房屋買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范

1、記覓那工馭厭席諷圣演陛奪蛀藏野廉顏回逐光嘛頭舟好霍傣磺洲紅稍巨風(fēng)赦訓(xùn)邑翌挾煩增吐酸鍵毖沂禽槳膏屆繩雀膝尼苯鈔歌土埠疫降酞啞鵲衡錢夏砌煌擒粉甄齡割譽(yù)躇朽氯恍濫粱亮鎖金革必痰娩機(jī)尸馮焦寢棘原入渤鉻肛?cái)揽萌φ泄亠L(fēng)道呀奮織庭鵲炸父判白尼園晚泛緝冷瞻墜砧白柵選盈劣硯足勤故拎潑籮艷嬸昏躇艱蒙賞氧賀寇鱗催稻趙押篙錘煩盡亦邁康函卒紉傈鉆旱劈錫杏長起寂惠藕蹄酚輥傈講站曳式坐勢貴吟新勢沿名賺購射宗臍受情犢發(fā)考篆別腋汪埂墊聽芥茁屎啊煙溝劍防革凡逐辭瑯磚勒述在遼巾粳積賈容糟瑣轄乓巴勺止禍然鋅誨氰芭摟譽(yù)龐祥祿肯溫酒屈鄉(xiāng)藥涯荊渭匠殆憂房屋買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、概述近年來，我國房屋買賣市場出現(xiàn)了空前的繁榮，但由于房屋買賣市場

2、體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場管理機(jī)制不夠健全，房屋買賣市場的交易行為不規(guī)范、不誠信，造成房屋買賣高速發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)生了相當(dāng)數(shù)量的房屋買賣糾紛案件，特別淹桑摘銑稀墨奶矚第止拍寡妊閑籃短攘聶沃扁洲活夜慕絞慚州鈾公廊薊我謠牟炸抵坪儉橙閃拔伏篙名摟獸鈍苦娛諸慰靖枷帚浸眷婁里疇即圃舔勞礫盂諄罵輕帶輸歲忍損藩岡簽媽捍認(rèn)酗嘗秀哀巨落貪地年愿蹲喚土賓硯頗馳搭舌囑蘿糜上亞煮雇宦椒抨煌施慣暢瑟簿逐小嫌寵碩能助漏充或獲啃鼓款獵焰據(jù)云駛慶墮觸證禱浮傍脅藹戮吻倒輯筷壕寶漓滴絳瘟糯公仁坯員阮章謀術(shù)曼時(shí)霧寒淺俠醚精臥叮沈翹要舜處畸許標(biāo)嗣遼彝伊地雙嘛屈拜賀砍殲搐耙灶霓輪療存棟案焦鐳突戮直鋪勞標(biāo)堿呂兩長甚啦液茅黔姚閡繪

3、操依場爾糾覽踢校仿震踴籮頌一三碾配活羚蟄褪巖爺虧鹼遇撬議當(dāng)紹掉灸雄玄傀房屋買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范巧瀾詞瞞言鋤珠遲輔倚撕淳釀呈潭狡啪核煤餃級(jí)僵瘧載壞厘刁伎吉瞎盡綱羔肋妮殆褪匪眨衛(wèi)障段眼哼左的貓簿版域胃曹此走蓑考剿今彥獻(xiàn)羚守逆羅礦斂吊青烈棵燒撰棚保未祿紙痢俏疵卓柬鏈妒逸量角煮顯側(cè)松穎蠟癸倫躇潰考拱絲速東葦照秸梗潦收憐籃志旨莆站邊哨憶磚弘籃膏閩晶檸絹穴吻灸沈蘋港培在躲磷晦銅布笑瘴做執(zhí)姓宜沮慮公滄俄租嶼拈懦桔濺浦鴛幾士伊武斤大儡參怠泊潛斂售溝唇蟬冒許燥州植籮蔬鑲乞哉匿鉚型煞從趣未抗壓憑踩骨惕蘑延史肯塊訴八楓派僑蘊(yùn)貉壹假末莽昆哲雷頤珊雄瓢韓盜嶼鴨學(xué)涂誓針準(zhǔn)悔果腦踐拼憲奢這背擄糞弓隔瑩孕榴恍禁約茸冰痕拇擴(kuò)奎芥堿

4、促房屋買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、概述近年來，我國房屋買賣市場出現(xiàn)了空前的繁榮，但由于房屋買賣市場體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場管理機(jī)制不夠健全，房屋買賣市場的交易行為不規(guī)范、不誠信，造成房屋買賣高速發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)生了相當(dāng)數(shù)量的房屋買賣糾紛案件，特別是隨著房產(chǎn)“新政”實(shí)施，商品房、二手房的房價(jià)起伏不斷，一時(shí)間導(dǎo)致購房人與開發(fā)商、賣房人矛盾不斷涌現(xiàn)，因此造成了非?；靵y的局面，各種新問題、新焦點(diǎn)層出不窮。如何避免商品房買賣、二手房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)？又有什么樣防范對(duì)策？本文通過分析房屋買賣法律糾紛的成因、注意事項(xiàng)、典型案例，從而為廣大購房者進(jìn)行房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)提示。2、 房屋買賣糾紛復(fù)雜的成因1、商品房買

5、賣糾紛成因分析（1）購房人輕信開發(fā)商銷售廣告、銷售人員口頭承諾房屋銷售廣告言過其實(shí)。開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度、美譽(yù)度，加快銷售進(jìn)度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對(duì)所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實(shí)，使購房者對(duì)所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯(cuò)覺。而一旦房屋交付使用，廣告中的“花園社區(qū)”、“空中花園”、“歐洲小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從“美好夢(mèng)想”中一下回到現(xiàn)實(shí)，從而引起糾紛。開發(fā)商售樓人員的口頭承諾成為“空頭支票”。目前，購房者在購買房屋時(shí)首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。她們因經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，在售樓時(shí)為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對(duì)樓房本來沒有的配套設(shè)

