.9%。其中住宅預(yù)售面積22.46萬平方米，同比增長(zhǎng)9.78%，與上月環(huán)比增

12、長(zhǎng)12.76%；實(shí)際登記現(xiàn)售面積63.32萬平方米，同比下降47.4%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)15.72%。其中住宅現(xiàn)售面積52.75萬平方米，同比下降46.3%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)16.37%。戶均銷售面積為96.82平方米。2007年1-12月住宅月末累計(jì)可售套數(shù)26227套，登記銷售套數(shù)為7282套，產(chǎn)銷率為27.77%。2008年1-4月，某地市新建商品房實(shí)際登記銷售面積27.85萬平方米，與上年同比上升了20.9%；其中商品住房實(shí)際登記銷售面積23.34萬平方米，與上年同比增長(zhǎng)了13.25%。批準(zhǔn)預(yù)（銷）售房屋面積8.83萬平方米，同比下降了58%，環(huán)比增長(zhǎng)幅度為167.6%；批準(zhǔn)預(yù)（銷）售住房

13、面積4.71萬平方米，同比下降了72.7%，環(huán)比增長(zhǎng)100%。商品房實(shí)際銷售面積占可售面積的6.27%；本期商品住房實(shí)際銷售面積占可售面積的比例為10.13%。1.3、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本情況根據(jù)某地房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年12月商品房平均銷售價(jià)格3835元/平方米，同比增長(zhǎng)了4.7%，環(huán)比增長(zhǎng)0.18%；商品住房平均銷售價(jià)格2875元/平方米，同比增長(zhǎng)了4.6%。環(huán)比增長(zhǎng)0.24%。2008年以來，某地房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈小幅上升趨勢(shì)。截止2008年4月末，商品房平均售價(jià)3840元/平方米，與去年同比增長(zhǎng)2.37%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)0.13%。圖2-3 2007年不同價(jià)位商品房供求結(jié)構(gòu)1.4、

14、建設(shè)項(xiàng)目資金來源基本情況2007年某地市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金108.97億元，同比增長(zhǎng)了58.81%。從資金來源情況分析，國內(nèi)貸款9.29億元，占到位資金的8.52%；利用外資3200萬元，占到位資金的0.29%；企業(yè)自籌資金60.6億元，占到位資金的55.61%；其他資金38.76億元，占到位資金的35.57%。與上年同期比較分別增長(zhǎng)47.92%，0.67%，44.13%和115.86%。2008年1-4月，到位資金534000萬元，其中上年節(jié)余151600萬元，本年到位382400萬元。其中國內(nèi)貸款61300萬元元，占資金總額的11.48%；銀行貸款47000萬元，占資金總額的8.8%；非金

15、融機(jī)構(gòu)貸款200萬元，占資金總額的0.04%；企業(yè)自籌資金241200元，占資金總額的45.17%；其他資金來源79900萬元，占資金總額的14.96%。與上年同期比較到位資金總額增長(zhǎng)了158.79%，其中上年節(jié)余增長(zhǎng)186.03%，本年到位資金增長(zhǎng)了148.59%。國內(nèi)貸款增長(zhǎng)191.72%、企業(yè)自籌資金增長(zhǎng)182%、其他資金增長(zhǎng)70.87%。圖2-4 2006-2008年資金來源構(gòu)成單位：%2、某地市商品房供需情況分析2.1 市場(chǎng)供求分析2007年后商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進(jìn)一步貫徹“國六條”政策，加大90平

16、方米以下商品住宅的建設(shè)力度。某地市住宅商品房房屋實(shí)際登記銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下，2008年3月開始回升，4月漲幅超過了20%，特別是商品住房?jī)赡陙硎状卧鲩L(zhǎng)，而且漲幅超過了13%。說明住宅商品房需求仍然旺盛。來自某地房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明：2008年4月辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別為10.95%和7.77%；而其兩者的銷售分別下降了0.5和0.96個(gè)百分點(diǎn)，房屋空置率也在較高點(diǎn)位浮動(dòng)。辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況仍不樂觀，表明各開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研不足，市場(chǎng)仍缺少消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。2.2 區(qū)位供需分析：2007年新開盤面世的項(xiàng)目以賽罕區(qū)和新城區(qū)為最多，此種局面在2008年的呼市房地產(chǎn)

