湖北十堰武當(dāng)山三豐廣場開發(fā)建設(shè)企劃方案及其可行性分析報告

1、武當(dāng)山三豐廣場開發(fā)建設(shè)企劃方案及其可行性分析報告十堰市明陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二八年八月一、項目概況、項目名稱武當(dāng)山三豐旅游服務(wù)廣場、項目類型定位 多功能旅游服務(wù)基地、項目籌建單位 湖北省十堰市明陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、籌建單位法人代表 湖北省十堰市明陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 顧國明二、項目決策背景作為世界人類文化遺產(chǎn)、國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)、國家首批4a級旅游景區(qū)的武當(dāng)山，以其優(yōu)美的自然風(fēng)光，厚重神秘的道教文化，宏偉的古代建筑，飲譽海內(nèi)外的武當(dāng)武術(shù)而名揚天下。在旅游業(yè)被譽為朝陽產(chǎn)業(yè)，其綜合效益日益凸顯的今天，古老的武當(dāng)山在特區(qū)兩委的努力之下，重新散發(fā)出了璀璨的光芒。而今的武當(dāng)，伴隨著“建山水園林

2、城，創(chuàng)世界知名景區(qū)”、“打造湖北第一鎮(zhèn)”戰(zhàn)略的實施，知名度日日高升，游客量年年激增，已逐步成為湖北乃至中原地區(qū)旅游行業(yè)的龍頭?！拔洚?dāng)大興”指日可待?？梢詳嘌?，隨著太極湖系列旅游產(chǎn)品的深入開發(fā)；南水北調(diào)工程大壩截流后“亞洲第一大人工湖”的形成；銀武高速及周邊高速網(wǎng)絡(luò)的貫通等諸多因素的拉動，前來武當(dāng)?shù)挠^光游客，必將有著驚人的增長。此情此景下，公司決定抓住這一歷史契機，傾全力開發(fā)武當(dāng)山三豐廣場這一旅游地產(chǎn)項目，在弘揚道教歷史文化，促進特區(qū)旅游發(fā)展的過程中，亦使公司得到快速穩(wěn)健的發(fā)展壯大。三、開發(fā)目的以三豐廣場為載體，多層面、多方位導(dǎo)入道教文化內(nèi)涵，通過開發(fā)道教養(yǎng)生餐飲、養(yǎng)生講座、養(yǎng)生功表演、養(yǎng)生功傳

3、授等一系列舉措及主題活動，強化、突出武當(dāng)山的“此山非彼山”的道教特點，與景區(qū)人文景觀、自然景觀、歷史景觀形成互動，借助上述主題活動，吸引并滯延游客的行程，將武當(dāng)一日游改變?yōu)閮扇沼?，三日游乃至多日游，在服?wù)過程中，使游客獲得精神與文化層面的收獲，企業(yè)獲得相應(yīng)的商業(yè)回報。四、開發(fā)思路充分利用項目所處區(qū)位，正對高速出入口，緊鄰景區(qū)山門，是每一位進出景區(qū)游客的必經(jīng)之地這一得天獨厚的優(yōu)越地理位置，以“延承道教文化精髓，對接都市文明”為宗旨，科學(xué)規(guī)劃、精心組織，打造一個高檔次、多功能，具備相當(dāng)規(guī)模的，匯集了各地名優(yōu)餐飲、風(fēng)味小吃、風(fēng)情紀念品、特色休閑娛樂、特色養(yǎng)生度假酒店等集吃、購、娛、住于一體的，具有濃

4、厚道教文化氛圍的核心型旅游服務(wù)基地。五、客源市場分析、客源市場現(xiàn)狀分析：依據(jù)近年政府部門發(fā)布的統(tǒng)計報告，武當(dāng)山景區(qū)的游客數(shù)量每年均在以15%以上的比例遞增。2007年的游客總量已達到100余萬人次，購票進入景區(qū)的游客已達到52萬人，但同其它山岳型景區(qū)相比武當(dāng)山仍具有如下明顯的特點：1、游客數(shù)量不多，規(guī)模相對較?。?、游客以國內(nèi)客源為主，國外游客較少；3、中、短程游客較多，遠程游客較少；4、香客和觀光游客較多，主題游客較少。這種狀況，導(dǎo)致了目前的武當(dāng)山在接待游客規(guī)模和旅游收入上，與國內(nèi)其它名山相比，明顯落后。而這一點，對本項目的面向全國的招商工作，有著較強的制約影響。、客源市場的前景分析武當(dāng)山作

