南京時尚萊迪運營管理的分析報告工商管理畢業(yè)論文

1、 畢 業(yè) 論 文 作 者： 學(xué) 號： 學(xué) 系： 專 業(yè)： 題 目：南京時尚萊迪運營管理的分析報告 指導(dǎo)者： 2011 年 2 月 18 南 京 畢 業(yè) 論 文 中 文 摘 要近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)的概念逐漸進(jìn)入中國地產(chǎn)人的視野。隨著一系列借鑒國外shopping mall的開發(fā)理念而來的巨無霸型的商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，中國商業(yè)地產(chǎn)市場正迎來了新一輪的發(fā)展機會。然而，由于商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險和難度較大，以及相關(guān)知識及經(jīng)驗的缺乏，很多商業(yè)地產(chǎn)項目的投資開發(fā)和后期的商業(yè)運營管理嚴(yán)重脫節(jié)。重金在握，一將難求，人才短缺和融資困難已經(jīng)成為制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。本文基于商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)理論結(jié)合我國近幾年來的政策和國情等實

2、際情況，以南京時尚萊迪購物廣場為例，通過問卷和作者的實習(xí)經(jīng)歷，對商業(yè)地產(chǎn)的運營管理展開調(diào)查。根據(jù)調(diào)查問卷所得數(shù)據(jù)的深入分析和作者日常管理的觀察，歸納出對商業(yè)地產(chǎn)如何經(jīng)營與管理，以及商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展前景如何，并據(jù)此提出相應(yīng)建議。關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)綜合體 運營管理 發(fā)展前景 畢 業(yè) 論 文 外 文 摘 要title theory of commercial real estate operation management- in nanjing fashion shopping plaza lai dean as an exampleabstract：in recent years, th

3、e concept of commercial real estate gradually entering china real estate ones horizons. as a series of shopping mall foreign development concept of big mac type of commercial complexes appear, chinas commercial real estate market is ushered in the new development opportunities. however, because of c

4、ommercial real estate risk and difficulty bigger, and related knowledge and the absence of experience, a lot of commercial real estate projects investment development and later business operation management apart seriously. showering within ones grasp, one will be hard to get, talent shortages and f

5、inancing difficulties has become the bottleneck of restricting commercial real estate development.based on the related theories of commercial real estate combined with china in recent years of policies and conditions such as actual situation in nanjing fashion shopping plaza lai dean as an example,

6、through the questionnaire and the authors internship for commercial real estate, the operation and management of the investigation. according to investigation questionnaire data analysis and daily management of observation, the author sums up how to commercial real estate business and management, an

7、d commercial real estates future development foreground how, and then put forward the corresponding proposal.keywords ：commercial real estate business commercial complexes operation management development prospects 目錄第一章 緒論11.1問題提出和研究背景21.1.1 問題提出21.1.2 研究背景41.2 研究意義和研究方法41.2.1 研究意義41.2.2 研究方法4第二章 南

8、京時尚萊迪購物廣場運營管理的概況62.1 公司簡介62.2 南京時尚萊迪購物廣場運營部門的架構(gòu)62.3 南京時尚萊迪購物廣場運營管理的運作72.3.1 統(tǒng)一規(guī)劃、布局72.3.2 統(tǒng)一招商、選商82.3.3 統(tǒng)一推廣、運營92.4 部門團隊的打造102.4.1 團隊的協(xié)作方面112.4.2 工作的內(nèi)容方面122.4.3 個人的技能方面122.4.4 日常的態(tài)度方面132.5 部門文化的構(gòu)建132.6 部門crm系統(tǒng)的運用14第三章 南京時尚萊迪購物廣場運營管理的特色與不足153.1 南京時尚萊迪購物廣場的總體分析153.1.1 優(yōu)勢153.1.2 劣勢153.1.3 機遇163.1.4 威脅1

9、63.2南京時尚萊迪購物廣場運營管理的特色173.2.1 企業(yè)人才觀的準(zhǔn)確定位173.2.2 運營部的管理上予以重視183.2.3 運營部的工作專業(yè)化183.2.4 運營部工作中單據(jù)的細(xì)致化和全面化183.3 南京時尚萊迪購物廣場經(jīng)營管理的不足之處213.3.1 運營部缺乏招商團隊的建設(shè)213.3.2 運營部業(yè)態(tài)選擇及組合無硬性指標(biāo)213.3.3 運營部員工流失率極高21第四章 南京時尚萊迪購物廣場運營管理的建議224.1 “ crm系統(tǒng)”商家可以與客戶實行信息綁定服務(wù)224.2 倡導(dǎo)走可持續(xù)發(fā)展理念224.3 進(jìn)一步加強部門優(yōu)良管理的理念224.4 網(wǎng)絡(luò)時代下的電子商務(wù)平臺的有效利用23結(jié)論

10、24致謝25參考文獻(xiàn)26附件一 對南京時尚萊迪購物廣場的運營管理現(xiàn)狀訪談嚴(yán)娟訪談錄27附件二 違反經(jīng)營績效扣分單30第一章 緒論近年來，新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運而生。 1那么什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？他的定義又是如何界定的呢？根據(jù)我國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒的定義，將進(jìn)行商業(yè)零售和其它實物當(dāng)場交易或面對大眾有償服務(wù)的經(jīng)營場所稱為商業(yè)營業(yè)用房，這個稱法是國內(nèi)廣泛使用的商業(yè)地產(chǎn)概念。事實上，我國商業(yè)地產(chǎn)概念的演進(jìn)，經(jīng)過從狹義階段走過廣義階

