《漢陽地塊以工業(yè)用地投資分析報告》

1、漢陽地塊以工業(yè)用地投資分析報告漢陽地塊以工業(yè)用地投資分析報告目 錄3第一部分 漢陽區(qū)基本情況介紹 3一、漢陽區(qū)概況 3（一）江城明珠 4（二）區(qū)域優(yōu)勢 4二、漢陽區(qū)發(fā)展規(guī)劃概況 6（一）文化旅游城 7（二）武漢汽車城 9（三）現(xiàn)代商住城 9（四）現(xiàn)代制造業(yè) 11三、太子湖工業(yè)園概況 12第二部分 機電產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 12一、武漢機電產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 13第三部分 市場預(yù)測 13一、工程機械行業(yè) 14二、電子產(chǎn)品市場 15第四部分 項目綜合情況介紹 15一、四至及區(qū)位 15二、規(guī)劃用地指標(biāo) 15三、承辦單位概況 16第五部分 項目周邊環(huán)境分析 16一、項目地理位置 16二、項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施 17第六部

2、分 項目優(yōu)劣勢分析 17一、優(yōu)勢（s） 17二、劣勢（w） 17三、機會（o） 17四、威脅（t） 18第七部分 項目市場定位 19第八部分 投資估算 19一、地價及建安成本費用計算 20二、資金投入計劃 20第八部分 經(jīng)濟、社會效益分析 20一、經(jīng)營期內(nèi)年租金收入測算 20二、年運營費用測算 21三、項目現(xiàn)金流量表 22四、npv（項目凈現(xiàn)值） 22五、動態(tài)投資回收期 22六、firr（財務(wù)內(nèi)部收益率） 22七、項目的不確定性分析 221、盈虧平衡分析 242、敏感性分析 25八、社會效益分析 第一部分 漢陽區(qū)基本情況介紹一、漢陽區(qū)概況（一）江城明珠漢陽位于中國內(nèi)陸名城武漢的西南部，與漢口、

3、武昌隔江鼎立，構(gòu)成武漢三鎮(zhèn)。雄踞三鎮(zhèn)一方的漢陽，地處京廣鐵路大動脈與長江黃金水道交匯的中心，臨長江，依漢水，面積108平方公里，人口51萬，下轄九街兩鄉(xiāng)。 漢陽歷史悠久，城邑建制始于公元189年。 歷史漢陽，荊風(fēng)楚韻豐瞻地旺，文史積淀源遠(yuǎn)流長。早在漢末時期就是聞名于世的風(fēng)景勝地，“晴川歷歷漢陽樹，芳草萋萋鸚鵡洲”就是漢陽鐘靈雋秀，山川如畫的真實寫照。城內(nèi)十山六湖星羅棋布，景觀名樓錯落有致，286個傳說與典故，900余件珍貴文物流傳至今。大禹治水、三國爭雄、工業(yè)革命。豐富的文化底蘊使?jié)h陽這顆明珠璀璨奪目。 近代漢陽，是中國民族工業(yè)發(fā)祥地之一，湖廣總督張之洞在漢陽創(chuàng)建了我國第一家系統(tǒng)完備的漢陽兵工

4、廠、漢陽鋼鐵廠，打造出了聞名天下的“漢陽造”。今日漢陽，占兩江航道之便利，擁公路橋梁交通之暢達(dá)，借三鎮(zhèn)均衡發(fā)展之契機，基礎(chǔ)設(shè)施日新月異，科教文衛(wèi)生機盎然，區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展，經(jīng)濟園區(qū)不斷壯大。面對中國“入世”和西部大開發(fā)的新契機，漢陽根據(jù)自身日益凸現(xiàn)的后發(fā)優(yōu)勢，積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，確定新的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，以項目引進(jìn)為核心，以盤活閑置資源為重點，以園區(qū)建設(shè)為載體，以提升城區(qū)功能和提高居民生活質(zhì)量為根本，努力構(gòu)筑文化旅游城、中國武漢汽車城、現(xiàn)代商住城以及現(xiàn)代制造業(yè)基地。漢陽人民正以嶄新的精神風(fēng)貌，為建設(shè)經(jīng)濟強區(qū)、旅游大區(qū)、文明城區(qū)而拼搏奮進(jìn)。（二）區(qū)域優(yōu)勢1、得天獨厚，地理優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢 漢陽東鄰長江，

5、北依漢水，與武昌、漢口隔江鼎立，南倚武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，承接漢南、江夏兩區(qū)，西擁蔡甸區(qū)，遠(yuǎn)接荊沙之賓，遙望川渝之客，輻射千里，網(wǎng)連華夏。2、盛景大觀，資源豐富的旅游優(yōu)勢 漢陽兩江繞城，山多水闊，城內(nèi)有龜山、梅子山等座奇山秀峰，有月湖、蓮花湖等6個清麗如畫的湖泊，特別是南岸嘴兩江交匯，地貌獨特，是大武漢城市的視角焦點。區(qū)內(nèi)人文景觀甚多，有佛教叢林歸元寺、楚天名樓晴川閣、高山流水古琴臺和漢陽兵工廠遺址等，其中歸元寺2000年首批通過了國家標(biāo)準(zhǔn)，有傳說、典故286件，傳世文物900余件。 現(xiàn)有旅游景區(qū)景點14個，有登塔觀景、索道游覽、祭佛游寺、撫琴覓音等旅游項目20多個，年接待中外游客500余萬人次

