關(guān)于?？谑袆e墅市場專題調(diào)查報告

1、 關(guān)于?？谑袆e墅市場專題調(diào)查報告西海灘項目全程策劃報告第一部分：關(guān)于海口市別墅市場專題調(diào)查報告前言11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述1 別墅按建筑形態(tài)分類及特性分述獨立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)排別墅（排屋）新型別墅2 別墅按市場級別檔次分類及其特性分述頂級豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經(jīng)濟型別墅3 別墅按單套總建面積分類及其特性分述130160平米161200平米201250平米250300平米300平米以上4 別墅按建筑風格分類及其特性分述5 別墅按居住功能劃分及其特性分述休閑度假型別墅經(jīng)濟生活居家型別墅 投資保值型別墅6 別墅區(qū)域分布分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 別墅產(chǎn)品功能特點2

2、別墅建造用材等特點3 別墅小區(qū)規(guī)劃特點4 別墅配套設(shè)施特點14別墅市場構(gòu)成體系綜述1 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成2 別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)3 別墅物業(yè)主要行銷通路和策略4 5 海口市別墅市場調(diào)查 （一） 市場調(diào)查選取范圍說明 （二） ?？谑新?lián)體別墅市場調(diào)查（三） 海口市獨立別墅市場調(diào)查 （四） 西海岸住宅市場調(diào)查 （五） 綜合歸納說明 第一部分、項目研究背景別墅的分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學分類的方法，對于經(jīng)營者在樓市競爭中發(fā)現(xiàn)機遇、贏得優(yōu)勢、分析比較、定位決策等至關(guān)重要。然而，別墅產(chǎn)品的細分并沒有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅

3、產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進行分類如下：別墅分類具體細分特性市場定位面積控制獨立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨門獨戶，獨享前庭后院。頂級豪宅型高檔型250平方米以上聯(lián)體別墅雙聯(lián)三面采光，占地面積比獨立別墅??；中、高檔型160250平方米三聯(lián)有的兩面采光，占地面積更小；中檔型160200平方米四聯(lián)六聯(lián)兩面采光，占地面積小，獨門、獨戶、獨院。側(cè)重以居家式的功能住宅。經(jīng)濟型經(jīng)濟型130160平方米130160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨門、獨戶、有獨院綠地，但花園面積相對較小。經(jīng)濟型130160平方米新型別墅疊加別墅（雙復(fù)式公寓

4、）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優(yōu)勢。經(jīng)濟型130160平方米 （三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點整體情況分析1、海南別墅市場趨向成熟 海南別墅市場起步于80年代后期，發(fā)展一直較為緩慢，進入90年代初期，隨著海南建省和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在海南出現(xiàn)了大批花園別墅群，形成海南別墅市場的第一次浪潮，但此時別墅的類型、功能及其針對的潛在客戶群均較為單一，市場化程度較低，因而在93年宏觀調(diào)控,銀跟緊縮政策后跌入了谷底。直至1998年下半年，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)、高速發(fā)展，島外市場的興起同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。經(jīng)過這幾年的發(fā)展，海南的別墅市場已由

5、單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成表明市場逐漸走向成熟。2、市場供應(yīng)狀況分析供應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計，目前?？趧e墅開發(fā)用地近2萬畝，平均每個項目的占地面積在10萬平方米左右。以綜合容積率0.8計算，則近23年內(nèi)?？趧e墅市場的供應(yīng)量將達到940萬平方米，這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。區(qū)域分布以近郊為主目前絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中主要分布在?？跒臣拔骱０栋鍓K在售別墅項目總數(shù)占到了海口別墅供應(yīng)量的70%以上。如下所示：價格結(jié)構(gòu)合理通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前?？趧e墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價

6、格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從價格上看，?？趧e墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與?？谑邢M結(jié)構(gòu)存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。2、市場需求狀況分析 短期內(nèi)需求增長有限目前海南約80萬人口，以5口之家計算，約有16萬個家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計，將有2的家庭購買別墅，這樣僅?？诒镜鼐吞N藏著3200套別墅的消費能力，它還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省、市的購買者。而目前?？趧e墅上市的總量還不到1000套，仍然有較大空間。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)顯然是供過