11、段，現(xiàn)在正進(jìn)入泛商業(yè)地產(chǎn)時代。 2（一）狹義商業(yè)地產(chǎn)：是專指用于商業(yè)（即組織消費的流通行業(yè)）經(jīng)營用途的物業(yè)形式，比如商鋪、酒店、商業(yè)街等，在狹義商業(yè)地產(chǎn)之外還包括工業(yè)廠房、寫字樓、會展中心、酒店公寓等物業(yè)形式。（二）廣義商業(yè)地產(chǎn)：是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等，其中還包括一些商務(wù)地產(chǎn)的元素。無論是狹義、廣義還是泛義,商業(yè)地產(chǎn)都是為了實現(xiàn)對商鋪的租售而獲利。因此，研究如何通過成功的商業(yè)地產(chǎn)運營，創(chuàng)造人流和客流，從而獲得長期、持續(xù)的租金回報，不斷提升商業(yè)地產(chǎn)的升值空間是商業(yè)地產(chǎn)需要關(guān)注的一個重要課題。隨著社會經(jīng)濟快速的發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在逐漸改變以住

12、宅為主的發(fā)展模式，包括辦公室樓、酒店、購物中心、專業(yè)市場等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，日益受到關(guān)注。盡管我國在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營上積累了豐富的時間經(jīng)驗，但在理論研究上尚存在大量的空白點，鮮見針對具體城市的系統(tǒng)和深入的研究。經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快促進(jìn)了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)化，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)也提出了要求。就商業(yè)地產(chǎn)本身而言，除了具有房地產(chǎn)的共性之外，在很多方面都有著自身的特點。 2（一）收益性強。商業(yè)地產(chǎn)收益主要是依靠長期運營而獲得持續(xù)的現(xiàn)金流，同時還有來自其自身價值的提升。（二）經(jīng)營方式多樣性，以租賃為主。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)以租賃為主，通過出租獲取收益和價值補償。（三）投資規(guī)模大、高風(fēng)險。高

13、收益伴隨著高風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)的資金投入量巨大。（四）運營管理要求高。商業(yè)地產(chǎn)運營成功與否直接關(guān)系到其盈利狀況。（五）經(jīng)營內(nèi)容多樣。往往涵蓋大部分第三產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容，餐飲、娛樂、金融等服務(wù)業(yè)都會出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中，增加了項目運營管理的復(fù)雜性。與此同時商業(yè)地產(chǎn)還是塊肥蛋糕： 3機會一，剛性需求讓商業(yè)地產(chǎn)蛋糕越發(fā)誘人。（1）我國有大量的從第一、第二產(chǎn)業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，從而產(chǎn)生了大量的辦公樓、商鋪等的徐瓊；（2）我國需要大量的零售空間的擴展，并且新的零售業(yè)概念的發(fā)展將刺激這一需求的上升；（3）大中型城市大量的人口流動和人口結(jié)構(gòu)的變化；（4）新的建筑產(chǎn)品和技術(shù)使得舊的商業(yè)建筑越來越失去吸引力；（5）租戶在尋

14、找更能創(chuàng)造新的購物環(huán)境和購物舒適感的地方；機會二，外部環(huán)境變化拓寬了商業(yè)地產(chǎn)的市場空間。（1）我國零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；?）購物中心成為零售業(yè)態(tài)升級的方向；（3）外資零售業(yè)進(jìn)入中國市場的機遇；（4）進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)將為廣大開發(fā)商開辟新的戰(zhàn)略活動空間；機會三，商業(yè)地產(chǎn)的競爭實力較弱。（1）商業(yè)地產(chǎn)是一個全新的領(lǐng)域；（2）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷的“洗牌”過程。未來幾年內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場將蓬勃發(fā)展，真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”即將來臨。2011年中國商業(yè)地產(chǎn)將真正邁入快速發(fā)展階段，前景十分廣闊。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢。1.1問題提出和研

15、究背景1.1.1 問題提出我國商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段，開發(fā)、運營幾乎都是在“摸著石頭過河”，缺乏行業(yè)標(biāo)桿和規(guī)范，這也在客觀上造成對商業(yè)地產(chǎn)五花八門、各行其道的解讀與運作，使得商業(yè)地產(chǎn)處于一種無序競爭的狀態(tài)。而從全國的發(fā)展態(tài)勢來看，商業(yè)地產(chǎn)依然是少數(shù)人的游戲，很多人望而卻步。很多開發(fā)商不懂得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，對于此模塊就是一片盲區(qū)。而實際上商業(yè)地產(chǎn)運營管理商業(yè)地產(chǎn)項目生存、持續(xù)經(jīng)營并贏利的關(guān)鍵要素，它決定著一個項目的市場經(jīng)營成果。從長遠(yuǎn)來看，能否找到適合商業(yè)地產(chǎn)項目需要的運營管理模式并不斷完善，決定著這個項目未來的發(fā)展。成功的運營管理模式能夠不斷提升客戶價值創(chuàng)造能力，延續(xù)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，最終推

16、動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。然而商業(yè)地產(chǎn)作為非常個性的資本化載體，其運營理念是豐富而易變的。商業(yè)與地產(chǎn)都屬于地域性很強的行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)項目在進(jìn)行全程運營管理過程中，既要使經(jīng)營者的市場前景有保障，又要使消費者獲得實惠；既要對投資者的租金回報和資產(chǎn)增值負(fù)責(zé)，又要對開發(fā)商的投資收益負(fù)責(zé)，還要讓運營商和管理者有利可圖，讓最大的城市運營指導(dǎo)者政府滿意。商業(yè)地產(chǎn)的運營管理與傳統(tǒng)意義上制造業(yè)的運營管理相比，又有著很大的區(qū)別和不同，其特點主要有以下幾個方面： 4（一）運營的基本組織方式不同商業(yè)地產(chǎn)運營管理的產(chǎn)出屬于服務(wù)業(yè)范疇，是無形的、不可觸摸的。在商業(yè)地產(chǎn)運營管理中，運營過程往往是人對人的，需求有很大的不確定性。（二

