商品房買賣合同示范文本及解讀

1、編號： _商品房買賣合同出賣人： _買受人： _簽訂日期： _年_月_日第1頁共25頁如何簽訂建設(shè)部商品房買賣合同建設(shè)部、國家工商行政管理局年月日發(fā)布了關(guān)于印發(fā)的通知，對年印發(fā)的商品房購銷合同示范文本進行了修訂，并更名為商品房買賣合同示范文本，目前已在全國推廣。雖然現(xiàn)在采取版商品房預(yù)售合同，但細讀此合同范本還是有所裨益的。特別是該合同范本中的有些內(nèi)容是版商品房預(yù)售合同中所不具有的，因此，細讀該范本對購房人補充合同內(nèi)容是很有幫助的。商品房買賣合同說明1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門

2、咨詢。（這是示范文本合同使用性質(zhì)的規(guī)定。本示范文本并不是強制推廣使用的，而是供簽約雙方進行參考。實踐中可以將此文本直接作為商品房買賣（包括預(yù)售）的文本，也可以對此文本進行修改刪節(jié)。）2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。（此示范文本為購買商品房而制訂，但在買賣二手房、單位內(nèi)部集資房、房改售房等交易中也可以參照使用）3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。（此文本強調(diào)合同的自愿原則，簽約人有權(quán)根據(jù)實際情況更改）4、本

3、合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。（手寫優(yōu)先原則實際上是重申合同自愿原則）5、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)第2頁共25頁當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打，以示刪除。（當事人在簽訂合同時，不要留有空項，以防爭議發(fā)生）6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當向買受人出示應(yīng)當由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。（實質(zhì)上是強調(diào)購房人的知情權(quán)。根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、商品房銷售管理辦法 、城市商品房預(yù)售管理辦法等相關(guān)規(guī)定， 在簽訂商品房買賣合同之前，出賣人應(yīng)當向買受人提供該商品房可以合法銷

4、售的有效證明文件。概括來說， 這些有效證件主要包括以下內(nèi)容：（ 1）現(xiàn)售商品房，應(yīng)當有商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定的各種材料，并已將材料及房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊報送房地產(chǎn)開發(fā)管部門備案。（ 2）商品房預(yù)售，必須取得國家及地方規(guī)定的預(yù)售條件的證明文件，并取得商品房預(yù)售許可證。（ 3）開發(fā)商委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，委托單位應(yīng)當在出示上述文件材料的同時，向購房人出示商品房銷售委托書）。7、本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負責解釋。合同雙方當事人：出賣人：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：企業(yè)資質(zhì)證書號：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：委托代理人：地址：第3頁共25頁郵政編碼：聯(lián)系電

5、話：委托代理機構(gòu)：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：買受人：【本人】【法定代表人】姓名：國籍【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】地址：郵政編碼：聯(lián)系電話：【委托代理人】姓名：國籍：地址：郵政編碼：電話：根據(jù)中華人民共和國合同法 、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：第一條項目建設(shè)依據(jù)。出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】 【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為。（本條款主要是明確商品房所在項目的合法用地依據(jù)。根據(jù)我國法律

6、規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)第4頁共25頁用地的取得有出讓和劃撥兩種方式。土地使用權(quán)的出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由其向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付土地使用者的行為。如果出售人所售為非經(jīng)濟適用住房的商品房，其土地使用權(quán)的來源是出讓，而經(jīng)濟適用房的土地來源是劃撥。 ）該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為，土地使用年限自年月日至年月日。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為，施工許可證號為。（以上證件均由商品房項目所

7、在地建規(guī)劃及建設(shè)主管部門批準頒發(fā)）。（此處供當事人雙方補充約定其他有關(guān)建設(shè)的依據(jù)）第二條商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準機關(guān)為，商品房預(yù)售許可證號為。（本條是關(guān)于商品房銷售方式的規(guī)定。如果是現(xiàn)售商品房， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 如果是預(yù)售商品房， 還要填寫批準預(yù)售的主管部門名稱及商品房預(yù)售許可證的編號。須注意，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證之前的銷售行為或變相銷售行為是違法的。 ）。（便于當事人另有約定）第5頁共25頁第三條買受人所購商品房的基本情況。（出賣人應(yīng)

8、當根據(jù)商品房所在項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、批準后的設(shè)計等有效的材料填寫）買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第【幢】【座】【單元】【層】號房。（注意指標是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標注一致。另外，房屋平面圖要約定為合同的附件，其中的朝向及尺寸如墻體厚度、門窗尺寸都要明確標明，并將商品房所在小區(qū)的總平面圖附上。）該商品房的用途為，屬結(jié)構(gòu)，層高為，建筑層數(shù)地上層，地下層。（要求出賣人根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的內(nèi)容填寫商品房的用途，依據(jù)批準的設(shè)計圖注明房屋結(jié)構(gòu)及層高、層數(shù)等。應(yīng)當注意的是，這里的層高不是凈高，包括了