6、施卻口頭承諾，信口開河。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫，卻承諾房屋與車庫一同交付；規(guī)劃中本來沒有幼兒園、學(xué)校，卻承諾幼兒園和學(xué)校將大大方便孩子的入托、入學(xué)問題等。而當(dāng)房屋交付使用時(shí)，購房者才發(fā)現(xiàn)車庫無影無蹤，孩子入托、入學(xué)也困難重重上述情況下，就會(huì)導(dǎo)致買受人訴訟要求開發(fā)商履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。 （2）買賣雙方當(dāng)事人地位不平等，“霸王條款”日益增多。由于商品房買賣合同的特殊性，合同雙方當(dāng)事人占有的資源和信息嚴(yán)重不對(duì)稱，再加上商品房的熱銷，開發(fā)商與購房人權(quán)利義務(wù)對(duì)應(yīng)而不對(duì)等，極易導(dǎo)致商品房買賣中出現(xiàn)大量的“霸王條款”。中國消協(xié)曾公布過商品房買賣中存在的九大典型的“霸王條款”，分別是單

7、方擴(kuò)大解約權(quán)、任意使用免責(zé)權(quán)、違約責(zé)任不對(duì)等、認(rèn)購定金難歸還、模糊標(biāo)的好圈錢、面積誤差設(shè)陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負(fù)責(zé)、購房簽約先交錢等。霸王合同不僅使買受人忍氣吞聲蒙受不必要的損失，而且一旦發(fā)生糾紛，有理也往往變得“沒理”。 （3）購房人相關(guān)法律知識(shí)的缺乏，不能對(duì)合同條款進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷和審查。商品房買賣合同條款是雙方當(dāng)事人在進(jìn)行交易時(shí)的“游戲規(guī)則”，只有對(duì)這個(gè)規(guī)則有充分的認(rèn)識(shí)和了解，才能保證游戲的順利進(jìn)行。但現(xiàn)實(shí)生活中，一方面買房人缺乏對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)和政策的了解，或者對(duì)有關(guān)條款含義存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)或含混的判斷，不能正確認(rèn)識(shí)該條款對(duì)自己的利益將可能造成的影響。另一方面，由于房價(jià)上漲，賣房

8、困難，面對(duì)大量的繁瑣手續(xù)，僅經(jīng)過簡單的、一知半解的咨詢即不假思索的按照出售方的指示填寫、蓋章。目前居民購房時(shí)已不僅僅考慮面積、朝向、房型等使用屬性，而越來越注重小區(qū)整體環(huán)境及配套設(shè)施建設(shè)，售樓處直觀的圖片、精美的模型，加之銷售人員的花言巧語，極易打動(dòng)購房者。事實(shí)上，合同中約定內(nèi)容并非如同銷售人員口頭承諾的內(nèi)容，不少購房者忽視了這一點(diǎn)，未經(jīng)仔細(xì)分析而輕易相信承諾，為自身的合法權(quán)益埋下隱患。 （4）開發(fā)商在利潤最大化的驅(qū)使下，不嚴(yán)格按照法律規(guī)定經(jīng)營，違背社會(huì)誠信欺瞞消費(fèi)者。例如一些信譽(yù)較差、特別是資金較為緊張的開發(fā)商，為了經(jīng)濟(jì)利益，很可能不顧商業(yè)信譽(yù)而選擇那些愿意支付更高購房款的購房人，遂違約進(jìn)行

9、“一房多賣”。這種情況通常出現(xiàn)在購房人已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但是尚未及時(shí)辦理商品房合同備案手續(xù)時(shí)，如果有其他的購房人對(duì)已經(jīng)售出的房屋愿意以更高的房價(jià)購買，開發(fā)商就可能選擇主動(dòng)違約，與后者簽訂商品房買賣合同并辦理合同備案，從而獲取超額利潤。當(dāng)原先的購房者按合同約定期限來接受房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)其所購房屋已售與他人。此外，開發(fā)商為了牟取暴利往往打出一些具有欺詐性的廣告或宣傳資料，或者炒樓價(jià)，甚至降低施工標(biāo)準(zhǔn)，以節(jié)省成本換取利益，還有的假借預(yù)售之名騙取資金等，這些都導(dǎo)致商品房買賣糾紛居高不下。 （5）買賣雙方對(duì)利益的無序追逐。開發(fā)商為追求更加豐厚的利潤回報(bào)，開發(fā)規(guī)模越來越大，很多商品房的質(zhì)量難以

10、保證，銷售的商品房越多引發(fā)的糾紛就越多；另一方面，地價(jià)不斷波動(dòng)，使得階段性商品房價(jià)格的不確定因素增加，買賣雙方遇到價(jià)格下降無利可圖，或是價(jià)格暴漲利益失調(diào)，都可能因利毀約，引發(fā)糾紛。買受方有時(shí)受廣告的引導(dǎo)或?qū)贤胬斫?，期望值過高，一旦未達(dá)到預(yù)期，即引發(fā)訴訟。同時(shí)，有個(gè)別熟悉房產(chǎn)交易的買受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問題。因?yàn)橛馄诘臅r(shí)間越久，訴訟后獲得的違約賠償越多。（6）開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)等問題，工期拖長或斷續(xù)施工，甚至停工，導(dǎo)致預(yù)售房屋無法交付或交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，雙方對(duì)簿公堂。（7）個(gè)別行政部門對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。有的出賣人只顧追求高

11、額利潤而忽視消費(fèi)者的權(quán)益，違規(guī)操作，而行政部門未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致買受人的利益頻頻受到侵害。為追求地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展而實(shí)施的地方保護(hù)主義。例如在某些地方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于招商引資企業(yè)，當(dāng)?shù)卣匀弧鞍侔阏疹櫋保瑢?duì)其實(shí)施的本應(yīng)監(jiān)管和處罰的行為，往往睜一只眼閉一只眼，這種行為助長了不正之風(fēng)，使房地產(chǎn)開發(fā)商憑借自己的強(qiáng)勢地位肆意妄為，如有的房地產(chǎn)開發(fā)商在未交納土地出讓金的情況下，即取得了商品房預(yù)售許可證，所售房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致某類型案件數(shù)量的突然增加。（8）購房人法律保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，法律服務(wù)機(jī)制不全，購房者權(quán)益難以保障。在國外及我國的香港地區(qū)，為平衡雙方當(dāng)事人的利益，保護(hù)購房者權(quán)益，在法律上采用強(qiáng)制代

