蕪湖華強旅游城商業(yè)項目市場定位報告

1、member of centaline group 中原集團成員 蕪湖華強旅游城商業(yè)項目市場定位報告蕪湖華強旅游城商業(yè)項目市場定位報告 2006年10月 森拓普物業(yè)顧問（深圳）有限公司森拓普物業(yè)顧問（深圳）有限公司 centapro property consultants (shenzhen) limited 項目經(jīng)營主題建議項目經(jīng)營主題建議 項目經(jīng)營定位項目經(jīng)營定位 內(nèi)容內(nèi)容 項目招商策略項目招商策略 項目招商進程項目招商進程 集餐飲、休閑、娛樂、購物、游玩集餐飲、休閑、娛樂、購物、游玩 于一體的園畔大型歡樂商業(yè)廣場于一體的園畔大型歡樂商業(yè)廣場 項目經(jīng)營主題建議項目經(jīng)營主題建議 項目市場形

2、象定位項目市場形象定位 長三角體驗式新商業(yè)盛宴長三角體驗式新商業(yè)盛宴 蕪湖蕪湖6a商業(yè)商業(yè) 商圈標準商圈標準 規(guī)模：規(guī)模：331萬平米萬平米a級整體項目級整體項目 配套：最大旅游項目與高尚人居項目的配套：最大旅游項目與高尚人居項目的a級配套級配套 管理：華強品牌管理：華強品牌a級專業(yè)管理團隊級專業(yè)管理團隊 輻射：泛長三角、沿江城市群及皖江經(jīng)濟帶的輻射：泛長三角、沿江城市群及皖江經(jīng)濟帶的a級區(qū)域級區(qū)域 回報：回報：“國際先進，國內(nèi)一流國際先進，國內(nèi)一流”的經(jīng)濟體帶來的的經(jīng)濟體帶來的a級利潤級利潤 體驗：餐飲、娛樂、休閑、購物、旅游、會客的體驗：餐飲、娛樂、休閑、購物、旅游、會客的a級感受級感受

3、本項目一期商業(yè)將引進國際品牌連鎖本項目一期商業(yè)將引進國際品牌連鎖 快餐，中、西式知名快餐，地方名小快餐，中、西式知名快餐，地方名小 吃、世界及中華美食廣場等不同形式吃、世界及中華美食廣場等不同形式 的餐飲，充分利用開闊的戶外空間以的餐飲，充分利用開闊的戶外空間以 及優(yōu)美的景觀環(huán)境，引入休閑餐飲，及優(yōu)美的景觀環(huán)境，引入休閑餐飲， 加強休閑氛圍的營造。加強休閑氛圍的營造。 新概念餐飲新概念餐飲 二期商業(yè)將引進現(xiàn)代、時尚、新概念的二期商業(yè)將引進現(xiàn)代、時尚、新概念的 大型餐飲，如海港、張生記等，以獨特大型餐飲，如海港、張生記等，以獨特 的主題、裝修，吸引追求時尚、追求品的主題、裝修，吸引追求時尚、追求

4、品 質(zhì)的消費者，而文化、藝術與餐飲的結質(zhì)的消費者，而文化、藝術與餐飲的結 合，在滿足消費者味覺的同時，亦滿足合，在滿足消費者味覺的同時，亦滿足 視覺、聽覺等的全方位享受，多家特色、視覺、聽覺等的全方位享受，多家特色、 主題餐廳共同形成磁力點，成為蕪湖最主題餐廳共同形成磁力點，成為蕪湖最 具特色的餐飲領地。具特色的餐飲領地。 本項目中將引進一些中高檔的、時尚本項目中將引進一些中高檔的、時尚 的娛樂休閑設施，如在本項目一期商的娛樂休閑設施，如在本項目一期商 業(yè)中配套有健康水會、風情酒吧街等；業(yè)中配套有健康水會、風情酒吧街等； 二期商業(yè)中設有二期商業(yè)中設有ktvktv、夜總會、健身、夜總會、健身 會