9、樓板的厚度，如果要約定凈高，應(yīng)當特別注明）該商品房陽臺是【封閉式】 【非封閉式】。（封閉式陽臺與非封閉式陽臺在價格計算上不同。根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定，全封閉的陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算。因此，購房者在此一定注意。）該商品房【合同約定】 【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）。（商品房的銷售面積包括套內(nèi)建筑面積與分攤的公共面積兩部門，其中套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、 套內(nèi)墻體面積及陽臺面積。公共面積包括公共部位面積與公用房屋分第6頁

10、共25頁攤面積。在簽訂合同時， 商品房的建筑面積一般存在兩種情況，一種是該商品房的建筑面積已由具有資質(zhì)的測量單位實施測繪，其結(jié)果已由房地產(chǎn)行政主管部門審核通過，如現(xiàn)房銷售。另一種是該商品房建筑面積還未經(jīng)具有房地產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，或還未經(jīng)主管部門審核通過，如商品房預(yù)售。在第一種情況下，按產(chǎn)權(quán)證填寫建筑面積；第二種情況下，適用“合同約定”的建筑面積即暫測面積。不論是以套內(nèi)建筑面積還是以建筑面積計算價格，都是以此處相應(yīng)的面積約定數(shù)為依據(jù)。）。（此處空白便于當事人更為詳盡地對商品房的其他基本情況進行約定。）第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計

11、算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（幣）元整。（按本條計價是按建筑面積確定價款的計價方式。按此計算面積， 商品房單價是一個均價的概念，每平方米套內(nèi)建筑面積與每平方米公攤的共有建筑面積價格是一致的。）2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（幣）元整。（按此種算法，商品房單價也是一個均價的概念，房價款跟套內(nèi)建筑面積數(shù)有關(guān)，跟分攤的公共建筑面積數(shù)沒有直接關(guān)系。）3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（幣）元整。（按此種計價方法，房價和商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及分攤的共有建筑面積數(shù)沒有直接關(guān)系。）第7頁共25頁4、。（當事人可自愿選擇其他計價方式）第五條面積確認及

12、面積差異處理。根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。（注意計算面積差異時要與計價方式對應(yīng)，如按建筑面積計價時要以產(chǎn)權(quán)登記時確認的建筑面積確認；按套內(nèi)建筑面積計價的，以產(chǎn)權(quán)登記時確認的套內(nèi)建筑面積為依據(jù)確認。）當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。（如果按套計價， 則是以整個商品房為計價單位，不牽涉到建筑面積及套內(nèi)建筑面積計價的問題。根據(jù)年建設(shè)部第號令銷售辦法 ：按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在合同中附所售房屋的平面

13、圖。平面圖應(yīng)當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價不變； 套型與設(shè)計圖紙不一對敵或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。）合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。（房地產(chǎn)管理部門確認的房屋面積，是商品房最終確定面積，也是處理糾紛的依據(jù)。）商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進行處理：第8頁共25頁（為了體現(xiàn)合同自愿原則，本示范文本第一種處理方式由當事人協(xié)商約定。應(yīng)當注意的是，

14、如果合同對于處理面積誤差有約定的，按約定處理，如果合同沒有約定的，商品房銷售管理辦法第二十條明確規(guī)定了當事人沒有約定面積誤差處理的解決辦法：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)，將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由買受人補足； 超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)

15、（含 3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 ）1、雙方自行約定：（1）；（2）；（3）；（4）。2、雙方同意按以下原則處理：（ 1）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（ 2）面積誤差比絕對值超出 3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面

16、積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由出賣第9頁共25頁人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比 =100%合同約定面積因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。第六條付款方式及期限。買受人按下列第種方式按期付款：1、一次性付款。（一次性付款是買受人在簽訂商品房買賣合同時一次性支付全部房價款）2、分期付款。（分期付款又分為兩種，一種是買受人在建設(shè)過程中分期付款，房屋交付使用后付清；一種是指買受人在使用過程中分期付款，若干年內(nèi)付清）3、其他方式。（此處主要適用購房人采取個人住房貸款方式支付全部或部分房價款。個

17、人住房貸款又可細分為住房公積金貸款、住房商業(yè)貸款、組合貸款三種。具體內(nèi)容本書第六章付款方式有詳細敘述）第七條買受人逾期付款的違約責任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第種方式處理：1. 按逾期時間，分別處理（不作累加）第10頁共25頁（1）逾期在日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行， 自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日

