商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本及解讀

1、編號(hào)： _商品房買(mǎi)賣(mài)合同出賣(mài)人： _買(mǎi)受人： _簽訂日期： _年_月_日第1頁(yè)共25頁(yè)如何簽訂建設(shè)部商品房買(mǎi)賣(mài)合同建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局年月日發(fā)布了關(guān)于印發(fā)的通知，對(duì)年印發(fā)的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本進(jìn)行了修訂，并更名為商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，目前已在全國(guó)推廣。雖然現(xiàn)在采取版商品房預(yù)售合同，但細(xì)讀此合同范本還是有所裨益的。特別是該合同范本中的有些內(nèi)容是版商品房預(yù)售合同中所不具有的，因此，細(xì)讀該范本對(duì)購(gòu)房人補(bǔ)充合同內(nèi)容是很有幫助的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)

2、咨詢。（這是示范文本合同使用性質(zhì)的規(guī)定。本示范文本并不是強(qiáng)制推廣使用的，而是供簽約雙方進(jìn)行參考。實(shí)踐中可以將此文本直接作為商品房買(mǎi)賣(mài)（包括預(yù)售）的文本，也可以對(duì)此文本進(jìn)行修改刪節(jié)。）2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。（此示范文本為購(gòu)買(mǎi)商品房而制訂，但在買(mǎi)賣(mài)二手房、單位內(nèi)部集資房、房改售房等交易中也可以參照使用）3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。（此文本強(qiáng)調(diào)合同的自愿原則，簽約人有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況更改）4、本

3、合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。（手寫(xiě)優(yōu)先原則實(shí)際上是重申合同自愿原則）5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)第2頁(yè)共25頁(yè)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打，以示刪除。（當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，不要留有空項(xiàng)，以防爭(zhēng)議發(fā)生）6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。（實(shí)質(zhì)上是強(qiáng)調(diào)購(gòu)房人的知情權(quán)。根據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、商品房銷(xiāo)售管理辦法 、城市商品房預(yù)售管理辦法等相關(guān)規(guī)定， 在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供該商品房可以合法銷(xiāo)

4、售的有效證明文件。概括來(lái)說(shuō)， 這些有效證件主要包括以下內(nèi)容：（ 1）現(xiàn)售商品房，應(yīng)當(dāng)有商品房銷(xiāo)售管理辦法第七條規(guī)定的各種材料，并已將材料及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管部門(mén)備案。（ 2）商品房預(yù)售，必須取得國(guó)家及地方規(guī)定的預(yù)售條件的證明文件，并取得商品房預(yù)售許可證。（ 3）開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售的，委托單位應(yīng)當(dāng)在出示上述文件材料的同時(shí)，向購(gòu)房人出示商品房銷(xiāo)售委托書(shū)）。7、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。合同雙方當(dāng)事人：出賣(mài)人：注冊(cè)地址：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：委托代理人：地址：第3頁(yè)共25頁(yè)郵政編碼：聯(lián)系電

5、話：委托代理機(jī)構(gòu)：注冊(cè)地址：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：買(mǎi)受人：【本人】【法定代表人】姓名：國(guó)籍【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】地址：郵政編碼：聯(lián)系電話：【委托代理人】姓名：國(guó)籍：地址：郵政編碼：電話：根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。出賣(mài)人以方式取得位于、編號(hào)為的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】 【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為。（本條款主要是明確商品房所在項(xiàng)目的合法用地依據(jù)。根據(jù)我國(guó)法律

6、規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第4頁(yè)共25頁(yè)用地的取得有出讓和劃撥兩種方式。土地使用權(quán)的出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由其向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交付土地使用者的行為。如果出售人所售為非經(jīng)濟(jì)適用住房的商品房，其土地使用權(quán)的來(lái)源是出讓?zhuān)?jīng)濟(jì)適用房的土地來(lái)源是劃撥。 ）該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為，土地使用年限自年月日至年月日。出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為，施工許可證號(hào)為。（以上證件均由商品房項(xiàng)目所