5、為世界級的旅游資源，發(fā)展前景廣闊、客源市場潛力巨大，主要原因有：1、武當(dāng)山是國際品牌旅游區(qū)，聞名海內(nèi)外，尤其是2007年在歐洲被評為世界十大知名景區(qū)后，武當(dāng)山在國際上的知名度逐步提高，潛在客源總量大增。2、作為省委、省政府發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)“一江兩山”戰(zhàn)略的重要組成部分，武當(dāng)山被定位打造成“湖北第一名鎮(zhèn)”。“一江兩山”是國內(nèi)著名的黃金旅游線。隨著戰(zhàn)略的實施推進，它不僅對國內(nèi)外游客產(chǎn)生巨大的吸引力，而且必將得到各級政府多層面、多方位的大力支持，社會資金的多渠道涌入，開發(fā)后勁強健。3、西部大通道的建設(shè)貫通，為地處東西部交通要道的武當(dāng)山提供了極好的發(fā)展機遇。它使得西安的數(shù)百萬中、高端游客，只需兩個半小時的

6、車程，就可以到達武當(dāng)，為武當(dāng)提供了一個成熟、充沛的客源市場。4、南水北調(diào)工程實施完成，極大的豐富了武當(dāng)?shù)穆糜蝺?nèi)涵。它給武當(dāng)游增添了南水北調(diào)水源地和亞洲第一大人工湖兩大自然景觀賣點，它不僅可以極大地吸引游客，而且伴隨著水上游樂項目的開發(fā)，可以有效的滯延游客的行程。5、產(chǎn)業(yè)的投資效應(yīng)，隨著眾多企業(yè)家在特區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施上數(shù)十億元的巨額投入，一方面完善了特區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，提升了服務(wù)能力及服務(wù)等級。另一方面武當(dāng)山的旅游促銷，必將由目前政府的單一行為，逐步轉(zhuǎn)化為投資商和政府的共同行為，不僅力度得到了加強，且方式也將變的多元化、具體化。6、旅游者旅游目的的改變。縱觀國際旅游市場，隨著人們生活水平及文化素質(zhì)

7、的不斷提高，人們的旅游行為正從單一的游山玩水式觀光，逐步走向注重參與、注重知識積累、注重精神層面的收獲。武當(dāng)山的武當(dāng)武術(shù)與道教文化正迎合了旅游者的這種需求。7、旅游者出行目的地的選擇，重復(fù)性極小，未去過的新景區(qū)，新產(chǎn)品是旅游者出行的首選。而武當(dāng)山做為知名度高，內(nèi)涵豐富，特征鮮明而又很少有人來過的著名景區(qū)，必將成為下一階段游客旅游的熱點目的地。六、客源規(guī)模預(yù)測、預(yù)測條件1、武當(dāng)山未來旅游人數(shù)的預(yù)測，以2007年實際購票進山的人數(shù)為基礎(chǔ)，該年購票進入景區(qū)的人數(shù)為52萬人。2、武當(dāng)山未來旅游人數(shù)的增長率，取2001年至2007年的7年間的平均年增長率，年增長率為15%。3、本項目2008年開工，20

8、10年投入使用后，中、高端游客的比例定位在50%。、近、中、遠期游客量預(yù)測結(jié)果：1、 近期游客規(guī)模：預(yù)測條件，游客基數(shù)為68.77萬人，平均增長率為15%，中、高端游客量為50%。武當(dāng)山2010年2014年游客數(shù)量預(yù)測 表一年份年增長率（%）游客量（萬人次）中高端游客量（萬人次）20101568.7734.382011157939.52012159145.5201315104.6552.32201415120.3460.172、 中期游客規(guī)模：預(yù)測條件，游客基數(shù)為138.39萬人，增長率15%，中、高端游客量為50%。武當(dāng)山2015年2019年游客數(shù)量預(yù)測 表二年份年增長率（%）游客量（萬人次

