武漢市集體土地上房屋拆遷補償標準及方式

1、.城中村改造成本核算方式1、開發(fā)用地供地地價 ( 土地掛牌底價 )=( 還建安置成本 +本宗地地價 )x1 15+整合開發(fā)用地成本 +整合開發(fā)用地政府規(guī)費。2、實際成本法是根據(jù)改造中發(fā)生的主要成本測算的。用于對政策法測算的土地掛牌底價進行校核。實際改造成本 =還建安置成本 +拆遷補償費 +規(guī)劃設計費 +勘測定界費 +規(guī)劃咨詢費 +供地附圖測量費 +新增建設用地有償使用費 +耕地開墾費 +還建房項目的配建公共服務設施的建設成本 +整合開發(fā)用地成本 +整合開發(fā)用地政府規(guī)費。集體土地征用征地主要指國家出于公共利益的需要， 按照法定程序強制征用農(nóng)民集體所有土地，并根據(jù)補償標準一次性給予被征地者（包括土

2、地所有權(quán)人、使用權(quán)人以及土地承包經(jīng)營權(quán)的發(fā)包人、承包人、轉(zhuǎn)包人等）一定的貨幣補償，有的還必須按照要求進行必要的就業(yè)安置。一般來說，只要是出于公共利益的需要，對于屬于農(nóng)民集體所有的土地都可以進行強制征用。但是，我國為了保護耕地，嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地的行為。報批基本流程征地申請 政策審查 勘測定界 發(fā)布征地預公告 征地調(diào)查 社會保障情況調(diào)查 社會保障方案審查 組織征地聽證 征地報批 繳納報批費用 報批流程詳解一、征地申請：項目業(yè)主根據(jù)國家和自治區(qū)征地報批的有關(guān)規(guī)定，向市國土資源局提出建設項目征地申請。教育資料.征地申請須提交的材料包括：項目征地申請報告、建設項目用地預審批復文件、項目審批文件（項

3、目核準或項目備案材料）、項目用地規(guī)劃范圍圖相關(guān)資料等。屬單獨選址建設的項目，需提交地質(zhì)災害和壓礦評估報告?zhèn)浒肝募豁椖可婕罢加谜加昧值氐?，需提交林地批準文件；項目涉及土地復墾的，需提交土地復墾方案審查意見。二、政策審查。市國土資源局對項目業(yè)主提交的征地申請材料進行審查，符合征地條件的，將征地任務分解、下達給轄區(qū)人民政府、市征地拆遷辦及相關(guān)部門，并由項目業(yè)主委托測繪技術(shù)單位（市國土資源信息中心）開展土地勘測定界工作。三、勘測定界。轄區(qū)人民政府組織被征地群眾配合市國土資源局、市征地拆遷辦、測繪技術(shù)單位實地踏勘征地范圍和權(quán)屬界線，測繪地形、地物和地貌，核定土地地類等工作；四、發(fā)布征地預公告。市征地拆

4、遷辦根據(jù)土地勘測定界初步結(jié)果，擬訂征收土地預公告（送審稿），經(jīng)市國土資源局審核后，報市人民政府發(fā)布征收土地預公告。市國土資源局將征收土地預公告轉(zhuǎn)市征地拆遷辦交由轄區(qū)人民政府在被征收土地所在的鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）進行張貼、公告，同時抄送市勞動和社會保障局、市農(nóng)業(yè)局、市公安局、市民政府局等相關(guān)單位；五征地調(diào)查。市國土資源局組織轄區(qū)人民政府、市征地拆遷辦及相關(guān)部門對征地涉及的土地權(quán)屬、地類、面積進行調(diào)查，調(diào)處土地、房屋權(quán)屬糾紛，核定被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織人均耕地面積和征地前后人均耕地變化情況，地上建（構(gòu)）筑物和附著物的種類、數(shù)量、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)等情況。轄區(qū)政府及其征地拆遷辦組織被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、