17、）產(chǎn)品和運營系統(tǒng)的設(shè)計方式不同在商業(yè)地產(chǎn)運營管理中，運營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)必須同時設(shè)計，因為其提供系統(tǒng)即是服務(wù)本身的一個組成部分，運營管理的生產(chǎn)與消費過程是同時發(fā)生，不可分割的，因此不同的運營系統(tǒng)會形成不同的服務(wù)產(chǎn)品和特色。（三）顧客在運營過程中的作用不同在商業(yè)地產(chǎn)運營管理過程中，由于顧客的參與其中，就有可能起積極或消極作用。在消極作用下，必須采取一定的措施防止這種干擾，要盡量使顧客的參與能夠?qū)\營質(zhì)量、運營效率的提高起到正面作用。（四）無形性的相關(guān)影響不同商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的概念、方法、流程等無形因素起著關(guān)鍵作用，實物形態(tài)的東西比較少，所以，商業(yè)地產(chǎn)運營管理要提高競爭力，要多從無形因素著手。

18、（五）衡量與評價產(chǎn)出的復(fù)雜性不同商業(yè)地產(chǎn)運營管理最重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)是運營效果和質(zhì)量。以人為本的運營特點使商業(yè)地產(chǎn)運營管理結(jié)果隱性化、復(fù)雜化。如何經(jīng)營管理的全方位？如何使得商業(yè)地產(chǎn)的管理不再是制約其發(fā)展的瓶頸？從而實現(xiàn)多方參與、良性互動、相互依存、共同受益，多方共贏，最終促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)運營。1.1.2 研究背景位于中華第一商圈南京新街口核心商業(yè)區(qū)的時尚萊迪購物廣場在經(jīng)營管理上非常到位，身在南京很難不知道“萊迪”這個名字。商場分為地下兩層，總建筑面積兩萬多平方米，主營服裝、鞋、飾品、餐飲、diy、美容美甲等。每天充足的人流、物流、資金流在這里不斷書寫屬于萊迪的繁榮。為此很多商業(yè)地產(chǎn)公司慕名前

19、來學(xué)習(xí)并考察它的運作模式。南京時尚萊迪購物廣場的經(jīng)營管理在所屬行業(yè)是個佼佼者，在經(jīng)營方面有自己的一套成熟的管理模式，達(dá)到了能吸引眾多商家投資運營、顧客群集中消費的效果。為此作者通過進(jìn)入南京時尚萊迪運營部門的實習(xí)經(jīng)歷和觀察訪談等多種形式。了解并分析南京時尚萊迪商城的經(jīng)營管理的方法，予以分析思考后，希望能作為借鑒學(xué)習(xí)萊迪商城經(jīng)營管理模式的范本，促進(jìn)我國尚不成熟的商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運營管理拋磚引玉。1.2 研究意義和研究方法1.2.1 研究意義正所謂“打江山難，守江山更難”。由于我國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，缺乏相關(guān)理論和實踐的指導(dǎo)，導(dǎo)致市場盲目發(fā)展，欠缺合理的規(guī)劃、科學(xué)的運營以及整體運作

20、經(jīng)驗，造成了項目同質(zhì)化情況嚴(yán)重等諸多問題的出現(xiàn)。如何有效的進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的運營管理？使商鋪生金？一直是運營商們的頭疼問題。面對這樣的困惑，南京時尚萊迪購物廣場在同行業(yè)中的運營管理做得很到位，能做到統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃，起到了和業(yè)戶互利共贏的作用。因此本論文旨在研究南京時尚萊迪購物廣場成功的運營模式，分析其管理團隊的構(gòu)建，來闡述適合我國國情的商業(yè)地產(chǎn)運營管理方法。在此作者親身實踐，實地考察，觀察法，訪談法等等，最終得出南京時尚萊迪購物廣場的經(jīng)營營管理方法，以便同行業(yè)或有志于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的人士借鑒。1.2.2 研究方法在研究方法上，本文根據(jù)研究內(nèi)容的需要有針對性的采取了以下方法：（

21、一）調(diào)查法作者在公司實習(xí)的過程中，積極參與到與業(yè)戶以及營業(yè)員的交流中，通過與他們的交談，了解公司經(jīng)營管理的實效，方法的恰當(dāng)與否等等，從業(yè)戶以及營業(yè)員的反饋中了解經(jīng)營管理的細(xì)微之處。（二）觀察法作者利用寒假在南京時尚萊迪運營部門實習(xí)3個月，作者作為運營部門的專管員，負(fù)責(zé)負(fù)二層美甲區(qū)的運營管理，為期3個月的實習(xí)，讓作者切身體會到南京時尚萊迪的經(jīng)營管理制度。（三）訪談法作者親自采訪了南京時尚萊迪購物廣場運營部主管，了解到運營部的內(nèi)部管理與日常運營狀況。 第二章 南京時尚萊迪購物廣場運營管理的概況2.1 公司簡介南京時尚萊迪購物廣場系深圳時尚商業(yè)地產(chǎn)集團股份有限公司旗下南京分公司。時尚集團成立于198

22、6年，歷經(jīng)探索和實踐，現(xiàn)已發(fā)展成為以商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理為主營業(yè)務(wù)的大型股份制企業(yè)。集團現(xiàn)擁有香港、上海、深圳、沈陽、南京、鞍山六家全資子公司，形成了以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)租賃為主營業(yè)務(wù)，建筑施工、物業(yè)管理同步發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 5位于中華第一商圈南京新街口核心商業(yè)區(qū)的時尚萊迪購物廣場于2005年4月正式營業(yè)。商場分為地下兩層，總建筑面積兩萬多平方米，主營服裝、鞋、飾品、餐飲、diy、美容美甲等。身在南京很難不知道“萊迪”這個名字。這個位于新街口商業(yè)圈的地下購物廣場吸引著大量的顧客，每天充足的人流、物流、資金流在這里不斷書寫屬于萊迪的繁榮。時尚萊迪對于廣大消費者而言它就是時尚的代名詞?？梢哉f萊