6、。3、九省通衢，交通暢達(dá)的流通優(yōu)勢 漢陽交通暢達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，借九省通衢之大勢，占兩江航運之先機。京廣鐵路縱接南北，滬渝鐵路橫貫東西，106、107、318國道環(huán)繞城區(qū)，京珠、滬蓉高速公路穿城而過， 32公里岸線擁有42個碼頭，可常年?？?000噸貨輪，區(qū)內(nèi)7座江橋飛架4岸，“五縱五橫”交通網(wǎng)絡(luò)全線貫通。距天河機場僅28公里，距武漢最大的鐵路客、貨運站僅5公里，政府網(wǎng)絡(luò)在全市率先成立，為生產(chǎn)、生活提供了強有力的保證。 4、地域廣闊，地價低廉的成本優(yōu)勢 漢陽區(qū)土地面積108平方公里，建成區(qū)僅32平方公里，尚有7/10的土地可供建設(shè)發(fā)展。而且城內(nèi)高樓廖廖，拆遷成本低廉，適合大面積成片開發(fā)。二、漢

7、陽區(qū)發(fā)展規(guī)劃概況漢陽區(qū)交通及產(chǎn)業(yè)布局示意圖（一）文化旅游城漢陽山水資源豐富，人文底蘊豐厚，擁兩江十山六湖，268件傳說、典故，900余件傳世文物，擁有古琴臺、歸元寺等知名景點景區(qū)和“漢陽一日游”等黃金旅游線路。1985年被市政府批準(zhǔn)為風(fēng)景旅游城區(qū)，1998年被市政府批準(zhǔn)為山水園林城試驗區(qū)，20602年被確立為文化旅游城。漢陽正著力打造南岸嘴景觀區(qū)、月湖文化藝術(shù)區(qū)、歸元寺文化旅游區(qū)、武漢動物園觀賞區(qū)、蓮花湖渡假區(qū)等五大景區(qū)和長江、漢江景觀帶，構(gòu)筑競相輝映的文化旅游群落。1、南岸嘴景觀區(qū)該區(qū)面積294公頃，主要包括龜山、晴川閣、鐵門關(guān)等景點。南岸嘴兩江交匯，龜蛇對峙，江橋飛架，是大武漢城市的視角焦

8、點，是江城“江景”的集中體現(xiàn)和標(biāo)志。通過五期拆遷，南岸嘴已屯積了20多萬平方米土地，建成人造森林和市民休閑場所，將面向國際招標(biāo)，建設(shè)國際一流的武漢旅游標(biāo)志性景觀區(qū)。2、武漢月湖藝術(shù)區(qū)該區(qū)面積215公頃，以月湖為核心，沿漢江規(guī)劃布局，總體定位于城市生態(tài)綠化和文化藝術(shù)中心。將建設(shè)琴臺古跡區(qū)，文化藝術(shù)中心區(qū)，大型文化廣場區(qū)，梅子景園區(qū)，主題公園及會所區(qū)，文化建筑區(qū)、賓館、休閑配套服務(wù)區(qū)，古琴臺休閑景園區(qū)等八大景區(qū)，建“琴之韻”廣場作為連接各景區(qū)的交通要道。為迎接2006年中國第八屆藝術(shù)節(jié)而興建的琴臺文化藝術(shù)中心，將成為該區(qū)的主體建筑。 3、歸元文化旅游區(qū)該區(qū)面積約30公頃，以歸元寺為軸心進(jìn)行規(guī)劃布局

9、，形成以宗教文化和傳統(tǒng)的民俗文化為載體的旅游區(qū)。具體包括歸元寺內(nèi)部改造和周邊地域的建設(shè)兩部分，在歸元寺118畝征地范圍內(nèi)，將用3年時間建成觀音閣、大雄寶殿、文殊院、普賢臺等新景點，使景區(qū)總面積由原來的23.3萬平方米，擴大到10萬平方米。同時，上海復(fù)星等財團(tuán)已進(jìn)駐，仿照上海城隍廟建設(shè)“武漢豫園”。4、武漢動物園觀賞區(qū)該區(qū)面積2.5平方公里，突出武漢動物園核心地位，圍繞墨水湖水面建設(shè)生態(tài)旅游景區(qū)。動物園經(jīng)過18年來的建設(shè)，飼養(yǎng)珍禽異獸400余種，4000余頭（只），形成了30余處園林景點和20多個游樂、餐飲服務(wù)設(shè)施，綠化覆蓋率達(dá)81.3%，新建了100畝水禽觀賞區(qū)、100畝溫馴動物散養(yǎng)場、100

10、畝猛獸散養(yǎng)場。目前，馬滄湖沿岸工藝花鳥市場一條街的建設(shè)正在籌備之中。5、蓮花湖休閑度假區(qū)包括蓮花湖的改造，蓮花湖周邊擴建，江灘公園、漢陽樹公園、鸚鵡洲公園的建設(shè)，重現(xiàn)“晴川歷歷漢陽樹，芳草凄凄鸚鵡洲”的美景。通過該景區(qū)的建設(shè)，使生態(tài)意識與環(huán)境意識，文化意識與城市網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和人居理念融為一體。6、“兩江”景觀帶充分利用長江、漢水32公里岸線的自然資源優(yōu)勢，融入人與自然和諧共處的理念，結(jié)合武漢市打造長江、漢水“黃金十字”的宏偉規(guī)劃，實施沿江景觀開發(fā)，建設(shè)觀江平臺、嬉水樂園、江灘花園等，凸現(xiàn)漢陽獨有的濱江特色景觀。（二）武漢汽車城汽車城位于漢陽經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，經(jīng)過10年的發(fā)展，現(xiàn)有經(jīng)銷商700余家，經(jīng)營汽