5、、會、spaspa、cityclubcityclub（企業(yè)家俱樂部）（企業(yè)家俱樂部） 等，讓消費者在這里充分體驗時尚、等，讓消費者在這里充分體驗時尚、 品位的休閑娛樂方式。品位的休閑娛樂方式。 體驗式娛樂休閑體驗式娛樂休閑 一期商業(yè)中主要有精品店、各地旅游風一期商業(yè)中主要有精品店、各地旅游風 俗品店、工藝品店、戶外用品店、婚紗俗品店、工藝品店、戶外用品店、婚紗 攝影、特色零售店等，讓游客和居民在攝影、特色零售店等，讓游客和居民在 各種各種“名品店名品店”、“特色店特色店”、“精品精品 店店”中流連忘返，盡情享受購物的樂趣。中流連忘返，盡情享受購物的樂趣。 也可考慮引進一家品牌家電廣場，既呼也可

6、考慮引進一家品牌家電廣場，既呼 應了當?shù)厥袌鲂枨?，又為項目凝聚人氣；應了當?shù)厥袌鲂枨?，又為項目凝聚人氣?歡樂購物歡樂購物 二期商業(yè)中引入特色經(jīng)營、品牌號召力二期商業(yè)中引入特色經(jīng)營、品牌號召力 強的綜合超市，如沃爾瑪、新一佳等，強的綜合超市，如沃爾瑪、新一佳等， 發(fā)揮項目城市名片的展示功能，通過獨發(fā)揮項目城市名片的展示功能，通過獨 特的建筑及店面設計，傳遞品牌信息，特的建筑及店面設計，傳遞品牌信息， 定期舉辦商品發(fā)布會，奠定本項目時尚定期舉辦商品發(fā)布會，奠定本項目時尚 潮流的地位，以吸引本地居民前往消費。潮流的地位，以吸引本地居民前往消費。 風情酒吧街風情酒吧街 本項目依托獨特的景觀環(huán)境，如湖

7、景、本項目依托獨特的景觀環(huán)境，如湖景、 噴泉和主題公園園景等，以及綜合的噴泉和主題公園園景等，以及綜合的 功能配套，可吸引多個酒吧商家聚集，功能配套，可吸引多個酒吧商家聚集， 形成規(guī)模效應，形成磁力點，同時加形成規(guī)模效應，形成磁力點，同時加 入演藝元素，增強文化氛圍的打造。入演藝元素，增強文化氛圍的打造。 以多樣風情吸引本地以及外地的年輕以多樣風情吸引本地以及外地的年輕 消費者及游客。消費者及游客。 本項目可充分利用其獨特的環(huán)境資源本項目可充分利用其獨特的環(huán)境資源 （湖景）及旅游資源（主題公園），（湖景）及旅游資源（主題公園）， 以小而精的形式，擺脫星級標準的限以小而精的形式，擺脫星級標準的限

8、 制，注重設計，突出文化品味，制訂制，注重設計，突出文化品味，制訂 適中價格。以標準不低價格不高來迎適中價格。以標準不低價格不高來迎 合大量商務人士和旅游者的需求。以合大量商務人士和旅游者的需求。以 足夠大的客流量保證薄利多銷，進而足夠大的客流量保證薄利多銷，進而 取得旅客與商家的雙贏局面。取得旅客與商家的雙贏局面。 時尚青年旅館時尚青年旅館 本項目坐擁景觀優(yōu)越的地段，由實力本項目坐擁景觀優(yōu)越的地段，由實力 超然的品牌公司打造，享有豐富的超然的品牌公司打造，享有豐富的 政治及經(jīng)濟資源，完全具備開辦頂政治及經(jīng)濟資源，完全具備開辦頂 級私人會所的資格，同時高規(guī)格的級私人會所的資格，同時高規(guī)格的 會

9、所能提升項目的高端價值，聚集會所能提升項目的高端價值，聚集 社會金字塔的塔尖人群，將成為提社會金字塔的塔尖人群，將成為提 升華強集團品牌影響力的有效途徑。升華強集團品牌影響力的有效途徑。 格調(diào)格調(diào)cityclub 電玩節(jié)目綜合了娛樂仿真、網(wǎng)絡游戲、電玩節(jié)目綜合了娛樂仿真、網(wǎng)絡游戲、 虛擬現(xiàn)實、多媒體卡通、三維立體游虛擬現(xiàn)實、多媒體卡通、三維立體游 戲等多種新型娛樂項目，與傳統(tǒng)小型戲等多種新型娛樂項目，與傳統(tǒng)小型 游戲項目相比，可以更適應現(xiàn)代人對游戲項目相比，可以更適應現(xiàn)代人對 娛樂方式參與性、健康性、趣味性、娛樂方式參與性、健康性、趣味性、 安全性、刺激性的全面需要。并給節(jié)安全性、刺激性的全面

