營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目

1、三、營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)三、營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)2525個抵扣項目個抵扣項目 1 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 1、原材料的抵扣率原材料的抵扣率 鋼材、水泥、輔料 17% 木材等 13% 但是采購的運費？ 2 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 所謂“一票制”，即供應(yīng)商就貨物銷售價款和運雜 費合計金額向建筑企業(yè)提供一張貨物銷售發(fā)票，稅 率統(tǒng)一為17%； 所謂“兩票制”，即供應(yīng)商就貨物銷售價款和運雜 費向建筑企業(yè)分別提供貨物銷售和交通運輸兩張發(fā) 票，稅率分別為貨物17%、運費11%。 注意：不同于醫(yī)藥行業(yè)的“兩票制”。 3 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 “兩票制”：是指藥品從藥廠賣到

2、一級經(jīng)銷商開一 次發(fā)票，經(jīng)銷商賣到醫(yī)院再開一次發(fā)票。 以“兩票”替代目前常見的七票、八票，減少流通 環(huán)節(jié)的層層盤剝，并且每個品種的一級經(jīng)銷商不得 超過2個。 “90%以上的藥品都有降價空間，價格砍掉50%， 一點問題都沒有” 4 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 最多環(huán)節(jié)的時候要經(jīng)過： 廠家全國總代理地區(qū)代理省級代理市級代理市 級片區(qū)代理醫(yī)院等。 兩票制的推行將迫使醫(yī)藥企業(yè)必須說清在銷售中的每一筆 錢花在哪里，營改增的實施又使得企業(yè)必須發(fā)生真實交易 才可抵扣，因此過去醫(yī)藥銷售代表“買票沖賬”的日子將 一去不復返。 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 2、周轉(zhuǎn)材料的抵扣率周轉(zhuǎn)材料的抵扣率 包括

3、包裝物、低值易耗品、工程施工中可多次使用 的材料、鋼模板、木模板、竹膠板、腳手架和其他 周轉(zhuǎn)材料等。 自購周轉(zhuǎn)材料：17%； 外租周轉(zhuǎn)材料：17%； 為取得周轉(zhuǎn)材料所發(fā)生的運費：11%。 6 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 管理要點： （1）項目使用的周轉(zhuǎn)材料，由上級法人單 位統(tǒng)一購買、統(tǒng)一簽訂合同、統(tǒng)一付款、統(tǒng) 一管理，以經(jīng)營租賃方式調(diào)配給各項目使用。 （2）各項目周轉(zhuǎn)材料應(yīng)通過電商平臺集中 采購，充分獲取增值稅抵扣憑證。 7 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 3、臨時設(shè)施的抵扣臨時設(shè)施的抵扣 （1）臨時性建筑：辦公室、作業(yè)棚、材料庫、配套建筑 設(shè)施、項目部、模板加工廠等； （2）臨時

4、水管線：給排水管線、供電管線、供熱管線； （3）臨時道路：包括臨時鐵路專用線、輕便鐵路、臨時 道路； (1)按照建筑勞務(wù)簽訂合同：稅率為11%； (2)如分別簽訂材料購銷合同與勞務(wù)分包合同的：材料17%、 分包11%； 8 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 9 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 4、人工費的抵扣人工費的抵扣 活人是不能抵扣的！ 管理要點： 原則上選擇具有專業(yè)建筑資質(zhì)、建筑勞務(wù)資質(zhì) 及勞務(wù)派遣資質(zhì)的單位簽訂勞務(wù)合同，禁止與 個人簽訂勞務(wù)合同。 包清工，對方可以選擇簡易計稅，稅率3%，注 意合同比價。 10 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 5、機械租賃的抵扣、機械租賃的抵扣

5、 指從外單位或本企業(yè)其他獨立核算的單位租用的施工機械 （如吊車、挖機、裝載機、塔吊、電梯、運輸車輛等），包 含設(shè)備進出場費、燃料費、修理費。 進項抵扣稅率： 分經(jīng)營性租賃和融資性租賃，稅率統(tǒng)一為17%。 管理要點： （1）簽訂租賃合同時應(yīng)包含租賃機械的名稱、型號、租賃 價格、租賃起止時間、出租方名稱、收款賬號等信息； （2）推行機械租賃電商平臺集中采購。 11 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 6、差旅費、差旅費-住宿費的抵扣住宿費的抵扣 （1）住宿費用：6%； （2）旅客運輸服務(wù)，即機票費、車船費等：不 得抵扣； （3）餐飲服務(wù)，即因公出差所發(fā)生的餐費等不 得抵扣。 車票不能抵扣，但是租車

