住宅小區(qū)“會所”的歸屬問題

1、住宅小區(qū)“會所”的歸屬問題“會所”英文為“club”，音譯即為俱樂部。世界上第一家會員制俱樂部誕生在17世紀時英國的一個咖啡館里。當時參加這種俱樂部的貴族們有著相同的興趣愛好，由此他們組成一種聯(lián)盟，在空閑時間就可以一起喝喝咖啡，討論文學等等。自上世紀九十年代初起，小區(qū)會所這種模式由香港引入深圳、廣州等地區(qū)后，在國內備受推崇，至今已席卷了全國的房地產(chǎn)市場。如今，無論小區(qū)規(guī)模大小、檔次高低，開發(fā)商在規(guī)劃設計建設時，往往將小區(qū)會所作為一個亮點、賣點。 最初出現(xiàn)的小區(qū)會所類似于活動室，其形式僅是簡單地在小區(qū)內開辟幾個房間，供人聚會、看書、下棋、打乒乓等等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，小區(qū)會所的建設越來越高檔

2、、豪華，其內容也更為寬泛。但目前法律上對會所還沒有一個明確的定義。小區(qū)會所的所有權應當歸誰，向來是個有爭議的問題。一般而言，對于開發(fā)商與購房人在房屋銷售合同中已對小區(qū)會所的權屬有明確約定，可視為雙方當事人對小區(qū)會所權屬問題達成的合意，只要該約定不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應當從其約定來確定小區(qū)會所的所有權人，但對于開發(fā)商與購房人就此沒有約定的，雖然房地產(chǎn)管理部門曾規(guī)定在此情況下會所所有權歸開發(fā)商所有，但現(xiàn)實生活中，就此問題仍存在不同的觀點：一種觀點認為，小區(qū)會所是商品房的配套設施，其本意是給業(yè)主使用的，所有權理應歸全體業(yè)主所有，否則勢必將造成所有權與使用權上的不一致。另一種觀點則認為，對于小

3、區(qū)會所的所有權問題應當區(qū)別對待，如果開發(fā)商在開發(fā)建設過程中將會所作為獨立產(chǎn)權單獨報建，且辦理了單獨的產(chǎn)權權屬證書，會所的權屬應當歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套報建，且會所的面積也計入共用分攤面積的，會所的產(chǎn)權應當歸小區(qū)業(yè)主共同所有。 小區(qū)會所作為一種不動產(chǎn)，其所有權可以是單獨的，也可以是共有的。民事行為的基本原則是公平、合理、等價有償，從此角度出發(fā)，如果開發(fā)商在開發(fā)建設的過程中自始至終即將小區(qū)會所與其他建筑區(qū)分開來，將小區(qū)會所作為一個獨立的房地產(chǎn)項目，單獨立項、規(guī)劃、設計、建設，小區(qū)會所的面積沒有攤入共用分攤面積，小區(qū)會所的建設成本也沒有計入房價，這種情況下小區(qū)會所是一個可單立的房

4、地產(chǎn)，開發(fā)商應當享有獨立的所有權。反之，小區(qū)會所同建筑物的樓梯、走廊、電梯、自來水管、消防設備等公用部分一樣，其面積已分攤至每個業(yè)主，業(yè)主已為小區(qū)會所付出了相應的對價，小區(qū)會所的所有權理應歸小區(qū)業(yè)主共同所有。物權法第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權制度，建筑物區(qū)分所有權是現(xiàn)代民法中一項基本的不動產(chǎn)所有權形式。我國物權法第 70條（業(yè)主建筑物區(qū)分所有權）規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”（這條規(guī)定實際上采用了目前學界對于建筑物區(qū)分所有權的通說“三元論”說，即建筑物區(qū)分所有權由專有權、共有權、成員權三部分組成。）物權法第80

5、條（費用分攤、收益分配規(guī)則）規(guī)定：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 會所的權屬與利用關涉建筑物區(qū)分所有中的共有部分的界定。根據(jù)物權法第 73條規(guī)定，共有部分為專有部分以外的部分。但草案并沒有對專有部分和共有部分下定義。從學理上考察，共用部分可以分為法定共用部分和約定共用部分，法定共用部分為構造或利用上并無獨立性，且為維持建筑物牢固、安全和完整以及業(yè)主正常使用之必須的部分，如建筑物的走廊、樓道、屋頂、承重墻、基地等。約定共有部分為依照業(yè)主公約將某些構造利用上有獨立性的建筑物可約定為共用部分，如庭

6、院、獨立車庫等。對由多棟建筑物組成的物業(yè)管理小區(qū)而言，除區(qū)分所有建筑物及其附屬物外的小區(qū)公共建筑、設施設備及小區(qū)的基地使用權等也屬于共有部分。 會所到底是屬于專有部分還是共有部分？從構造和使用上的獨立性來看，會所是可以成為專有部分的。但從業(yè)主的公共利益考慮，實踐中各國一般將會所視為區(qū)分所有建筑的共有部分。如我國香港地區(qū)在香港建筑物管理條例中明確將會所列為公用部分。也有學者認為像物業(yè)管理用房、會所等商業(yè)用房在法律上并非獨立物，而是建筑物區(qū)分所有人所擁有的那棟建筑物（或小區(qū)）的組成部分，視為業(yè)主共有。 目前，我國大陸還沒有針對會所權益的明確規(guī)定，各地處理此類糾紛的做法不一。目前最權威的關于共有部分

7、的規(guī)定是建設部 1998年頒布的住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第3條。該條規(guī)定， 住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等共用設施設備屬于業(yè)主的共用部分。該條沒有明確規(guī)定會所的權屬，但是實踐中基于會所的營利性的性質，且國家規(guī)定會所的面積不納入分攤，目前會所的產(chǎn)權大多被認為歸開發(fā)商。事實上目前我國大部分物業(yè)管理小區(qū)的會所都歸開發(fā)商所有。如果開發(fā)商能證明其在售房時聲明保留會所的所有權并取得產(chǎn)權證，或能證明該會所的建設造價未計入房屋售價的，開發(fā)商可以擁有會所的產(chǎn)權，會所應視為物業(yè)管

8、理小區(qū)內的專有部門，由開發(fā)商承擔會所的營業(yè)稅費以及管理和維修等費用。對于“會所改規(guī)劃”問題，物業(yè)管理條例第 50 條已經(jīng)明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)?！毕嚓P法律規(guī)定：物業(yè)管理條例第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第三十八條物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途

9、。第五十條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。中華人民共和國物權法第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權第七十條（業(yè)主建筑物區(qū)分所有權）業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 第七十一條（業(yè)主對其建筑物專有部分所有權及權利行使限制）業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。 第七十二條（業(yè)主對建筑物共有部分權利內容及行使限制、及專有部分轉讓后果）業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。 第七十三條（建筑區(qū)劃內公共設施權力歸屬）建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的