依托相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行會計(jì)核算,規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)【會計(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)之談】

1、從業(yè)二十年的老會計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝依托相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行會計(jì)核算，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)【會計(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)之談】有些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)，在會計(jì)上和稅法上還很難找到依據(jù)，必須依托相關(guān)法律規(guī)定，并結(jié)合會計(jì)和稅法的規(guī)定，才能準(zhǔn)確進(jìn)行依法賬務(wù)處理，否則存在納稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù) 責(zé)人在管控企業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不能僅僅認(rèn)為，企業(yè)的會計(jì)核算的依據(jù)是會計(jì)和稅法的規(guī)定，在很 多情況下，企業(yè)的會計(jì)核算不僅要依據(jù)會計(jì)和稅法的規(guī)定，而且更應(yīng)依據(jù)相關(guān)行政法規(guī)等法律的 規(guī)定。這樣依據(jù)行政法規(guī)、會計(jì)和稅法的規(guī)定進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)沒有納稅風(fēng)險(xiǎn)的會計(jì)核算。案例分析1某房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的納稅風(fēng)險(xiǎn)分析（1）案情介紹

2、某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱 A公司）作為B市政府招商引資項(xiàng)目開發(fā)某物流園，先期向 B市財(cái) 政墊付征地拆遷補(bǔ)償資金2.2億元，通過招拍掛程序取得土地使用權(quán)支付土地出讓金1.2億元。B市政府要求該項(xiàng)目二年內(nèi)建成，分次返還 A公司土地出讓金6億元。其中：征地拆遷補(bǔ)償2.4億 元（含資金占用費(fèi)2000萬元）；公共配套設(shè)施費(fèi)2億元，用于物流園區(qū)道路、供水、供電、排水、 通信、照明、綠化和土地平整；財(cái)政補(bǔ)貼 1億元，用于補(bǔ)償該公司建設(shè)期間的損失；回遷房安置 費(fèi)6000萬元，用于安置拆遷戶。A公司的會計(jì)核算（單位為萬元）如下：向B市財(cái)政墊付征地拆遷補(bǔ)償資金 2.2億元時(shí)：借：其他應(yīng)收款22000貸：銀行存款

3、22000支付土地出讓金1.2億元時(shí)：借：開發(fā)成本一一土地成本 12000貸；銀行存款12000發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)用2億元時(shí)：借：開發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi) 20000貸：銀行存款20000收到土地返還款6億元時(shí)：借：銀行存款60000貸：營業(yè)外收入38000其他應(yīng)收款22000請分析以上會計(jì)核算的納稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）納稅風(fēng)險(xiǎn)分析本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算不符合相關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，存在多繳納稅收的風(fēng)險(xiǎn)。具體分 析如下：第一，我國與土地出讓相關(guān)的法律規(guī)定。閑置土地處置辦法（國土資源部第53號令）第二十一 條規(guī)定：“供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)土地權(quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條 件”。

4、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（國務(wù)院令第590號）第四條規(guī)定：“市、縣級人民政 府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”。土地儲備管理辦法（國土資發(fā)2007277號）第十八條規(guī)定：“土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期 開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件”。關(guān)于土地出讓收入范圍，國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出 讓收支管理的通知（國辦發(fā)2006100號）第一條規(guī)定：“國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以 出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、 土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等”。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓 收支

5、全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出 讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。土地出讓收入使用范圍包括土地開發(fā)支出。國 有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法（財(cái)綜200668號）第十五條規(guī)定：“土地開發(fā)支出包括前 期土地開發(fā)性支出以及財(cái)政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要 進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”。根據(jù)以上法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補(bǔ)償工作由政 府負(fù)責(zé)，納入儲備的土地應(yīng)進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時(shí)，土地出讓金 為總成

6、交價(jià)款，嚴(yán)禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方 基金預(yù)算管理，實(shí)行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。第二，涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析。本案例中的 A公司收到政府返還的征地拆遷補(bǔ)償屬于墊付款項(xiàng)，不屬于應(yīng) 稅范圍，應(yīng)通過業(yè)務(wù)往來進(jìn)行賬務(wù)處理。墊付時(shí)，借：其他應(yīng)收款，貸：銀行存款。收到返還款 時(shí)，作相反分錄沖回。返還的資金占用費(fèi)，應(yīng)認(rèn)定 A公司為B市提供金融保險(xiǎn)業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)行為， 應(yīng)繳納營業(yè)稅100萬元，會計(jì)處理上，借：銀行存款，貸：其他業(yè)務(wù)收入；計(jì)提營業(yè)稅，借：其 他業(yè)務(wù)支出，貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營業(yè)稅。收到返還的公共配套設(shè)施費(fèi)，是土地出讓前政府應(yīng) 支出的前期開發(fā)費(fèi)用，相