7、于求。?？谑袆e墅市場在經(jīng)過前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來供應(yīng)高峰期。本次調(diào)研表明，今年開盤的別墅項目就有5個，短期供應(yīng)量的增長速度超過了需求量的增長速度。對本項目而言，前期的市場定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競爭局面中實現(xiàn)利潤最大化并奠定初步的品牌基礎(chǔ)，市場定位的正確與否為根本之因素。3、市場前景預(yù)測 從需求結(jié)構(gòu)的角度分析，?？诋斍皠e墅市場較之以前有了質(zhì)的飛躍，別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標志，正在悄然走入普通百姓的生活。2002年，?？趧e墅市場的銷售面積、銷售金額在整個商品房銷售比例逐步上升。而隨著?？谌司鵪dp的逐步增長及海南獨特的路費加入燃油價格、市政交通建設(shè)的不斷完善，私

8、家車越來越多（海南私家車擁有量排第一），隨著第二套住宅時代的到來，時間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來越為更多的購房者所接受，市場前景看好。 二、發(fā)展態(tài)勢綜述1、產(chǎn)品設(shè)計趨勢待添加的隱藏文字內(nèi)容3規(guī)劃采用點狀、流線型的布局形式。別墅的綠化重點拋棄了中心圍合的景觀控制論，而以散點布置，確保一戶一景的綠化配比。房型目前?？谛麻_別墅的戶型結(jié)構(gòu)都比較科學，款式多樣，結(jié)構(gòu)都較為簡易，獨立別墅主力面積控制在250平方米。聯(lián)體別墅主力面積控制在200平米左右，主流結(jié)構(gòu)為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。使空間的利用更為人性化，功能的劃分更細。配套雙車位（主人車位+訪

9、客車位）中央空調(diào)智能型熱水供應(yīng)器老年居室和太太書房地下家庭影視娛樂廳spa建材門窗采用環(huán)保型隔熱橋氟碳烤漆工藝室內(nèi)管道全部銅管鋪設(shè)。紅外線防盜和瓦斯報警、緊急呼叫系統(tǒng)2、細分物業(yè)簡述獨立別墅主要分布區(qū)域：西海岸、海口灣、海甸島上市量：約占全部的10%。市場價位：200萬1000萬主力面積：250平方米左右單價：5000元以上行情：2003年購買獨立別墅的比例上升，境外購買日趨增加。聯(lián)體別墅主要分布區(qū)域：西海岸、?？跒?、新埠島、工業(yè)大道主力總價范圍：7080萬元主力面積范圍：200平米左右單價：30004000元/平米行情：是?？谑袆e墅市場的主角排屋主要分布區(qū)域： 主力總價范圍：4060萬元主力

10、面積范圍：150平米左右單價：2000-3000元/平米行情：是?？趧e墅市場的主角市場調(diào)查選取范圍說明西海岸位于海口市西北片區(qū)，主要交通路線是濱海大道與市區(qū)金貿(mào)區(qū)相連。由此，規(guī)定了如下的本案市場調(diào)查的選取范圍：從整個西海岸來說，該區(qū)位的住宅項目的各類情況，將直接影響本案的規(guī)劃和市場定位及行銷情況，對之作全面細致的市場調(diào)查分析，意義重大：以“珠江廣場”為起點沿濱海大道到火車站方向車程為10分鐘至60分鐘左右的輻射區(qū)域，將是本案考察競爭性因素的主要物業(yè)區(qū)域，從別墅物業(yè)客戶群流來看，對本案構(gòu)成競爭影響的區(qū)域主要來自三個方面，即：其一為最鄰近本案的?？跒持苓呂飿I(yè)及其形成的市場；其二為海甸島（新埠島）別

11、墅物業(yè)及其形成的市場；本篇將對上述的本案市場選取范圍逐項研展，從而為有關(guān)方面把握市場機會，尋求機會，尋求市場切入點、規(guī)劃決策等提供系統(tǒng)詳實的依據(jù)。21虹山半島（一期）市場調(diào)查1 項目簡介2 小區(qū)規(guī)劃房型特點一期獨立別墅挑高6.3米大廳，南北選用超大面積雙層中空落地窗，主臥室為35平方米，面寬5.5米，配有20平方米的衛(wèi)浴和更衣室。主要空間劃分： 禮儀區(qū)：（下層）：入口（門廳）、起居室、客廳； 交往區(qū)：（下層）：廚房、餐廳； 私密區(qū)：帶更衣室的主臥（上層）、次臥兩個（上層）、書房（下層） 功能區(qū)：（下層）：洗衣房、儲藏室、工人房； 室外區(qū)：前院、后院、平臺（上層）一期四拼聯(lián)體別墅，房型設(shè)計比較單

