三亞市集體建設用地開發(fā)利用管理暫行辦法

1、三亞市人民政府 關于印發(fā)三亞市集體建設用地開發(fā)利用 管理暫行辦法的通知 三府 2012 162 號 各鎮(zhèn)人民政府，各區(qū)管委會，市政府直屬各單位： 三亞市集體建設用地開發(fā)利用管理暫行辦法已經(jīng)六屆市政府 第 7 次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。 三亞市人民政府 二O二年九月六日 三亞市集體建設用地開發(fā)利用管理暫行辦法 第一條 為規(guī)范農(nóng)村集體建設用地使用權流轉行為， 維護集體建設 用地所有權人和使用權人的合法權益， 促進土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約、 集約利用，根據(jù)海南省經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例等法律和政策規(guī)定， 結合我市實際，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱集體建設用地，是指經(jīng)依法批準用于

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企 業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等村鎮(zhèn)建設，以 及其他經(jīng)依法批準用于非農(nóng)建設或者可依法確認為建設用地的農(nóng)村集 體所有土地。 第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)集體建設用地的取得、 開發(fā) 使用、流轉等管理。 第四條 各鎮(zhèn)人民政府、 各區(qū)管委會依法負責本行政區(qū)域內(nèi)集體建 設用地開發(fā)利用的監(jiān)督管理工作。市國土、規(guī)劃、林業(yè)、住房和城鄉(xiāng) 建設等行政主管部門在各自職責范圍內(nèi)負責全市集體建設用地開發(fā)利 用的監(jiān)督管理工作。 第五條 村鎮(zhèn)建設需要使用集體土地的應當符合鎮(zhèn)土地利用總體 規(guī)劃及村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，在鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地及村鎮(zhèn) 建設規(guī)劃確定相應用途范圍內(nèi)予以安排。 在風景名

3、勝區(qū)范圍內(nèi)集體建設用地的使用應當符合風景名勝區(qū)規(guī) 劃。 主城區(qū)內(nèi)以及主城區(qū)外特定地區(qū)集體建設用地的使用，應符合城 市總體規(guī)劃及相應控制性規(guī)劃。 主城區(qū)外的特定地區(qū)， 即指依法確定的重點景區(qū)、 沿海重點區(qū)域、 經(jīng)國家或者省、市人民政府批準設置的旅游度假區(qū)、開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、成片開發(fā)區(qū)等。 第六條 村鎮(zhèn)建設規(guī)劃應當與鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃相銜接， 并根據(jù) 需要優(yōu)化建設用地在空間上的布局。村鎮(zhèn)建設規(guī)劃中建設用地規(guī)模不 得超過鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的村鎮(zhèn)建設用地規(guī)模。 第七條 尚未編制村鎮(zhèn)建設規(guī)劃的村莊， 村鎮(zhèn)建設需要使用集體土 地，可在鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的村莊建設用地范圍內(nèi)。原則只對 現(xiàn)有宅基地進

4、行確權，不予安排其它村鎮(zhèn)建設用地。 第八條 農(nóng)村宅基地的審批與使用管理應嚴格按照 三亞市人民政 府關于印發(fā)三亞市農(nóng)村宅基地管理辦法的通知 （三府2006114 號） 的規(guī)定執(zhí)行。 對已經(jīng)劃入中心城區(qū)、重點開發(fā)區(qū)域及旅游區(qū)用地的拆遷對象， 應統(tǒng)一集中安置，原則上不采取劃撥宅基地的方式安置。安置房的選 址及建設方案應取得村民會議 2/3 以上成員或者 2/3 以上村民代表同 意。 第九條 鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照土地利用總體規(guī)劃、 城鄉(xiāng)規(guī)劃 和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃自主依法使用集體建設用地。 各旅游開發(fā)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的集體經(jīng)濟組織，可根據(jù)當?shù)厍闆r 依法利用集體建設用地建設服務各類園區(qū)的員工宿舍、倉儲物流、

5、購 物餐飲住宿等經(jīng)營性物業(yè)，經(jīng)營性物業(yè)不得以任何形式分割出售或整 體出售。 嚴禁利用集體建設用地進行商品住宅或產(chǎn)權式酒店項目開發(fā)。 城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為居住用途的集體建設用地，除農(nóng)村宅基地外，需 要發(fā)展商品住宅項目，應當依法征收為國有土地后，按照國有建設用 地的有關規(guī)定進行開發(fā)利用。 第十條 利用集體建設用地進行經(jīng)營性項目建設， 參照國有土地建 設項目審批程序進行項目審批。未經(jīng)市人民政府批準，不得在集體建 設用地上安排建設項目。 第十一條 集體建設用地土地使用權人應按照市人民政府批準和 登記文件規(guī)定的用途或集體建設用地使用權流轉合同約定的用途使用 土地，確需改變土地用途及土地使用條件，應當經(jīng)土地所有