23、迪購物廣場首開南京時尚購物中心之先河，在重商云集的新街口核心商業(yè)中心獨樹一幟。 5南京時尚萊迪購物廣場的經(jīng)營管理非常到位，有效的經(jīng)營管理使得眾多商家爭先搶購萊迪的檔口予以租賃，也使得大量的年輕群體匯聚萊迪商場購物消費，這一成功的標(biāo)志不得不歸功于一個成功的經(jīng)營管理模式，才使得運作上如魚得水，最終達(dá)到商家與業(yè)戶互利共贏。下面即從南京時尚萊迪購物廣場運營管理的具體實施，運營部門團隊的打造以及文化構(gòu)建上，引進(jìn)專業(yè)化的crm系統(tǒng)的使用等幾個方面分別予以闡述。希望能從這些側(cè)面的解剖分析得出南京時尚萊迪購物廣場的管理特色。2.2 南京時尚萊迪購物廣場運營部門的架構(gòu)南京時尚萊迪購物廣場的經(jīng)營管理主要分為兩大模

24、塊，分別是經(jīng)營部和設(shè)計部，這兩個部門共同組成南京時尚萊迪購物廣場管理運作的核心，經(jīng)營部負(fù)責(zé)街區(qū)的日常管理，設(shè)計部負(fù)責(zé)街區(qū)的設(shè)計裝飾。兩個部門協(xié)調(diào)工作，共同打造出一個高效運作的運營部。以“提升業(yè)戶成分，提高運營品質(zhì)，打造核心團隊為宗旨”進(jìn)行管理實施 5。運營部經(jīng)營部部設(shè)計部圖2.2.1運營部結(jié)構(gòu)圖經(jīng)營部工作的專業(yè)成為同行業(yè)家喻戶曉的領(lǐng)先者，秉承：“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商、選商，統(tǒng)一推廣、運營”的原則展開工作。在工作中，設(shè)計部配合的也有游刃有余，賢內(nèi)助來形容設(shè)計部再合適不過了。時尚元素的注入就是靠著我們的設(shè)計部來體現(xiàn)的，很多在別家商場、購物中心、shopping mall等地段時不可能見到南京時尚萊迪

25、的設(shè)計風(fēng)格的，別出心裁的設(shè)計風(fēng)格總是會讓人流連忘返。2.3 南京時尚萊迪購物廣場運營管理的運作商業(yè)地產(chǎn)將從開發(fā)時代向運營時代轉(zhuǎn)變。因此一個有效的運營管理對于企業(yè)的發(fā)展尤為重要。而南京時尚萊迪的經(jīng)營管理現(xiàn)狀我們得以解剖，與大家一起分享。下面我從三個統(tǒng)一原則分別做以詳細(xì)介紹：2.3.1 統(tǒng)一規(guī)劃、布局（一） 市場定位業(yè)態(tài)多樣、品牌商戶、科學(xué)配比，整體定位偏重于時尚中高端，主要鎖定在青時尚消費的客戶群。（二） 功能定位以購物為主，集餐飲、娛樂、休閑、文化以及商務(wù)等多元業(yè)態(tài)于一體的一站式消費中心。業(yè)態(tài)多元化，但并不是簡單的業(yè)態(tài)疊加，而是以目標(biāo)市場的定位為出發(fā)點，既兼顧了業(yè)態(tài)的全面性，同時注重不同業(yè)態(tài)的

26、占比，以及業(yè)態(tài)之間的有機互動。在加強配套環(huán)境與購物功能的同時，適度提升餐飲、娛樂的業(yè)態(tài)比重，迅速將人流引致重點消費區(qū)域，改善了整案的商業(yè)氛圍，提升了整案的經(jīng)營效益。另一方面注重業(yè)態(tài)之間的有機互補性，業(yè)態(tài)之間的協(xié)調(diào)關(guān)聯(lián)更好的體現(xiàn)了一站式消費真諦。其最大的亮點就是通過業(yè)態(tài)之間的互動共振，來實現(xiàn)消費客群集聚。在設(shè)計與商業(yè)業(yè)態(tài)理念上，“南京時尚萊迪購物廣場”設(shè)計部的設(shè)計師們借鑒了廣州、深圳、日本、韓國等購物中心的經(jīng)驗，不僅在平面動線設(shè)計上非常流暢，而且在立體動線設(shè)計上從多個樓層直接導(dǎo)入人流。比如負(fù)二層的2b街區(qū)的恐龍、飛機、阿童木等造型。各種類型的業(yè)態(tài)布局科學(xué)，比如說小百貨安排在負(fù)一層，是因為小百貨能

27、起到分流的作用，尤其是在節(jié)假日，很好的做到不讓顧客源流失。而且小百貨的商家多，檔口小，對于突發(fā)事件的發(fā)生逃離，也疏散了人群。餐飲布置在負(fù)一層的中部，餐飲娛樂屬于目的型消費，會把客戶有利于實現(xiàn)周邊檔口繁榮以及“瀑布式”消費。負(fù)二層的布局每條街區(qū)的中部至少有一個水吧，2b中部有兩個水吧，2c有一個水吧外帶小吃，街區(qū)的入口處還設(shè)有一個燒烤攤位，2d中部有一個咖啡臺，2m有一個糕點、關(guān)東煮臺面。這些無形當(dāng)中都為吸引人流起到了關(guān)鍵的作用。（三） 經(jīng)營管理定位將商業(yè)地產(chǎn)的運作環(huán)節(jié)與經(jīng)營管理緊密連接。從技術(shù)的角度，明確商業(yè)項目經(jīng)營管理工作的重點，想法設(shè)法為商戶創(chuàng)造客流、謀求市場。適應(yīng)消費市場年輕化、時尚化的

28、特點，以年輕人為購物點，把鋪面拆細(xì)出租予大型年輕人連鎖店商戶，積極引入名牌商戶，使商戶的品牌檔次整個地段的高檔形象相匹配，通過創(chuàng)意、個性的運作方法將“年輕、時尚”的理念貫穿項目始終。2.3.2 統(tǒng)一招商、選商（一） 招商原則在微觀經(jīng)營主體選擇上遵循核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。（二） 招商、選商策略1、針對不同業(yè)態(tài)、不同的目標(biāo)商家和不同的招商階段，制定適宜的招商政策和租賃條件。進(jìn)駐南京時尚萊迪的業(yè)戶必須寫書面申請，把之前經(jīng)營過的服裝或是鞋類以圖片和文字的形式展現(xiàn)在商家面前，經(jīng)過主管和經(jīng)理的層層審核后方可進(jìn)入時尚