17、市場(chǎng)仍將繼續(xù)，新城區(qū)位于呼市東北部，地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。在今后的幾年中，新城區(qū)以及回民區(qū)作為政策扶持的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為某地市場(chǎng)新盤的最大萌發(fā)地。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè)3.1房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)不會(huì)改變呼市2007年全年購置土地面積226.95萬平方米，同比下降了38.75%；完成開發(fā)土地面積248.71萬平方米，同比增長(zhǎng)了8.78%；待開發(fā)土地面積385.78萬平方米，同比增長(zhǎng)了35.8%。2007年市場(chǎng)放量相較前一年增加不多，待開發(fā)土地面積增加，從2007年的數(shù)據(jù)上不難看出，2008、2009年將是呼市房地產(chǎn)項(xiàng)目放量較大的一年

18、。2008年1-4月購置土地面積進(jìn)一步下降，為13.74萬平方米，同比下降了76.1%；完成開發(fā)土地面積42.47平方米，同比增長(zhǎng)了174.71%；待開發(fā)土地面積259.1平方米，同比增長(zhǎng)了33.63%。2008年1-4月住宅新開工面積為60.9萬平方米，同比增長(zhǎng)了284.96%。截至3月，某地市商品房買賣價(jià)格同比上漲3.8%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國70城市價(jià)格漲幅。價(jià)格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應(yīng)量的增加，另一個(gè)重要原因則是宏觀調(diào)控的作用，使得原本處于曾經(jīng)在全國各城市居于前列的房地產(chǎn)增幅得到回落。雖然有以上兩方面原因制約著呼市的商品房?jī)r(jià)格，但價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢(shì)不會(huì)改變。一是房屋的土地成本、建筑材料

19、成本、勞動(dòng)力成本和住房供求關(guān)系左右著房?jī)r(jià)走勢(shì)；二是無論由于居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動(dòng)需求，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推動(dòng)放價(jià)上漲；三是地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素，土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度實(shí)施以來，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因，這里所說的成本上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量偏少，高

20、檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在大量的投資需求。如首府周邊盟市的投資有相當(dāng)比重投向呼市的房地產(chǎn)，推動(dòng)了呼市房?jī)r(jià)的上升。除以上原因，宏觀調(diào)控政策之后開發(fā)周期的延擱，房?jī)r(jià)仍將不斷走高，現(xiàn)在不能確定的只是增長(zhǎng)的幅度和頻率而已。3.2城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯某地市高速增長(zhǎng)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度帶動(dòng)了城市化進(jìn)程，整個(gè)城市正在由一個(gè)中型城市蛻變?yōu)樘卮笮统鞘?，城區(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年某地市加大了兩大開發(fā)區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此

21、宜居水平較低。某地市正處在城市建設(shè)的中期，民眾對(duì)于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對(duì)而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對(duì)呼市民眾有更大的吸引力。隨著城市開發(fā)進(jìn)度的加快，核心城區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地日益減少也是客觀事實(shí)，因呼市各區(qū)商品房?jī)r(jià)格差異并不明顯，故此民眾對(duì)于中心城區(qū)的需求將會(huì)更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均，這個(gè)矛盾在今后將會(huì)日趨明顯的凸顯出來。3.3積極有效的城市建設(shè)將帶動(dòng)呼市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“十五”期間，某地市中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實(shí)現(xiàn)城市五化(美化、亮化、硬化、綠化、凈化)?！?000年后，某地的城市建設(shè)進(jìn)入了快車道

22、，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。目前，某地市人均建筑面積達(dá)到22.5平方米，居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。市、區(qū)兩級(jí)黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運(yùn)作空間。第三章 市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位1、某地市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析1.1 “十一五”發(fā)展規(guī)劃某地市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中明確指出：“十一五”時(shí)期是加快某地市城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧某地的關(guān)鍵時(shí)期。某地市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，

23、加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造首府城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位。”。而所謂“44331”工程，就是“四區(qū)、四個(gè)中心、三帶、三園和一批”的簡(jiǎn)稱。更加詳盡地指出了某地市城市建設(shè)的計(jì)劃和決心。在今后的幾年中，某地市不僅要建設(shè)一批20萬平方米以上的精品住宅小區(qū)，還要建設(shè)10個(gè)以上四星、五星級(jí)酒店賓館。1.2某地城市規(guī)劃按照自治區(qū)黨委、政府提出的首府城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，自治區(qū)城市發(fā)展圍繞成立60周年大慶的歷史時(shí)機(jī)，將某地建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有濃郁民族文化和草原特色、具有