5、土地承包經(jīng)營戶及相關(guān)權(quán)利人在征地情況調(diào)查表、征收土地面積確認表及征地地上附著物補償?shù)怯洷淼日鞯貓笈牧仙虾炞?、確認并報送市征地拆遷辦；六、社會保障情況調(diào)查。轄區(qū)人民政府在市征地拆遷辦、市勞動保障局、市民政局及市衛(wèi)生局的指導下，調(diào)查征地涉及土地承包經(jīng)營戶人口、戶數(shù)及其就業(yè)、社會保障情況，編制被征地農(nóng)民花名冊，核定符合社會保障條件的人口、戶數(shù)，計算被征地農(nóng)民社會保障費用及政府、個人的分擔份額，擬訂被征地農(nóng)民社會保障實施方案（征求意見稿），按規(guī)定公示后，報送市征地拆遷辦審核、市勞動保障局審定；七、社會保障方案審查。市勞動保障局對轄區(qū)人民政府、市征地拆遷辦報送的被征地農(nóng)民社會保障實施方案及相關(guān)資料進行

6、審查，出具被征地農(nóng)民社會保障方案審查意見并抄送市征地拆遷辦、市國土資源局；如屬報國務院審批征地的建設項目，上報自治區(qū)勞動和社會保障廳出具被征地農(nóng)民社會保障方案審查意見，并送市征地拆遷辦、市國土資源局；八、組織征地聽證。市征地拆遷辦對轄區(qū)人民政府及相關(guān)部門報送的征地材料進行審查，擬訂征地聽證告知書，報市國土資源局審定后，由轄區(qū)人民政府將征地聽證告知書送達被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、土地承包經(jīng)營者及相關(guān)權(quán)利人；對申請聽證的，由市國土資源局依法組織召開征地聽證會；教育資料.九、征地報批。市征地拆遷辦根據(jù)征地報批材料齊備情況，按照有關(guān)規(guī)定擬訂征地報批“一書四方案”，收集和組織征地報批相關(guān)資料并協(xié)調(diào)市財政局

7、或項目業(yè)主單位落實征地報批費用后，將征地報批材料送市國土資源局審核后報市人民政府、自治區(qū)人民政府（或國務院）審批；十、繳納報批費用。市財政局根據(jù)自治區(qū)國土資源廳繳費通知單、市國土資源局繳費函及征地報批費用上繳財政單據(jù)，辦理征地報批費用上繳和入庫工作，由市國土資源局協(xié)調(diào)自治區(qū)國土資源廳辦理建設用地審批手續(xù)。批準流程當征地的對象屬于基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35 公頃的、 或者其它土地超過 70 公頃三種情況的，必須由國務院批準。不屬于這三類土地的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征地的程序分前后銜接的兩大塊，即征地的批準程序和征地的實施程序。在征地過程中，征地的對象必須

8、符合城市規(guī)劃的規(guī)定。所有土地必須得到相關(guān)部門的批準方能征用。（一）征地的批準程序征地的批準程序：1、建設項目依法經(jīng)國務院或省政府批準。2、建設單位向市、縣政府地政部門提出建設用地申請。3、市、縣政府地政部門審查后擬訂征用土地等方案。4、經(jīng)市、縣政府同意后逐級上報。5、征用土地等方案依法由國務院或者省政府批準。（二）征地的實施程序征地的實施程序：1、發(fā)布征地公告（ 1）發(fā)布機關(guān)：市縣政府。（ 2）發(fā)布范圍：被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村。（ 3）公告內(nèi)容：批準征地機關(guān)、批準文號、征用土地用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補償?shù)钠谙薜?。教育資料.（ 4）發(fā)布后果：公告發(fā)布

