建筑安裝工程費的審核

1、建筑安裝工程費的審核 建筑安裝工程費指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 1、建筑安裝工程費偏高問題， 可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門公布的單 位定額成本核定。 2、建筑業(yè)甲供材征稅問題是稅務(wù)機關(guān)檢查甲供材的重點： （1）甲供材的材料已經(jīng)計入開發(fā)成本了，不能再重復(fù)計入建安發(fā)票 成本。 例如，某房地產(chǎn)商自行購買材料 200 萬元，同某建筑公司簽訂建筑 安裝工程費 100 萬元。因為反正乙方繳納營業(yè)稅是一定的， 甲方供材 部分在并入建筑營業(yè)額繳納營業(yè)稅之后不可以按照合計金額由建筑 公司開具 300 萬元發(fā)票給甲方房地產(chǎn)開發(fā)公司， 否則甲方會重復(fù)扣

2、除 成本。 （ 2）即使建筑公司沒有就甲方供材部分繳納相關(guān)的稅收， 房地產(chǎn)公 司在甲供材業(yè)務(wù)中取得的相關(guān)材料發(fā)票也是完全可以作為合法憑證 進行賬務(wù)處理 （3）如果建筑公司沒有對甲方供材部分繳納相關(guān)稅收， 稅務(wù)機關(guān)是 不可以要求房地產(chǎn)公司單獨就這部分補繳相關(guān)稅收。 八、計稅成本審核的重點 （4）不能將代扣代繳的營業(yè)稅計入成本費用扣除， 即使有合同規(guī)定 由甲方負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加，也不可以。 稅收征收管理法實施細則第三條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)依照稅收法 律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務(wù)；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法 律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無效。 在合同中約定營業(yè)稅金（實際中一般約定所有相關(guān)稅金）由接受 方

3、承擔(dān)，顯然是違反了上述稅收法律的規(guī)定 （違法地轉(zhuǎn)移了納稅義務(wù) 人），根據(jù)合同法規(guī)定，違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無 效，故在合同中約定代付營業(yè)稅金應(yīng)當(dāng)屬無效條款。 3、建筑安裝工程費可以按照合同額的 10%來預(yù)提 國稅發(fā) 200931 號第三十二條規(guī)定，除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費 用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的， 在證明資料充分的 前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10。 需要注意的是只能按單個合同預(yù)提，不能按總合同預(yù)提 某房地產(chǎn)公司與 2 家施工企業(yè)簽定出包合同， 其中與甲企業(yè)簽定 的合同總金額 1000萬元，至20

4、10年12月31日已取得 800萬元發(fā)票， 預(yù)提費用為 200萬元；與乙企業(yè)簽定的合同總金額 5000萬元，至 2010 年 12 月 31 日已取得發(fā)票 4900 萬元，預(yù)提費用為 100 萬元。納稅調(diào) 整金額的計算以下兩種計算方法： 案例分析 對甲企業(yè)合同，預(yù)提費用所占比例：200+1000=20%,需納稅調(diào)增： 1000X 10%= 100 （萬元）。 對乙企業(yè)合同,預(yù)提費用所占比例： 100+5000=2%,無需納稅調(diào)增。 4、建筑安裝工程費發(fā)票在匯算清繳前取得可以稅前扣除。 國稅發(fā) 200931 號第三十四條規(guī)定,企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實 際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的, 不

5、得計入計稅成本, 待 實際取得合法憑據(jù)時,再按規(guī)定計入計稅成本。 國稅發(fā) 200931 號第三十五條規(guī)定, 開發(fā)產(chǎn)品完工以后, 企業(yè)可 在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日, 不得滯后。 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本, 主 管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本, 據(jù)此進行納稅調(diào)整, 并按中 華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。 根據(jù)以上規(guī)定，本年未取得合法憑證的支出，不予扣除；如果是在 匯算清繳前取得合法憑證的，可以稅前扣除。 注意的是：完工開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)完工標(biāo)準(zhǔn)的三個條件是孰早的原則： （1）竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品。 （2

6、）已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品。 （3）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品。 2010年2月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公 司承建。 A 公司將該寫字樓預(yù)售給 C 服裝廠。 （1）10 月 20日交付購買方 C 服裝廠使用。 （2）11 月 10 日， A 公司將該寫字樓竣工證明材料上報房地產(chǎn)管 理部門備案。 （3）11 月 20 日， A 公司取得了該寫字樓的初始產(chǎn)權(quán)證明。 結(jié)論：A公司在計算該寫字樓企業(yè)所得稅時，完工時間應(yīng)以10月20 日為準(zhǔn)，而不是 11 月 10 日，也不是 11 月 20 日。 案例分析 最后，要高度重視關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn) 條件的批復(fù)（國稅函

7、 2009342 號）的規(guī)定，根據(jù)國稅發(fā) 200631 號 規(guī)定的精神， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、 開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是 否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手 續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售 開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額， 同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其 對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額 案例分析 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交 付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 國稅發(fā) 200991 號第二十五條規(guī)定， 審核建

8、筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點 關(guān)注： 發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施 工合同記載的內(nèi)容相符。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣 除項目。 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門 公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的， 還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無 虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。 建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。 土地增值稅建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分?jǐn)?例如，某項目已 100%銷售完畢。實現(xiàn)普通住宅銷售收入 6400 萬元、 非普通住宅銷售收入 2700萬元。繳納土地增值稅 122 萬元，總稅負(fù) 為 1.34%.稅負(fù)偏低。 稅務(wù)局對其檢查。 發(fā)現(xiàn)在同一開發(fā)項目中經(jīng)營不