7、在地建規(guī)劃及建設(shè)主管部門(mén)批準(zhǔn)頒發(fā)）。（此處供當(dāng)事人雙方補(bǔ)充約定其他有關(guān)建設(shè)的依據(jù)）第二條商品房銷(xiāo)售依據(jù)。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為，商品房預(yù)售許可證號(hào)為。（本條是關(guān)于商品房銷(xiāo)售方式的規(guī)定。如果是現(xiàn)售商品房， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。 如果是預(yù)售商品房， 還要填寫(xiě)批準(zhǔn)預(yù)售的主管部門(mén)名稱(chēng)及商品房預(yù)售許可證的編號(hào)。須注意，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證之前的銷(xiāo)售行為或變相銷(xiāo)售行為是違法的。 ）。（便于當(dāng)事人另有約定）第5頁(yè)共25頁(yè)第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。（出賣(mài)人應(yīng)

8、當(dāng)根據(jù)商品房所在項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、批準(zhǔn)后的設(shè)計(jì)等有效的材料填寫(xiě)）買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第【幢】【座】【單元】【層】號(hào)房。（注意指標(biāo)是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致。另外，房屋平面圖要約定為合同的附件，其中的朝向及尺寸如墻體厚度、門(mén)窗尺寸都要明確標(biāo)明，并將商品房所在小區(qū)的總平面圖附上。）該商品房的用途為，屬結(jié)構(gòu)，層高為，建筑層數(shù)地上層，地下層。（要求出賣(mài)人根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的內(nèi)容填寫(xiě)商品房的用途，依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖注明房屋結(jié)構(gòu)及層高、層數(shù)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，這里的層高不是凈高，包括了

9、樓板的厚度，如果要約定凈高，應(yīng)當(dāng)特別注明）該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】 【非封閉式】。（封閉式陽(yáng)臺(tái)與非封閉式陽(yáng)臺(tái)在價(jià)格計(jì)算上不同。根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的規(guī)定，全封閉的陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算；未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。因此，購(gòu)房者在此一定注意。）該商品房【合同約定】 【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。（商品房的銷(xiāo)售面積包括套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓裁娣e兩部門(mén)，其中套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、 套內(nèi)墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。公共面積包括公共部位面積與公用房屋分第6頁(yè)

10、共25頁(yè)攤面積。在簽訂合同時(shí)， 商品房的建筑面積一般存在兩種情況，一種是該商品房的建筑面積已由具有資質(zhì)的測(cè)量單位實(shí)施測(cè)繪，其結(jié)果已由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核通過(guò)，如現(xiàn)房銷(xiāo)售。另一種是該商品房建筑面積還未經(jīng)具有房地產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，或還未經(jīng)主管部門(mén)審核通過(guò)，如商品房預(yù)售。在第一種情況下，按產(chǎn)權(quán)證填寫(xiě)建筑面積；第二種情況下，適用“合同約定”的建筑面積即暫測(cè)面積。不論是以套內(nèi)建筑面積還是以建筑面積計(jì)算價(jià)格，都是以此處相應(yīng)的面積約定數(shù)為依據(jù)。）。（此處空白便于當(dāng)事人更為詳盡地對(duì)商品房的其他基本情況進(jìn)行約定。）第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1、按建筑面積計(jì)

11、算，該商品房單價(jià)為（幣）每平方米元，總金額（幣）元整。（按本條計(jì)價(jià)是按建筑面積確定價(jià)款的計(jì)價(jià)方式。按此計(jì)算面積， 商品房單價(jià)是一個(gè)均價(jià)的概念，每平方米套內(nèi)建筑面積與每平方米公攤的共有建筑面積價(jià)格是一致的。）2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（幣）每平方米元，總金額（幣）元整。（按此種算法，商品房單價(jià)也是一個(gè)均價(jià)的概念，房?jī)r(jià)款跟套內(nèi)建筑面積數(shù)有關(guān)，跟分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e數(shù)沒(méi)有直接關(guān)系。）3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（幣）元整。（按此種計(jì)價(jià)方法，房?jī)r(jià)和商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e數(shù)沒(méi)有直接關(guān)系。）第7頁(yè)共25頁(yè)4、。（當(dāng)事人可自愿選擇其他計(jì)價(jià)方式）第五條面積確認(rèn)及