7、應(yīng)形成土地出讓成本。由于B市在土地出讓時(shí)，既未實(shí)際發(fā)生該筆費(fèi)用， 也未實(shí)際收取，且返還的公共配套設(shè)施費(fèi)又屬于政府土地出讓收入的使用范圍，納入財(cái)政預(yù)算管 理。因此，A公司收到該返還款時(shí)，應(yīng)沖減土地成本，待公共配套設(shè)施竣工驗(yàn)收后，憑合法有效 票據(jù)，再計(jì)入土地開發(fā)成本。會計(jì)處理上，繳納土地出讓金，借：開發(fā)成本一一土地征用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi)，貸：銀行存款；收到返還款，借：銀行存款，貸：開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 設(shè)施竣工驗(yàn)收后，借：開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，貸：銀行存款。收到的回遷房安置費(fèi)，也屬于政府土地出讓收入的使用范圍，因A公司在取得土地使用權(quán)時(shí)已墊付了征地拆遷補(bǔ)償金，并按規(guī)定繳納了土

8、地出讓金。所以A公司收到該返還款時(shí)，應(yīng)認(rèn)定其為預(yù)售回遷房應(yīng)稅行為，按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。在土地增值稅處理上，國家稅務(wù)總局關(guān)于土 地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造 的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入， 同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入 拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在企業(yè)所得 稅處理上，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)

9、所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第二十七條規(guī)定： “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出包括回遷房建造支出”?；谶@些稅法的規(guī)定，在會計(jì)處理上，A公司實(shí)際收到的返還款計(jì)入，借：開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，貸：主營業(yè)務(wù)收入，并 計(jì)提營業(yè)稅金及附加。支付回遷房建設(shè)工程費(fèi)用時(shí)，借：開發(fā)成本一一建安成本，貸：銀行存款。A公司收到的財(cái)政補(bǔ)貼屬于政府補(bǔ)助，在會計(jì)處理上，應(yīng)按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號一一政府補(bǔ)助第八條的規(guī)定確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。取得時(shí)，借：銀行存 款，貸：遞延收益，如按二年分?jǐn)傔f延收益，每年分?jǐn)?5000萬元，借：遞延收益5000萬元，貸: 營業(yè)外收入5000萬

10、元。稅務(wù)處理上，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、 政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知 （財(cái)稅2008151號）規(guī)定，企業(yè)取得的各類財(cái)政 性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。A公司在申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)，通過納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表（附表三）中“確認(rèn)為遞延收益的政府補(bǔ)助” 欄調(diào)增應(yīng)納稅所得額5000萬元，在第二年度內(nèi)，再調(diào)減應(yīng)納稅所得額 5000萬元。如符合財(cái)政 部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知（財(cái)稅201170號）規(guī)定的不征稅收入條件，則作不征稅收入處理。基于以上涉稅和相關(guān)法律分析，本案例中的房地產(chǎn)公司

11、存在以下稅收風(fēng)險(xiǎn)：第一，取得政府返還款中含有的資金占用費(fèi) 2000萬元，沒有繳納金融保險(xiǎn)業(yè)的營業(yè)稅。 要規(guī)避此 稅收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司收到政府返還款中含有的資金占用費(fèi)2000萬元應(yīng)進(jìn)行如下賬務(wù)處理：借：銀行存款2000貸：其他業(yè)務(wù)收入一一資金占用費(fèi) 2000同時(shí)對資金占用費(fèi)計(jì)提營業(yè)稅（假設(shè)只考慮營業(yè)稅，不考慮城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)和教育附加）：借：其他業(yè)務(wù)支出100貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅100小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測知識掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué) 習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正

12、確看待考證，證 考出來，可以在工作上助你一臂之力，但是絕對不是說有了證，就有了一切。有證書知識比別人 多了一個(gè)選擇。會計(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，必須力求總結(jié)和應(yīng)用相關(guān)技巧，使之更加便于理解和掌握。學(xué)習(xí) 時(shí)應(yīng)充分利用知識的關(guān)聯(lián)性，通過分析實(shí)質(zhì)，找出核心要點(diǎn)。第二，回遷房沒有視同銷售處理，漏了營業(yè)稅及附加。要規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，收到政府返還款用于回遷房安置費(fèi)6000萬元時(shí)，應(yīng)進(jìn)行如下賬務(wù)處理：借：銀行存款6000貸：主營業(yè)務(wù)收入6000第三，少申報(bào)土地增值稅。為了規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司收到土地返還款補(bǔ)償公共配套設(shè)施建設(shè)2億元時(shí)，應(yīng)進(jìn)行如下賬務(wù)處理：借：銀行存款20000貸：開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2000