10、需要。并給節(jié) 日的人們帶來無窮樂趣。日的人們帶來無窮樂趣。 電玩城電玩城 在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、 下架、斷碼商品的商店組成的購物中下架、斷碼商品的商店組成的購物中 心，因此也被稱為心，因此也被稱為“品牌直銷購物中品牌直銷購物中 心心” outlets的突出特點是：銷售的突出特點是：銷售 馳名世界的品牌。品牌純正，質(zhì)量上馳名世界的品牌。品牌純正，質(zhì)量上 乘，低至乘，低至1至至6折的銷售價格非常誘人。折的銷售價格非常誘人。 一般選址在城市邊緣或近郊。一般選址在城市邊緣或近郊。 品牌折扣店品牌折扣店 業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議 租金價格建議租金價格建議 租賃優(yōu)

11、惠條件建議租賃優(yōu)惠條件建議 項目經(jīng)營定位項目經(jīng)營定位 業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議 陽光廣場業(yè)態(tài)組合建議陽光廣場業(yè)態(tài)組合建議 業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議 漁人碼頭業(yè)態(tài)組合建議漁人碼頭業(yè)態(tài)組合建議 陽光廣場業(yè)態(tài)組合陽光廣場業(yè)態(tài)組合 a1-4棟 面積約1000m2 大家樂 面積約530m2 國際品牌連鎖快餐 面積約550 m2 面點王 面積約450 m2 仙蹤林 面積約500m2 一層業(yè)態(tài)組合一層業(yè)態(tài)組合 二層業(yè)態(tài)組合 大食代/美樂匯等 面積約3300 m2 中等檔次，兼營各地風味 三層業(yè)態(tài)組合 預留餐飲配套功能 （水電、燃氣等） 業(yè)態(tài)視招商情況待定 亦可考慮自用 1-4棟 一層業(yè)態(tài)組合一層業(yè)態(tài)組合 國

12、際品牌連鎖快餐 面積約900m2 真功夫 面積450m2 味千拉面/一番拉面 面積450m2 健康水會大堂/家電廣場的首層 面積約為1500m2 皇馬都會/瑪雅城/太平洋或 國美/蘇寧/順電等 二、三層業(yè)態(tài)組合 1-4棟 一層業(yè)態(tài)組合 元祿回轉(zhuǎn)壽司 面積約400m2 永和豆?jié){ 面積約350m2 龍浩城/百麗運動城等 面積約500m2 二層業(yè)態(tài)組合 上島/品尚品/名典/雨花 面積約750m2 香港蜜月/米蘭/天長地久 面積500m2 1-4棟 一、二層業(yè)態(tài)組合 面積約1250m2 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 1-4棟 一層業(yè)態(tài)組合 運動精品：運動100、迪卡儂等 總面積約1000m2 冷飲店、咖啡店 總面

13、積約150m2 時尚精品：阿呀呀、千色店 總面積約600m2 單個鋪位面積約100m2、 開間約6-8m、進深約12m 二層業(yè)態(tài)組合 樓板承重約350kg 標準層高（無球館） 面積約1000m2 標準房面積約30-40m2 裝修風格時尚、簡潔 面積約750m2 1-4棟 一層業(yè)態(tài)組合 華強自營電玩游戲、 工藝品、禮品 面積約1750m2 二層業(yè)態(tài)組合 面積約1000m2 單個客房面積約30-40m2 1-4棟 一、二層業(yè)態(tài)組合 一層：鋪位面積約50m2、 開間不小于4m、進深不超過12m 二層：時尚青年旅館， 單個客房面積約30-40m2 整層面積約1750m2 1-4棟 一、二層業(yè)態(tài)組合 一

14、層：鋪位面積約50m2、 開間不小于4m、進深不超過12m 二層：時尚青年旅館， 整層面積約1750m2 看游客入住率，可先規(guī)劃后推出 漁人碼頭業(yè)態(tài)組合漁人碼頭業(yè)態(tài)組合 酒吧主力店 m2 家西餐吧、清吧 交友吧 m2 旅游精品、土特產(chǎn) 單間約m2 總面積約m2 業(yè)態(tài)分布比例業(yè)態(tài)分布比例 區(qū)域棟數(shù)樓層經(jīng)營內(nèi)容概算面積（）占總建面比例 陽光廣場 a棟 1層 銷售中心約10002% 國際品牌連鎖快餐約5001% 休閑餐飲約18003.6% 2層美食廣場約33006.7% 3層自用約33006.7% j棟 1層 國際品牌連鎖快餐約9001.8% 中式品牌快餐約9001.8% 健康水會/家電廣場約150