11、車品牌達(dá)40余種，湖北汽車交易市場和進(jìn)口汽車保稅倉庫也設(shè)在此地。車城經(jīng)銷商之眾、經(jīng)營品牌之多、交易額之高均居全省汽車交易市場第一，年銷售額近40億元。放眼未來，汽車城將規(guī)劃50平方公里，建成華中地區(qū)最大的整車制造中心、貿(mào)易中心、零配件加工中心、博覽中心、運動休閑中心和信息服務(wù)中心。1、整車生產(chǎn)制造中心借沌口汽車基地拉動之力，支持區(qū)內(nèi)武漢客車廠、漢陽特種汽車制造廠、市雙駿汽車齒輪制造公司等廠家發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)，擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，提高經(jīng)濟效益和水平，實現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新，質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)，形成品牌，打造全省乃至華中地區(qū)整車生產(chǎn)制造中心。2、貿(mào)易中心按照“建設(shè)大市場、形成大輻射、促進(jìn)大繁榮”的發(fā)展思路，建占地500畝的

12、轎車銷售市場，占地300畝的舊車交易市場，占地200畝的客車銷售市場，占地50畝的汽車內(nèi)飾件市場，占地100畝的輪胎市場，占地100畝的農(nóng)用汽車交易市場。同時，對特種汽車交易市場、汽車油料銷售市場進(jìn)行合理布局。3、零配件加工中心借國內(nèi)外汽車名廠家、大公司匯聚汽車城的優(yōu)勢，建設(shè)汽車零配件加工區(qū)，切實搞好汽車產(chǎn)業(yè)的配套建設(shè)。在原有湖北汽車集團(tuán)、繁榮汽配城的基礎(chǔ)上，擴展建設(shè)汽車配件中心。4、博覽中心打造現(xiàn)代化汽車博覽中心，集名車展示與銷售于一體，形成汽車城新靚點，定期組織汽車展示會及相關(guān)文化活動，建成武漢市精神文明“窗口”和特色旅游景點。5、運動休閑中心按照國際汽車聯(lián)合會的標(biāo)準(zhǔn)，借鑒國際賽車場的模式

13、，建設(shè)集汽車運動、汽車運動培訓(xùn)于一體的汽車文化運動中心。使其成為世界級的賽車運動休閑中心。6、信息服務(wù)中心追蹤世界汽車最先進(jìn)理念及技術(shù)，收集整理汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展動態(tài)，研究汽車產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢，發(fā)布汽車消費服務(wù)信息，凸現(xiàn)汽車城信息的“窗口”功能。（三）現(xiàn)代商住城漢陽山環(huán)水繞的108平方公里土地，建成區(qū)僅32平方公里，這為現(xiàn)代商住城建設(shè)提供了廣闊空間。借山水園林城之大勢，漢陽逐步建成了鸚鵡花園、桃花島城市花園、玫瑰花園等近十個高品質(zhì)的生活小區(qū)，獲得省、市多項榮譽。商住城建設(shè)將堅持“整體規(guī)劃、連片開發(fā)、突出特色、塑造品牌”的構(gòu)想，以四新住宅新區(qū)建設(shè)為龍頭，以內(nèi)興“兩道”（漢陽大道、鸚鵡大道）、外活“兩江

14、”（長江、漢江）為重點，以濱湖、臨江開發(fā)為特色，實施住宅開發(fā)戰(zhàn)略。在四新地區(qū)規(guī)劃22.2平方公里，開發(fā)居住規(guī)模將達(dá)30萬人的示范新區(qū)；規(guī)劃好漢陽大道、鸚鵡大道沿線，結(jié)合舊城改造，搞好臨街房屋開發(fā)與建設(shè)；利用親江臨湖優(yōu)勢，圍繞兩江、墨水湖、蓮花湖等，實施滾動開發(fā)?！笆濉逼陂g，將開發(fā)建設(shè)200萬平方米，竣工180萬平方米。 （四）現(xiàn)代制造業(yè)漢陽是中國近代工業(yè)的發(fā)祥地，清末張之洞創(chuàng)辦的漢陽鐵廠開啟了中國近代工業(yè)之先河，具有發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)的良好基礎(chǔ)。區(qū)現(xiàn)有武煙、百威、健民等各類工業(yè)企業(yè)648戶，規(guī)模以上企業(yè)66戶，行業(yè)分布主要有汽車制造、食品、紡織、醫(yī)藥、機械、輕工、材料、包裝等8大類，全口徑工業(yè)總

15、產(chǎn)值達(dá)100多億元。依據(jù)初具雛形的區(qū)域特色，適度集約經(jīng)營的市場規(guī)律，著力建設(shè)三大工業(yè)園。1、漢陽開發(fā)區(qū)建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃3平方公里，建成一座集“汽車與配件生產(chǎn)、汽車展示博覽、汽車貿(mào)易與營銷、汽車倉儲與現(xiàn)代物流、汽車信息與服務(wù)”等多功能于一體的現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)工園區(qū)。2、黃金口工業(yè)園規(guī)劃1000畝，建設(shè)以國棉一廠為龍頭的紡織工業(yè)板塊；規(guī)劃3000畝，建設(shè)以百威為龍頭的飲料食品工業(yè)板塊；規(guī)劃3000畝，建設(shè)以蘇泊爾集團(tuán)公司為龍頭的廚具制造工業(yè)板塊；建設(shè)以健民集團(tuán)為龍頭的藥品制造工業(yè)板塊；建設(shè)以誠成文化、雅都彩印為龍頭的包裝、彩印制造工業(yè)板塊，形成2000畝的園區(qū)規(guī)模。3、太子湖工業(yè)園規(guī)劃面積3500畝