24、良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的草原大都市，基本實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。1.3 近年某地房地產(chǎn)投資情況（表3-1）：年度2005200620072008.1-4投資額（億元）34.8550.1696.717.75由上表可知，某地市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展期，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2005年房地產(chǎn)漲幅曾居國內(nèi)各城市首位，2007年后，宏觀調(diào)控政策對(duì)樓市投資產(chǎn)生影響，但呼市房地產(chǎn)投資仍處在高位運(yùn)行。2、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況新城區(qū)位于呼市東北部，地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，是自治區(qū)及某地的經(jīng)濟(jì)、文體

25、、衛(wèi)生、科教中心。新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售樓盤30余家，2008年1-4月可售套數(shù)分別為5044、4815、5293、5811套，4月平均價(jià)格為3512元/平方米。區(qū)域內(nèi)4000元/平米左右的樓盤包括琦琳北辰、金天帝廣場(chǎng)、華門世家、潤(rùn)宇國際公寓、首府觀邸、財(cái)富銘座等，區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。 2.2項(xiàng)目周邊主要樓盤調(diào)研分析 （1）本項(xiàng)目周邊主要樓盤概況如下表3-2：項(xiàng)目觀府蒙鑫國際名城水岸世紀(jì)總建筑面積（m2）110001200012000銷售均價(jià)（元/m2）420045004800

26、產(chǎn)品類型高層板式高層板式高層板式主力戶型96-14590-150148-190 （2）樓盤分析：周邊項(xiàng)目主要通過低密度、低容積率等優(yōu)勢(shì)特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各項(xiàng)目的銷售價(jià)格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購買對(duì)象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對(duì)稀缺。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。3、某住宅小區(qū)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.1項(xiàng)目swot分析strength:a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。b. 緊鄰多條公交線路，交通便利；c. 區(qū)域周邊有

27、較為成熟的教育體系，社會(huì)配套設(shè)施比較完善；d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。weak:a. 本案價(jià)格預(yù)期較高，對(duì)前期上市推廣不利；b. 本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。opportunity:a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃，城市化進(jìn)程逐漸加快；b. 政府相關(guān)配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力；c. 區(qū)域目標(biāo)購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當(dāng)前國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。threat:a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價(jià)格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目操作的限制。3.2目標(biāo)客戶定位一方面，某地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，乳都產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了一大批產(chǎn)業(yè)人群

28、收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會(huì)比較符合他們的需求。另一方面，某地市“十一五規(guī)劃”中明確提出：“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造首府城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位?！币虼烁鶕?jù)某地市整體的變遷過程，該項(xiàng)目的客戶群主要是本地中青年居民以及區(qū)內(nèi)其他城市移民。 3.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位為：具有國際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。第四章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件1.項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于某地市*中心地帶。宗地四至范圍是：xxxxxxxxxx

29、*2.建設(shè)條件2.1位置優(yōu)越該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。2.1建設(shè)場(chǎng)區(qū)“七通”條件具備項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：a. 道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。b. 給水由光明大街接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。c. 雨水由光明大街排出，雨水主干線直徑為1000mm,支線直徑為600mm。d. 污水由光明大街排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。e. 通訊及電力、燃?xì)庠诠饷鞔蠼纸尤?。f. 熱力在光明大街接入，直徑dn350/

30、dn350，支線直徑dn300/dn300。2.3住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全項(xiàng)目所處的某地市新城區(qū)是自治區(qū)以及呼市的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)中心，高素質(zhì)勞動(dòng)力資源十分豐富。另外，區(qū)域內(nèi)有人流量巨大的火車站和客運(yùn)站，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。項(xiàng)目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。2.4土地征用情況該建設(shè)項(xiàng)目總共占地面積44畝,其中自有土地37畝且已擁有國有土地使用證,其余7畝土地需要通過土地收儲(chǔ)交易中心競(jìng)拍取得,這部分土地地上建筑全部為危舊住房,希望通過本項(xiàng)目進(jìn)行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1 建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目總

31、建設(shè)用地面積30682平方米，總建筑面積140000平方米，其中地上建筑面積128000平方米。容積率：4.600;建筑密度：50%；綠地率：30%；建筑控制高度：70米，部分居住及公建建筑高度可控制在75米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。2 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2.1建筑使用功能本項(xiàng)目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：a、商業(yè)用房提供精裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（1.5米高）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；c. 設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)?、采暖等系統(tǒng)，并預(yù)埋電話、