18、止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。2.。（此條款是關(guān)于買受人逾期付款違約責任的處理，由當事人協(xié)商確定。但是，對于購房者逾期支付房款超過約定時間，而出售人又愿意繼續(xù)履行合同的，違約金只能按（2）條約定處理，不能將（1）中的違約金進行累加處理。）第八條交付期限。出賣人應(yīng)當在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1該商品房經(jīng)驗收合格。2該商品房

19、經(jīng)綜合驗收合格。3該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5。但如遇下列特殊原因， 除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買受人的；第11頁共25頁2、；3、。（本條是要求雙方約定交付日期及交付使用條件。具體應(yīng)根據(jù)本地實際情況確定。本條是合同重要條款，當事人應(yīng)當詳細填寫。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)等。另外還有一些雖然不屬于不可抗力、但也可能造成開發(fā)商不能克服的客觀原因所造成延期交付，這些原因可以由當事人雙方在第2、3項空白欄處自愿約定。建議購房人慎重，最好不好對此

20、進行約定。規(guī)定特殊原因的告之義務(wù)是維護購房人合法權(quán)益的措施）第九條出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行， 自本合同第八條規(guī)定

21、的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之（該比率應(yīng)不小于第（ 1）項中的比率）的違約金。2、。（關(guān)于出賣人逾期交房違約責任的處理，本條提供了兩種方式，可由當事人約定。但對第12頁共25頁于逾期超過約定時間，而買受人要求繼續(xù)履行合同的，違約金只能按（2）的約定處理而不能將（ 1）的違約金進行累加處理。雙方約定的有關(guān)違約金的比率應(yīng)當與第七條的約定一致，以體現(xiàn)出公平原則。）第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的， 出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

22、（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2）；（3）。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。（本條是約定規(guī)劃、 設(shè)計變更的條款。 根據(jù)商品房銷售管理辦法第二十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計

23、變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買第13頁共25頁受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。因此，根據(jù)商品房銷售管理辦法的規(guī)定，本條第（1）項約定明確規(guī)定為商品房的結(jié)構(gòu)形式、 戶型、空間尺寸、朝向。而對于其他影響到商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，如綠地、樓間距、采光等規(guī)劃設(shè)計變更問題，合同當事人協(xié)商后可在

24、其他空白欄中自愿約定。應(yīng)當注意的是， 合同中還應(yīng)當將買受人一旦退房的房款利息的利率計算方式進行約定）第十一條交接。商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：。（本條是約定如果由于買受人的原因造成延期交房的違約責任。在約定時， 要體現(xiàn)與出售人責任的對等。 ）第十二條出賣人保證銷售

25、的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔全部責任。（在實踐中， 往往由于開發(fā)商在出售商品房之前已然將房地產(chǎn)向銀行進行了抵押，而貸款到期后，又無力支付貸款本息，致使房地產(chǎn)被銀行行使抵押權(quán)人的權(quán)利，導(dǎo)致購房人的房產(chǎn)證無法辦理。此外，還有可能是開發(fā)高一屋多賣、“一女多嫁”導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。第14頁共25頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押商品房的，其抵押權(quán)的處理按照中華人民共和國擔保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前， 將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。如果在未解除合同前再轉(zhuǎn)買的，處

26、以警告，責令限期改正，并處2萬元以上 3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。當事人可以對出現(xiàn)糾紛的處理進行約定。）第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第種方式處理：1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。2.。3.。（最好在空白處約定，如果裝修不符合約定，買受人有權(quán)退房的條款）第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。（基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與商品房及所在小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑是指與商品房及商品房所在

27、小區(qū)建設(shè)相配套的教育、商業(yè)、飲食、娛樂等公共建筑。基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套的教育狀況是購房人選擇商品房的重要考慮因素。 基礎(chǔ)設(shè)施、 公共配套建筑正常運行是商品房使用功能正常發(fā)揮的一個重要條件。由于這些設(shè)施投入正常運行的決定因素主要是在政府，所以出賣人應(yīng)當慎重做出承諾，特別是正常運行的時間，要與政府相關(guān)部門達成協(xié)議后再定。同時開發(fā)商?？紤]非自身因素造成正常運行延誤的情況，在合同中進行有利于自己的處理。此外，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準確通氣時間。因煤氣公司一般規(guī)定，只有小區(qū)入住率達第15頁共25頁70時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。 所以，在合約上應(yīng)注明氣源