12、面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。（注意計(jì)算面積差異時(shí)要與計(jì)價(jià)方式對(duì)應(yīng)，如按建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)要以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的建筑面積確認(rèn)；按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的套內(nèi)建筑面積為依據(jù)確認(rèn)。）當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。（如果按套計(jì)價(jià)， 則是以整個(gè)商品房為計(jì)價(jià)單位，不牽涉到建筑面積及套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的問(wèn)題。根據(jù)年建設(shè)部第號(hào)令銷(xiāo)售辦法 ：按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面

13、圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)不變； 套型與設(shè)計(jì)圖紙不一對(duì)敵或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。）合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。（房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)的房屋面積，是商品房最終確定面積，也是處理糾紛的依據(jù)。）商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進(jìn)行處理：第8頁(yè)共25頁(yè)（為了體現(xiàn)合同自愿原則，本示范文本第一種處理方式由當(dāng)事人協(xié)商約定。應(yīng)當(dāng)注意的是，

14、如果合同對(duì)于處理面積誤差有約定的，按約定處理，如果合同沒(méi)有約定的，商品房銷(xiāo)售管理辦法第二十條明確規(guī)定了當(dāng)事人沒(méi)有約定面積誤差處理的解決辦法：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)，將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足； 超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)

15、（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。 ）1、雙方自行約定：（1）；（2）；（3）；（4）。2、雙方同意按以下原則處理：（ 1）面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（ 2）面積誤差比絕對(duì)值超出 3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面

16、積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)第9頁(yè)共25頁(yè)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比 =100%合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第六條付款方式及期限。買(mǎi)受人按下列第種方式按期付款：1、一次性付款。（一次性付款是買(mǎi)受人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一次性支付全部房?jī)r(jià)款）2、分期付款。（分期付款又分為兩種，一種是買(mǎi)受人在建設(shè)過(guò)程中分期付款，房屋交付使用后付清；一種是指買(mǎi)受人在使用過(guò)程中分期付款，若干年內(nèi)付清）3、其他方式。（此處主要適用購(gòu)房人采取個(gè)人住房貸款方式支付全部或部分房?jī)r(jià)款。個(gè)

17、人住房貸款又可細(xì)分為住房公積金貸款、住房商業(yè)貸款、組合貸款三種。具體內(nèi)容本書(shū)第六章付款方式有詳細(xì)敘述）第七條買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任。買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第種方式處理：1. 按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）第10頁(yè)共25頁(yè)（1）逾期在日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行， 自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日

18、止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。2.。（此條款是關(guān)于買(mǎi)受人逾期付款違約責(zé)任的處理，由當(dāng)事人協(xié)商確定。但是，對(duì)于購(gòu)房者逾期支付房款超過(guò)約定時(shí)間，而出售人又愿意繼續(xù)履行合同的，違約金只能按（2）條約定處理，不能將（1）中的違約金進(jìn)行累加處理。）第八條交付期限。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：1該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2該商品房

19、經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5。但如遇下列特殊原因， 除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買(mǎi)受人的；第11頁(yè)共25頁(yè)2、；3、。（本條是要求雙方約定交付日期及交付使用條件。具體應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際情況確定。本條是合同重要條款，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)詳細(xì)填寫(xiě)。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)等。另外還有一些雖然不屬于不可抗力、但也可能造成開(kāi)發(fā)商不能克服的客觀原因所造成延期交付，這些原因可以由當(dāng)事人雙方在第2、3項(xiàng)空白欄處自愿約定。建議購(gòu)房人慎重，最好不好對(duì)此

20、進(jìn)行約定。規(guī)定特殊原因的告之義務(wù)是維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益的措施）第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過(guò)日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行， 自本合同第八條規(guī)定

21、的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之（該比率應(yīng)不小于第（ 1）項(xiàng)中的比率）的違約金。2、。（關(guān)于出賣(mài)人逾期交房違約責(zé)任的處理，本條提供了兩種方式，可由當(dāng)事人約定。但對(duì)第12頁(yè)共25頁(yè)于逾期超過(guò)約定時(shí)間，而買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，違約金只能按（2）的約定處理而不能將（ 1）的違約金進(jìn)行累加處理。雙方約定的有關(guān)違約金的比率應(yīng)當(dāng)與第七條的約定一致，以體現(xiàn)出公平原則。）第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的， 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：