15、03% 2層健康水會/家電廣場約33006.7% 3層健康水會/家電廣場約33006.7% b棟 1層 特色餐飲約7501.5% 運動精品約5001% 2層 品牌咖啡連鎖店約7501.5% 婚紗攝影約5001% i棟 1層outlets品牌折扣店約12502.5% 2層outlets品牌折扣店約12502.5% 區(qū)域棟數(shù)樓層經(jīng)營內(nèi)容概算面積（）占總建面比例 citywalk c棟 1層 運動精品10002% 冷飲店、咖啡店1500.3% 時尚精品6001.2% 2層 健身會所10002% 時尚青年旅館7501.5% h棟 1層方特樂園17503.5% 2層 時尚青年旅館7501.5% 美容院、

16、美發(fā)廳10002% d棟 1層旅游精品、土特產(chǎn)、士多店、沖印店17503.5% 2層時尚青年旅館17503.5% g棟 1層旅游精品、土特產(chǎn)、士多店、沖印店17503.5% 2層時尚青年旅館17503.5% e棟 1層 酒吧主力店20004% 旅游精品店、土特產(chǎn)店10002% 2層與底層組成復式鋪30006% 區(qū)域棟數(shù)樓層經(jīng)營內(nèi)容概算面積（）占總建面比例 漁人碼頭f棟1層 西餐吧、清吧30006% 酒吧主力店20004% 合計50000100% 租金價格建議租金價格建議 一樓租金：元一樓租金：元/.月月 二樓租金：元二樓租金：元/.月月 租賃優(yōu)惠條件建議租賃優(yōu)惠條件建議 前前3年采用基本租金，

17、從第年采用基本租金，從第4年起開始遞增，每年起開始遞增，每 年遞增率約為年遞增率約為3-5%； 大商家免租期約為大商家免租期約為3-6個月，小商家約為個月，小商家約為2-3個月；個月； 根據(jù)商家規(guī)?？蓽p免一定期限的管理費；根據(jù)商家規(guī)?？蓽p免一定期限的管理費； 落實政府給予本項目的各種招商引資優(yōu)惠政策，落實政府給予本項目的各種招商引資優(yōu)惠政策， 如免如免5年營業(yè)稅等。年營業(yè)稅等。 項目招商策略項目招商策略 以城市區(qū)位城市區(qū)位優(yōu)勢、項目體量項目體量優(yōu)勢、客流復合客流復合優(yōu) 勢突現(xiàn)本項目 以定位定位優(yōu)勢、硬件硬件優(yōu)勢、升值升值優(yōu)勢來突出項目 以品牌品牌營銷、服務服務營銷、活動活動營銷為推廣主線， 延

18、展主策劃思路 以“品牌組合、強強聯(lián)手品牌組合、強強聯(lián)手”，“歡樂主題、體歡樂主題、體 驗消費驗消費”，“個性差異、特色經(jīng)營個性差異、特色經(jīng)營”為項目帶來 市場形象 項目招商推廣策略項目招商推廣策略 新蕪湖商圈 體驗式經(jīng)濟體驗式經(jīng)濟快樂消費快樂消費 推出本項目推出本項目 項目招商進程項目招商進程 n預計時間預計時間 n該階段主要工作該階段主要工作 招商資料的準備、公關宣傳工作、主力商家前期聯(lián)洽、招商資料的準備、公關宣傳工作、主力商家前期聯(lián)洽、 確定廣告合作公司、咨詢處的設置。確定廣告合作公司、咨詢處的設置。 n預計時間預計時間 n 該階段主要工作該階段主要工作 主力商家招商、開展各項招商活動、廣告宣傳。主力商家招商、開展各項招商活動、廣告宣傳。 n預計時間預計時間 n 該階段主要工作該階段主要工作 次主力商家招商、開展各項招商活動、廣告宣傳。次主力商家招商、開展各項招商活動、廣告宣傳。 n預計時間預計時間 n預計時間預計時間 n該階段的主要工作該階段的主要工作 協(xié)助商家進場裝修、開業(yè)前期宣傳、籌備開業(yè)活動等。協(xié)助