16、，興建信息、生物、機電現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)。與武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)動共建，發(fā)展以信息、生物、機電產(chǎn)品為主的現(xiàn)代制造業(yè)。 三、太子湖工業(yè)園概況太子湖工業(yè)園是漢陽區(qū)江堤鄉(xiāng)人民政府報請武漢市規(guī)劃局（武南字1996（028）號）批準(zhǔn)興建的外向型、綜合型經(jīng)濟發(fā)展工業(yè)園。工業(yè)園規(guī)劃占地面積3500畝，位居漢陽區(qū)南部，江堤大道沿線。南連接武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東與鸚鵡大道接壤，武漢白沙洲長江大橋橫貫?zāi)媳保B通107、318國道，京珠高速公路、武黃高速公路與漢宜高速公路縱橫交錯。京廣鐵路扼南控北，機場、港口居中得水，構(gòu)成水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，乘車到天河機場、漢口火車站、武昌火車站等，均只需30-50分鐘。外運港“楊泗港”

17、碼頭（距5公里）：長江內(nèi)河最大水陸聯(lián)運中轉(zhuǎn)港之一，全區(qū)岸線長2公里，12座專業(yè)化碼頭，共17個泊位，總面積74萬平方米，貨場面積26.3萬平方米。有各類裝卸機械150多臺，綜合通達(dá)能力700多萬噸，可承辦外輪貨運業(yè)務(wù)及集裝箱，港內(nèi)可辦驗關(guān)手續(xù)。依托武漢白沙洲長江大橋的優(yōu)勢，規(guī)劃了占地3500畝的武漢太子湖工業(yè)發(fā)展區(qū)，著力發(fā)展商貿(mào)、電子工業(yè)、精細(xì)化工、食品加工、生物工程、新型建材、機械五金、服裝的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。太子湖工業(yè)園四周分別為長江、南太子湖、墨水湖環(huán)繞，地勢平坦。地區(qū)內(nèi)主要以農(nóng)用地以及農(nóng)民居民點為主，含部分工業(yè)及其用地。武漢市太子湖工業(yè)園從白沙洲長江大橋以北，以江堤中路為軸線，從南至北約1

18、250米長，土地面積約1193畝。規(guī)劃綜合考慮了企業(yè)發(fā)展建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。按照企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化車間及容積率為0.24-0.32，綠化率不小于32%，總建筑面積為107406。凈用地896畝，其中工業(yè)園管理中心用地16畝；技術(shù)培訓(xùn)中心用地17畝，公共綠地及游園用地55.7畝。第二部分 機電產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況一、武漢機電產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況武漢是湖北省省會，由武昌、漢陽、漢口三鎮(zhèn)組成，面積8467平方公里，人口800余萬人，交通便利，素以九省通衢著稱，長江和京廣鐵路及正在建設(shè)中的京珠和滬蓉高速公路都在此交匯；京九鐵路在武漢與京廣鐵路聯(lián)結(jié)，溝通了華北、西南、中南、華東地區(qū)的鐵路網(wǎng)，是我國少有的集鐵路、水路、公路、航空、郵政、電

19、信于一體的重要交通樞紐，同時也是華中經(jīng)濟區(qū)中心城市和中西部的門戶。武漢是我國傳統(tǒng)制造工業(yè)基地，也是現(xiàn)代工業(yè)的起源地之一，有良好的制造業(yè)基礎(chǔ)，鋼鐵、機械制造、造船、化工、紡織、食品工業(yè)發(fā)達(dá)，機電產(chǎn)業(yè)也一直是武漢的重要產(chǎn)業(yè)，武漢憑借著優(yōu)越的地理位置和產(chǎn)業(yè)特性，把機電產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的主要目標(biāo)之一，并不斷調(diào)整及整合轄區(qū)內(nèi)資源，集合這些優(yōu)勢為武漢機電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及制造業(yè)的重振創(chuàng)造了有利的條件，使武漢成為我國中西部機電產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)航者。武漢市機電行業(yè)基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、具有一定優(yōu)勢和特色。主要體現(xiàn)在：1、交通運輸設(shè)備制造業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯主要包括汽車、船舶制造、鐵運機械等。汽車制造業(yè)已成為武漢市工業(yè)重要支柱和新的

20、經(jīng)濟增長點；船舶制造業(yè)是我國內(nèi)地城市中最大的船舶生產(chǎn)、船用設(shè)備制造基地，可以生產(chǎn)內(nèi)河運輸船舶、工程船舶、江海直達(dá)船舶、旅游船舶和軍用艦船；鐵道機械工業(yè)可以制造和修理鐵路用客貨車、集裝箱運輸車和散裝水泥罐車等。2、電氣機械及器材制造業(yè)具有較強的實力電力設(shè)備制造業(yè)具有較強的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)和發(fā)展條件。能承接100200中小型發(fā)電機組、熱電聯(lián)供機組和300電站鍋爐及在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位的特種鍋爐的成套設(shè)計、制造和安裝調(diào)式。3、普通機械制造業(yè)在行業(yè)中占有重要地位可以生產(chǎn)重型和超重型機床、精密數(shù)控機床、銑鏜床、萬能工具磨床、磨削鉆頭成套設(shè)備、加工中心、刀具磨削中心。無創(chuàng)傷醫(yī)療器械全身迦瑪?shù)兜取ＨA中草藥型數(shù)控系