12、一簡單； 禮儀區(qū)：（一層）：入口（玄關(guān)）、客廳； 交往區(qū)：（一層）：廚房、餐廳； 私密區(qū)：帶平臺的主臥（三層）、次臥兩個（二層） 室外區(qū)：前院、后院、平臺（三層）一期采用主要車道與步行行道分流，車道沿外圍環(huán)形成環(huán)道設(shè)計，每戶無專門車庫配送。主要經(jīng)濟指標 容積率：0.28；綠化率：73%；棟距：18米左右小區(qū)景觀設(shè)計3 建筑風格4 小區(qū)配套5 物業(yè)管理6 銷售價格7 客戶情況8 優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣：交通和地理位置優(yōu)勢西海灘位于濱海大道南側(cè)，西邊連接?？诨疖囌?，東邊連接海口市金貿(mào)區(qū)，進入市區(qū)一路暢通無阻，直達目的地。憑借其近鄰中心城區(qū)的地理位置及其交通條件，吸引了眾多青睞者的目光。規(guī)劃優(yōu)勢如果我們把項

13、目規(guī)劃按“軟硬”劃分，項目規(guī)劃的硬件是指別墅物業(yè)建筑、房型設(shè)計、房型設(shè)計、布局、公共服務(wù)配套、會所、小區(qū)景觀設(shè)計、道路、綠化、活動場所構(gòu)成構(gòu)成的各種不同類型設(shè)施的總和，而“軟件”則是一種無形的使用空間的效果，如生活情趣、生活方式、舒適度、信息交流與溝通、安適感和歸屬感等。項目的市場定位規(guī)定了項目規(guī)劃的基本要求和項目規(guī)劃突出個性的可能方面和取向。目標客層的細分決定了項目市場定位的寬窄度。西海灘的市場定位比較明確，主要面向中高檔別墅需求的消費客層。劣勢：一個特定的別墅住宅小區(qū)，獨立式別墅和聯(lián)體別墅共存、產(chǎn)品種類拉開、互相映襯、互相交叉以滿足細分市場的不同需求者，從開發(fā)商的角度來說，其積極進取的用意

14、是很明顯的，問題的關(guān)鍵是同一個別墅住宅區(qū)內(nèi)，不同產(chǎn)品如何組團、如何互補，更為至關(guān)重要的前題是，不同產(chǎn)品的自身必須適應(yīng)不同細分市場的需求，也即每一產(chǎn)品都必須找到自身的市場正確定位，一些樓盤在其推出的大面積、高價位、房型空間設(shè)計缺乏個性的聯(lián)體別墅，難以找到對應(yīng)的市場需求。對以居家生活為主的經(jīng)濟型別墅客層而言，西沙灘周邊公共交通環(huán)境尚明顯不夠發(fā)達、生活機能設(shè)施還遠遠不夠成熟；物業(yè)單套總面積設(shè)計控制得不夠小，銷售單價偏高，總價更是太大等等。對中檔別墅消費者而言，四拼的聯(lián)體建筑形態(tài)、房型缺乏個性和新潮、氣派等方面，在其往后的銷售過程中，預(yù)計仍會存在巨大的抗性。三、區(qū)位差異分析說明：鑒于別墅類物業(yè)的特殊性

15、，不同的區(qū)位會存在相當大的差異性，我們對各區(qū)塊的市場作比較分析。 ?？谑新?lián)體別墅市場調(diào)查1 海口聯(lián)體別墅市場概況聯(lián)體別墅在歐美國家已經(jīng)流行了幾十年，在這些國家中至今仍有50%的人居住在被稱為town house的聯(lián)體別墅中。我國前幾年于北京、廣州、上海等大城市開發(fā)的聯(lián)體別墅都取得不俗的銷售業(yè)績，其居住的舒適度與對周圍景觀的感知度與獨立別墅相差無幾。每套建面大約在130200平方米左右，有一至兩面墻體和鄰居公用，但有獨立的院子和車庫。一般建在城郊，價格不算高，很適合中等收入的家庭。從住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，聯(lián)體別墅打破了一般平面住宅的格局，通過樓層的變化、客廳與二樓形成的共享空間以及樓梯的連接等，豐富