9、后搶栽、搶種的農(nóng)作物或搶建的建筑物不列入補償范圍。2、辦理征地補償?shù)怯洠?1）登記機關(guān)：征地公告指定的政府地政部門。（ 2）登記申請人：被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人。（ 3）登記期限：征地公告規(guī)定的期限。（ 4）登記所需材料：土地權(quán)屬證書證書、地上附著物產(chǎn)權(quán)證明等文件。（ 5）不辦理登記的后果：不列入補償范圍。3、擬訂征地補償安置方案（ 1）擬訂機關(guān)：市、縣政府地政部門會同有關(guān)單位。（ 2）擬訂根據(jù)：土地登記資料、現(xiàn)場勘測結(jié)結(jié)果、經(jīng)核對的征地補償?shù)怯浨闆r、法律法規(guī)規(guī)定的征地補償標準。（ 3）方案內(nèi)容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。（ 4）方案公告： 市、縣政府地政部

10、門在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、 村公告方案，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。（ 5）報批：由市、縣政府地政部門報市、縣政府批準。4、確定征地補償安置方案 確定和批準機關(guān)：市、縣政府（并報省政府地政部門備案）。5、實施征地補償安置方案（ 1）組織實施機關(guān)：縣級以上政府地政部門。（ 2）費用支付：在方案之日起 3 個月內(nèi)全部支付給被征地的單位和個人，未按規(guī)定支付費用的，被征地的單位和個人有權(quán)拒交土地。6、土地交付被征地單位和個人應當按規(guī)定的期限交付土地。（三）征地補償費用項目1、土地補償費 用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。2、青

11、苗補償費用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。教育資料.3、附著物補償費 用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。4、安置補助費、 用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。（四）征地補償標準數(shù)額1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。2 、土地被征用前 3 年平均年產(chǎn)值的確定（有關(guān)土地補償費、安置補助費的補償標準）：按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。3 、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能

12、使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 30 倍。（五）補償費用的管理和歸屬各項補償費用由被征地單位收取后，按如下方式處理：1、土地補償費、依法應支付給集體的安置補助費、集體所在的青苗補償費和附著物補償費，由被征地單位管理和使用。2、青苗補償費和附著物補償費歸青苗和附著物的所有者所有。3、安置補助費的歸屬、使用：（ 1）由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由其管理和使用。（ 2）由其他單位安置的，支付給安置單位。（ 3）不需要統(tǒng)一安置的，發(fā)放給安置人員個人或經(jīng)被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險

13、費用。征地地上附著物補償征地地上附著物補償包括：房屋拆遷補償、 地上附屬物補償和拆遷過渡期補償。教育資料.拆遷房屋補償目前我國的拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和農(nóng)民自建 3 種方式。一、實行貨幣補償?shù)模泿叛a償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補償價和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價。計算公式分別為：（ 1）被拆遷集體土地住宅房屋補償價 =被拆遷集體土地住宅房屋補償單價被拆遷居住房屋建筑面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級分別計算合并補償。（ 2）宅基地所有權(quán)區(qū)位補償價=宅基地綜合補償單價核定的宅基地土地補償面積。附：未超過批準使用期限的

14、臨時建設房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償單價由市國土房管局根據(jù)武漢市國民經(jīng)濟發(fā)展水平、武漢市市國有土地所有權(quán)基準地價、房地產(chǎn)市場變化情況予以適當調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準后定期公布。二、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準建筑面積低于 50 平方米 / 人的，按人均 50 平方米核定；一人戶，按 80 平方米核定；獨生子女戶多計 50 平方米。三、實行農(nóng)民自建，應符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，并按相關(guān)規(guī)定進行建設。（一）本村集體經(jīng)濟組織尚有宅基地，可以安排宅基

15、地給被拆遷人自建住宅或由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設住宅。1如由被拆遷人自建， 拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償，對集體經(jīng)濟組織按照宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價給予補償。2如由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設住宅， 拆遷人按本規(guī)定第九條的有關(guān)規(guī)定給予村集體經(jīng)濟組織補償，由村集體經(jīng)濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。（二）本村集體經(jīng)濟組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設用地供村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設用地等手續(xù)和支付相關(guān)費用，對村集體經(jīng)濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償。教育資料.過渡期內(nèi)的臨時安置補助費一、搬遷補助費（含電話、有線電