29、萊迪。2、通過細(xì)分重點業(yè)態(tài)的主題招商，帶動整體招商。如有業(yè)態(tài)的改變必須寫書面申請，如若同意，并且加收50元/平米的房租。3、抓大帶小，借品牌主力商家的知名度、影響力帶動相適應(yīng)商家入駐。例如南京時尚萊迪達(dá)芙妮、天使園、鈦度、金苑的入駐。5、持續(xù)招商，主動淘汰不符合顧客需求的商家。這個是南京時尚萊迪購物廣場的一大舉措，每年的年終淘汰理事大會，就是針對上一年度綜合考核不理想的檔口進(jìn)行警告，并添加附加協(xié)議，在一定期限內(nèi)整改，若整改依舊不合格檔口，商家有權(quán)進(jìn)行強制收回。這在無形中給業(yè)戶一定的壓力，也要求他們必須服從商場的運營管理。（三） 主力店招商在經(jīng)營過程中，由于主力店可以聚攏人氣、帶動客流、提升商業(yè)

30、價值等，因此招主力店的意義重大，但往往主力店的談判籌碼也較高，提出條件苛刻、租金要求很低。項目在實際運營中堅持以招商養(yǎng)商留商經(jīng)商的思路進(jìn)行主力店的招、選工作。通過主力店來做物業(yè)，使整個物業(yè)升值，賺的不是租金收益，賺的物業(yè)的升值收益。“南京時尚來萊迪購物廣場”給主力店的的租金相比一般檔口低一些，并且合同延長到5年一簽，給予主力店相當(dāng)大的優(yōu)惠。當(dāng)然主力店作用也凸顯出來，在前期有強大號召力、聚客能力、提升形象，從長遠(yuǎn)運營考慮也提升了整個物業(yè)的商業(yè)價值。2.3.3 統(tǒng)一推廣、運營（一） 專業(yè)化運營由于商業(yè)地產(chǎn)本身是一個匯聚零售商及消費者的地方，其性質(zhì)及所發(fā)揮的作用有其兩大特性:第一，租金收入與商戶營業(yè)

31、額息息相關(guān)；運營部每個月的績效調(diào)查就在于此。第二，營運的不間斷性。商業(yè)地產(chǎn)運營有賴于專業(yè)的運營團隊充分發(fā)揮其主導(dǎo)及橋梁角色，才能使自身處于有利地位。匯聚專業(yè)的運營團隊表現(xiàn)在商業(yè)項目運營管理過程中各個環(huán)節(jié)的不同專家的支持和各個環(huán)節(jié)的串聯(lián)、銜接與配合，是綜合的、系統(tǒng)的支持體系，從而保證運營水平的專業(yè)化深度和對項目的整體把握。 5（二） 日常運營實現(xiàn)遠(yuǎn)期戰(zhàn)略目標(biāo)，必須要有近期保障，即日常運營的穩(wěn)定。因此，借助主力店的品牌、主力店穩(wěn)健、強勁的經(jīng)營能力，充分發(fā)揮其商業(yè)功能，可以獲得持續(xù)、穩(wěn)定的回報。1、營造舒適的購物環(huán)境。涉及最基本的硬件維護及管理，必需為顧客營造一個安全、衛(wèi)生、照明度適中兼空氣流通的購

32、物環(huán)境，讓顧客盡享購物之樂。2、加強投資者與經(jīng)營者之間的溝通。作為投資者和經(jīng)營者之間的主要橋梁，運營團隊關(guān)注各個商家的需求和經(jīng)營業(yè)績，幫助商家開展有效的營銷活動。定期向經(jīng)營者搜集意見，深入了解他們的需求。這些意見可能屬于硬件方面，如照明不足、室內(nèi)溫度過高或過低等；又或是整體人流不足，希望可藉推廣活動吸引消費者前來等。運營管理團隊在整合各經(jīng)營者的反饋并加以分析后，便可提出改善方案，并貫徹執(zhí)行，務(wù)求為經(jīng)營者提供一個有利的營商環(huán)境。 53、定期檢討商戶組合、物業(yè)檔次、定位。密切留意市場變化，掌握經(jīng)營者的營銷狀況，增加受消費者歡迎的店鋪，以提升項目的市場價值。定期衡量經(jīng)營者業(yè)績的好壞及受歡迎程度，對于

33、業(yè)績較同業(yè)理想的經(jīng)營者，管理團隊進(jìn)一步探討其成功之道，作為借鑒。對于營業(yè)額未如理想的經(jīng)營者，則要探討原因，并提出改善建議。在商鋪續(xù)租或商鋪招租的時候，這些業(yè)績評核資料作為參考。另一方面，運營管理團隊亦需要定期比較項目整體的營業(yè)額，并因應(yīng)消費潮流的改變，動態(tài)重新厘定考核標(biāo)準(zhǔn)。必要時，應(yīng)提出提升項目檔次及定位的建議，務(wù)求提高項目整體的競爭力。4、對商家進(jìn)行精細(xì)化管理，不僅注重商家的營銷業(yè)績，而且對商家的顧客滿意度進(jìn)行重點管理。項目的服務(wù)體系圍繞提升顧客滿意度建設(shè)客戶滿意度調(diào)查分析存在問題相關(guān)部門及商家督促改進(jìn)達(dá)到顧客滿意度上升的目標(biāo)。通過借鑒專家對服務(wù)性企業(yè)顧客滿意度和忠誠度關(guān)系研究，采取如下建設(shè)