6、是可以抵扣的！ 12 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 萬科集團關(guān)聯(lián)公司之間互相招待一年的招待費就高達2000 萬元，總公司去子公司、子公司招待！子公司去孫公司、 孫公司招待！ 1、調(diào)增應(yīng)納稅所得額40%； 2、不可以抵扣增值稅！ 管理要點： （1）實行定點接待的單位，與酒店簽訂定點合作協(xié)議，按 月結(jié)算、開具增值稅專用發(fā)票、付款； （2）職工零星出差，也應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票。 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 7、辦公費的抵扣辦公費的抵扣 進項抵扣稅率：17%。 管理要點：由法人單位辦公室集中采購。 取得辦公用品明細。 問題：我今年還有些費用沒報銷，營改增后還能報銷嗎？ 能啊，但是6月30

7、日前要報銷完畢！ 14 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 8、通訊費的抵扣、通訊費的抵扣 提供基礎(chǔ)電信服務(wù)，稅率為11%； 提供增值電信服務(wù)，稅率為6%； 電話、寬帶的初裝費抵扣率？ 通信費中以職工個人名義開具的通訊費發(fā)票，為職工發(fā) 放的移動話費補貼、電話費補貼不可以抵扣！ 15 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 9、汽車費用的抵扣、汽車費用的抵扣 （1）車輛修理費：購買車輛配件、車輛裝飾車輛保養(yǎng)維 護及大修理等。 進項抵扣稅率：17%； 管理要點：由辦公室等相關(guān)部門與維修廠家簽訂協(xié)議， 實行定點維修，由專人負責建立臺帳進行日常登記。 （2）油料費：管理用車輛發(fā)生的油料款。 進項抵扣稅率：

8、17%； 管理要點：由辦公室等相關(guān)部門與加油站等簽訂定點 加油協(xié)議為司機辦理加油卡充值，由公司定期進行結(jié)算。 16 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 （3）過路、過橋： 進項抵扣稅率：3%； 5% 注意：ETC充值不可以抵扣！停車費的定額發(fā)票沒法抵扣！ （4）車輛保險費： 進項稅稅率：6%； 關(guān)于商業(yè)保險費的抵扣問題？ 商業(yè)性員工保險？不可以抵扣 為企業(yè)資產(chǎn)購買的財產(chǎn)保險？6% 17 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 10、租賃費的抵扣、租賃費的抵扣 包括房屋租賃費、汽車租賃、設(shè)備租賃等。 進項稅稅率： (1)房屋、場地等不動產(chǎn)租賃費：11%； (2)汽車租賃費：17%； (3)其他租賃費

9、，如電腦、打印機等：17%。 18 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 問：企業(yè)承租不動產(chǎn)，預付一年租金時，取得增值稅專用發(fā) 票，認證通過后，進項稅額能否一次性抵扣，還是分攤到各 月平均抵扣？ 答： 認證通過后，從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值 稅額，可以一次性抵扣。 管理要點： 各單位應(yīng)盡量租用增值稅一般納稅人的相關(guān)資產(chǎn)，獲取增值 稅專用發(fā)票。若出租方為小規(guī)模納稅人時，應(yīng)要求其在稅務(wù) 機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，謹慎選用自然人的相關(guān)資產(chǎn)。 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 11、書報費的抵扣、書報費的抵扣 包括購買的圖書、報紙、雜志等費用。 進項稅稅率：13%； 管理要點： 應(yīng)由經(jīng)辦部

10、門到郵政局、出版社等單位統(tǒng)一訂閱， 獲取增值稅專用發(fā)票。 20 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 12、物業(yè)費的抵扣、物業(yè)費的抵扣 包括機關(guān)辦公樓保潔等費用。 進項稅稅率：6%； 管理要點： 經(jīng)辦部門應(yīng)該明確劃分辦公用與職工福利部分，分 別開具專用發(fā)票和普通發(fā)票。 21 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 13、水電氣暖燃煤費的抵扣、水電氣暖燃煤費的抵扣 (1)電費：17%；（縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位 生產(chǎn)的電力，且供應(yīng)商采用簡易征收，稅率為3%） (2)水費：13%；（自產(chǎn)的自來水或供應(yīng)商為一般納稅 人的自來水公司銷售自來水采用簡易征收，稅率為3%） (3)燃料、煤氣等：17%。 （