16、視、空調(diào)、水表、電表、家電家私等搬遷涉及的一切搬遷費用）拆遷人對在規(guī)定時間內(nèi)簽訂拆遷補償安置協(xié)議并完成搬遷的被拆遷人，本村戶籍人口每戶可享受搬遷補助費；非本村戶籍人口，但有祖屋在拆遷區(qū)域的被拆遷人每戶可享受拆遷補助費；超過規(guī)定期限仍拒不搬遷的，拆 遷人將申請依法強制拆遷，并不給予搬遷補助費和獎勵。非住宅房屋及企業(yè)法人不動產(chǎn)補償一、企業(yè)法人不動產(chǎn)補償（需非農(nóng)用地且符合土地利用總體規(guī)劃）拆遷已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋及附著物，由拆遷人給予貨幣補償，該補償包括：房屋補償、附著物及附屬設施的補償。停產(chǎn)停業(yè)補償以及設備安裝調(diào)試等其他補償。一）有形資產(chǎn)的補償1 、法人不動產(chǎn)（出讓性質(zhì)、直接與集體經(jīng)濟

17、組織或村民委員會簽訂合約的、包括房屋和土地使用權(quán)）的補償：拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、 聯(lián)營等形式與其他單位、 個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價相應的土地使用權(quán)取得費用。被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權(quán)取得費用，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。2 、非住宅補償（轉(zhuǎn)讓性質(zhì)、與承包經(jīng)營權(quán)使用權(quán)人或自留地權(quán)利人或與村集體簽訂合約的權(quán)利人未經(jīng)部門批準或登記轉(zhuǎn)讓的）按照房屋重置價結(jié)合成新進行補償。3 、附屬設施及附著物補償（其他建設用地和未利用地上的）被拆遷人的無法恢復使用的設備及其他設施，按重置價格結(jié)合成新評估給予補償。教育資料.二）無形資產(chǎn)的

18、損失補償及其他補助費用1 、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準（按企業(yè)營業(yè)執(zhí)照認定，在拆遷地點，有村集體承認的相關(guān)合作或租憑合同、并在公告前尚在納稅的按照公司法依法成立的企業(yè)法人） 補償期限：符合重建條件的，按重建期確定補償時間；不符合重建條件的，按法定清算所需時間確定補償時間。 損失核定： 對符合重建條件的， 可參照企業(yè)上年度月平均生產(chǎn) ( 經(jīng)營 ) 成本以及重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工等費用支出情況確定；對不符合重建條件的，按企業(yè)因停產(chǎn)、停業(yè)導致的實際損失( 包括安置職工所涉及的費用等) 情況確定。2 、其它補助。按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用二、關(guān)于住宅房屋

19、用于經(jīng)營的補償（需宅基地上、無證但需是合法面積）：按照實際經(jīng)營的面積給予600/ 平方米的補償，最高不高于18000 元。三、改為商業(yè)經(jīng)營門面的補償（需宅基地上）1 、（有房產(chǎn)證且是臨街底層經(jīng)營面積的）私房、自管房、直管房臨街底層住宅房屋，經(jīng)批準改為商業(yè)經(jīng)營門面，辦理了工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記等合法手續(xù)且事實營業(yè)的，對其實際經(jīng)營的有證建筑面積給予適當補償。即：補償款 =商業(yè)區(qū)位價）（ 6070）%+房屋重置價營業(yè)面積。2 、（有房產(chǎn)證但不是臨街底層經(jīng)營面積）私房、自管房、直管房非臨街底層住宅房屋，經(jīng)批準改為商業(yè)經(jīng)營門面，辦理了工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記等合法手續(xù)且事實營業(yè)的，對其實際經(jīng)營的有證建筑面積給予適當補償。即：補償款 =（住宅區(qū)位價 +房屋重置價 +600 元）營業(yè)面積。3、（有房產(chǎn)證但無工商營業(yè)執(zhí)照或稅務登記證的）私有房屋、直管房