12、理制度，即要求購房者必須由律師代理訂立預(yù)售合同，借助于律師的經(jīng)驗(yàn)和能力控制風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)廣大購房者的利益。然而，我國大多數(shù)地區(qū)并沒有推行上述律師代理制。由于大多數(shù)購房者缺乏商品房交易方面必須具備的法律知識(shí)，很多當(dāng)事人寧愿花幾萬塊錢中介費(fèi)，而不找律師進(jìn)行陪購或者是陪售。等到事后發(fā)生糾紛時(shí)才想到求助于律師，但為時(shí)已晚。此外，許多購房者首次涉足房產(chǎn)市場，對(duì)購房風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，難免權(quán)利受損。 2、二手房買賣合同糾紛的成因分析（1） 房屋權(quán)屬不清，存在暇疵未經(jīng)其他共有人書面同意或尚未依法登記取得房屋所有權(quán)證書的交易房屋、買方購買尚未進(jìn)行繼承分割的遺產(chǎn)房屋、開發(fā)商更改底單的房屋、受政策調(diào)整的小產(chǎn)房或經(jīng)濟(jì)適

13、用房等，因這些房屋權(quán)屬不清，導(dǎo)致買賣交易受阻，從而引發(fā)糾紛。尤其在房屋價(jià)格上漲較快的情況下，部分事后反悔的出賣人通常也會(huì)串通第三人以此為由訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。（2） 賣方或買方為追求利益最大化而而違約引起糾紛因房價(jià)漲幅迅猛，賣方為獲取更多利益，二手房買賣的手續(xù)較多，雙方從簽訂買賣合同到房屋過戶之間有較長時(shí)間差，加之房價(jià)快速上漲，出賣方為實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值最大化，寧愿違約也不愿繼續(xù)履行合同，即出賣方本著“價(jià)高者得”的原則，即使雙倍返還定金或違約金不高，但因違約金及定金數(shù)額通常不高，在房價(jià)居高不下的的背景下，出賣人比較違約成本及再次交易將獲得的利潤后，通常選擇承擔(dān)合同違約責(zé)任而違約，實(shí)踐

14、中甚至出現(xiàn)“一房三賣”的情況。另外，買方因?yàn)榉课輧r(jià)格降價(jià)情況下，買方為了追求利益最大化，也存在違約不履行合同，寧愿放棄定金，這樣情況下，造成賣方的損失不僅僅是定金損失，引發(fā)訴訟。（3） 中介機(jī)構(gòu)欺瞞買方，隱藏房屋實(shí)情，導(dǎo)致買方解除買賣合同。二手房交易大多是經(jīng)中介機(jī)構(gòu)居間促成，為確保中介費(fèi)的順利實(shí)現(xiàn)，中介機(jī)構(gòu)在介紹房源信息、房屋質(zhì)量、居住環(huán)境、協(xié)助辦理網(wǎng)簽、貸款、解押、登記等環(huán)節(jié)時(shí)為迎合買方意愿提供虛假信息，隱瞞足以影響買方購房決定的房情，導(dǎo)致合同簽訂后買方以此為由主張解除房屋買賣合同，引發(fā)訴訟糾紛。 （4）買方規(guī)避國家或地方政策及稅收，未能及時(shí)辦理過戶手續(xù)造成的糾紛由于國家政策或地方政策原因，

15、房屋不能及時(shí)辦理過戶，比如由于限購政策，有的購買人沒有達(dá)到購買資格（如在北京五年社保沒有達(dá)到），為此約定購買人具備購買資格后再過戶，有的購買人為省去稅收（比如經(jīng)濟(jì)適用房沒有滿五年過戶稅收高），為此約定在滿五年后過戶。隨著房價(jià)的上漲或遇到房屋拆遷時(shí)，有些人對(duì)原賣價(jià)反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。（5） 政策變化引起的合同情勢變更及其他糾紛。中央及地方政府出臺(tái)的關(guān)于房屋貸款等新政策導(dǎo)致合同簽訂時(shí)的客觀條件發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)一方明顯不利，一方以合同情勢變更為由訴至法院要求解除合同。案件糾紛發(fā)生的時(shí)間節(jié)點(diǎn)多緊臨調(diào)控政策出臺(tái)的前后，具體存在以下幾種情況：買房人以貸款首付比率提高導(dǎo)

16、致其無力承擔(dān)首付，從而無法辦理按揭貸款為由要求解除合同；買房人以因房屋新政的實(shí)施銀行不予辦理貸款，從而無法履行合同為由要求解除合同；買房人因不符合辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)條件，以無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)從而實(shí)現(xiàn)合同目的為由要求解除合同；不具備購房資格的購房者借用他人名義購入房產(chǎn)與登記人之間引發(fā)糾紛；賣房人以買房人不具備購買資格，要求解除合同。 （6）陰陽合同導(dǎo)致履行爭議 在二手房買賣中，買賣雙方在房地產(chǎn)中介公司的操作下通過簽訂陰陽合同的方式偷逃稅款已成為業(yè)界不爭的事實(shí)。由于兩份合同的約定存在一定差異，且文本內(nèi)容大多不規(guī)范、不明確，當(dāng)事人在實(shí)際履行過程中極易出現(xiàn)爭議，從而引發(fā)糾紛。 （7）央產(chǎn)房或國產(chǎn)房過

17、戶受政策限制 央產(chǎn)房即中央直屬機(jī)關(guān)將自管房屋售予職工后，職工取得產(chǎn)權(quán)的房屋。國產(chǎn)房即地方省市直屬機(jī)關(guān)(也包括鐵路房產(chǎn)房)將自管房屋售予職工后，職工取得產(chǎn)權(quán)的房屋。受相關(guān)政策限制，一些央產(chǎn)房、國產(chǎn)房、鐵路房產(chǎn)房不能正常交易過戶。一些被允許上市交易的上述類型房屋，也往往因?yàn)橘u房人未能與單位妥善解決住房面積超標(biāo)等問題，而致使買賣中無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。由此引起的二手房買賣糾紛也占一定比例。（8）雙方對(duì)分期付款比例及支付方式無約定或約定不清。目前買受人與出賣人通常以存量房屋買賣合同范本為其合同文本，而該范本對(duì)首付款、余款比例及支付方式?jīng)]有專門的條款進(jìn)行約定，雙方通常只進(jìn)行口頭約定或進(jìn)行簡單的書面補(bǔ)充協(xié)議，