9、）中高端游客量（萬人次）201515138.3969.2201615159.1479.57201715183.0291.51201815210.47105.23201915240.05121.023、遠期游客規(guī)模：預(yù)測條件，游客量基數(shù)為240.05萬人次，年增長率為7%，中、高端游客量為總?cè)藬?shù)的50%。武當(dāng)山2020年2024年游客數(shù)量預(yù)測 表三年份年增長率（%）游客量（萬人次）中高端游客量（萬人次）20208259.25129.6220218279.99139.9920228302.39151.1920238326.58163.2920248352.71176.35七、項目背景環(huán)境競爭能力分

10、析武當(dāng)山是國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)，國家首批4a景區(qū)，是世界文化遺產(chǎn)和國際旅游品牌。區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富，特色鮮明。地理區(qū)位和交通條件優(yōu)越。同其它同類景區(qū)相比，不僅具有道教圣地，武當(dāng)武術(shù)的文化資源優(yōu)勢，同時具有天下第一名山，亞州第一大湖的山、水齊備的自然資源優(yōu)勢，旅游目的選擇的后發(fā)優(yōu)勢、發(fā)展前景廣闊，具有十分強大的綜合競爭能力。八、項目服務(wù)市場定位本項目組團建設(shè)完成后的服務(wù)對象，定位于中、高端客戶群體。所以在市場培育過程中，必須統(tǒng)籌兼顧，集中管理。在經(jīng)營項目的選擇上，寧缺勿濫。所經(jīng)營的商品、項目必須同時具備名、優(yōu)、特的屬性，保證市場的高水準、高格調(diào)，使其從創(chuàng)辦伊始即具備旺盛的生命力。九、項目市場培育

11、傳統(tǒng)旅游市場的經(jīng)營受時間、季節(jié)的制約程度較深，在一年中不同的時段，經(jīng)營收益起伏較大，這在一定程度上影響了投資置業(yè)者的信心。為減少這一不利影響，市場的服務(wù)對象應(yīng)定位在中、高端市場。在市場培育過程中，不僅要開拓中遠程市場，同時還要把相當(dāng)?shù)木τ糜陂_拓周邊縣市的中、高端客源市場，力爭使其成為周邊縣市中、高端收入人群休閑、聚會的首選之地。于此同時，尤其注重開發(fā)太極愛好者這一龐大的群體市場。相關(guān)資料顯示，全球太極愛好者有12億人眾，如果用得力有效的措施，使得每年有萬分之一的愛好者組團前來，就可使廣場全年接待量基本達到飽和，真正做到淡季不淡，旺季更旺，平穩(wěn)發(fā)展。十、項目市場盈利能力分析本項目建成后，不僅其

12、地理位置獨特優(yōu)越，而且在建成使用后的二至三年內(nèi)，它是特區(qū)區(qū)域內(nèi)唯一的一家最大規(guī)模、最高檔次、最多功能的核心型旅游服務(wù)基地。因其地理位置的獨特性，規(guī)模、功能上的唯一性，無需擔(dān)心客源，只需在刺激消費行為上下功夫，即可達到預(yù)期收入。項目擬在2010年5月1日前建成使用，根據(jù)預(yù)測，屆時的年游客總量不少于70萬人次。假定70萬在本市場經(jīng)過、逗留的游客中，有70%的游客產(chǎn)生消費行為，在吃、購、娛三個環(huán)節(jié)中，人均消費按250元計算，則該部分游客的年消費總額為（49萬250元）12250萬元。廣場中，四星級的養(yǎng)生度假酒店的日接待能力為380人，入住者均為中、高端游客，在吃、購、住、娛四個環(huán)節(jié)中按人均消費400