16、了居住者的視覺享受，使居住空間更具有寬敞感、舒適感，也使會客區(qū)和生活區(qū)的分割更明確，私密性更強。從聯(lián)體別墅的外部結(jié)構(gòu)看，獨門獨戶、獨享前庭后院，滿足了都市人對回歸自然生活的追求，如首層進門的雨廊設(shè)計、樓上的陽臺、曬臺以及不同房型的外立更是許多人夢寐以求的居住夢想。從價格來看，聯(lián)體別墅常建立在遠離城市中心地域，土地價格要低的多是不言而喻的，但聯(lián)體相對于獨立別墅來說，由于占地面積小價格就更實惠，而共享空間又遠甚于獨立別墅。從眼下?？谠S多購房普遍關(guān)心的“得房率”是指住宅套內(nèi)面積與建筑面積的比例，一般住宅的建筑面積由套內(nèi)面積和公用面積兩部分組成，如多層的樓梯是公用面積，高層的樓梯、電梯位和走道均攤?cè)胱?/p>

17、宅的面積，而別墅卻沒有公用面積，樓梯、走道都是私家住房的一部分，因此聯(lián)體別墅的“得房率”是相對比較高的。聯(lián)體別墅正是以上述諸多優(yōu)勢勁走海口樓市，?？诼?lián)體別墅市場經(jīng)過幾年的發(fā)展演變，發(fā)展商已開始通過市場的細分，錯開定位，使聯(lián)體別墅商品的受眾更為廣泛。從銷售對象看，目前海口行銷樓市的聯(lián)體別墅又可分為兩大層次。其一為面向富裕的中產(chǎn)階層的聯(lián)體或雙復(fù)式別墅。此類物業(yè)有的分布于一些中高檔別墅園區(qū)內(nèi)，伴隨著中、高檔的獨立別墅共存組團，這些物業(yè)自身的軟、硬經(jīng)濟指標相對來說品質(zhì)較好，如房型空間的個性化設(shè)計、功能定位氣派獨特而超前、庭院較大、建筑材料、設(shè)備配套等選材講究、外立面建筑風格高貴、使得戶主在居住的舒適度

18、和對周圍景觀的感知度與同園區(qū)的中、高檔獨立式別墅相差無幾，此為類聯(lián)體別墅的售價相對較高，單價一般在4500元7000元/平方米，甚至更高，單套的面積也在200240平方米左右，總價達100多萬。其二為面向工薪階層的中、低檔聯(lián)體別墅、聯(lián)排式別墅和所謂的新獨院住宅，此類物業(yè)又被稱作“經(jīng)濟型別墅”。經(jīng)濟型別墅基本上都建在市郊區(qū)域，由于土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前此類物業(yè)的占地規(guī)模一般都在10萬方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進入市場的價格較低，自然是適應(yīng)的消費者也就更廣。因而此類的物業(yè)就比較注重交通，配套、生活機能的完善化，強調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域。此類物業(yè)別墅沒有中、

19、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，部分單價較低的也有面積達200平方米左右的。其單套價范圍一般在4000元以下/平方米，由此也就控制了總價不大（4080萬元之間）?！坝觅I城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外的別墅”是此類物業(yè)的特別墅象征。從目前市民的消費承受能力看，此類物業(yè)更能滿足市場的需求，位于?？诒眳^(qū)的錦秋加洲花園的成功就是明證。目前，海口純粹的聯(lián)體別墅小區(qū)還是比較稀少，但是具有一定規(guī)模的別墅物業(yè)都會推出聯(lián)體房型，以適應(yīng)市場的日益需要。2 周邊區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域別墅市場概況區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介 本項目所處西海岸旅游