32、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。b、商品房部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為：a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計(jì)融入了最in的時(shí)尚元素；b. 廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品；c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯(cuò)層的格局讓空間更加立體化；d. 簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟，與眾不同；e. 室內(nèi)所見，均是品牌產(chǎn)品；f. 智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化；g. 24小時(shí)熱水；24小時(shí)電梯；24小時(shí)直接入戶；h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。（2）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)配套設(shè)施包括6000平方米的商業(yè)，日后將統(tǒng)一運(yùn)營招租，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購以及外部購買需求。2.3住宅戶型規(guī)劃90平米以下的

33、一居至小三居，占比70%；90平米以上的中大戶型，占比30%。3、工程項(xiàng)目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見下表5-1。表5-1 主要工程量一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱說明1土建工程建筑面積1400001.11.21.31.41.5高層住宅地下停車庫商務(wù)酒店寫字樓配套商業(yè)建筑面積82000建筑面積12000建筑面積20000建筑面積20000建筑面積60002給排水工程水泵機(jī)房1003普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強(qiáng)電）變電站3005照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線（端子接單元口）7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視有線電視機(jī)房5010室外工程室

34、外文化廣場(chǎng)600第六章 建設(shè)方案1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境1.1地形、地貌建設(shè)場(chǎng)地東西長(zhǎng)度米，南北距離米，整個(gè)場(chǎng)地成矩形狀，場(chǎng)地規(guī)整、地勢(shì)平坦。1.2氣象某地市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春季干旱多風(fēng)，冬季寒冷干燥，夏季溫?zé)岫檀俣邓?。最冷月氣?12.7-20.1；最熱月平均氣溫1722.9。平均年較差為34.435.7，平均日較差為l3.513.7。無霜期: 113150天：日照年均3000小時(shí)。降水量：年平均降水量為335.2534.6毫米。1.3地質(zhì)地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖埋深80180米，基巖面起伏平衡，無斷裂帶，建筑物抗震設(shè)計(jì)按地震烈度8級(jí)設(shè)防。承載力(r)一般在1015噸/平方米，地下水位1.64

35、.5米，地表水無腐蝕。2、總體規(guī)劃布局2.1片區(qū)規(guī)劃 項(xiàng)目所在地塊位于人流、物流集中區(qū)域，項(xiàng)目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、會(huì)展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為鐵路商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。2.2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，三種效益可以完美體現(xiàn)。（2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖。（3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個(gè)性，使設(shè)計(jì)具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的居住小區(qū)。2.3總平面布局（1）藝

36、術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn)，與垂直的空間組織形成對(duì)比與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術(shù)氛圍。（2）中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。中庭：本規(guī)劃中設(shè)計(jì)了中庭綠化景觀，向南北沿伸。使綠化和景觀對(duì)于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性，避免景觀死角。一帶：為由南向北的綠化景觀帶，與東側(cè)綠化帶相交。將南北兩軸有機(jī)聯(lián)系在一起。（3）多樣化的布置原則：西側(cè)沿街為商務(wù)酒店和寫字樓，配合周邊建筑物，與整個(gè)小區(qū)合攏，形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。塔樓長(zhǎng)短錯(cuò)列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。（4）高低錯(cuò)落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用3-25層不同高度,互相穿插，錯(cuò)

37、落有致，形成豐富的建筑空間。2.4交通組織（1）設(shè)置溝通性的商業(yè)服務(wù)道路，聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市其他地區(qū)；（2）結(jié)合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，使業(yè)主出行更加便利。2.5規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見下表6-1：表6-1 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱指標(biāo)1總用地面積306822總建筑面積1400003地上建筑面積1280004地下建筑面積120005建筑層數(shù)地上3-25層地下1-2層6建筑總高8.4-73米7建筑層高地上2.8米地下4.5米8建筑容積率4.69綠地率30%3、建筑方案設(shè)計(jì)3.1建筑方案總體構(gòu)思合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要

38、求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，使三種效益可以完美體現(xiàn)；分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖；利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)，具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的商務(wù)、居住小區(qū)。3.2平面設(shè)計(jì)（1）住宅表6-2 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積/套30.716-132.962住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%75%-93%3套內(nèi)建筑面積36.57-1433.1多層住宅 a型/套71.48-97.643.2多層住宅 b型/套111.2-143.03.3多層住宅 c型/套36.566-44.8154戶內(nèi)平