13、元計算、入住率按80%計算、則該部分游客的年消費總額 （380人400元365天）80%為4438萬元，兩項合計約為16688萬元。通過分析可以看出，按最保守的估算，三豐廣場建成后，只要使得在此逗留及住宿的游客產(chǎn)生預(yù)期的消費行為，市場的年營業(yè)收入就可達到16688萬元；考慮到景區(qū)旅游服務(wù)行業(yè)的整體盈利水準較高，如均按45%的毛利率考慮計算,三豐廣場的年整體毛利潤將達到7509萬元。如以20%的凈利潤考慮計算，三豐廣場年經(jīng)營利潤總額約為3337萬元。十一、項目建設(shè)規(guī)劃方案、項目選址本項目建設(shè)用地位于武當(dāng)山經(jīng)濟特區(qū)東天門段，武銀高速公路武當(dāng)山出入口正南約百米處的219國道南側(cè)，武當(dāng)景區(qū)山門西側(cè)，東

14、西向長度約130米，南北向長度約100米。該地段是進出武當(dāng)景區(qū)的必經(jīng)之地。、用地面積項目用地面積為13995，襄渝鐵路從其中穿越。建設(shè)時，將以橋涵封閉鐵路。項目以鐵路中心線南延9米為界，劃分成兩個區(qū)域。界南：商貿(mào)區(qū)，用地面積約8000界北：廣場區(qū)，用地面積約6000、建設(shè)方案本項目的建設(shè)，利用地勢的高差，共分為三個臺階；其中：a區(qū)、廣場地面標(biāo)高為212m，同該區(qū)出入口公路持平，其上二至五層，其下二層。b區(qū)、廣場地面標(biāo)高為216.5m，同該區(qū)出入口公路持平，其上二至五層，其下三層。c區(qū)、廣場地面標(biāo)高為221m，同該區(qū)景區(qū)山門出入口公路持平。其上二至三層，其下四層。、建筑面積組團總建筑面積為403

15、56，其中：一層獨立式商業(yè)鋪面 8623二層獨立式商業(yè)鋪面 1768三層商業(yè)用房 280一層美食廣場及鋪面 3151一層購物廣場及鋪面 3149負一層多功能演藝廳 1200負一層休閑娛樂中心 2814負一負二層室內(nèi)地下停車場 8940地面一至五層養(yǎng)生度假酒店 9583負一層廣場綜合服務(wù)區(qū) 848十二、區(qū)域功能定位該項目從區(qū)域上劃分，分為兩個區(qū)域：1、廣場休閑區(qū)，占地面積約6000功能：游客集散、形象宣傳、臨時停車設(shè)置：廣場主景觀為張三豐銅像，回廊設(shè)有石桌、石椅、可移動盆栽、景觀小品、養(yǎng)生功及武術(shù)表演，借以營造氣氛，聚集人氣。該區(qū)設(shè)有80個臨時泊車車位。2、商貿(mào)區(qū)，占地面積約8000，建筑面積4

16、0356，從使用功能上，它劃分為如下七個區(qū)域：養(yǎng)生度假酒店，面積9583廣場地面一至五層，含會議室等公用設(shè)施。功能：住宿、會議，為游客及商務(wù)人士提供一個快捷、衛(wèi)生、舒適的住宿環(huán)境。酒店標(biāo)準：四星級 運營模式：持有自營商業(yè)鋪面，面積10671廣場一至二層，其中一層商業(yè)鋪面8623，二、三層商業(yè)鋪面2048 功能：中、高檔旅游產(chǎn)品購物街運營模式：分業(yè)態(tài)銷售、招商輔助銷售美食廣場a區(qū)地面一層，面積3151功能：為游客提供地方特色名優(yōu)餐飲。運營模式：先行招商、統(tǒng)一經(jīng)營、租售并行、產(chǎn)權(quán)式銷售。購物廣場a區(qū)地面一層，面積3149功能：高檔旅游紀念品專營區(qū)運營模式：先行招商、統(tǒng)一經(jīng)營、租售并行、產(chǎn)權(quán)式銷售。