34、性措施：注重服務(wù)最佳流程，確保服務(wù)質(zhì)量，節(jié)約顧客時間。鼓勵員工與顧客建立商業(yè)友誼，培育更多忠誠顧客。在促銷與品牌推廣活動中強調(diào)服務(wù)公平性原則，包括結(jié)果公平性、程序公平性和交往公平性。對顧客忠誠進(jìn)行細(xì)分研究，通過高質(zhì)量服務(wù)，讓顧客有強烈信任感；通過高品味文化營銷活動，讓顧客產(chǎn)生歸屬感。2.4 部門團隊的打造南京時尚萊迪購物廣場運營管理的有效實施與運作，離不開一個高效的運作團隊、管理團隊、管理體制。“南京時尚萊迪購物廣場”在建設(shè)和招商、選商過程中始終圍繞“正直、坦誠，聰明富有判斷力，極強的執(zhí)行力，強烈的成功愿望”的人才觀，精心挑選建設(shè)、運營團隊。運營管理團隊的任務(wù)：街區(qū)的日常管理和招商。宗旨：提升

35、業(yè)戶成分。2.4.1 團隊的協(xié)作方面街區(qū)的布局設(shè)計上追求別出心裁：表2.4.1.1 南京時尚萊迪街區(qū)分布示意圖如下編號樓層功能業(yè)態(tài)命名d負(fù)1女裝生活選擇p負(fù)1餐飲美食美客c負(fù)1小百貨百貨世界f負(fù)1女裝炫彩地帶g負(fù)1小飾品秀秀a負(fù)1南京美食南京美食d負(fù)2時尚女裝格林之旅f負(fù)2女裝、男裝、品牌專賣m負(fù)2攝影星光大道a負(fù)2美甲美甲區(qū)e負(fù)2時尚女裝品牌專賣x負(fù)2特色品專賣獨一無二l負(fù)2飲品口渴了q負(fù)2皮包、飾品百貨墻面南京時尚萊迪的運營部門共10多個街區(qū)，1c、1d、1f、1g、1p、2b、2c、2d、2f、2m、2a、2x、2e、2l、1l包括水吧、美甲、墻面等等大大小小有上千個檔口。分上下兩層，1

36、c和1f主營女裝，每個檔口面積大小差不多，15平米左右，人流量一直很大，這跟餐飲區(qū)1p緊挨著也有一定的關(guān)系，1g也在負(fù)一樓，主營小百貨，小飾品琳瑯滿目，貨品主要是掛在墻面上，檔口以墻面長度計算，一般長為2米，140多家墻面。1c主要是包包類。負(fù)二層有2b主營時尚流行前線的男裝、2c又叫洞感地帶、2d又叫格林之旅、2c和2d的檔口面積小而多，主營女裝，都是當(dāng)下潮流的服飾，2f都是些大店，面積普遍較大，且是專賣店、2m又叫星光大道，以攝影店為主、2a美甲區(qū)，37個攤位、2x電梯口的面積有效利用，生意也紅似火、2e幾家大型專賣店。萊迪的店面大大小小算起來也有上千個檔口了，占地2萬多平米的南京時尚萊迪

37、都無廣場就這樣在南京。盡管這樣，作為專管員更是要加強此街區(qū)的管理，南京時尚萊迪經(jīng)營部門共有10多個專管員，每人負(fù)責(zé)一到兩條街區(qū)。而設(shè)計部的設(shè)計師和專管員搭配 工作，為每條街區(qū)的檔口以及側(cè)掛燈箱進(jìn)行設(shè)計出圖。2.4.2 工作的內(nèi)容方面街區(qū)的巡視上，每天早上的三遍走街是必須的。第一遍是監(jiān)督各個檔口是否有人遲到，第二遍走街是對檔口進(jìn)行衛(wèi)生的檢查，第三遍走街是對檔口的貨品貨量的檢查以及貨品擺放、模特的衣著、檔口的燈光效果、細(xì)致到模特身上的射燈光圈的定。除了基本的三遍走街后，剩下的時間就是和業(yè)戶進(jìn)行一對一或者是一對多的面對面的交流，調(diào)查他們的經(jīng)營績效就從這里開始，一個上午不到吃飯專管員是不會回到辦公室的

38、，午飯后，小憩一會兒，專管員就又開始下午的巡場了，下午的熱流量通常比較多，此時專管員在街區(qū)會注意垃圾的督促清理和營業(yè)員的叫賣，交易的糾紛處理等。這部分工作基本上是有專管員完成，設(shè)計師作為輔助，他們正常走完3遍街區(qū)后，就要馬不停蹄的回到他們自己的辦公桌前與業(yè)戶溝通進(jìn)行設(shè)計工作，當(dāng)然這些設(shè)計的前提也是離不開對街區(qū)的熟悉以及前言流行元素的把握。因此設(shè)計師們的工作之外充電是必須得，迫不及待的一項重要工作。2.4.3 個人的技能方面專管員們個個都是幽默風(fēng)趣的，他們的辦公室里永遠(yuǎn)都是嘻嘻哈哈，同事之間友好相處，也會看到專管員至今啊的工作上的探討，單據(jù)的質(zhì)疑等等。在這里你看不到新老專管員的層級，有的就是共同

39、的進(jìn)步，共同的工作。盡管如此，你還是會常?？吹綄９軉T桌子上總是放著一本經(jīng)營部員工百問百答，每個專管員都必須熟記里面的內(nèi)容，來指導(dǎo)工作。與此相比，設(shè)計師的學(xué)習(xí)就要更專業(yè)化了 ，成本也將大大提高。他們要緊跟時尚的潮流，為此南京時尚萊迪特意定制了設(shè)計師需要的設(shè)計素材書，每個月從國外也定制些前言流行設(shè)計書籍。這是設(shè)計部的大餐，也是運營部專管員的課下必修內(nèi)容，增進(jìn)整個部門的設(shè)計理念、設(shè)計思想。 2.4.4 日常的態(tài)度方面專管員的每張辦公桌上，都有一個牌子，上面寫著責(zé)任到此為止。警示著專管員要盡職盡責(zé)，做到要有強烈的責(zé)任感，對待自己的工作要有主人翁的態(tài)度。設(shè)計師們是不厭其煩的給業(yè)戶和施工隊進(jìn)行圖紙的講解，