6、者和市國 土、規(guī)劃行政主管部門同意，報原批準機關批準，并辦理集體建設用 地使用權變更登記手續(xù)。 第十二條 因建設征收土地達到規(guī)定比例需要安排集體留用地， 留 用地應優(yōu)先在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)選址，原則上保留集體土地性質 不變，確有需要轉為國有建設用地，可征收為國有建設用地后劃撥給 集體經(jīng)濟組織。 在本集體經(jīng)濟組織范圍外選址，應依法征收為國有，劃撥給該集 體經(jīng)濟組織。 除村莊整體搬遷外， 在城市中心城區(qū)范圍內(nèi)安排留用地， 留用地占征地面積的比例不超過 5%；在城市規(guī)劃中心城區(qū)范圍外安 排，比例不超過 8%。 對轄區(qū)內(nèi)本村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)的土地違法行為制止、協(xié)查不 力的集體經(jīng)濟組織，在整改完成之

7、前，市人民政府暫停對其留用地的 審批。 第十三條 以城邊村、 城中村改造模式對集體建設用地進行改造整 理，改造總體規(guī)劃方案應征得村民會議 2/3 以上成員或者 2/3以上村民 代表同意，并優(yōu)先保障村民安置地和村集體經(jīng)濟發(fā)展用地，村民安置 地及村集體經(jīng)濟發(fā)展用地占改造范圍建設用地總面積的比例不得小于 60%。 第十四條 在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 并有利于穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營體制、留足本集體經(jīng)濟組織成員生產(chǎn)生活 用地的前提下，除村民宅基地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設 用地外，權屬合法、界址清楚，并辦理了集體建設用地所有權登記手 續(xù)的集體建設用地使用權按規(guī)定程序報經(jīng)有批準權

8、的人民政府批準后 可出讓、出租、作價入股、與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)或進行使用權抵押。 第十五條 集體建設用地使用權流轉應當符合以下要求： （一）產(chǎn)權明晰，完成集體建設用地權屬登記發(fā)證。 （二）符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃。 （三）符合產(chǎn)業(yè)政策和土地供應政策，嚴格土地用途管制。 （四）遵循依法、自愿、有償、平等、公開的原則。 第十六條 集體建設用地使用權出讓用于商業(yè)、 旅游、 娛樂等經(jīng)營 性項目的，應參照國有土地使用權公開交易的規(guī)定，以招標、拍賣、 掛牌等方式在土地有形市場進行公開交易。集體建設用地使用權出讓 的使用年限不得超過國家規(guī)定的同類國有土地使用權出讓的最高年 限。 在風景名勝區(qū)范圍內(nèi)集體建

9、設用地的使用權不得出讓。 第十七條 以集體建設用地使用權出租，出租年限不超過 30 年。 第十八條 集體建設用地使用權人可轉讓、 轉租集體建設用地使用 權，轉讓人、轉租人應當將轉讓、轉租情況告知土地所有權人，并獲 得土地所有權人的書面同意，同時報原批準機關批準。 集體建設用地使用權轉讓，原受讓方的權利、義務隨之轉移；集 體建設用地使用權轉租，轉租人應當繼續(xù)履行原出租合同。 集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限為原土地使用年限減去已 使用年限后的剩余年限。 集體建設用地使用權轉讓、轉租，當事人雙方應當持集體土地使 用權屬證明和相關合同，到市國土行政主管部門申請辦理土地登記手 續(xù)。 第十九條 農(nóng)村集

10、體經(jīng)濟組織以出讓、出租、作價入股、聯(lián)營等方 式使用集體建設用地， 應取得村民會議 2/3 以上成員或者 2/3以上村民 代表同意。 以集體建設用地使用權出讓、入股，當事人應當委托土地評估機 構對土地使用權價格進行評估，土地估價報告報市國土行政主管部門 確認備案后，作價入股的以土地評估價與投資方約定投資額比例確定 股權比例。集體經(jīng)濟組織所占股權比例不得低于40%。 合作投資人投入開發(fā)資金達到合同約定金額80%以上，如集體經(jīng) 濟組織所占股權確需轉讓， 應取得村民會議 4/5 以上成員或者 4/5以上 村民代表同意，并報市政府審批。股權轉讓后，集體經(jīng)濟組織所占股 權不得低于 30%。 第二十條 集體