17、休閑娛樂廣場a區(qū)負一層，面積2814功能：洗浴中心、恒溫游泳館、室內(nèi)網(wǎng)球等酒店配套服務(wù)設(shè)施。運營模式：持有自營多功能演藝廳a區(qū)負一層，面積1200功能：民族、民俗、武當(dāng)武術(shù)、名人絕技表演運營模式：持有自營室內(nèi)地下停車場，面積8940功能：停車服務(wù)、代客泊車、代客洗車運營模式：持有自營廣場綜合服務(wù)區(qū)a區(qū)負一層，面積848功能：機房、廚房、職工宿舍運營模式：持有自營十三、建筑結(jié)構(gòu)及建筑風(fēng)格該組團的建筑結(jié)構(gòu)為全框架、全現(xiàn)澆，建筑風(fēng)格為仿明清式仿古建筑。在建筑表現(xiàn)形式上，力求古樸典雅；在裝飾上，要做到內(nèi)外一致。要注重回廊景觀小品，噴泉等附屬工程的建造設(shè)置。不僅要追求恢宏大氣，而且要注重細節(jié)完美，整體和

18、諧，使組團項目自身就能成為一道靚麗的風(fēng)景線。十四、建設(shè)進度安排本項目定于2008年10月20日開工2010年4月20日完工，計劃工期18個月。十五、投資估算：經(jīng)估算，本項目的投資總額約為11401萬元。其中：1.土地補償及出讓費用 21畝40萬 840萬元 2.居民拆遷安置費用 12戶30萬 360萬元3.設(shè)計費用 160萬元4.報建費用 4035650元 202萬元5.場平費用 120萬元6.鐵路涵洞施工費用 125m12萬 1500萬元7.土建施工費用 403561200元 4842萬元8.暖通消防施工費 40356300元 1210萬元9.廣場景觀及地面建設(shè)費用 7000400元 280

19、萬元10.建設(shè)期間管理費用 （59）4.5% 358萬元11不可預(yù)見費 （110）5% 493萬元12.財務(wù)成本(平均一年) （111）10% 1036萬元合計：11401萬元十六、資金籌措經(jīng)估算，項目建設(shè)資金的總投資約為11401萬元，資金來源為：1、公司自有貨幣資金為3200萬元，公司自有其它固定資產(chǎn)抵押融資1500萬元，兩項合計4700萬元，自有資本金占投資總額的40%。2、項目總投資達到40%時，以項目做抵押，向銀行貸款6800萬元，約占項目投資總額的60%十七、效益分析項目建設(shè)完工后，企業(yè)獲取商業(yè)回報的方式有三種：、將產(chǎn)權(quán)一次性賣斷1、本項目的工程概算中，已計入了地源式熱泵、暖通、消

20、防設(shè)施的工程成本，故所有出售的房產(chǎn)，均含中央空調(diào)、熱水、消防設(shè)施。2、在計入上述設(shè)施后，商業(yè)鋪面的售價按武當(dāng)金街2006年開盤價的70%考慮。產(chǎn)權(quán)式酒店按武漢、長沙等中原地區(qū)省會城市2008年售價的60%考慮，本物業(yè)的售價及銷售收入如下表：三豐廣場物業(yè)銷售價格及銷售收入?yún)R總 表四區(qū)域樓層物業(yè)名稱面積(）每平米售價(元)總額(萬元)a區(qū)負二地下停車場894015001341負一演藝廣場12003000360負一職工宿舍8483000254負一休閑廣場28143000844正一商業(yè)門面60110000601正一美食廣場315150001575正一購物廣場314950001575b區(qū)正一商鋪5021

21、100005021一至五度假酒店958335003354正二三商業(yè)用房5824500261c區(qū)正一商鋪3001120003601正二商計194473、稅后利潤： 銷售收入19447-稅費（1944711%）-投資11401 5906萬、統(tǒng)一招商，集中管理，返點提成，擇機出售。從武當(dāng)山旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景考慮，尤其是本項目所處區(qū)位的獨特性，本項目所屬物業(yè)，伴隨著特區(qū)旅游業(yè)的快速發(fā)展，一定有著巨大的升值空間。為求利潤最大化，可先盤活市場，待物業(yè)升值到一定空間后，再擇機出售。具體的操作方式為：1、委托相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)，對廣場的業(yè)態(tài)進行科學(xué)劃分，合理規(guī)劃，作出科學(xué)的招商方案。2、