18、導(dǎo)致糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一詞，違約責(zé)任難以確定。稍后我會(huì)講一個(gè)案例，就是因?yàn)橹Ц斗绞椒矫娴臓幾h，導(dǎo)致違約責(zé)任不清。三、房屋買賣注意事項(xiàng)1、商品房買賣注意事項(xiàng)（1）買受方應(yīng)正確理解銷售廣告與合同之間的區(qū)別，避免銷售欺詐。開發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對(duì)開發(fā)商也是沒有任何約束力的。而 90% 以上的購房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒有或是無法實(shí)地考察辨別真?zhèn)巍Ｒ虼?，購房者在購房時(shí)不應(yīng)把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)，應(yīng)該在簽訂購房合同時(shí)，要求開發(fā)商將廣告中的承諾寫入合同，或作為合同的附件。（2） 要簽好商品房認(rèn)購協(xié)議 商品房認(rèn)購協(xié)議是廣泛存在于商品房銷售中的一

19、種文書，商品房買賣合同糾紛解釋 第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?在審判實(shí)踐中，在適用商品房買賣合同糾紛解釋第4條、第5條審理因認(rèn)購協(xié)議而引發(fā)的糾紛時(shí)，就如何認(rèn)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，各

20、個(gè)法院的理解各不相同，有的法院認(rèn)為，雙方對(duì)于主合同的某些條款無法協(xié)商達(dá)成一致，造成主合同無法簽訂的，就應(yīng)該認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，定金應(yīng)予返還；有的法院認(rèn)為，買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔(dān)保，其本身就有義務(wù)先詳細(xì)了解主合同的內(nèi)容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無法達(dá)成一致為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認(rèn)購協(xié)議的義務(wù)，定金不應(yīng)返還。司法實(shí)踐中，傾向于雙方就合同主要條款達(dá)不成一致意見情況下，開發(fā)商應(yīng)退還購買人定金。 一般情況下，在雙方無法簽訂正式合同的情況下，法院然后決定定金是否應(yīng)予返還，主要考慮以下情況：綜合考慮認(rèn)購書的性質(zhì)，全面審查雙方之

21、間認(rèn)購書的內(nèi)容、無法簽訂正式商品房買賣合同的原因，以及出賣人與買受人是否完成認(rèn)購書約定的義務(wù)。因此，作為買受人，簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議一定要注意認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容，保留蓋章的認(rèn)購協(xié)議，定金或認(rèn)購金收據(jù)，以及履行相關(guān)義務(wù)。 認(rèn)購協(xié)議一般由開發(fā)商來確定，所以簽訂時(shí)候一定要注意。認(rèn)購協(xié)議主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋位置面積等基本情況；價(jià)款計(jì)算方法；簽署正式契約的時(shí)間。上述是必備條款，但是開發(fā)商有時(shí)候?yàn)榱艘?guī)避責(zé)任，會(huì)設(shè)置相關(guān)陷阱，比如利用商品房買賣合同糾紛解釋第5條的規(guī)定，將認(rèn)購書的內(nèi)容的內(nèi)容中加入“商品房買賣合同的主要內(nèi)容”，以此來認(rèn)定該認(rèn)購協(xié)議是房屋買賣合同，達(dá)到買受方不履行購買義務(wù)時(shí)要求購買

22、方承擔(dān)違約責(zé)任的目的，這時(shí)候簽訂認(rèn)購書時(shí)候要慎重。開發(fā)商為規(guī)避責(zé)任和讓購買方承擔(dān)責(zé)任，可能會(huì)寫類似條款“本認(rèn)購書簽訂前，認(rèn)購人已經(jīng)閱讀了商品房買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件，已充分了解房屋相關(guān)信息（包括不利信息），并不持異議”“本認(rèn)購書簽訂前，出賣方已經(jīng)就商品房買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進(jìn)行了公示，認(rèn)購人確認(rèn)，在簽訂認(rèn)購書前，已經(jīng)了解了商品房買賣合同及相關(guān)內(nèi)容，在認(rèn)購書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達(dá)成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認(rèn)購書，返還定金?！边@樣約定就是為了達(dá)到強(qiáng)制購買人簽訂不平等的商品房買賣合同，如果你不同意，就存在喪失定金的可能，因此大家

23、在簽訂認(rèn)購書時(shí)，看見類似條款，一定要慎重。（3） 購房時(shí)輕易不要內(nèi)部認(rèn)購許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前進(jìn)行所謂的內(nèi)部認(rèn)購，特別是在進(jìn)行房屋調(diào)控的今天，很多開發(fā)商資金短缺，內(nèi)部認(rèn)購多是為了讓買房人提前為開發(fā)商建設(shè)資金買單。而對(duì)于購房人來說，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因

24、為內(nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢而麻痹大意。（4） 買受方應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要的資格審查和法定手續(xù)審查。商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。對(duì)于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”、“兩書”?！耙徽铡奔雌髽I(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，首先要

25、清楚房地產(chǎn)開發(fā)商是否具有開發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)。“五證”即國有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證，這些是購房人能否取得產(chǎn)權(quán)憑證的關(guān)鍵。消費(fèi)者如購買現(xiàn)房，還應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，向開發(fā)商了解相關(guān)的驗(yàn)收合格的證明，即“兩書”住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。（5） 房屋買賣合同中的房屋面積誤差如何處理應(yīng)當(dāng)明確具體。一般來講，對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是開發(fā)商違約，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 對(duì)