21、統(tǒng)實現(xiàn)了開放化和模塊化開放式軟件平臺。4、專用設(shè)備制造業(yè)具有一定特色環(huán)保產(chǎn)品在國內(nèi)有較強優(yōu)勢，環(huán)保產(chǎn)品已被列為武漢“十五”規(guī)劃的五大產(chǎn)業(yè)基地之一。5、金屬制品業(yè)具有較強的潛在優(yōu)勢可以承接衛(wèi)星發(fā)射塔架工程、航天飛機發(fā)射設(shè)施，攔水壩工程大型船閘、各類江河橋梁。6、儀器儀表及文化、辦公用機械制造有一定的發(fā)展可以生產(chǎn)工業(yè)自動化儀表、液位、流量、在線分析儀表及報警儀表等。隨著機電行業(yè)的不斷發(fā)展壯大，其產(chǎn)品出口在武漢市出口總量的比重逐年增加。2004年全市機電產(chǎn)品出口2.65億美元、同比增長64%，占全市外貿(mào)出口總額的41%，占全省的56.8%。第三部分 市場預(yù)測一、工程機械行業(yè)汽車行業(yè)依然是機械工業(yè)中的

22、強勢行業(yè)，收入水平的提高和消費意識的改變以及多樣化的產(chǎn)品和服務(wù)，令汽車消費，特別是轎車消費在2003年初持續(xù)升溫。汽車業(yè)對機械工業(yè)的工業(yè)增加值和利潤等主要指標(biāo)的貢獻(xiàn)率都在50%以上。依托汽車行業(yè)的整體強勢發(fā)展，以及武漢市汽車業(yè)發(fā)展的新契機：東風(fēng)日產(chǎn)合作帶來的注冊資本為167億元的巨型項目，發(fā)展與汽車相關(guān)配套的機械制造以及加工產(chǎn)業(yè)是必然的，市場前景非常可觀。同時，江堤鄉(xiāng)和武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)共同開發(fā)的“汽車城”項目將在太子湖工業(yè)園以北500米的一片土地上建立汽車博覽中心、汽車主題公園、汽車零部件配套項目等等設(shè)施和建筑。“汽車城”的建成將帶動太子湖工業(yè)園中汽車機械項目的飛躍式發(fā)展，為機械工業(yè)區(qū)的企業(yè)

23、和商家?guī)聿豢啥嗟玫陌l(fā)展機會和商機。在中央政府不變的積極財政政策指引下，南水北調(diào)、北京奧運、上海世博等多項國家重點工程和項目已經(jīng)全面啟動，西氣東輸、西電東送、三峽工程、青藏鐵路等工程項目將進(jìn)入實質(zhì)性的攻堅階段，為上述各大項目提供裝備的工程機械行業(yè)將保持穩(wěn)定快速增長，增速可達(dá)15%左右。此外，由于各大項目在實施中還需多種配套機械設(shè)備、零部件，儀器儀表、機床工具以及機械基礎(chǔ)件等行業(yè)也將受益。立足太子湖工業(yè)園，針對武漢市區(qū)域進(jìn)行“小配套”，僅武漢中國光谷內(nèi)的企業(yè)每年需外協(xié)機械加工的產(chǎn)品總值在55億元到60億元間。東湖開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)年機箱、機柜的配套需求量在7-10億元左右，另外，機械加工零件、電子制板

24、、電子裝聯(lián)、模具制造、塑料配件、包裝制品、等外協(xié)加工需求總量以數(shù)十億元計算；加上和將要建設(shè)的“武漢汽車城”相關(guān)項目的配套，投資太子湖工業(yè)園機械加工區(qū)，在“小區(qū)域”內(nèi)能實現(xiàn)的經(jīng)濟效益就已經(jīng)非常巨大。二、電子產(chǎn)品市場2003年我國電子信息產(chǎn)品市場保持30%左右的增長幅度，市場總體規(guī)模達(dá)到2.1萬億元，預(yù)計此種增長速度和規(guī)模在外來幾年內(nèi)仍將保持下去。我國現(xiàn)已成為世界上最大的消費類電子信息產(chǎn)品的生產(chǎn)國和裝配國，電視機、收錄機、vcd視盤機、電話機、電子鐘表、計算器、電冰箱、空調(diào)機等已成居世界第一產(chǎn)量的產(chǎn)品；另外，軟、硬盤驅(qū)動器、顯示器、計算機版卡、鼠標(biāo)器等也居主要生產(chǎn)地位。為上述產(chǎn)品配套的元器件數(shù)量就

25、近2000億只。隨著電子商務(wù)的興起，這種需求日益加大。2000年僅集成電路的市場價值就達(dá)560億元。我國電子元器件市場主要分集成電路、分立器件、電子元件三大塊。我國電子元件的市場銷售量今后若干年仍有可能保持在2025左右的增速，市場銷售額維持1520增長，我國將很快成為世界最大的電子元件消費市場。這為國內(nèi)外廠商帶來了商機。湖北省電動汽車產(chǎn)業(yè)化技術(shù)開發(fā)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用初見端倪，有關(guān)專家估計，到2030年，僅電子產(chǎn)品一項，電動汽車產(chǎn)業(yè)化所帶來的市場容量將達(dá)到6000億元。武漢市“十五”期間，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)發(fā)展速度將繼續(xù)保持高于全市國民經(jīng)濟增長的速度。工業(yè)總產(chǎn)值（不變價）達(dá)到600億元，年平

26、均增長速度39%，銷售收入達(dá)到520億元，年平均增長速度38.5，工業(yè)增加值達(dá)到180億元，年平均增長速度42。巨大的市場需求和發(fā)展?jié)摿Γ由险龀职l(fā)展電子產(chǎn)業(yè)的傾斜性政策，只要投資者以市場為導(dǎo)向，以科學(xué)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理為基礎(chǔ)，在太子湖工業(yè)園的電子工業(yè)區(qū)將實現(xiàn)經(jīng)濟效益的騰飛和事業(yè)發(fā)展的大飛躍。第四部分 項目綜合情況介紹一、四至及區(qū)位項目地位于漢陽區(qū)鸚鵡大道579號，其四至關(guān)系為：東臨30寬的規(guī)劃路；南臨市公汽公司三場、市土產(chǎn)公司油庫；西臨40米寬的鸚鵡大道；北鄰省燃料總公司、江堤鄉(xiāng)太山寺村委會以及漢陽區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會，用地緊鄰長江項目用地現(xiàn)狀用途為倉儲用地，已辦理出讓手續(xù)，國有土地使用權(quán)