11、建設用地使用權不得單獨抵押。 按規(guī)劃行政主管部 門批準的土地使用條件完成項目建設，并辦理了房屋登記的建筑物符 合法律規(guī)定的抵押條件， 經(jīng)村民會議 4/5 以上成員或者 4/5 以上村民代 表同意，其占用范圍內(nèi)建設用地使用權一并抵押。抵押辦理程序參照 國有土地房屋抵押辦理程序執(zhí)行。 禁止將集體建設用地使用權用于為村集體經(jīng)濟組織、村屬集體企 業(yè)、合作開發(fā)的建設主體以外的其它組織和個人進行融資抵押或擔保。 集體留用地因抵押喪失剩余年限的土地使用權后，其集體經(jīng)濟組 織不得再次申請留用地。 第二十一條 進行集體建設用地使用權流轉應當依法簽訂合同。 合 同應當載明下列事項： （一）雙方當事人的名稱或者姓名

12、。 （二）流轉方式。 （三）土地的位置、面積、用途、使用期限和使用條件。 （四）土地收益及支付方式。 （五）當事人的權利和義務。 （六）集體建設用地使用權使用期限屆滿后土地及地上建筑物和 其它附著物的處理辦法。 （七）合同履行期間，集體建設用地被收回或征收時的處理辦法。 （八）爭議的解決辦法。 （九）違約責任。 第二十二條 集體建設用地流轉發(fā)生之日起 30 日內(nèi)到市國土行政 主管部門辦理登記手續(xù)。 第二十三條 有下列情形之一， 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準機關 批準，可以收回集體建設用地使用權： （一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地。 （二）用地單位和個人未按合同約定或者批準文

13、件規(guī)定的用途和 期限使用土地，且拒不改正。 （三）土地閑置滿 2 年。 （四）集體建設用地使用權流轉期限屆滿。 （五）因撤銷、遷移等原因停止使用土地。 （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。 依照前款第（一）項規(guī)定收回集體建設用地使用權，應當對集體 建設用地使用權人給予適當補償。依照前款第（四）項規(guī)定收回集體 建設用地使用權的，地上建筑物和其他附著物按合同約定處理。 第二十四條 集體經(jīng)濟組織通過集體建設用地流轉取得的收益， 扣 除相關稅費和中央、省及市規(guī)定的計提的各項資金后，應納入集體財 產(chǎn)實行 “三資代理 ”，統(tǒng)一由集體經(jīng)濟組織管理和使用，主要用于村莊 基礎設施、公益設施建設以及該集體經(jīng)濟組織成員

14、的社會保障與發(fā)展 生產(chǎn)等，不得挪作它用。 第二十五條 集體所有土地使用權因轉讓、轉租而增值，轉讓、轉 租人應當向集體經(jīng)濟組織交納增值額的50%。流轉合同有約定，從其 約定。 第二十六條 村集體經(jīng)濟組織使用集體建設用地流轉收益， 應按法 定程序提交成員大會討論決定，使用情況應當納入財務向集體經(jīng)濟組 織的成員公開。按法定程序決定的收益使用方案，應報鎮(zhèn)人民政府或 者區(qū)管委會備案。 各鎮(zhèn)人民政府、各區(qū)管委會、市監(jiān)察、審計、財政等行政主管部 門依法監(jiān)督檢查集體建設用地流轉增值收益的分配使用。 第二十七條 市國土、 綜合行政執(zhí)法等行政主管部門及各鎮(zhèn)人民政 府、各區(qū)管委會應當加強對農(nóng)村村民建設等集體建設用地使用行為進 行監(jiān)督檢查，建立健全動態(tài)巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)、制止并嚴厲打擊各 類違法建設行為。 第二十八條 未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準， 非法占用土地 和超面積占用土地，依據(jù)土地管理法第七十六、第七十七條非法 占用等有關規(guī)定處理。通過出讓、出租、作價入股、聯(lián)營合作等方式 變相利用集體土地建設小產(chǎn)權房、出售小產(chǎn)權房的按照非法占地等有 關規(guī)定處理。 第二十九條 非