40、讓他們懂得設(shè)計師真實的表達(dá)，每個設(shè)計師都會一周一次的監(jiān)工，所謂監(jiān)工就是為了讓業(yè)戶滿意，讓施工隊按著設(shè)計師的圖紙施工做作的監(jiān)督跟進(jìn)工作，往往設(shè)計師會一個晚上的留守檔口，有的甚至?xí)贿B幾個晚上不回家，不睡覺，加班加點的監(jiān)督。為的就是讓圖紙的設(shè)計在檔口重現(xiàn)，最大限度的達(dá)到完美。強烈責(zé)任心的不可或缺也就釀就了整個運營部工作的高效。2.5 部門文化的構(gòu)建運營團隊的打造，離不開部門文化的引領(lǐng)。運營部的部門文化在日常的工作中體現(xiàn)的是惟妙惟肖。運營部囊括經(jīng)營部和設(shè)計部這兩個部門，兩個部門各有分工，但又協(xié)調(diào)工作，時刻用部門文化的內(nèi)涵指導(dǎo)工作的進(jìn)行。下面分別予以闡述：經(jīng)營部責(zé)任到此為止運營部的成員有一個共同的稱呼

41、，那就是專管員。在南京時尚萊迪逛街，你會不經(jīng)意的看到幾乎每條街區(qū)都有一個穿著黑色西裝受拿文件夾的人，不停地在整個商場走動，時不時的會彎下腰撿起地上的垃圾或是督促下業(yè)戶的衛(wèi)生，布展等等。他們一天的工作時間大部分都在街區(qū)渡過，因為績效調(diào)查也是他們的工作，而這項工作的精確完成就在于平時的日常觀察。凡是有專管員在的地方，糾紛什么的使他們的首要責(zé)任，他們來了，什么都可以平息了，很多時候你會聽到這樣的聲音：“走，去找我們街區(qū)的專管員。”即使專管員再情緒化，也會把自己的工作放到首要，因此責(zé)任到此為止，就是這個寓意。設(shè)計部的理念創(chuàng)新敢想敢做商業(yè)街的門面就像人的臉面一樣重要，因此門面的設(shè)計既要滿足精神上的美感要

42、求,又要符合物質(zhì)上的使用要求,以及環(huán)境和諧。同時,還要使物業(yè)內(nèi)間具有一定的秘密性、制約性、圍護性,以激發(fā)顧客的參與意識。在前期操作中，要對各商鋪單位店面的造型入口、照明、櫥窗、招牌與文字材質(zhì)、裝飾,甚至內(nèi)外地面與規(guī)劃也進(jìn)行通盤考慮,使其既通過形象、個性展示來提高消費者的精神需要,又維持了商業(yè)街的整體形象。設(shè)計部的成員構(gòu)成男女搭配，各有各的設(shè)計追求理念，但最終都不脫掉“時尚”的帽檐，大家都來自不同藝術(shù)學(xué)院的設(shè)計專業(yè)，設(shè)計院的人總是滿腦子的奇思妙想，這是我在萊迪實習(xí)的最大感受，他們總能設(shè)計出你沒見過，你想不出來，或是在卡通、動漫中的場景，他們都能一一實現(xiàn)在生活里，海的女兒能以櫥窗的完美畫面展示在我

43、們面前，et外星人的造型也在燈箱上秀出，蜘蛛俠也從銀屏上跳了出來。這些都是設(shè)計師的大膽，敢想敢做讓走進(jìn)時尚萊迪的年輕人耳目一新，眼睛的盛宴。2.6 部門crm系統(tǒng)的運用如果你是一位商鋪老板，你肯定會有這樣的期盼：“如果能讓自己無論身在何處，都可隨時隨地掌握自己商鋪的安全和現(xiàn)場經(jīng)營情況，那該多好！”隨著科技文化的發(fā)展，南京金思維軟件開發(fā)公司“crm系統(tǒng)”業(yè)務(wù)的研發(fā)推出，如今在南京時尚萊迪購物廣場得到了應(yīng)用，隨時隨地管理商鋪，這一期盼已成為現(xiàn)實。南京時尚萊迪借crm系統(tǒng)打造專業(yè)化時尚品牌，經(jīng)過專業(yè)的考察和精心的挑選后，決定借助金思維公司提供的crm系統(tǒng)把時尚品牌推向更高。南京時尚萊迪購物廣場有限責(zé)

44、任公司是深圳時尚集團下屬的南京分公司，商場分上下兩層，總建筑面積為萬多平方米。集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，蘊涵精彩生活的全部內(nèi)容，每天有數(shù)以萬計的年輕人在此購物。這么一個龐大的客流群，當(dāng)然也要有相應(yīng)的管理團隊來運行。作為多功能的地下購物廣場，南京時尚萊迪所涉及的產(chǎn)品及服務(wù)多樣化，業(yè)務(wù)管理十分繁雜。通過crm系統(tǒng)的應(yīng)用，能夠有效加強內(nèi)部管理系統(tǒng)的建設(shè)，提高工作流程、業(yè)務(wù)流程、服務(wù)流程以及核算體系等環(huán)節(jié)的運行效率。通過以上對南京時尚萊迪購物廣場運營管理的具體實施，運營部門的團隊打造以及部門文化的構(gòu)建，專業(yè)化系統(tǒng)的引進(jìn)等四方面的詳細(xì)闡述，不難看出南京時尚萊迪購物廣場在運營管理上的重視。他們的核心