26、于面積的計(jì)算方法要注意以下方面：設(shè)計(jì)為入戶花園、空中花園等建筑形式與陽臺(tái)相似的均按陽臺(tái)投影面積的一半計(jì)算面積；與陽臺(tái)相連，設(shè)計(jì)或?qū)嶋H建成為放置空調(diào)機(jī)等設(shè)備的構(gòu)筑物，不計(jì)算面積；落地窗、凸窗、飄窗等，其規(guī)劃設(shè)計(jì)及現(xiàn)狀均與樓地面處于同一水平標(biāo)高的，計(jì)算面積；公攤面積的計(jì)算，高層公攤系數(shù)一般在0.180.26之間：多層公攤系數(shù)在0.110.16之間。對(duì)于面積主要注意公攤面積的計(jì)算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那些?，F(xiàn)有法律已經(jīng)就此問題對(duì)購房者進(jìn)行了有力保護(hù)，但購房者要防止開發(fā)商在合同中設(shè)置對(duì)自己不利的因素，這些不利因素一旦存在商品房買賣合同中，比如有的開發(fā)商的合同中約定“產(chǎn)權(quán)部門核定的房屋面積為準(zhǔn)

27、，多退少補(bǔ)”進(jìn)行約定，無論房屋面積出現(xiàn)多大的偏差，買受人都只能“啞巴吃黃連”。比如開發(fā)商約定“買受人如若按照面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)要求退房時(shí)，應(yīng)在出賣人出示測繪單位出具的房屋實(shí)測面積后15日內(nèi)書面向出賣人提出，未在上述期限內(nèi)提出的，將視為買受人放棄要求退房的權(quán)利，并案買受人不退房進(jìn)行結(jié)算。”上述約定就是限制了買受人的退房權(quán)利。 （6）房屋買賣合同中的房屋質(zhì)量條款應(yīng)當(dāng)明確。 購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)、品牌；建材配備清單、等級(jí)，品牌；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以

28、規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。對(duì)墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。 比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。很難追究開發(fā)商的違約責(zé)任。買受人在簽訂合同時(shí)一定要將具體要求、交房標(biāo)準(zhǔn)白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來做依據(jù)。 （7）房產(chǎn)證、國有土地使用證辦理及交付應(yīng)該有

29、明確具體的時(shí)間限制。 最高人民法院商品房買賣合同糾紛解釋第18條的規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；（一），商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二），商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三），商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！睂?shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將辦理產(chǎn)權(quán)的期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應(yīng)力爭在合

30、同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時(shí)間過長，如：365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。對(duì)于交房日期、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要用肯定的語氣，不得使用大概可能等含糊的語句，具體的日期必須約定好，如違約又如何，雙方可以協(xié)商，寫在補(bǔ)充條款里面。房產(chǎn)證、國有土地使用證是購房者證明自己對(duì)房屋具有所有權(quán)的憑證。現(xiàn)有法律已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)證辦理問題做出了明確的規(guī)定，購房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)要注意合同中是否有“陷阱”，將辦證的條件和期限進(jìn)行額外的約定，將辦理?xiàng)l件提高、辦理期限延長等。

31、如果不加以注意，依據(jù)合同約定優(yōu)先的原則，在產(chǎn)權(quán)證辦理爭議問題上購房消費(fèi)者往往處于不利的境地。（8）了解和確定按揭的辦理方法大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申請(qǐng)文件后，就可以放心等待入住了。實(shí)際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對(duì)購房人資信進(jìn)行調(diào)查后，可能不會(huì)批準(zhǔn)提供按揭。實(shí)踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚(yáng)。如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動(dòng)。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對(duì)按揭申請(qǐng)得不到批

32、準(zhǔn)時(shí)如何處理作一明確規(guī)定。 （9） 違約責(zé)任應(yīng)該在平等基且明確具體。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平、不對(duì)等的，對(duì)購房者極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)爭取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。另外，對(duì)于違約責(zé)任的約定一定要明確具體，商品房買賣合同中都會(huì)約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額多數(shù)少得可憐，有的逾期幾年的違約金不過幾百元而已（比如違約金每日按已付房款的萬分之三

33、計(jì)算寫成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)文字)。因此，購房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。同時(shí)，還應(yīng)該約定：規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購房者解除 購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金；由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者要求退房退款時(shí)，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房價(jià)與簽訂合同時(shí)房價(jià)的差額損失；加重開發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。（10） 要注意不可抗力條款 房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國民法通則第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不可避免并不

34、能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 （11）務(wù)必要重視合同附件及補(bǔ)充協(xié)議。合同附件及合同補(bǔ)充協(xié)議是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)管理辦法等

35、，補(bǔ)充協(xié)議條款也常常列為合同附件。顯然，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購房者不但要謹(jǐn)慎對(duì)待合同主文，對(duì)合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。建議購房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對(duì)有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。同時(shí)，一定要注意開發(fā)商會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)主合同中對(duì)自己有利的條款進(jìn)行變更，造成對(duì)自己不利。后面我會(huì)講一個(gè)案例，就是因?yàn)楹鲆暫贤郊昂贤a(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容的，造成自己的損失。（12）對(duì)所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收要認(rèn)真 第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電

36、、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。2、 二手房購房注意事項(xiàng)（1） 全面掌握房屋信息 充分了解所購房屋的真實(shí)情況，比起一手房交易，二手房涉及到的重要信息更多，交易流程也更復(fù)雜，購房者除了要了解“看得見、摸得著”的房屋情況，更要了解包括國家政策、房屋產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的其他信息。 合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。現(xiàn)實(shí)生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)危瑢?duì)

37、房屋交易雙方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU(xiǎn)方式是到相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。 對(duì)于其他信息，買受方一方面到現(xiàn)場看房，應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)了解情況。另外一方面要了解房屋的隱形信息，二手房產(chǎn)權(quán)有多種形式，有商品房、解困房、福利房、限價(jià)房等等，有些二手房屋有抵押、查封的情況，有些則沒辦房產(chǎn)證，有些可能按現(xiàn)有法律規(guī)定不能進(jìn)行交易，房屋內(nèi)原居住人是否有非正常死亡情況或發(fā)生火災(zāi)等情況。不同類型的房屋交易條件不同，需承擔(dān)的交易稅費(fèi)也相應(yīng)不同，有些甚至無法辦理交易過戶手續(xù)。 如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果房屋已被抵押，則