27、出讓合同號為wcm20002044號、wcm20002045號，宗地編號為d08120004號，其土地證總面積133930.5平方米，現(xiàn)有建筑總面積約30000平方米，現(xiàn)狀用地內(nèi)主要為露天貨場及低層倉庫。本報告研究對象為其中50畝（約為33350平方米）工業(yè)用地部分，擬投資建成現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房出租，提供給機電制造項目使用。二、規(guī)劃用地指標(biāo)a、用途：工業(yè)b、容積率：1.12三、承辦單位概況葛洲壩股份有限公司為經(jīng)中國證監(jiān)會批準(zhǔn)的上市公司，上市代碼600068。企業(yè)已于2003年12月26日正式搬遷至武漢，并已開展?jié)h洪高速公路、阿深高速公路湖北段等工程的前期工作。湖北武漢葛洲壩實業(yè)有限公司為葛洲壩股份

28、有限公司下屬控股子公司，注冊資本為1.75億元，企業(yè)資本總額達(dá)1.93億元，公司為以投資開發(fā)、第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主體的多種經(jīng)營實體，經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、裝潢裝飾工程設(shè)計與施工、物業(yè)管理、房屋租賃、出租車經(jīng)營、汽車租賃、汽車修理、貨物倉儲運輸、住宿、餐飲服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、國內(nèi)旅游以及五金交電、建筑材料、日用百貨零售等。公司下轄三個分公司：武漢葛洲壩大酒店、武漢葛洲壩物流分公司、武漢西陵物業(yè)管理分公司；四個控股分公司：武漢葛洲壩出租車有限公司、武漢葛洲壩西陵旅行社有限公司、武漢葛洲壩海集汽車修理有限公司、武漢葛洲壩商貿(mào)有限公司；兩個參股子公司：武漢葛洲壩勞動服務(wù)公司、湖北海集房地產(chǎn)開

29、發(fā)有限公司。第五部分 項目周邊環(huán)境分析一、項目地理位置項目地位于漢陽區(qū)鸚鵡大道579號，東臨30寬的規(guī)劃路；南臨市公汽公司三場、市土產(chǎn)公司油庫；西臨40米寬的鸚鵡大道；北鄰省燃料總公司、江堤鄉(xiāng)太山寺村委會以及漢陽區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會，用地緊鄰長江。二、項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施1、交通項目用地西臨40米寬的鸚鵡大道，緊鄰長江，兩座長江專用碼頭，可停泊3000噸貨船；與武漢技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相毗鄰，離武漢白沙洲大橋僅1.5公里，交通便利，便于運輸。2、給排水供水管道、排水設(shè)施齊全。3、供電工業(yè)園內(nèi)電力充足，現(xiàn)有3萬伏“水修線”懸空而過；110ka高壓電線也架設(shè)到位；只需按照實際用電量向供電部門申報用電增容即可

30、。4、通訊通訊設(shè)施完備，國際、國內(nèi)程控電話及寬帶網(wǎng)隨時接通。5、煤氣煤氣管道鋪設(shè)到位。第六部分 項目優(yōu)劣勢分析一、優(yōu)勢（s）在武漢新區(qū)內(nèi)，具備未來發(fā)展?jié)摿?，會帶來項目的升值空間。周邊有眾多的工業(yè)企業(yè)及單位，帶來大量的廠房購賣潛力。項目用地西臨40米寬的鸚鵡大道，緊鄰長江，兩座長江專用碼頭，可停泊3000噸貨船；與武漢技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相毗鄰，離武漢白沙洲大橋僅1.5公里，交通便利，便于運輸。目前區(qū)內(nèi)還沒有大型的專業(yè)機電買賣市場，不能滿足市場消費需求，從而給我項目提供一定空間。二、劣勢（w）商業(yè)氛圍不夠濃厚，使區(qū)內(nèi)缺乏人氣，一定程度影響投資動力。因區(qū)域原因，使客戶群范圍受到一定限止。區(qū)域內(nèi)部分生活機

31、能不夠完善，項目周邊小環(huán)境較差。三、機會（o）該地塊位于武漢新區(qū)太子湖工業(yè)園內(nèi)，根據(jù)武漢新區(qū)規(guī)劃發(fā)展計劃：太子湖工業(yè)園定位為著力發(fā)展商貿(mào)、電子工業(yè)、精細(xì)化工、食品加工、生物工程、新型建材、機械五金、服裝的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。因此該地塊作為機電制造項目是符合地區(qū)大環(huán)境的，也是該項目的機遇。四、威脅（t）機電行業(yè)在我國發(fā)展的比較成熟，武漢市機電產(chǎn)業(yè)發(fā)展也較快，其中高科技產(chǎn)品的分量逐年提高，競爭日趨激烈。綜上所述，地塊周邊專業(yè)市場發(fā)展基礎(chǔ)良好，又有規(guī)劃和城市舊城改造做后盾，發(fā)展?jié)撡|(zhì)較大；從土地取得情況看，成本較低。如何發(fā)揮項目地理優(yōu)勢，借助武漢新區(qū)太子湖工業(yè)園開發(fā)的機遇，準(zhǔn)確定位項目，吸引眾多潛在買家，是