28、通氣的準確時間或注明如因入住率不夠而不能按時通氣時發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。）出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：1；2；3；4；5。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1；2；3。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項處理：1買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的%賠償買受人損失。2買受人不退房，出賣人按已付房價

29、款的%向買受人支付違約金。3。（房產(chǎn)證是證明房屋權(quán)屬的唯一最有效的材料，產(chǎn)權(quán)登記是商品房買受人獲得房地產(chǎn)權(quán)第16頁共25頁證的必然途徑。根據(jù)開發(fā)條例的規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)； 現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)， 并提供必要的證明文件。商品房的房屋所有權(quán)登記是商品房的合法性和購買人作為房屋所有權(quán)人的法律依據(jù)。土地使用權(quán)的登記又涉及到與該商品房有關(guān)的整個項目用地土地使用權(quán)的分割。在辦理這些手續(xù)的時候，開發(fā)商有義務(wù)進行配合。另外，商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)

30、當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。）第十六條保修責任。買受人購買的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成

31、的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。第十七條雙方可以就下列事項約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)；第17頁共25頁（建議可約定為： “歸全體業(yè)主所有，法律、法規(guī)有明確規(guī)定時，從其規(guī)定”。）2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)；（建議可約定為： “歸全體業(yè)主所有，法律、法規(guī)有明確規(guī)定時，從其規(guī)定”）3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)；（一般由開發(fā)商向當?shù)氐摹暗孛k”申請）4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)；（一般由開發(fā)商向當?shù)氐摹暗孛k”申請）5、；6、。第十八條買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，

32、買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。（本條是約定商品房交付使用后雙方的有關(guān)權(quán)利、責任和義務(wù).商品房建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途都是經(jīng)規(guī)劃部門批準設(shè)計單位設(shè)計后確立的，具有整體屬性，涉及到整棟樓的外觀、安全和使用性質(zhì)等方面的內(nèi)容，一經(jīng)建成，不得擅自變更。對于購買人來說，也要遵守此規(guī)定。）第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按第18頁共25頁下述第種方式解決：1. 提交仲裁委員會仲裁。2. 依法向人民法院起訴。（此條是

33、關(guān)于爭議解決的方式的約定）第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。（如，對售樓書及廣告等相關(guān)資料中的事項的約定。根據(jù)商品房銷售管理辦法第十五條規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定?？傊?，當合人在合同中應(yīng)當盡可能的約定得具體、明確。 ）第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。（合同附件是合同的一部分，與合同具有同樣的法律效力）第二十二條本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人份，買受人份，份，份。第

34、二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。（合同法第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。對于商品房買賣合同，法律、法規(guī)沒有規(guī)定以經(jīng)過批準或者登記為生效要件，因此，合同自成立時生效。根據(jù)合同法第三十二條規(guī)定，當事人彩合同書形式訂閱合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。）第19頁共25頁第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向申請登記備案。（依據(jù)是城市商品房預(yù)售管理辦法、城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在此最好加上若出賣人不履行行這一義務(wù)的違約責任。）出賣人（簽章）：買受人（簽章）：【

35、法定代表人】：【法定代表人】：【委托代理人】：【委托代理人】：（簽章）（簽章）年月日第20頁共25頁附件一：房屋平面圖（要標明詳細尺寸， 不局限于商品房平面圖，為了全面了解該商品房的規(guī)劃、設(shè)計情況，并與本合同第三條、十條、十四條及其他相關(guān)條款的約定內(nèi)容相統(tǒng)一，還可以將商品房有關(guān)的小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計總平面圖作為附件一的內(nèi)容）附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明（依據(jù)建設(shè)部全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)則GJDGZ 101-95 、房屋測量規(guī)范、住宅設(shè)計規(guī)范的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。）第21頁共25頁附件三：裝飾、設(shè)備標準1外墻：2內(nèi)墻：3頂棚：4地面：5門窗：6廚房：7衛(wèi)生間：8陽臺：9電梯：10

36、其他：（應(yīng)對每一部位、設(shè)備的適用材料、性能等具體標準進行詳細、明確的約定，不能只作籠統(tǒng)的表述，以免因雙方理解不一而引起糾紛。）附件四：合同補充協(xié)議（與本合同二十條相對應(yīng)）第22頁共25頁商品房買賣合同補充修訂內(nèi)容一、計價方式與價款修改為：?由于商品房的用途為普通住宅、經(jīng)濟適用房、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋，出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款；商品房的用途為非住宅的，出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款：?1、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（幣）元整。2、按建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（幣）元整。 ?3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（幣）元整。 ?4、?二、第五條 ?面積確認及面積差異處理方式修改為：2、根據(jù)本合同第四條按套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：（ 1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（ 2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出 3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的， 產(chǎn)