13、0（3）正確的會計(jì)核算綜合以上分析，本案例中的房地產(chǎn)公司的正確賬務(wù)處理如下：向B市財(cái)政墊付征地拆遷補(bǔ)償資金 2.2億元時(shí)：借：其他應(yīng)收款22000貸：銀行存款22000計(jì)提資金占用費(fèi)收入：借：其他應(yīng)收款2000貸：其他業(yè)務(wù)收入一一資金占用費(fèi) 2000同時(shí)對資金占用費(fèi)計(jì)提營業(yè)稅（假設(shè)只考慮營業(yè)稅，不考慮城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)和教育附加）：借：其他業(yè)務(wù)支出100貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營業(yè)稅100支付土地出讓金1.2億元時(shí)：借：開發(fā)成本一一土地成本 12000貸；銀行存款12000發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)用2億元時(shí)：借：開發(fā)成本一一公共配套設(shè)施費(fèi) 20000貸：銀行存款20000收到土地返還款6億元時(shí)：借：銀行存款

14、60000貸：遞延收益一一財(cái)政補(bǔ)助10000其他應(yīng)收款24000開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 20000主營業(yè)務(wù)收入一一回遷房視同銷售收入 6000按二年分?jǐn)傔f延收益時(shí)：借：遞延收益一一財(cái)政補(bǔ)助5000貸：營業(yè)外收入5000案例分析2:某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行土地一級開發(fā)的賬務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析（1）案情介紹2013年6月，某縣組織實(shí)施“富民居”改造項(xiàng)目。由于縣政府資金緊張，無力支付前期拆遷費(fèi)用， 所以甲房地產(chǎn)公司積極與縣政府溝通達(dá)成合作協(xié)議：由于拆遷情況復(fù)雜，縣政府指定土地拆遷工 作由乙公司負(fù)責(zé)，甲公司只負(fù)責(zé)按照計(jì)劃及時(shí)支付資金，當(dāng)該土地達(dá)到出讓條件時(shí)，對外招標(biāo)， 甲房地產(chǎn)公司也參與招標(biāo)，在甲房地產(chǎn)公司摘

15、牌獲得該土地使用權(quán)的二級開發(fā)的情況下，如果掛 牌成交價(jià)低于其前期的一級開發(fā)成本，則多出的成本由甲房地產(chǎn)公司自己承擔(dān)；如果掛牌成交價(jià) 高于其前期的一級開發(fā)成本，則超過部分由甲公司和政府按照 7： 3的比例進(jìn)行分成。前期墊付拆 遷補(bǔ)償資金8080萬元；支付建筑物拆除、平整土地人工費(fèi)用150萬元；2014年5月，該地塊達(dá)到符合國家土地出讓條件，縣政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，成交價(jià)8000萬元，甲房地產(chǎn)公司摘牌 獲得該土地使用權(quán)，可以進(jìn)行二級開發(fā)，按照協(xié)議，甲公司如期順利獲得“富民居”改造項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，該甲房地產(chǎn)公司會計(jì)處理如下（單位：萬元）：（1）前期墊付拆遷補(bǔ)償費(fèi)8080萬時(shí)：借：開發(fā)成本一一土地征用

16、及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 8080貸：銀行存款8080（2）支付建筑物拆除、平整土地人工費(fèi)用 150萬元：借：開發(fā)成本前期工程費(fèi)150貸：銀行存款150請分析以上賬務(wù)中存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析第一，相關(guān)法律政策依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（2011年國務(wù)院令第590號）第四條規(guī)定，市、縣級人民政 府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地 產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國土資發(fā)2010151號）第四條規(guī)定，土地出讓必須以宗地為 單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得 將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓

17、。根據(jù)以上法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈 地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)，納入儲備的土地應(yīng)進(jìn)行必要的前期開發(fā)， 使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時(shí)，土地出讓金為總成交價(jià)款，嚴(yán)禁各種形式變相減免土地出讓收 入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，實(shí)行“收支兩條線”，并規(guī)定土地 出讓收入使用范圍。國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2013年第15號）規(guī)定，一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地 方政府指定其他納稅人

18、進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時(shí)，投資方作為建設(shè) 方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場地平整、地塊周邊 綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。當(dāng)該地塊符合國家土地出 讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資 方自行承擔(dān)；若成交價(jià)超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資 方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單 位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。（2）涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)以上法律政策依據(jù)，本案例中的甲房地產(chǎn)公司開發(fā)成本多列支8080+ 150-8000= 230 （萬元），少申報(bào)繳納土地增值稅。如果被稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)查出，將被處以補(bǔ)稅、罰款和繳納滯納金的行 政處罰。（1）正確的賬務(wù)處理根據(jù)以上法律政策分析，甲房地產(chǎn)公司該項(xiàng)業(yè)務(wù)的正確會計(jì)處理如下（單位：萬元） 。 前