寧波江北大道西側(cè)濱江地塊調(diào)研32p

1、 u一、背景介紹 u二、項(xiàng)目介紹 u三、項(xiàng)目調(diào)研 u四、商圈分析 u五、項(xiàng)目分析和思考 u六、業(yè)態(tài)和主力店 江北區(qū)江北區(qū) 寧波位于東海之濱，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲南翼，副省級(jí)城市、 計(jì)劃單列市，是浙江的三大經(jīng)濟(jì)中心之一。城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力居 長(zhǎng)三角區(qū)域第四位，全國(guó)第十五位。寧波港居中國(guó)大陸港口第 二位，全球第四位 。 全市總面積9365平方公里，戶(hù)籍人口578萬(wàn)人。全市轄象山、 寧海二個(gè)縣，余姚、慈溪、奉化三個(gè)縣級(jí)市，市區(qū)設(shè)海曙、江 東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個(gè)區(qū)。 2012年寧波市實(shí)現(xiàn)gdp 6524.7億元，其中第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 2738億元 ，增長(zhǎng)10.09，高于全市8%的增長(zhǎng)；全年全市實(shí)

2、現(xiàn)社 會(huì)消費(fèi)品零售總額2329.3億元，比上年增長(zhǎng)15.4%； 2012年市區(qū)居民人均可支配收入37902元，比上年增長(zhǎng)11.3%； 農(nóng)村居民人均純收入18475元，增長(zhǎng)11.8% ，人均收入居全國(guó)第 四位，消費(fèi)水平居全國(guó)第二位。 北聯(lián) 南 統(tǒng) 籌 東擴(kuò)東擴(kuò) 東擴(kuò) 中提升 寧 波 杭 州 上 海 蘇 州 南 京 寧波城市地理位置及主城架構(gòu)對(duì)比分析寧波城市地理位置及主城架構(gòu)對(duì)比分析 寧波市江北區(qū)是寧波接軌上海 的門(mén)戶(hù)，全區(qū)面積208平方公里， 是寧波市最大的中心城區(qū)。 2011年江北區(qū)戶(hù)籍人口24萬(wàn) 人 ,外來(lái)人口24萬(wàn)，下轄甬江、莊 橋、洪塘、中馬、白沙、文教、孔 浦七個(gè)街道，慈城鎮(zhèn)和工業(yè)區(qū)。

3、 2011年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值225 億元，比上年增長(zhǎng)9.1%。 2011年全區(qū)完成社會(huì)消費(fèi)品零 售總額86.9億元。 2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 34058元，增長(zhǎng)12.9%。農(nóng)村居民人均 純收入17224元，增長(zhǎng)17.4。 江北北區(qū)江北北區(qū) 行政中行政中 心綜合心綜合 功能區(qū)功能區(qū) 天水高尚居住天水高尚居住 區(qū)區(qū) 江北區(qū)域規(guī)劃，及江北江北區(qū)域規(guī)劃，及江北cad（中央政務(wù)區(qū)）規(guī)劃（中央政務(wù)區(qū)）規(guī)劃 示意示意 江江 北北 大大 橋橋 項(xiàng)目項(xiàng)目南南側(cè)緊鄰城市主干道側(cè)緊鄰城市主干道江北大道，地處交通要道，是江北大道，地處交通要道，是“南連北接南連北接”的交通的交通 樞紐，樞紐，擁有多條公交線路

