養(yǎng)老diacritics專題研究課件

1、,養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究,養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:,對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。 借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會挖掘:,人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。 政府政策的支持。,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：,創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計! 養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！ 養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營成本應(yīng)精心測算! 國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！ 迅速尋找項目的核心競爭力! 有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式! 認(rèn)識入市風(fēng)險并設(shè)定相應(yīng)的解決方案! 在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!,研究框

2、架：,art1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論 part2：市場研究 part3：產(chǎn)品打造 part4：發(fā)展前景分析 part5：風(fēng)險評估,1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念,養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。 養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。,2.與一般住宅的差異性,消費群的專一性它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”； 產(chǎn)品設(shè)計的特殊性住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點； 社區(qū)活動的廣泛性在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。 所以

3、，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。,3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展,老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅。,養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。,醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。,普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會工作者”動員住進(jìn)養(yǎng)老院。,養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院,小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老

4、年群體。,日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需求。,幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合,老年公寓代表案例：臺灣老年公寓,養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社區(qū),CCRC（continuing retirment community)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū) 美國相對歐洲及其他發(fā)達(dá)國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當(dāng)前的老齡化階段較為接近。 美國ccrc社區(qū)采取自費的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。,CCRC區(qū)域劃分： 獨立生活區(qū) 協(xié)助生活區(qū) 專業(yè)護(hù)理區(qū) 老年癡呆照顧區(qū),CCRC社區(qū)參考點：,CCRC居民,住院照顧方面 天數(shù)短、次數(shù)少,一般保守老人,

5、比較,平均價格貴、次數(shù)多時間長,在護(hù)理之家照顧方面 次數(shù)、天數(shù)多,在護(hù)理之家照顧方面 次數(shù)、天數(shù)少,在機(jī)構(gòu)式照顧方面 居住天數(shù)較多、花費較少,在機(jī)構(gòu)式照顧方面 居住天數(shù)較少、花費較多,雖然CCRC住民在住入護(hù)理之家，所花費的醫(yī)師照顧費用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社會族群。但在門診上花費的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。,.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式,模式,詮釋,產(chǎn)品,4.產(chǎn)品形態(tài),“候鳥式”養(yǎng)老 廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”。 ”度假養(yǎng)老基地“模式 超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可

6、按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。 超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對這部分物業(yè)持有運(yùn)營，出售使用權(quán)。,典型案例,典型案例,居家養(yǎng)老 以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會化服務(wù)。,例如： 日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。 一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長期居住等服務(wù)在一個服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時有助于保持護(hù)理的連續(xù)性，可以與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。,國內(nèi)的CCRC社區(qū),典型案例

7、,三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)國內(nèi)的CCRC社區(qū) 產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè) 形成多元產(chǎn)業(yè)集群 構(gòu)筑復(fù)合型社區(qū). 整體功能設(shè)計包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題 酒店（會所）、養(yǎng)生運(yùn)動中心；主題養(yǎng)生谷； 養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等 經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會員卡 通過返本銷售入住、反向抵押貸款、 房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。,.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式,典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式,北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時還采取了“反按揭”方法和“置換”方法。 “反按揭”即老人同意后，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)。 ”置

8、換“即將原有的住房與之進(jìn)行等價換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價返還繼承人。,.住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式,5.目標(biāo)客戶群,階段階段：絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者。 時限特征：老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)。 行為特征：自主消費 思想特征：消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少。 質(zhì)量特征：老年消費對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費。 內(nèi)在特征：休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大。,目標(biāo)客戶群的消費特征,“以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨立型老年公寓的費用； “以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房

9、與老年公寓的住房進(jìn)行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價養(yǎng)老”的方式，老年人不僅可以實現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得。 “倒按揭”在發(fā)達(dá)國家中是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評估公寓價值和測算人均壽命之后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費，直到其故世，屆時，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實際上還含有人壽保險的意義。,目標(biāo)客戶群的消費方式,6.融資問題,國際養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商主要有三類： REITs作為上市公司更關(guān)注租金收益

10、的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長期持有； 私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣； 非盈利性組織主要利用捐贈資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。,國內(nèi)目前的融資機(jī)構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。,art2：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析,有少量相關(guān)政策， 但還缺少政策支持。,與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)、婚介中心。,商業(yè)銀行、 房地產(chǎn)基金、 房地產(chǎn)投資信托,國內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)較少， 國外較多：美國SASAKI設(shè)計公司、 美國K.J.A建筑事務(wù)所、丹麥KAB集團(tuán)。,1.養(yǎng)老地產(chǎn)市