22、（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2）；（3）。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。 買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。（本條是約定規(guī)劃、 設(shè)計(jì)變更的條款。 根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法第二十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)

23、變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)第13頁(yè)共25頁(yè)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法的規(guī)定，本條第（1）項(xiàng)約定明確規(guī)定為商品房的結(jié)構(gòu)形式、 戶型、空間尺寸、朝向。而對(duì)于其他影響到商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，如綠地、樓間距、采光等規(guī)劃設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，合同當(dāng)事人協(xié)商后可在

24、其他空白欄中自愿約定。應(yīng)當(dāng)注意的是， 合同中還應(yīng)當(dāng)將買(mǎi)受人一旦退房的房款利息的利率計(jì)算方式進(jìn)行約定）第十一條交接。商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：。（本條是約定如果由于買(mǎi)受人的原因造成延期交房的違約責(zé)任。在約定時(shí)， 要體現(xiàn)與出售人責(zé)任的對(duì)等。 ）第十二條出賣(mài)人保證銷(xiāo)售

25、的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。（在實(shí)踐中， 往往由于開(kāi)發(fā)商在出售商品房之前已然將房地產(chǎn)向銀行進(jìn)行了抵押，而貸款到期后，又無(wú)力支付貸款本息，致使房地產(chǎn)被銀行行使抵押權(quán)人的權(quán)利，導(dǎo)致購(gòu)房人的房產(chǎn)證無(wú)法辦理。此外，還有可能是開(kāi)發(fā)高一屋多賣(mài)、“一女多嫁”導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。第14頁(yè)共25頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售設(shè)有抵押商品房的，其抵押權(quán)的處理按照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前， 將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。如果在未解除合同前再轉(zhuǎn)買(mǎi)的，處

26、以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上 3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。當(dāng)事人可以對(duì)出現(xiàn)糾紛的處理進(jìn)行約定。）第十三條出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第種方式處理：1. 出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。2.。3.。（最好在空白處約定，如果裝修不符合約定，買(mǎi)受人有權(quán)退房的條款）第十四條出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。（基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與商品房及所在小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑是指與商品房及商品房所在

27、小區(qū)建設(shè)相配套的教育、商業(yè)、飲食、娛樂(lè)等公共建筑?；A(chǔ)設(shè)施、公共配套的教育狀況是購(gòu)房人選擇商品房的重要考慮因素。 基礎(chǔ)設(shè)施、 公共配套建筑正常運(yùn)行是商品房使用功能正常發(fā)揮的一個(gè)重要條件。由于這些設(shè)施投入正常運(yùn)行的決定因素主要是在政府，所以出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)慎重做出承諾，特別是正常運(yùn)行的時(shí)間，要與政府相關(guān)部門(mén)達(dá)成協(xié)議后再定。同時(shí)開(kāi)發(fā)商?？紤]非自身因素造成正常運(yùn)行延誤的情況，在合同中進(jìn)行有利于自己的處理。此外，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司一般規(guī)定，只有小區(qū)入住率達(dá)第15頁(yè)共25頁(yè)70時(shí)才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來(lái)諸多不便。 所以，在合約上應(yīng)注明氣源

28、通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如因入住率不夠而不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。）出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：1；2；3；4；5。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1；2；3。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第項(xiàng)處理：1買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的%賠償買(mǎi)受人損失。2買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)

29、款的%向買(mǎi)受人支付違約金。3。（房產(chǎn)證是證明房屋權(quán)屬的唯一最有效的材料，產(chǎn)權(quán)登記是商品房買(mǎi)受人獲得房地產(chǎn)權(quán)第16頁(yè)共25頁(yè)證的必然途徑。根據(jù)開(kāi)發(fā)條例的規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)； 現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)， 并提供必要的證明文件。商品房的房屋所有權(quán)登記是商品房的合法性和購(gòu)買(mǎi)人作為房屋所有權(quán)人的法律依據(jù)。土地使用權(quán)的登記又涉及到與該商品房有關(guān)的整個(gè)項(xiàng)目用地土地使用權(quán)的分割。在辦理這些手續(xù)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)進(jìn)行配合。另外，商品房銷(xiāo)售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)