4、擁有多條公交線路，而在未來(lái)寧波市的交通規(guī)劃中，而在未來(lái)寧波市的交通規(guī)劃中，將有將有2條輕軌地鐵線條輕軌地鐵線 路（路（5號(hào)線和號(hào)線和4號(hào)線）經(jīng)過(guò)項(xiàng)目區(qū)域號(hào)線）經(jīng)過(guò)項(xiàng)目區(qū)域，為項(xiàng)目營(yíng)造了良好的交通環(huán)境。，為項(xiàng)目營(yíng)造了良好的交通環(huán)境。 天一廣場(chǎng)天一廣場(chǎng) 城隍廟城隍廟 老外灘老外灘 江北核心商圈江北核心商圈 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 麥德隆麥德隆 世紀(jì)東方世紀(jì)東方 商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng) 鄞州區(qū)核心鄞州區(qū)核心 商圈商圈 江東區(qū)核江東區(qū)核 心商圈心商圈 中信泰富中信泰富 廣場(chǎng)廣場(chǎng) 聯(lián)盛聯(lián)盛 廣場(chǎng)廣場(chǎng)區(qū)域商業(yè)核心區(qū)域商業(yè)核心 -城市商業(yè)次中心城市商業(yè)次中心 新興區(qū)域商業(yè)核心新興區(qū)域商業(yè)核心 -城市商業(yè)次中心城市商業(yè)次

5、中心 三江口核心三江口核心 商圈商圈 三江口核心三江口核心 商圈商圈 江北江北 大橋大橋 姚江姚江 江北江北 萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá) 云飛路云飛路 江江 北北 大大 道道機(jī)機(jī) 場(chǎng)場(chǎng) 路路 項(xiàng)目項(xiàng)目 地塊地塊 江北江北 萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá) 新星商新星商 業(yè)中心業(yè)中心 2121碼頭碼頭 星海廣場(chǎng)星海廣場(chǎng) 恒茂廣場(chǎng)恒茂廣場(chǎng) 世紀(jì)聯(lián)華世紀(jì)聯(lián)華 項(xiàng)目項(xiàng)目 地塊地塊 370370米室內(nèi)步行街米室內(nèi)步行街 10.0610.06萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 sohosoho公寓公寓 18.818.8萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng) 480480米室外步行街米室外步行街 江江 北北 大大 道道 寶寶 慶慶 路路 云云 飛飛 路路 文化廣場(chǎng)文化廣

6、場(chǎng) 集中商業(yè)集中商業(yè) 項(xiàng)目定位：中高檔家庭型消費(fèi)的購(gòu)物中心項(xiàng)目定位：中高檔家庭型消費(fèi)的購(gòu)物中心 3、業(yè)態(tài)面積分布： 江北萬(wàn)達(dá)的綜合分析 優(yōu)勢(shì) a：江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將有力促進(jìn)寧波商圈的升級(jí)換代，為江北及周遍余姚、慈溪、鎮(zhèn)海等城 鎮(zhèn)幾十萬(wàn)消費(fèi)者提供多重消費(fèi)服務(wù)。 b：填補(bǔ)寧波市江北區(qū)無(wú)大型商業(yè)中心的空白，為江北潛在的消費(fèi)力得到釋放。 c：輻射至寧波周邊縣、市、區(qū)，真正體現(xiàn)出城市綜合體的引擎作用，打造寧波商業(yè)新中 心 d:停車(chē)位充足（地下二層） e：良好的硬件條件為購(gòu)物者提供優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境 f：整個(gè)項(xiàng)目為集購(gòu)物中心、酒店公寓于一體的城市綜合體 g：專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心 不足 a：江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)因剛進(jìn)入江北，整體商業(yè)并未真正的成熟，知名的奢侈品還沒(méi)有加入 b：周邊的道路設(shè)施還處于萌芽狀態(tài)，并未達(dá)到預(yù)想的效果，還得進(jìn)一步改善。 c：周邊的配套設(shè)施及環(huán)境還未發(fā)展起來(lái)，與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有點(diǎn)格格不入，也導(dǎo)致商業(yè)廣場(chǎng)的 檔次下降。 經(jīng)營(yíng)情況 2012年整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約7億左右（不含金街），銷(xiāo)售額比2011年增長(zhǎng)緩慢， 在個(gè)位數(shù)估計(jì)7%，客流同比反而有下降。其中電影院、餐飲（中餐）銷(xiāo)售情況良好，商 業(yè)街、服飾類(lèi)銷(xiāo)售一般，ktv、