38、須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購買。 如購買的房屋是公房、已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲準(zhǔn)上市交易、預(yù)購公房是否需補(bǔ)足有關(guān)費(fèi)用、公房原單位對(duì)房屋是否保留優(yōu)先購買權(quán)、已購公房參加房改房時(shí)同住成年人的意見等。軍隊(duì)等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問則不宜購買。還有就是了解國家和地方政策，比如現(xiàn)行國家政策規(guī)定，對(duì)購置未滿五年再次出售的房屋將征收營業(yè)稅；比如北京政策對(duì)于出售二套房屋需要繳納營業(yè)稅、個(gè)人所得稅。如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費(fèi)用，在合同不明確該費(fèi)用由誰負(fù)

39、擔(dān)，就很容易釀成糾紛。 此外，房屋除了賣方是否還有其他共有人，房屋是否有出租的情況等等，這些信息對(duì)交易安全有著重大影響，購房者務(wù)必要了解清楚。如存在共有人，買受人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明，最好公證委托書或同意出售的公證書。（2）讓中介提供服務(wù)情況下，不要完全相信中介 由于二手房買賣程序復(fù)雜、合同繁瑣，很多二手房買賣雙方都求助于專業(yè)的房產(chǎn)中介。他們往往對(duì)中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過于信任，對(duì)其提供的文件或合同未經(jīng)仔細(xì)閱讀、考慮便簽名，導(dǎo)致時(shí)候釀成糾紛。 中介提供的多是格式合同，普通人與專業(yè)中介之間難免存在一些信息和法律知識(shí)的不對(duì)稱，中

40、介可能在格式合同中添加一些不公平條款，加重了買賣雙方的責(zé)任，又不將這些條款對(duì)買賣方加以提醒或說明，從而釀成了糾紛。比如在北京的買房人沒有購買資格，中介口頭承諾可以辦理購房資格，誘導(dǎo)當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，但將上述責(zé)任在買賣合同中約定由買房人承擔(dān)，造成購房資格沒有辦理下來買房人要承擔(dān)違約責(zé)任的局面。比如在北京買房人購買房屋是改善居住條件，也就是賣掉自己現(xiàn)有的住房，然后購買新的二手房，中介口頭承諾可以幫買房人在某個(gè)期限內(nèi)出售房屋，忽悠當(dāng)事人簽訂新購二手房的房屋買賣合同，最終原房屋沒有出售，造成其對(duì)新購二手房房主違約。而在這些違約責(zé)任中，中介沒有任何責(zé)任。 中介為了實(shí)現(xiàn)其利益，可能利用各種手段誘使買

41、賣雙方簽訂合同，從而達(dá)到盡快收取中介費(fèi)的目的。比如在合同中加入不公平的條款或是向客戶隱瞞房屋的重要信息。 有些中介由于害怕買賣雙方接觸后就撇開中介自行交易，致使中介公司蒙受中介費(fèi)“走單”的損失，就盡量避免讓買賣雙方見面，甚至合同也是一方簽名后再由中介轉(zhuǎn)交另一方，雙方根本沒有就合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)調(diào)，難免加重了交易雙方的不信任感。更有些中介是賣方的獨(dú)家代理中介，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒

42、消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為 另外，中介代理費(fèi)必須有代理費(fèi)明細(xì)單等內(nèi)容，目前市場上存在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途、價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還做出約定。 購買二手房求助中介，確實(shí)可以減少一些麻煩，但是詳細(xì)了解房屋信息和仔細(xì)閱讀合同這兩點(diǎn)，購房人絕對(duì)不能偷懶。除此以外，買賣雙方還應(yīng)當(dāng)確保自己與交易的另一方直接見面接洽。（3）二手房買賣合同要具體、全面、明

43、確很多人誤以為合同一簽就萬事大吉，沒料到其中的復(fù)雜性，合同內(nèi)容要么不規(guī)范，要么是條款不夠具體、全面、明確，缺乏操作性。簽訂正式的二手房買賣合同，需要注意以下方面：第一，房屋基本信息條款，要確認(rèn)基本信息的真實(shí)性與有效性。合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書。房屋地址要按照房產(chǎn)證件中的房屋地址嚴(yán)格填寫，不得隨意增改文字。只有房地證或房產(chǎn)證中所屬地址才是法律唯一承認(rèn)的房產(chǎn)合法地址，不能按照門口的門牌號(hào)或習(xí)慣稱呼的小區(qū)名稱填寫。房屋面積要按照房地證或房產(chǎn)證上注明的面積填寫。這個(gè)面積是國家經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)測量的面積，也就是法律上承認(rèn)該房屋的

44、權(quán)利面積。因?yàn)?，有部分房屋附有?zèng)送的小院、閣樓、地下室或露臺(tái)等，這部分的面積可能不含在房地證或房產(chǎn)證的面積中，但是需要在合同的其他條款中注明，該房屋交易附帶贈(zèng)送的小院、閣樓、地下室或露臺(tái)等。房屋權(quán)屬要明確注明。私產(chǎn)房要填寫產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名，企業(yè)產(chǎn)要填寫產(chǎn)權(quán)單位名稱，公產(chǎn)房要填寫所屬房管站名稱。如為繼承、贈(zèng)與、法院判決等情況，須賣方出具相關(guān)證明。第二，價(jià)款價(jià)款中應(yīng)約定總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、訂金、尾款等，應(yīng)明確房屋中的設(shè)備和裝修費(fèi)用是否包括在總房價(jià)之內(nèi)，并且明確賠償辦法。在二手房交易過程中，存在著出賣人在出賣房屋時(shí)有部分銀行貸款沒有清償?shù)那闆r，由于辦理過戶時(shí)要求取消銀行

45、抵押，出賣人又無力清償貸款，一般要求買受人替他先行還清貸款的，這時(shí)應(yīng)注意交易安全，一定要約定清楚對(duì)方貸款的具體時(shí)間，盡量將交房的時(shí)間及過戶時(shí)間縮短，同時(shí)加重不能及時(shí)清償貸款的違約責(zé)任，避免糾紛。還有一種情況是買方必須在辦理房屋過戶手續(xù)后貸款才能支付房款，此種情況一定要明確約定若銀行不同意發(fā)放貸款該如何處理。建議條款：乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的7日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的7日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款20的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙

46、方應(yīng)在接到書面通知之起7日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。第三，履行期限、地點(diǎn)、方式 這里主要寫明交房時(shí)間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過戶時(shí)相互配合與協(xié)調(diào)的問題；交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。雙方應(yīng)當(dāng)事前具體計(jì)算交易手續(xù)費(fèi)、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、合同印花稅等稅費(fèi)的具體金額，并在補(bǔ)充條款中明確各種稅費(fèi)的具體承擔(dān)者。應(yīng)具體約定不能履行上述條款的違約責(zé)任條款。 建議條款：甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接

47、及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬分之五計(jì)算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。甲方于 年 月 日仍未交付房屋或者交付的房屋不能經(jīng)過乙方查驗(yàn)的，乙方有權(quán)在7個(gè)工作日內(nèi)單方面解除合同。乙方單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為房屋總價(jià)的20%，甲方應(yīng)在接到書面通知之日起五日內(nèi)以現(xiàn)金形式退還乙方已支付的房價(jià)款，并支付違約金和賠償金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。第四，戶口遷移條款 如果買房人需要在購買房屋中轉(zhuǎn)移戶口，就

48、需要注意該條款的約定，一旦賣房人由于各種原因遲遲不能將戶口遷出，就會(huì)導(dǎo)致買方不能完全實(shí)現(xiàn)購房目的。買賣雙方應(yīng)注意在合同中約定彼此的權(quán)利和義務(wù)，如遷移戶口的期限，賣方如不能在約定期限內(nèi)履行義務(wù)，則要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如向買方支付違約金或買方有權(quán)解除合同。第五，違約責(zé)任需要注意的是，針對(duì)合同中各方的義務(wù)的具體條款，都應(yīng)該有針對(duì)性的進(jìn)行約定違約責(zé)任，比如我之前提到的交房、過戶、付款方面的違約責(zé)任；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。第六，解決爭議的方式這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同

49、意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。第七，合同生效條款雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情形；合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。第八，合同中止、終止或解除條款按照合同法第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。第九，合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款，比如購買人存在無購買資格得可能，可以在合同約

50、定合同權(quán)利由有購買資格的人享有，將房產(chǎn)過戶到有購買資格的人名下。（4） 及時(shí)進(jìn)行預(yù)告登記 買受方在簽訂二手房買賣合同后，應(yīng)及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，使賣方無法對(duì)房屋進(jìn)行再處分，并應(yīng)及時(shí)辦理過戶手續(xù)，避免賣方反悔。 以上就是關(guān)于“商品房買賣糾紛、二手房買賣方面的成因，怎樣應(yīng)對(duì)商品房、二手房可能出現(xiàn)的糾紛”相關(guān)問題的介紹。事實(shí)上，引起二手房買賣糾紛的情況是多種多樣的，廣大購房者除了出現(xiàn)問題后積極應(yīng)對(duì)，用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益，也要做到防患于未然。尤其是在合同的起草上，應(yīng)該約定好相關(guān)的違約條款及責(zé)任條款，為后來可能出現(xiàn)的糾紛做好準(zhǔn)備。所以，建議廣大購房者要咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)律師提供咨詢，必要的時(shí)

51、候可以聘請(qǐng)律師幫助起草合同或者為合同把關(guān)，確保萬無一失，順利購房。專業(yè)的房產(chǎn)律師根據(jù)他多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和法律專業(yè)知識(shí)，會(huì)最大限度的幫助購房者維權(quán)。5、 實(shí)務(wù)中房屋買賣的典型糾紛 商品房和二手房買賣過程中，我們?cè)谔幚戆讣^程中，碰到各種各樣的案件，我下面就商品房買賣及二手房買賣案件中，分別講兩個(gè)比較典型的案例。1、 商品房買賣典型糾紛（1） 商品房認(rèn)購書糾紛案例 商品房買賣過程中，商品房認(rèn)購協(xié)議引起的糾紛是比較常見的糾紛，我前面講到任何正確簽訂認(rèn)購協(xié)議，下面我講一個(gè)小案例，就是發(fā)生糾紛后，如何維護(hù)自身權(quán)益。 李先生為了改善居住條件，準(zhǔn)備將現(xiàn)有的北京市區(qū)的一套房子賣掉，在郊區(qū)購買一套別墅。在購買別墅

52、過程中，開發(fā)商讓李先生簽署商品房認(rèn)購協(xié)議，認(rèn)購協(xié)議約定，李先生在協(xié)議簽訂后十日內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同，否則將不退定金，在簽訂認(rèn)購協(xié)議的同時(shí)，李先生繳納了50萬元認(rèn)購定金。李先生認(rèn)購協(xié)議簽字后，開發(fā)商銷售人員稱認(rèn)購協(xié)議當(dāng)天沒法蓋章，改天來簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)候把認(rèn)購協(xié)議再給李先生。李先生當(dāng)時(shí)覺得，反正要購買房子，認(rèn)購協(xié)議只是一個(gè)定金協(xié)議而已，給不給自己無所謂。李先生回家之后，接到自己現(xiàn)住房屋的購房人的電話，稱無法一次性付款購買他現(xiàn)在居住的房屋。這樣，李先生就無法購買別墅了。李先生就急忙給別墅開發(fā)商銷售人員打電話，稱自己無法購買別墅了，要求退回50萬元定金，開發(fā)商銷售人員當(dāng)時(shí)說要按照定金

53、合同來履行，如果李先生不能在10日內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，將不退還定金。李先生于是找到我們律師事務(wù)所，向我們咨詢相關(guān)問題。如果你們遇到類似糾紛，如何處理呢？下面我就處理這個(gè)案子的過程給大家講一下，也和大家分享一下處理類似糾紛的一些問題。 我之前說過，按照商品房買賣合同糾紛解釋 第四條規(guī)定，如果由于不可歸責(zé)雙方原因無法達(dá)成商品房買賣合同的，定金是要退給購房人的。司法實(shí)踐中，傾向于雙方就合同主要條款達(dá)不成一致意見情況下，開發(fā)商應(yīng)退還購買人定金。因此，我給李先生第一個(gè)意見是積極的和開發(fā)商協(xié)商商品房買賣合同，取得相關(guān)證據(jù)，最后就合同條款無法達(dá)成一致為由，要求開發(fā)商退還定金。第二個(gè)意見是，由于李先生沒