32、本項目開發(fā)的制勝點。第七部分 項目市場定位該項目土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為50年?？紤]到項目周邊還沒有大型的專業(yè)機電買賣市場且又有眾多的工業(yè)企業(yè)及單位，并且又處于武漢新區(qū)太子湖工業(yè)園內(nèi)，根據(jù)武漢新區(qū)規(guī)劃發(fā)展計劃：太子湖工業(yè)園定位為著力發(fā)展商貿(mào)、電子工業(yè)、精細(xì)化工、食品加工、生物工程、新型建材、機械五金、服裝的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)目前的形勢及未來發(fā)展的趨勢看，本項目用來發(fā)展機電產(chǎn)業(yè)的潛力非常大，建成后作為標(biāo)準(zhǔn)廠房出租，符合市場的需求。武漢主要專業(yè)市場對比表對比項目本案好美家建材市場百家居裝飾市場武威建材裝飾市場漢西建材裝飾市場順道街裝飾市場位置交通20151817161216經(jīng)營規(guī)模15

33、111112131312硬件配套20151617161415行業(yè)氣候20151616141619項目形象15121415131311經(jīng)營情況10878679合計100768285787582經(jīng)過項目對比進(jìn)行加權(quán)平均測算并結(jié)合本項目的情況，本項目建成后以標(biāo)準(zhǔn)廠房出租租金水平大致為25元/平方米/月。 第八部分 投資估算一、地價及建安成本費用計算該項目土地面積約為33350平方米，擬建建筑面積為37352平方米，地價及建安成本費用計算表如下：項目名稱單價備注土地單價46萬元/畝土地總價2307萬元1規(guī)劃費用城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費80元/m2消防配套費1.5元/m2白蟻防治費1.2元/m22配套設(shè)施建設(shè)

34、費用水電增容工程費80元/m2園林綠化工程費30元/m2建筑合同簽證費0.084元/m2招標(biāo)服務(wù)費0.48元/m2工程質(zhì)量監(jiān)督費0.84元/m2定額測定費0.6元/m23建設(shè)費用勘察設(shè)計費20元/m2建安工程費600元/m2工程監(jiān)理費5元/m2設(shè)備及安裝120元/m24不可預(yù)見費28.19（1+2+3）3%5期間管理費23.49（1+2+3）2.50%建筑物單方造價991.39元/m21+2+3+4+5建筑物總成本3703991.3937352項目總投資2307+3703=6010萬元二、資金投入計劃企業(yè)自有資金 2000萬元（用于2004年支付地價款）銀行貸款 4511萬元（2005年6月3

35、0日貸款3703萬用于項目投資，2005年1月31日貸款30萬元用于地價款的支付）第八部分 經(jīng)濟、社會效益分析一、經(jīng)營期內(nèi)年租金收入測算該項目土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為50年（2005.1.31至2054年12月31日），項目開發(fā)期1年（2005.1.31至2006.1.31），可經(jīng)營年限為49年（2006.1.31至2054.12.31），建成后作為標(biāo)準(zhǔn)廠房出租，基礎(chǔ)租金為25元/平方米/月，假定前15年每5年租金上漲10%，后34年租金基本穩(wěn)定。年空置和租金損失為5%。則年租金和費用分別為：2006-2010年年租金為： 2533350（1-5%）12/10000=950.47（

36、萬元）2011-2015年年租金為：2533350（1-5%）12（1+10%）/10000=1045.52（萬元）2016-2020年年租金為：2533350（1-5%）12（1+10%2）/10000=1140.57（萬元）2021-2054年年租金為：2533350（1-5%）12（1+10%3）/10000=1235.61（萬元）二、年運營費用測算2006-20102011-20152016-20202021-2054維修費重置價格按49年折舊的0.5倍37.79 37.79 37.79 37.79 保險費重置價格的0.2%7.41 7.41 7.41 7.41 房產(chǎn)稅年租金收入的12

37、%114.06 125.46 136.87 148.27 營業(yè)稅年租金收入5.65%53.70 59.07 64.44 69.81 土地使用費土地面積4.67 4.67 4.67 4.67 管理費年租金收入的2%19.01 20.91 22.81 24.71 廣告宣傳費年租金收入的3%28.51 31.37 34.22 37.07 年經(jīng)營費用265.14 286.67 308.20 329.73 稅前純收益685.33 758.85 832.37 905.89 由上表可以得出2006-2010稅前純收益為3426.65（萬元）, 2011-2015稅前純收益為3794.25（萬元）, 2016

38、-2020稅前純收益為4161.85, 2021-2054稅前純收益為29894.47（萬元）稅前純收益合計為41277.09（萬元）。其中本項目核算中以土地46萬元/畝來計算，這是由于土地是自有，本企業(yè)內(nèi)部之間的開發(fā)，可以取得自有土地獲取的優(yōu)惠。如本項目按上案所說的以本公司自開發(fā)，那么土地已經(jīng)獲得，那么項目獲取的稅前純收益將會更高。三、項目現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表20052006200720082009-20102011-20152016-20202021-2054一資金流入0950.48950.48950.481900.955227.615702.8542011物業(yè)租金0950.48950.

