濟(jì)南市大觀電影城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(20200918204736)

1、濟(jì)南市大觀電影城可行性研究報(bào)告目錄第一部分：項(xiàng)目概論 一、項(xiàng)目基本情況 二、可行性研究依據(jù)和范圍 三、項(xiàng)目發(fā)展依據(jù) 四、主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 五、結(jié)論 第二部分：土地基本情況 一、土地自然情況 二、土地性質(zhì)分析 三、土地市場(chǎng)分析 第三部分：城市及區(qū)域市場(chǎng)分析 一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 二、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 四、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 五、宗地周邊區(qū)域市場(chǎng)研究 六、市場(chǎng)分析結(jié)論 第四部分：項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目整體定位 二、規(guī)劃布局分析 三、產(chǎn)品定位及戶型設(shè)計(jì) 四、銷售價(jià)格定位 五、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定位 第五部分：經(jīng)濟(jì)效益分析 一、經(jīng)濟(jì)測(cè)算依據(jù) 二、項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成 三、三項(xiàng)費(fèi)

2、用與稅金 四、各類產(chǎn)品銷售價(jià)格 五、分期開發(fā)、銷售設(shè)想 六、項(xiàng)目資金計(jì)劃 七、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算結(jié)論 第六部分：結(jié) 論 一、項(xiàng)目名稱：濟(jì)南市大觀電影城二、項(xiàng)目提出的背景大觀電影院始建于 1932 年，位于濟(jì)南市的商業(yè)中心的大觀 園商場(chǎng)內(nèi)，地理位置優(yōu)越、交通方便、人員流量大。 1991 年在市文 化局、市影劇公司的關(guān)心和支持下，自籌資金 1000 多萬(wàn)元，對(duì)己使 用了幾十年的老影院進(jìn)行了徹底的改造，建筑面積由原來(lái)的 1800 平 方米擴(kuò)大到 3600 平方米。建成了全省第一家 70mm 道爾貝八聲道立 體聲超大銀幕影院。 十幾年來(lái)， 經(jīng)過(guò)不斷的對(duì)影院技術(shù)和設(shè)備的更新 和改造，形成了具有三個(gè)放映廳、三個(gè)

3、錄像廳、招待所、賣品部為一 體的多功能娛樂(lè)場(chǎng)所， 影院的技術(shù)、設(shè)施和觀影環(huán)境在全省是最好的， 先后建成了全省第一家數(shù)碼電影廳和 3D 立體電影廳，影院的票房收 入一直處于全省首位。 “看電影到大觀”已經(jīng)成為濟(jì)南觀眾的共識(shí)。 影院連續(xù)多年獲得市級(jí)文明先進(jìn)單位、 衛(wèi)生先進(jìn)單位和安全文明業(yè)戶 等榮譽(yù)，為濟(jì)南市的精神文明建設(shè)做出了一定的貢獻(xiàn)。但是， 目前 大觀電影院的空間己達(dá)到了極限， 目前的設(shè)施和設(shè)備已經(jīng)滿足不了觀 眾的需求， 其建筑風(fēng)格也與省會(huì)城市基礎(chǔ)建設(shè)的步伐相差甚遠(yuǎn)， 因此 急需建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的符合濟(jì)南 “十五”期間城建工作要求的現(xiàn)代化 的電影城。三、項(xiàng)目提出的理由濟(jì)南市現(xiàn)有 5 家專業(yè)影院，

4、現(xiàn)在除大觀電影院是以放映電影為主 營(yíng)業(yè)外，其他幾家影院都不以放映電影為主業(yè)，有的已停業(yè)多年，有 的己轉(zhuǎn)做它行。 大部分影院設(shè)施陳舊， 技術(shù)和設(shè)備由于缺乏資金而得 不到維修和更新，各影院負(fù)債累累，人員臃腫，大堂式的單廳放映和 環(huán)境的臟亂差嚴(yán)重影響著影院的發(fā)展， 失去了大量的觀眾， 已極不適 應(yīng)人們對(duì)文化娛樂(lè)的高品位需求。但是，北京、上海、成都、武漢等 城市確是另一種景象，他們借助巨大的資金投入和先進(jìn)的管理模式， 已經(jīng)在低迷的電影市場(chǎng)中取得了驕人的成績(jī)，他們已經(jīng)向著電影超 市，多廳，多功能發(fā)展 （包括餐飲、游藝、健身、購(gòu)物等 ），一個(gè)影院 可以同時(shí)放映多部影片，觀眾可以隨到隨看，不用等待，觀眾不是