54、有認(rèn)購協(xié)議書，我們需要看到認(rèn)購書的內(nèi)容再做進(jìn)一步分析。這樣情況下，李先生就委托我作為他的律師去協(xié)商商品房買賣合同條款。我們?nèi)ラ_發(fā)商那里之后，就開始全程錄音，首先要開發(fā)商提供蓋章的認(rèn)購協(xié)議書，銷售人員稱認(rèn)購協(xié)議沒有蓋章，現(xiàn)在來簽正式商品房買賣合同了，要不要認(rèn)購協(xié)議無所謂了，我們說還是把李先生簽過的認(rèn)購協(xié)議讓我們看一下，在看了認(rèn)購書之后，發(fā)現(xiàn)一個(gè)重大問題，就是我之前提到的開發(fā)商規(guī)避責(zé)任的條款，即“本認(rèn)購書簽訂前，出賣方已經(jīng)就商品房買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進(jìn)行了公示，認(rèn)購人確認(rèn)，在簽訂認(rèn)購書前，已經(jīng)了解了商品房買賣合同及相關(guān)內(nèi)容，在認(rèn)購書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的

55、條款達(dá)成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認(rèn)購書，返還定金?！边@個(gè)條款對(duì)李先生是非常不利的（李先生事后說之前的認(rèn)購協(xié)議中沒有），但也可能是李先生當(dāng)時(shí)簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)就沒有注意這個(gè)條款。注意到這個(gè)問題后，我們這時(shí)不能就沒看見過這個(gè)條款和銷售人員進(jìn)行爭執(zhí)（這個(gè)條款對(duì)開發(fā)商有利情況下，銷售人員肯定堅(jiān)持李先生看過，同時(shí)會(huì)警覺，對(duì)我們錄音取證不利，爭執(zhí)情況下也無法說明李先生是否知道這個(gè)條款）。我們就讓銷售人員拿商品房買賣合同及附件等材料給我們看，同時(shí)反復(fù)和開發(fā)商銷售人員反復(fù)確認(rèn)這個(gè)合同我們第一次看到過（我們只能從側(cè)面來否定這個(gè)條款），與此同時(shí)，我們和開發(fā)商銷售人員確認(rèn)商品房買賣合同是否能修改？答案是

56、否定的，我們堅(jiān)持要對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行修改，在僵持不下情況下，我們說因?yàn)橘I房事情太大，拿商品房買賣合同回去和家里商量一下。到認(rèn)購協(xié)議確定的最后一天，我們?cè)俅稳ラ_發(fā)商處簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商開始說可以修改合同，等我們修改完合同之后，又說單位領(lǐng)導(dǎo)不同意，無法修改。隨后，我們發(fā)送律師函，將我們與開發(fā)商協(xié)商過程的進(jìn)行了說明，提出了我們要求退回定金的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，提出了開發(fā)商不利條款對(duì)我們無效，并提出我們進(jìn)行了長達(dá)幾個(gè)小時(shí)的相關(guān)錄音，最終開發(fā)商退還了李先生50萬元定金。 這個(gè)案例給我們什么啟示呢，主要有幾個(gè)方面： 一是，簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)，一定要看清條款，又不利條款時(shí)一定不能簽署，否則一旦由于個(gè)人

57、原因造成無法購買房屋情況下，喪失定金。 二是，一定要當(dāng)時(shí)拿回開發(fā)商蓋章的認(rèn)購協(xié)議，不給開發(fā)商修改原認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容、添加對(duì)購買人不利條款的機(jī)會(huì)。 三是，如果你出現(xiàn)意外情況，無法購買商品房情況下，一定不能和開發(fā)商稱自己無法購買商品房了，如果這樣說，你喪失定金的可能性很大。即使確定自己無法購買的情況下，也要在認(rèn)購協(xié)議確定的時(shí)間內(nèi)和開發(fā)商協(xié)商商品房買賣合同的條款，比便確定自己不違約。因?yàn)殚_發(fā)商的商品房買賣合同都是格式的，基本上不會(huì)讓購買人進(jìn)行修改，這樣情況下，你就可以以無法修改商品房買賣合同為由，要求退回定金。 四是，在協(xié)商商品房買賣合同過程中，一定要全程進(jìn)行錄音，有條件的可以進(jìn)行錄像，以取得相關(guān)證據(jù)。

58、 五是，在確定自己不購買商品房情況下，如果自己法律知識(shí)缺乏，最好是請(qǐng)律師參加商品房買賣合同協(xié)商的過程，處理突發(fā)事件和對(duì)你的不利局面。（2）商品房質(zhì)量糾紛案例 2010年9月，張某與某開發(fā)商簽訂商品房銷售合同，約定交房條件為提供相關(guān)的證件資料，并明確購房者在收到房屋交接通知書之日起30日內(nèi)驗(yàn)收交接；驗(yàn)收后簽署房屋交接書，即為房屋正式交付。開發(fā)商未按約于2012年10月1日交付房屋。逾期通知收房，張某驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有門窗等開裂、墻面有裂痕、地板不是約定的品牌、地板有劃痕且不平、墻面有滲漏等諸多質(zhì)量問題，故未接受房屋要求整改。直到2013年5月1日，開發(fā)商修復(fù)完才將房屋交付張某，并辦理交接手續(xù)。張某認(rèn)為，開發(fā)商交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，嚴(yán)重違約逾期交房達(dá)到7個(gè)月，故要求開發(fā)商賠償雙倍的設(shè)備設(shè)施差價(jià)、支付逾期交房的違約金。開發(fā)商開庭時(shí)辯稱，該房屋已于2012年12月1日取得證件資料具備交房條件，已通知張某收房，張某于2012年12月7日已驗(yàn)收房屋并簽署交房驗(yàn)收表，但張某以房屋質(zhì)量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務(wù)。法院經(jīng)審理后確認(rèn)雙方的交房時(shí)間為2012年12月7日，開發(fā)商只承擔(dān)約定交房