11、場環(huán)境分析,融資 機(jī)構(gòu),規(guī)劃設(shè) 計資源,政策 環(huán)境,社區(qū)服 務(wù)資源,2.我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r,我國1999年成為老年型的國家，是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。 20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達(dá)到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。,資料來源：人口研究,3.國內(nèi)老年人的居住模式,B、購買房屋居住,A、自行建房居住,

12、C、租房居住,資料來源：人口研究,4.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀,現(xiàn)有的開發(fā)模式：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式,政府 福利型,政府 收益性,企業(yè) 盈利型,北京香山老年公寓,山東威海老年公寓,鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄,山東省標(biāo)準(zhǔn)最高的、規(guī)模最大的社會福利服務(wù)機(jī)構(gòu),由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營,北京太陽城,福利型養(yǎng)老院,盈利型型養(yǎng)老院，老年公寓,老年公寓，養(yǎng)老社區(qū),特點：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀,1、大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發(fā)模式成熟，市場潛力巨大。 2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式 以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及

13、麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。 3、山地養(yǎng)老模式 以黃山、武夷山、廬山為代表。 4、熱帶、亞熱帶避寒模式： 三亞獨特的模式。,主要分布區(qū)域：目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟,小結(jié)：企業(yè)營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點、以租售方式為主,企業(yè)營利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀： 目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式,根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等。,基本操作模式： 將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來進(jìn)行。,

14、5.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢,規(guī)?；弘S著市場的進(jìn)一步發(fā)展，質(zhì)高價低的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；?。 郊區(qū)化：滿足對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠(yuǎn)離城市，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)。 科技化：為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，帶來更方便、安全的全方位保障。 建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點。 功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體 社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。,適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)

15、發(fā)展的創(chuàng)新手段：,6.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新,創(chuàng)新手段,房屋置換、兩代買、 以房養(yǎng)老、分時度假、 私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、 上市、信貸、 企業(yè)債、政府債,中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場需求也是不可抑制的。,發(fā)展前景,機(jī)會點一,老齡人口增長速度快，城市空巢家庭比例增加過快，對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求增加。,數(shù)據(jù)來源：2000年全國第五次人口普查報告；2010年全國第六次人口普查報告,全國老齡人口統(tǒng)計表,2010年至2050年，中國60歲以上的人口將

16、由現(xiàn)在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未來5年，中國老年人口將達(dá)2億，占總?cè)丝诘?5%。在廣州，60歲以上老人在2007年突破了100萬大關(guān)。,機(jī)會點二,老年消費者收入提高，消費能力增強(qiáng)。,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現(xiàn)； 隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。 未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費支持。,機(jī)會點三,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足,福利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足，2010年，居住在福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人數(shù)不足高齡人口總數(shù)的0.54%。 營利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足: 國內(nèi)

17、開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功的更是鳳毛麟角。,數(shù)據(jù)來源：策略研究周報,機(jī)會點四,政策的支持，“適居養(yǎng)老”概念的提出,財政部和稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅200097號）； 2006年頒發(fā)的國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知（國辦發(fā)20066號）； 2009.4.1海南政協(xié)提案關(guān)于大力推進(jìn)我省異地養(yǎng)老度假項目建設(shè)的建議。 “十二五”規(guī)劃綱要提出，鼓勵社會資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡適居養(yǎng)老概念,市場不成熟，商業(yè)模式仍需探索 ，創(chuàng)新贏得先機(jī)。,機(jī)會點五：,養(yǎng)老地產(chǎn)這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜

18、。從更長遠(yuǎn)的層面來看，對于大多數(shù)開發(fā)商來說，受限于資金壓力，開發(fā)商采取“銷售+持有運(yùn)營”的方式運(yùn)作更為現(xiàn)實。比如康乃馨，二期10萬平米療養(yǎng)型精裝公寓和養(yǎng)生型住宅已全面啟動，在這一公寓中，有帶租約銷售的商務(wù)公寓，也可以直接采取租賃方式。 “未來養(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的?！崩钪鼐疟硎?，老年社區(qū)房產(chǎn)可能會采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。,.構(gòu)建開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商角色分離的金融生態(tài),中國養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險，經(jīng)營收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營的截然分開勢在必行。其發(fā)展需要把開發(fā)商、投