30、當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。）第十六條保修責(zé)任。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書(shū)作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書(shū)承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成

31、的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)；第17頁(yè)共25頁(yè)（建議可約定為： “歸全體業(yè)主所有，法律、法規(guī)有明確規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定”。）2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)；（建議可約定為： “歸全體業(yè)主所有，法律、法規(guī)有明確規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定”）3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)；（一般由開(kāi)發(fā)商向當(dāng)?shù)氐摹暗孛k”申請(qǐng)）4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)；（一般由開(kāi)發(fā)商向當(dāng)?shù)氐摹暗孛k”申請(qǐng)）5、；6、。第十八條買(mǎi)受人的房屋僅作使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，

32、買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。（本條是約定商品房交付使用后雙方的有關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù).商品房建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途都是經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)后確立的，具有整體屬性，涉及到整棟樓的外觀、安全和使用性質(zhì)等方面的內(nèi)容，一經(jīng)建成，不得擅自變更。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，也要遵守此規(guī)定。）第十九條本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按第18頁(yè)共25頁(yè)下述第種方式解決：1. 提交仲裁委員會(huì)仲裁。2. 依法向人民法院起訴。（此條是

33、關(guān)于爭(zhēng)議解決的方式的約定）第二十條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。（如，對(duì)售樓書(shū)及廣告等相關(guān)資料中的事項(xiàng)的約定。根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法第十五條規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?？傊?，當(dāng)合人在合同中應(yīng)當(dāng)盡可能的約定得具體、明確。 ）第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。（合同附件是合同的一部分，與合同具有同樣的法律效力）第二十二條本合同連同附件共頁(yè)，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣(mài)人份，買(mǎi)受人份，份，份。第

34、二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。（合同法第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定以經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)或者登記為生效要件，因此，合同自成立時(shí)生效。根據(jù)合同法第三十二條規(guī)定，當(dāng)事人彩合同書(shū)形式訂閱合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。）第19頁(yè)共25頁(yè)第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向申請(qǐng)登記備案。（依據(jù)是城市商品房預(yù)售管理辦法、城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在此最好加上若出賣(mài)人不履行行這一義務(wù)的違約責(zé)任。）出賣(mài)人（簽章）：買(mǎi)受人（簽章）：【

35、法定代表人】：【法定代表人】：【委托代理人】：【委托代理人】：（簽章）（簽章）年月日第20頁(yè)共25頁(yè)附件一：房屋平面圖（要標(biāo)明詳細(xì)尺寸， 不局限于商品房平面圖，為了全面了解該商品房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)情況，并與本合同第三條、十條、十四條及其他相關(guān)條款的約定內(nèi)容相統(tǒng)一，還可以將商品房有關(guān)的小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)總平面圖作為附件一的內(nèi)容）附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明（依據(jù)建設(shè)部全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則GJDGZ 101-95 、房屋測(cè)量規(guī)范、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。）第21頁(yè)共25頁(yè)附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)1外墻：2內(nèi)墻：3頂棚：4地面：5門(mén)窗：6廚房：7衛(wèi)生間：8陽(yáng)臺(tái)：9電梯：10

36、其他：（應(yīng)對(duì)每一部位、設(shè)備的適用材料、性能等具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)、明確的約定，不能只作籠統(tǒng)的表述，以免因雙方理解不一而引起糾紛。）附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議（與本合同二十條相對(duì)應(yīng)）第22頁(yè)共25頁(yè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充修訂內(nèi)容一、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款修改為：?由于商品房的用途為普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、公寓及其他高檔住宅等居住類(lèi)房屋，出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第1種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款；商品房的用途為非住宅的，出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：?1、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（幣）每平方米元，總金額（幣）元整。2、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（幣）每平方米元，總金額（幣）元整。 ?3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（幣）元整。 ?4、?二、第五條 ?面積確認(rèn)及面積差異處理方式修改為：2、根據(jù)本合同第四條按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按以下原則處理：（ 1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（ 2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出 3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的， 產(chǎn)