45、部門就是運營部，想要提高業(yè)戶成分，著手從這里，我認(rèn)為這也是時尚萊迪管理的特色之一。第三章 南京時尚萊迪購物廣場運營管理的特色與不足3.1 南京時尚萊迪購物廣場的總體分析南京時尚萊迪購物廣場的有效運營使得客流量總是位居同行業(yè)之首，除了它自身的管理的有效實施在外，我們不得不承認(rèn)，還有一些外在的天然因素在里面，比如：它外在的地理優(yōu)勢、市場環(huán)境給予的機遇等等，下面我們做以分析：3.1.1 優(yōu)勢一、交通路線1.眾多的便捷的公車線路連接整個城市2.直接與地鐵相連：地鐵1號線新街口站出口直達(dá)3.行人可以通過地下通道前往附近任何商業(yè)點二、時尚萊迪購物廣場位于中華第一商圈南京新街口核心商業(yè)區(qū)此商業(yè)街區(qū)是南京最大

46、的綜合性商業(yè)設(shè)施，多種業(yè)態(tài)零售、百貨、餐飲、娛樂將產(chǎn)生互動效果。三、主題商業(yè)強勢出擊時尚之路現(xiàn)代商業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的重要標(biāo)志不僅體現(xiàn)在建筑形態(tài)上，而且還體現(xiàn)在業(yè)態(tài)、業(yè)種的定位上?，F(xiàn)代商業(yè)，往往在規(guī)劃之初便賦予某個主題，讓其具有鮮明的特征和內(nèi)涵，從而圈定了特定的顧客群。在各南京，類主題商業(yè)不斷涌現(xiàn)，并逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)市場的主流形態(tài)。南京時尚萊迪主題商業(yè)是“時尚”，以特色餐飲、休閑娛樂、精品購物等為主題，引入名品折扣商場等主力店，以長期租賃經(jīng)營的方式，統(tǒng)一運營管理。四、專業(yè)的全程運營團隊。團隊在商業(yè)地產(chǎn)的運作過程中，突出縱向一體化與資本為王兩個重要特征，前者指在綜合規(guī)劃、選址、開發(fā)、招商、運營管理

47、等各環(huán)節(jié)實行全程運營，后者表現(xiàn)為在全程運營的各環(huán)節(jié)，資本運作與資本意志起到了催化劑的作用。五、較大的市場潛力和市場容量。2009年全市社會消費品零售總額1846.30億元，同比增長19%，如果按照每年以8%左右的速度遞增，預(yù)計今年將達(dá)到1994億元，有較大的市場潛力和市場容量。63.1.2 劣勢南京時尚萊迪購物廣場2005年收購，開業(yè)時間短，還正處于市場培育期，沒有形成巨大感召力，除加強自身精心運營外，還需要依賴周圍商業(yè)環(huán)境的不斷成熟。本身占地僅2萬平米，與市場后期的開拓相制約，從長遠(yuǎn)看不利于發(fā)展，沒有地域面積的優(yōu)勢。其次，南京時尚萊迪購物廣場內(nèi)部員工的流失率很高，企業(yè)留不住人才。平均半年一次

48、部門員工的更新，對于一個企業(yè)來講，剛剛培養(yǎng)起來的員工幾個月后能獨擋一面的完成工作時，就離職，這無疑是人力資本的極大浪費。因此，公司需要重視人力資源部的工作，采取新的人力資源管理體制，留住人才的同時，更留住公司的資源財富。3.1.3 機遇1、“新國八條”、“限購令”、加息等系列調(diào)控組合拳在2011年初突如襲來，住宅市場遭遇了一場前所未有的深度調(diào)控，成交在一夜間跌入谷底。一些精明的投資客將目光轉(zhuǎn)向了不限購的都市圈樓盤、商業(yè)地產(chǎn)項目。6據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2011年南京有超過20家新商業(yè)項目待上市、總體量100多萬平方米商業(yè)。包括雨潤國際廣場、東城匯、森林摩爾商業(yè)街區(qū)、同曦大都會、鼓北才智廣場

49、等一批商業(yè)綜合體、辦公寫字樓、商鋪、商業(yè)性質(zhì)酒店式公寓產(chǎn)品將扎堆上市亮相，成為今年南京商業(yè)地產(chǎn)銷售的主力軍。8成網(wǎng)友看好商業(yè)地產(chǎn)投資 4成網(wǎng)友欲投資商鋪在住宅限購令下。 62、南京對城市整體商業(yè)布局的規(guī)劃，給未來的商業(yè)地產(chǎn)市場帶來很大發(fā)展機會。同時大力發(fā)展的住宅產(chǎn)業(yè)，將導(dǎo)入更多人口，大量人流也將因此帶來更多的商業(yè)機會。隨著創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的開發(fā)，南京的商業(yè)地產(chǎn)市場將形成多元化競爭格局。就目前來看，商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新的時機已經(jīng)成熟，大型商業(yè)地產(chǎn)在南京有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、商業(yè)地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展潮流也是南京經(jīng)濟高速增長到一定階段的產(chǎn)物，它代表了人們消費能力、消費觀念及消費方式進(jìn)步的趨向。零售業(yè)空前活躍繁榮

50、的局面，為南京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場空間。3.1.4 威脅1、近年來，南京商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，不少商圈已發(fā)展成熟。珠江路商圈、湖南路商圈、新街口商圈、鼓北商圈、鳳凰商圈、建寧路商圈、河西商圈、橋北商圈無論是基本發(fā)展成熟的商圈，還是雛形初現(xiàn)的新商圈，都蘊藏著無限商機。2、周邊競爭項目較多，如淘淘巷、中央商場、大洋百貨、金鷹國際商城等商業(yè)體，容易被分流顧客。因此，在項目定位上要準(zhǔn)確、有特色和個性，才能建立自己的優(yōu)勢，形成忠誠的消費群。根據(jù)對南京時尚萊迪購物廣場的優(yōu)勢、機會、劣勢、威脅的分析，本著發(fā)揮優(yōu)勢、回避劣勢、挖掘機會、規(guī)避威脅的原則，對分析進(jìn)行總結(jié)。第一，發(fā)揮優(yōu)勢，充分利用人流、車流等交通便捷因素，積極引導(dǎo)消費者前往。注重各種業(yè)態(tài)的搭配，為消費者提供了多種選擇，盡最大可能延長消費者停留時間。第二，回避劣勢，可以與周邊商業(yè)項目聯(lián)合起