22、根據(jù)招商方案統(tǒng)一招商。由市場方和有意愿的商家進行雙向選擇，對符合招商條件的入駐經(jīng)營者，根據(jù)區(qū)域的不同，每平方米收取20003000元的設(shè)施及信譽保證金后，即可進駐經(jīng)營。3、在經(jīng)營期間，由市場方統(tǒng)一辦理工商稅務(wù)事宜。集中管理、統(tǒng)一收銀。市場方按經(jīng)營收入的25%提取房租、水電、人員、稅費等綜合費用，入市經(jīng)營者不再支付除自身經(jīng)營所需以外的任何開支。4、采用此種方式的好處在于：對商戶而言，在經(jīng)營投資風(fēng)險上，幾乎是零風(fēng)險投入，無經(jīng)營業(yè)績，則無經(jīng)營費用，在經(jīng)營利潤上，利潤率較高。如按45%的經(jīng)營毛利率計算，其利潤率可達20%；在市場準入上，門檻較低。如以30平方米的商業(yè)面積為經(jīng)營單位，含押金在內(nèi)，其一次性

23、經(jīng)營投入不會高于10萬元。對公司而言，通過收取經(jīng)營押金的方式，可一次性收回6000萬至7000萬元左右的前期投入資金，緩解公司在項目資金成本上的壓力。5、如果按項目建成投入使用后的2010年的游客總量為70萬人，市場各功能區(qū)域的營業(yè)收入預(yù)測如下：三豐廣場各功能區(qū)域年度營業(yè)收入預(yù)測 表五消費場所營業(yè)面積()日接待能力日接待量人均消費(元)年營業(yè)額(萬元)平米產(chǎn)出(元)美食廣場31512500人1200人4017525560度假酒店9583380人300物商業(yè)區(qū)138203000人1350人250123208914演藝廳1200400人200人604383650休閑廣場2

24、814300人140人804091453地下停車場8940300輛180輛2013114616692按上表計算，三豐廣場各功能區(qū)域年度營業(yè)收入總額為16692萬；如按25%提取各項綜合費用，所提費用額約為4173萬元。在上述費用中：1、水、電、人員等營業(yè)成本費用，按營業(yè)收入總額的8%計算為1335萬元。2、開發(fā)投入尚未回收的資金約6000萬元，資金成本按10%的年息計算約為600萬元。3、達到能進行經(jīng)營活動的室內(nèi)二次裝修及配置相關(guān)設(shè)施費用約需重新投入2000萬元，該筆投入按5年攤銷，年平均攤銷額約為400萬元。4、房屋固定資產(chǎn)折舊，折舊期按25年計算，固定資產(chǎn)總額按投資總額計算，年折舊提成費用

25、約為460萬元。5、營業(yè)稅按5%計算，約543萬元。減除上述各項支出后，本項目的年綜合收益約為643萬元。、采用完全租賃的方式本項目完工后，除停車場外，實際商業(yè)使用面積約有30000。如采用按租賃面積收取一定數(shù)額的押金后，按月收取租金的方式經(jīng)營，其相關(guān)情況如下：三豐廣場各功能區(qū)域租賃收入預(yù)測表 表六物業(yè)名稱面積月租金(元/)年租金總額(萬元)押金標(biāo)準(元/)押金總額(萬元)一樓街鋪86237072425002155二三樓商鋪204835861200246購物廣場3149501891500472美食廣場3157501891500472綜合演藝廣場120030431500180度假酒店958335

26、402800766休閑廣場2814301011500422合 計4035617344713按此操作：1、房屋押金連同預(yù)收的半年房租，可收回約5500萬元的前期建設(shè)投入。2、將停車場、中央空調(diào)、物業(yè)管理的收益一并考慮，整個市場物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入約為1900萬元。3、扣減6000萬元未收回的資金成本600萬元、固定資產(chǎn)折舊460萬元、稅收270萬元、管理費用200萬元，約有370萬元盈余。、收益方式的比較1、采用一次性賣斷的方式。簡單明了，可以在短期內(nèi)收回全部投資并獲利，但將物業(yè)巨大的升值空間讓與了他人。2、采用集中經(jīng)營、返點提成的方式。在市場的培育、發(fā)展過程中，必須要有一支過硬的管理團隊，否