39、48950.481900.955227.615702.8542011二資金流出5847.27808.95574.15526.65727.181841.572248.5216446.82開發(fā)地價2000307開發(fā)費用3703財務(wù)費用111.09120.3180120小計5814.09427.31801200000經(jīng)營維修費037.7937.7937.7975.57188.93188.931284.71保險費07.417.417.4114.8137.0337.03251.8房產(chǎn)稅0114.06114.06114.06182.49627.31684.345041.32營業(yè)稅053.753.753.7

40、85.92295.36322.212373.62土地使用費4.674.674.674.679.3423.3523.35158.78管理費019.0119.0119.0130.42104.55114.06840.22廣告宣傳費28.5128.5128.5128.5145.62156.83171.091260.33小計33.18265.14265.14265.14444.181196.55154111210.79所得稅116.51129141.5283.01645.02707.515236.04三凈現(xiàn)金流量-5847.27141.52376.33423.831173.773386.043454.3

41、325564.17累計凈現(xiàn)金流量-5847.27-5718.62-5407.6-5089.17-4287.47-2282.85-592.731881.91四、npv（項目凈現(xiàn)值）年份20052006-20152016-20202021-2054凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值（ic=10%）-5847.273386.043454.3325564.17npv-5847.27-2282.85-592.731881.91在ic=10%時，npv=1881.91萬元，表明財務(wù)上可行。五、動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期=累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)-1+=（2018-2005）+abs（-28.57）/425.38=1

42、3.07（年）六、firr（財務(wù)內(nèi)部收益率）當(dāng)i1=15%時，財務(wù)凈現(xiàn)值npv1=180.94萬元當(dāng)i2=16%時，財務(wù)凈現(xiàn)值npv2=-390.42萬元用內(nèi)插法求取firr的公式為：firr=i1+=15%+（16%-15%）=15.32%firr遠(yuǎn)大于ic，財務(wù)上可行。七、項目的不確定性分析1、盈虧平衡分析項目在出租方案、財務(wù)凈現(xiàn)值為零時的盈虧平衡狀態(tài)：a、財務(wù)凈現(xiàn)值為零時的基礎(chǔ)租金從上圖中可以看出，當(dāng)初始租金下降約38%，即21.7元/平方米/月時，財務(wù)凈現(xiàn)值在目標(biāo)收益率為10%時基本為零，達(dá)到?jīng)Q策的臨界點，表明項目抵抗租金變動風(fēng)險的能力較強。b、財務(wù)凈現(xiàn)值為零時的空置率 上表顯示財務(wù)凈

43、現(xiàn)值為零時的空置率為41.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場正常情況下的空置率，表明項目抵抗空置率變動風(fēng)險的能力也較強。2、敏感性分析財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 變動幅度變動因素-5%+5%-10%+10%-15%+15%-20%+20%開發(fā)費用7.34%-7.32%14.67%-14.67%22.00%-21.98%29.33%-29.33%租金-12.99%12.99%-25.98%25.98%-38.96%38.98%-51.96%51.96%運營費用4.22%-4.20%8.42%-8.41%12.63%-12.61%16.84%-16.82%空置率0.69%-0.67%1.38%-1.36%2.06%-

44、2.04%2.74%-2.73%通過上表和圖，可見財務(wù)凈現(xiàn)值對租金變動最敏感，為最關(guān)鍵性變量，開發(fā)費用變量次之，運營費用最次，空置率最后。開發(fā)費用雖為開發(fā)建設(shè)過程中的一次性投入，但其對財務(wù)凈現(xiàn)值影響較大。八、效益分析1、該項目建成后，每年可實現(xiàn)營業(yè)收入1400至1500萬元，年繳房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及土地使用費等稅金250-275萬元，年繳企業(yè)所得稅360-400萬元。2、 該項目的建設(shè)有利于推動該片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。該片區(qū)所在區(qū)域為陽洲頭都市工業(yè)園，園區(qū)建設(shè)即將啟動，該項目的先期建設(shè)必將為其他項目后期建設(shè)打下良好基礎(chǔ)，并可提供較多就業(yè)機會。3、稅前純收益合計為41277.09（萬元）。其中本項目核算中

45、以土地46萬元/畝來計算，這是由于土地是自有，本企業(yè)內(nèi)部之間的開發(fā)，可以取得自有土地獲取的優(yōu)惠。如本項目按上案所說的以本公司自開發(fā)，那么土地已經(jīng)獲得，那么項目獲取的稅前純收益將會更高。 page chart1768285787582chart1861145.57353.84426096.6338.54839.46353582.331.52325.11281067.9324.5-189.2621財務(wù)凈現(xiàn)值租金租金變動幅度財務(wù)凈現(xiàn)值租金財務(wù)凈現(xiàn)值為零時的基礎(chǔ)租金基本情況土地面積70畝商業(yè)用地土地年限40年建筑面積60000平方米經(jīng)營期49年土地單價18萬元/畝2004.3.1開工土地總價1,260

46、2004.10.1完工地價的支付2004.1.16302005.1.1正式營業(yè)2004.3.311262004.6.302521-3年期貸款利率5.49%2005.5.31252序號項目名稱計算標(biāo)準(zhǔn)計算單位1規(guī)劃費用城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費單位建筑面積80（元/m2）消防配套費單位建筑面積1.5（元/m2）白蟻防治費單位建筑面積1.2（元/m2）2配套設(shè)施建設(shè)費用水電增容工程費單位建筑面積80（元/m2）園林綠化工程費單位建筑面積30（元/m2）建筑合同簽證費建安造價0.084（元/m2）0.00014招標(biāo)服務(wù)費建安造價0.48（元/m2）0.0008工程質(zhì)量監(jiān)督費建安造價0.84（元/m2）0.0014定額測定費建安造價0.6（元/m2）0.0013建設(shè)費用勘察設(shè)計費單位建筑面積20（元/m2）建安工程費單位建筑面積600（元/m2）工程監(jiān)理費單位建筑面積5（元/m2）設(shè)備及安裝單位建筑面積120（元/m2）939.7044不可預(yù)見費1+2+328.1913%5期間管理費1+2+323.4932.50%單方造價991.388建筑物成本5,948.326總投資7,208.326其中04年投入6,956.3262005年投入252自有資金投入2,522.914自籌資金720.833銀行貸款3,964.579貸款4000萬元2