39、均居住人數(shù)人/戶2.85居住戶數(shù)戶14226居住人數(shù)人3981（2）商務(wù)酒店、寫字樓、商業(yè)用房表6-3 商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1商務(wù)酒店建筑面積/200002寫字樓建筑面積200003商業(yè)用房建筑面積60003.3立面設(shè)計(jì)本工程立面設(shè)計(jì)是經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計(jì)院專業(yè)人員計(jì)算得出的。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.1基礎(chǔ)造型及處理本工程基礎(chǔ)設(shè)計(jì)形式為筏板基礎(chǔ)，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要求，本地基持力層的承載力較低，為滿足承載力的要求，采用cfg樁復(fù)合地基處理方案。4.2上部結(jié)構(gòu)本工程上部結(jié)構(gòu)形式為全現(xiàn)澆鋼筋混力土剪力墻結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5、公用設(shè)施方案市政設(shè)施源頭建設(shè)利用區(qū)內(nèi)原有設(shè)施.5.1

40、供水排水（1）供水：由水廠引進(jìn)，光明大街有400mm的給水管線，可直接接入，日供水量2.5萬噸。（2）排水：實(shí)行雨、污水管道分流排放，雨水經(jīng)過光明大街大街管道排出，污水經(jīng)光明大街排入綜合防治污水處理廠。5.2供電（1）供配電系統(tǒng)：高壓供電為10kv高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配電室分配給兩臺(tái)1000kva及4臺(tái)630kva變壓器，總計(jì)4520kva，最大負(fù)荷4250kw。（2）照明及電力設(shè)備：a. 低壓供配電設(shè)計(jì)：小區(qū)動(dòng)力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜；動(dòng)力計(jì)量設(shè)在動(dòng)力總配電柜，備用照明及共用燈按動(dòng)力計(jì)量，住宅各單元在每層設(shè)戶表箱一個(gè)；消防設(shè)備、電梯、應(yīng)急照明的負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，其

41、余為三級(jí)。b. 設(shè)備及選型：住宅內(nèi)采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅部分采用熒光燈（要求cos0.9），均選用節(jié)能型燈具；小區(qū)采用安全型安裝插座，戶內(nèi)衛(wèi)生間、洗衣機(jī)用插座采用防濺型。5.3供氣本項(xiàng)目燃?xì)庠诠饷鞔蠼纸尤搿?.4供暖供熱供熱總規(guī)劃能力270蒸噸/小時(shí)，直徑dn350/dn350，支線直徑dn300/dn300。5.5弱電設(shè)計(jì)（1）電話網(wǎng)絡(luò)：在地下一層設(shè)有電話交接間，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有回配線架一臺(tái)，一臺(tái)電話由大對(duì)數(shù)電纜引入；網(wǎng)絡(luò)由光纜引入。電話網(wǎng)絡(luò)支線采用五類八芯線，從配線架穿管引至各樓層。 （2）電視：在地下一層設(shè)有電視前端箱，電視主干線路采用syv-75-9同軸電纜穿鋼管，引至各

42、樓層，要求用戶出口電平不小于68db+4db，電視分之器盒至用戶，采用syv-75-5同軸電纜穿鋼管。 （3）樓宇對(duì)講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電控鎖的防盜門，對(duì)講主機(jī)設(shè)于門邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器，2-25層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對(duì)講分機(jī)，一層各戶設(shè)窗磁和門磁。6、消防本項(xiàng)目消防供水由市政光明大街接入2根200mm的供水管，并在小區(qū)內(nèi)建設(shè)消防泵。第七章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù)1、主要污染源狀況本項(xiàng)目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。2、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)處理后的廢水排放，執(zhí)行某地市水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。3、勞動(dòng)安全保護(hù)建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)部門頒發(fā)的某地市勞動(dòng)保護(hù)監(jiān)察條例及各級(jí)政府部門的法規(guī)，制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。4、建筑節(jié)能本項(xiàng)目將嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，依照公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行施工建設(shè)，建筑節(jié)能的基本技術(shù)要求高于標(biāo)準(zhǔn)。第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在2年（24個(gè)月）左右的時(shí)間建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下表8-1：表8-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表年份2009200102011月份678910111