20、度假區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。位于?？谑形鞫?，濱海大道沿線有最佳景觀的海岸線橫亙東西。西海旅游度假區(qū)已開發(fā)西秀海岸、假日海灘、新國賓館、貴族游艇會、美視高爾夫、熱帶海洋世界。西海岸帶狀公園是?？谑新糜尉坝^主要景點，。得天獨厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢使得該區(qū)域成為目前海口市最具備開發(fā)活力和潛力的房產(chǎn)發(fā)展區(qū)，投資的價值為眾多發(fā)展商所看好。二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)存在的三大利好1、區(qū)域景觀較佳，為高檔旅游住宅區(qū)由于本案所處區(qū)域獨特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位，目標客戶群的范圍擴至全島乃至內(nèi)地城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛

21、力巨大。區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的金貿(mào)區(qū)而言，整體市場正處于起步階段，消費群則以高收入客戶為主。2、政策及規(guī)劃的前景看好隨著西海岸基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，?？诨疖囌镜拈_通以及海口新規(guī)劃的西海岸二期景觀綠化，便捷的交通與相對較低的開發(fā)成本這兩大優(yōu)勢將進一步凸顯。這其中尤其強調(diào)了新規(guī)劃中要一改過去城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局與房地產(chǎn)開發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產(chǎn)業(yè)同當?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，這對本案開發(fā)顯然也是一大利好。3、周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動該區(qū)域商品住宅的消費。本案周邊有美園工業(yè)區(qū)、，而大批外企高級員工將形成一個相當大的住宅消費群，其較高的住宅消費能力對別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當大的促進

22、作用。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點及弱勢1、區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢明顯從項目周邊的現(xiàn)況來看，當前西海岸房產(chǎn)開發(fā)主要集中在濱海大道沿線，主要依托金貿(mào)區(qū)較完善的市政配套及濱海大道，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的、雙聯(lián)別墅為主，獨立別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢。2、樓盤質(zhì)素差異較大、低層次的區(qū)域競爭激烈區(qū)域內(nèi)當前有不少樓盤處于銷售進程：如黃金海岸花園、長信海景花園，二者由于定位相近，加之開發(fā)時間相對較早，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴重，低層次的價格競爭使得上述樓盤的去化速度較慢。而位于本項目東南側(cè)的陽光西海岸由于其較新的規(guī)劃，產(chǎn)品設(shè)計采用新的建材，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢，新近公開即引起了廣泛的關(guān)注。對該樓盤我們將跟蹤調(diào)研，從目

23、前的市場情況來看，由于本案入市尚有時日，當前周邊在售個案從規(guī)模和位置來說對本案構(gòu)成的競爭威脅較大。但由于樓盤之間的差異性，可能影響部分客戶對本區(qū)域的價格取向，有必要在本項目立項之初即考慮相應(yīng)區(qū)隔競爭對手的有效手段（此點將在下文詳細闡述我們的觀點）。3、區(qū)域規(guī)劃的不確定性由于政府的新整體規(guī)劃還沒有定案，西海岸旅游區(qū)建設(shè)尚處于初步階段，結(jié)合實際情況，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施有待進一步明確，將直接對區(qū)域樓市的導(dǎo)向產(chǎn)生影響。4、區(qū)域市政配套建設(shè)的不完善當前區(qū)域的市政配套較為欠缺，大型超市、學校、醫(yī)院、菜場等配套設(shè)施都沒有。該區(qū)域的生活配套要依托于秀英及金貿(mào)區(qū)，。

24、5、公共交通系統(tǒng)的欠缺 別墅物業(yè)對公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當前僅有梅靶線等兩路公交車，且遠景規(guī)劃亦較為貧乏。西海灘及其周邊區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)形成區(qū)域特點。值得重視的是，無論是地理位置特別，還是隨著體別墅的產(chǎn)品市場定位，這里的聯(lián)體別墅樓市對本案具有最直接的影響從而也就量具參考性。其一、從地理位置來看，這里出行方便、公交線路多，生活配套服務(wù)設(shè)施充足；從入市價格來看，地區(qū)性均價為4300元/平方米，這里的聯(lián)體別墅因為市場定位明確，樓市定價參考依據(jù)于周邊其他物業(yè)住宅。其二、其三、24 ?？谑袆e墅市場調(diào)查1 ?？讵毩e墅市場概況獨立式別墅以其獨特的建筑風格及其住宅功能，既徹底保證了居家的私密性，又體現(xiàn)了居家的私密性，又體現(xiàn)了居住者的品位。獨立式別墅在市