19、資商、運(yùn)營商的角色進(jìn)行分離，促使養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)的發(fā)育，并逐步構(gòu)建這一生態(tài)鏈資金成本最低、規(guī)?；俣茸羁臁⒖箾_擊能力最強(qiáng)的優(yōu)勢。 問題的核心是如何對養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險收益進(jìn)行合理分配，實現(xiàn)整個系統(tǒng)的低成本平穩(wěn)運(yùn)行。,美國養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)中風(fēng)險收益分解與匹配,1.如何打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn),.六大核心要素，打造成功養(yǎng)老地產(chǎn),項目選址：環(huán)境良好，交通便捷，場地周邊活動安全，生活氣息濃郁。 規(guī)劃設(shè)計：應(yīng)該從老年住宅的特點出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。 單體設(shè)計：單體設(shè)計以別墅、多層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮。 色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利

20、于老人辨認(rèn)。,戶型設(shè)計：保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個健康的生活環(huán)境； 室內(nèi)設(shè)計：從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計、電器照明設(shè)計，乃至門窗的選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)體現(xiàn)出對居住者的細(xì)膩關(guān)懷。,.產(chǎn)品設(shè)計原則,心理：環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間。,設(shè)計：從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護(hù)理人員等方面對應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到緊急時刻可立即采取措施；,交流：盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；,建筑：從建筑人類工程學(xué)的觀點出發(fā)，在家

21、具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；,區(qū)位：北京順義區(qū)潮白河畔 定位：“世界級的高尚退休社 區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者” 規(guī)模：總建筑面積70萬平方米 物業(yè)類型：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、中式四合院、公寓 客戶來源：主要來源北京,2.典型案例,北京太陽城：國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一,別墅,別墅,成功點之1：針對不同人群，設(shè)計較為豐富的住宅物業(yè)形態(tài),東方太陽城醫(yī)院（一級綜合性醫(yī)院） 東方嘉賓國際酒店，五星級標(biāo)準(zhǔn) 大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街 康體中心，各類球館、溫泉游泳池 5萬平米太陽會所，商務(wù)會議，餐飲休閑 匯佳幼兒園,成功點2：六重成品配套滿足各大需求, 約2000畝潮白河 近10萬株原生樹

22、近20萬平米社區(qū)生態(tài)湖 75萬平米運(yùn)動休閑綠地 節(jié)能環(huán)保的水源地源熱泵系統(tǒng) 高達(dá)4000個/立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放,成功點3：良好的自然環(huán)境,太陽城醫(yī)院：專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備、由北京市老人病研究中心選派、定期體檢，提出保健計劃、專業(yè)急救中心、全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)。,老年大學(xué)：北京第一家社區(qū)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多重課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部份課程由社區(qū)老人擔(dān)任教師,社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕種的農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作，很多老人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺,成功點4 ：針對老年人需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等,音樂會合唱團(tuán)

23、,太極俱樂部活動,棋牌俱樂部,國際風(fēng)箏文化節(jié),舉辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié) 舉行了3次新年音樂會 社區(qū)組織的俱樂部 乒乓球俱樂部、太極俱樂部、 棋牌俱樂部、釣魚俱樂部 業(yè)主自發(fā)的俱樂部 太極俱樂部、音樂沙龍、 健身俱樂部等,成功點5：多彩的精神文化生活,養(yǎng)老地產(chǎn)要配套完整的，可應(yīng)對緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)。 要擁有豐富的、滿足不同需求的康復(fù)運(yùn)動和娛樂配套設(shè)施。 具有復(fù)合精神和價值需求的老年人服務(wù)功能，滿足自我價值的實現(xiàn)。 針對養(yǎng)老客戶的無障礙設(shè)計。 養(yǎng)生跟養(yǎng)老相結(jié)合。,小結(jié)：,“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的龐大市場預(yù)示著中國“夕陽產(chǎn)業(yè)”正在成為蒸蒸日上的朝陽產(chǎn)業(yè)。然而，因為缺乏配套政策和監(jiān)管，持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險，經(jīng)營收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營的截然分開勢在必行，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著很大風(fēng)險。,風(fēng)險評估,新興市場不穩(wěn)定,風(fēng)險評估一,老年地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風(fēng)險。由于人們多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險意識很強(qiáng)，行事謹(jǐn)慎等原因，是老年地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風(fēng)險。,政策優(yōu)惠無保障,由于老年地產(chǎn)的帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對老年地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是老年地產(chǎn)的投