5、為 了看某個(gè)電影而到影院去， 而是到影院以后再選擇看什么電影。 影院 基本上都座落在市中心的繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，從放映設(shè)備、音響、座椅的 舒適度和整個(gè)的觀影環(huán)境以及影院的電影氛圍和規(guī)范化的服務(wù)等， 都 大大的超過(guò)了濟(jì)南市的所有影院；電影的票房收入更不能與之相比， 差距甚遠(yuǎn)。例如：上海的環(huán)藝電影城，北京的華星國(guó)際影城，成都的 太平洋影城等年票房收入都在 2000 萬(wàn)元以上，己成為當(dāng)?shù)氐睦惔?戶。而我們?nèi)〉钠狈渴杖氩贿^(guò) 1000 萬(wàn)元，還不到一家影院的一半。 我省的票房收入在全國(guó)排在倒數(shù)前幾名， 這和山東經(jīng)濟(jì)大省的形象及 不相稱。濟(jì)南是山東省的省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，有著 得天獨(dú)厚的歷史文

6、化資源和旅游資源， 按照省委、 省政府提出的把濟(jì) 南建設(shè)成具有新世紀(jì)現(xiàn)代化氣息的省會(huì)城市的要求和 “十五”期間濟(jì) 南城建工作高起點(diǎn)規(guī)劃、 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、 高效能管理的原則和大力推進(jìn) 特色建設(shè)基礎(chǔ)工程、 形象工程和便民工程的要求。 建成后的大觀電影 城地處繁華的商業(yè)中心是集電影、購(gòu)物、書市、音像超市、客房、名優(yōu)美食城、游藝城、咖啡廳、網(wǎng)吧、書吧、健身房等為一體的綜合性 的大型文化娛樂(lè)場(chǎng)所。五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，先進(jìn)的設(shè)備，現(xiàn)代化的管理， 必將給我市增加一個(gè)城市建設(shè)的亮點(diǎn)。三、項(xiàng)目選址 大觀電影城建設(shè)地址：影城位于大觀園商場(chǎng)內(nèi)大觀電影院原 址 （占地 209 畝 ），另需要征地 26 畝 （需要拆遷大觀電影

7、院宿舍樓 和南面的民房 ），建筑面積約 2500 平方米，拆遷費(fèi)用 800多萬(wàn)元。大觀電影城位于繁華的大觀園商場(chǎng)內(nèi)，大緯二路、經(jīng)四路是 濟(jì)南市的主要交通干道， 20 多條公交線路經(jīng)過(guò)該區(qū)域，商場(chǎng)云集， 交通非常方便， 是通向濟(jì)南市各個(gè)方向的中心樞紐， 是一個(gè)理想的建 設(shè)場(chǎng)所。四、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 新建的大觀電影城總占地面積 47 畝（3300平方米），建筑總面積 23100平方米，共 7層（包括地下一層 ）?？偼顿Y 153 億元。地下一層：建筑面積約為 3300 平方米，主要為停車場(chǎng)、水泵房、 配電室、空調(diào)控制系統(tǒng)等。一層：建筑面積約為 3300 平方米，設(shè)圖書超市、音像超市、電 影放

8、映歷史展覽廳。二層：建筑面積約為 3300 平方米，設(shè)風(fēng)味美食城。三層：建筑面積約為 3300 平方米，主要設(shè)大型網(wǎng)吧、咖啡廳、 書吧等。四層：建筑面積約為 3300 平方米，主要設(shè)客房、招待會(huì)議場(chǎng)所。五層：建筑面積約為 3300 平方米，設(shè)游藝城、健身房、棋社、 牌社、量販?zhǔn)?KTV 。六層：建筑面積約為 3300 平方米，共設(shè)十個(gè)電影廳，其中二個(gè) 400座超大銀幕放映廳，兩個(gè) 200 座的放映廳，四個(gè) 100座的小放映 廳，總座席 1600 個(gè)。六層樓頂：建筑面積約為 2000 平方米，球幕天文科普教育電影 廳。六、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)1、電影：總共有 1600 座位，按照 10的上座率計(jì)算，每天每個(gè) 放映廳放映電影六場(chǎng)， 電影票按每張 12 元計(jì)算，每天的票房收入為： 11 萬(wàn)多元，年票房收入為： 4147萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 1359萬(wàn)元。2、其他項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)由于不是我們的專長(zhǎng)，可以以出租或其他的 方式進(jìn)行招商和合作。 如果以大觀園現(xiàn)在的租價(jià)每平方米每天 4 元計(jì) 算（電影院由我們自己經(jīng)營(yíng) ），5 層（除電影院一層和地下室一層 ）按使用 面積 11500平方米計(jì)算，一 天租金 46000元，一個(gè)月為 138 萬(wàn)元， 一年為 l 656 萬(wàn)元。