11、4）暖氣：13% 22 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 管理要點： 與地方供電、供水、供氣等部門溝通，協(xié)商分開計量辦公、 經(jīng)營、集體福利用水電氣，分別開具辦公樓、食堂等所用水 電氣的增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票。 居民供暖免稅、工業(yè)供暖交稅！ 注意： 專用于居民供暖的暖氣不可以抵扣！ 因為36號規(guī)定，專用于增值稅免稅項目的不得抵扣1 若暖氣既有用于居民、也有用于工業(yè)用暖的就可以抵扣！ 23 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 14、會務(wù)費的抵扣率？、會務(wù)費的抵扣率？ （1）若酒店提供會議服務(wù)的，按照會議展覽服務(wù) 6%抵 扣； （2）若酒店不提供會議服務(wù)的，僅僅是出租會議室的， 按照不動產(chǎn)租賃

12、11%抵扣； 15、裝修費、維保費的抵扣、裝修費、維保費的抵扣 （1）房屋裝修費，進項抵扣稅率：11% （2）電梯維保費，進項抵扣稅率為：6%。 24 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 16、廣告宣傳費的抵扣、廣告宣傳費的抵扣 （1）印刷費：17%； （2）廣告代理、宣傳費、展覽：6%； （3）條幅、展示牌等材料費：17%。 （4）墻體廣告：11% （5）車體廣告：17% 文化事業(yè)建設(shè)費？ 25 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 17、中介服務(wù)費的抵扣、中介服務(wù)費的抵扣 中介審計評估費：6% 咨詢費：6%。 服務(wù)費： 6%。 檢測費：6% 26 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 18、綠

13、化費的抵扣、綠化費的抵扣 指公司用于環(huán)境綠化的費用。如：采購花草、辦 公場所擺放花木等。 進項稅稅率：13%； 管理要點： 注意用于食堂、職工宿舍的不能抵扣進項稅，已抵 扣要做進項稅轉(zhuǎn)出 好多建筑房地產(chǎn)公司成立自己的苗木公司！ 27 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 19、勞動保護費的抵扣、勞動保護費的抵扣：17%； 勞動保護支出應(yīng)符合以下條件： 用品具有勞動保護性質(zhì)，因工作需要而發(fā)生； 用品提供或配備的對象為本企業(yè)任職或者受雇的員工； 數(shù)量上能滿足工作需要即可； 并且以實物形式發(fā)生； 21、培訓費的抵扣、培訓費的抵扣 進項抵扣稅率：6%。 28 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 22、安

14、保費的抵扣、安保費的抵扣 （1）如聘請安全保衛(wèi)人員費用：6%； （2）為安全保衛(wèi)購置的攝像頭、消防器材等費用，監(jiān) 控室日常維護開支費用：17%。 23、財務(wù)費用的抵扣、財務(wù)費用的抵扣 相關(guān)服務(wù)包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信 用卡、信用證、財務(wù)擔保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金 管理、金融交易場所（平臺）管理、資金結(jié)算、資金清 算、金融支付等服務(wù)。 進項抵扣稅率：6%。 29 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 24、不動產(chǎn)的抵扣不動產(chǎn)的抵扣 案例： 若我們5.1日后購買房產(chǎn)當作辦公室，取得增值稅專用 發(fā)票1500萬元 增值稅165萬元 支付銀行存款； 問：如何抵扣？ 30 營改增下建筑房

15、地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 （1）取得時 借：固定資產(chǎn)辦公樓 1500萬元 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額） 99 應(yīng)交稅費待抵扣進項稅額 66 貸：銀行存款1665萬元 （2）第13個月 借：應(yīng)交稅費增（進項稅額） 66 貸：應(yīng)交稅費待抵扣進項稅額 66 問：對于購入的房產(chǎn)第一期60%已經(jīng)抵扣了，但是不到一 年就賣了，剩余的40%是否允許繼續(xù)抵扣？ 允許從賣房的銷項稅中抵扣！ 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 25、房屋修繕費房屋修繕費 抵扣抵扣11% 修繕分為兩種 1）大修理 修理費超過房產(chǎn)原值的50%，至少使用2年 以上； 計入：長期待攤費用-修繕費 也允許分為兩年來抵扣進項稅 2)小修理 32 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 案例：支付888萬元（含稅）裝修辦公樓（已知辦公樓原值 1500萬元） 取得專用發(fā)票 做出分錄 A、支付裝修費 B、按照5年分攤 每年分攤的分錄 C、第二年抵扣40%的分錄 5月1日營改增后對于改建擴建修建裝飾超過不動產(chǎn)原值50%， 需要分成2年抵扣，但是達不到50%的，就可以一次性抵扣， 因此建議每次改建不動產(chǎn)不要超過50%！ 營改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個抵扣項目 案例 有一家公司辦公樓原