27、則，極易將市場做垮，具有一定的經(jīng)營風(fēng)險，但獲利最豐。3、采用收取押金、租賃經(jīng)營的方式。在未來的兩三年內(nèi)，不僅效益較低，且易使市場陷入無序狀態(tài)，影響市場的健康發(fā)展。比較之下，采用集中經(jīng)營、返點提成的方式最為有利。原因是在物業(yè)待售期內(nèi)企業(yè)有較高收益，同時又為物業(yè)留下了等待升值的時間及營造升值氛圍的空間，當(dāng)為首選。十八、項目風(fēng)險分析該組團項目建設(shè)完成后，商用面積近30000。如果全部賣斷產(chǎn)權(quán)，在保證了開發(fā)商預(yù)期利潤的前提下，置業(yè)者的物業(yè)購買費用約達2億元。加上經(jīng)營所必須的約0.5億元的后期投入，項目運營總資本額約2.5億元。如按10%的凈回報計算，每年投資置業(yè)者的凈收入要達到2500萬元。要完成這一

28、指標(biāo)，市場要滿足如下兩個條件：1、年綜合經(jīng)營收入要達到1.2億元。2、經(jīng)營環(huán)節(jié)的毛利率要達到45%。從數(shù)據(jù)上看，滿足可以完成預(yù)期回報的條件存在一定的組織難度。如操做不當(dāng)，有可能造成有場無市或有市不繼的局面，存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險。十九、風(fēng)險規(guī)避為了有效的避免出現(xiàn)項目建成后的有場無市或有市不繼，凋零敗落,在項目啟動時，就應(yīng)組織專班，精心規(guī)劃、科學(xué)組織，采用各種措施，開拓市場、培育市場，從而切實有效的盤活市場，具體措施是：1、建立嚴格的質(zhì)量保障及信譽保障體系。嚴控產(chǎn)品價格定價關(guān)，明碼標(biāo)價，言無二價。營造一個買得放心、用得放心、童叟無欺的購物消費場所。從制度上，徹底消除游客普遍存在的“景區(qū)購物被人宰”

29、的心理擔(dān)憂，擴大營業(yè)額。2、所有商品必須同時兼?zhèn)涿?、?yōu)、特的三重屬性。經(jīng)營過程中，掌握第一貨源，減少流通環(huán)節(jié)，一則降低經(jīng)營成本，二則確保商品貨真價實。3、為避免無序競爭，嚴格限制業(yè)態(tài)，實行商品經(jīng)營特許制。每種商品，只允許一戶經(jīng)營，做到在市場內(nèi)的獨有性。4、要牢記在旅游商品及旅游服務(wù)中，只有“民族的，才是世界的”這一道理，廣辟貨源。將各地、各民族，凡具有鮮明地域風(fēng)情、民族風(fēng)情的商品盡可能的組織入市經(jīng)營。保證商品各個層面的多元化，滿足游客不同層面。不同愛好的不同需求，在刺激消費的過程中，做到“東方不亮西方亮”。5、采用市場機制。做好同各大旅行社的協(xié)調(diào)配合，將三豐廣場做為團隊旅游的首到地。6、成立旅行社。利用三豐廣場做平臺，利用規(guī)模優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢，做好地接服務(wù)。7、在武漢設(shè)立營銷機構(gòu)。聯(lián)系并組織黨政機關(guān)、公司企業(yè)、各大專院校的會議旅游，主題旅游、商務(wù)接待，廣辟客源，切實做到淡季不淡。8、建立一支專業(yè)的團隊。組織并實施道家養(yǎng)生功講座、道家養(yǎng)生功及民俗、民藝表演，道家養(yǎng)生功傳授、道教文化主題論壇，強化、突出三豐廣場的道教文化特點。總之，通過上述舉措，組織、吸引游客進入廣場，并刺激其多環(huán)節(jié)、多層面的產(chǎn)生消費行為，從根本上歸避經(jīng)營風(fēng)險。二十、項目銷售的財務(wù)分析按一次性將產(chǎn)權(quán)賣斷的方式計算，本